I. UVOD

1.1. Razdoblje do 1974. g.

U Republici Hrvatskoj, kao i na području cijele bivše Jugoslavije, odmah nakon Drugog svjetskog rata, vrijeme je brojnih i raznovrsnih oblika prisilnog uzimanja vlasništva na nekretninama, pa tako i stambenih zgrada te njihovog prijenosa, u prvo vrijeme, u vlasništvo države, što je zatim »preuzimalo« naziv općenarodne imovine, te konačno naziv društveno vlasništvo. Taj proces je uglavnom okončan provedbom propisa o nacionalizaciji stambenih zgrada i poslovnih prostorija, koji su doneseni 1958. godine. Glede višestambenih zgrada koje su sve prenesene u društveno vlasništvo (kao općenarodna imovina), utvrđen je režim upravljanja tim zgradama od strane općinskih organizacija za gospodarenje stambenim zgradama. Stambene zgrade odnosno stanovi koji su preneseni određenim poduzećima ili su ih ta poduzeća sama stekla, također su bila povjerena na upravljanje tim općinskim organizacijama za gospodarenje stambenim zgradama. U procesu podruštvovljenja stambenih zgrada bili su zatečeni i nadstojnici tih zgrada. Prema prijelaznim odredbama bivšeg saveznog Zakona o stambenim odnosima iz 1963. godine (pročišćeni tekst iz 1966. godine), sve osobe koje su se zatekle na dan stupanja prijašnjeg saveznog zakona (23. lipnja 1959. g.) u stanovima za nadstojnike zgrada, ako nisu bile nadstojnici, bile su dužne iseliti iz tog stana.

Zakonom su, međutim, ipak bile zaštićene one osobe koje su se zakonito uselile u te stanove, ali su iz različitih razloga prestale obavljati navedene poslove. U tom su slučaju imale pravo na nu- žni smje- štaj, a u određenim slučajevima i pravo na osiguranje drugog stana. U pravilu, o daljnjoj sudbini nadstojnika zgrada odlučivala su poduzeća za gospodarenje stambenim zgradama, dok su skupovi stanara samo kontrolirali njihov rad. Istim saveznim Zakonom o stambenim odnosima bilo je propisano da se stanovi namijenjeni za nadstojnike zgrada daju na korištenje, u pravilu, na određeno vrijeme, dok se obavlja nadstojnička dužnost, ali je za slučaj odlaska u mirovinu nadstojnika ili u slučaju njegove smrti trebalo osigurati nužni smještaj. Općinskim propisom mogli su se propisati otkazni razlozi kao i obveza osiguranja drugog stana, a ne nužnog smještaja, za umirovljenog nadstojnika odnosno njegovu obitelj u slučaju smrti nadstojnika. Premda izrijekom nije bio definiran status osobe kojoj je nadstojnički stan dan na korištenje, za pretpostaviti je da isti nije imao status nositelja stanarskog prava, za razliku od korisnika ostalih službenih stanova kojima je izrijekom u članku 40. tog Zakona dan status nositelja stanarskog prava, ali za vrijeme dok obavlja određenu službenu funkciju. Uvidom u neke ugovore o korištenju nadstojničkih stanova iz tog razdoblja, vidljivo je da isti nisu bili sastavljeni u smislu ranije navedenog propisa, kao ni Zakona o privrednom poslovanju stambenim zgradama u društvenom vlasništvu (Nar. nov., br. 59/65), koji je bio donesen kao republički propis u Hrvatskoj.

Nadstojnicima su mahom nuđeni ugovori na obrascima (tiskanicama) predviđenim za nositelje stanarskih prava, ali s pojedinim klauzulama koje upućuju na to da je korisnik stana nadstojnik, a stan može koristiti dok obavlja nadstojničku funkciju. Iz istih ugovora nije razvidno jesu li općine svojim propisom odredile da se u slučaju smrti ili umirovljenja nadstojnika njemu odnosno njegovoj obitelji ima osigurati drugi stan. Isto tako, ugovorima nisu navedeni niti posebni otkazni razlozi. Taj je Zakon donesen u vrijeme kada se uvodi pojam društvenog vlasništva (za razliku od prijašnjeg pojma općenarodne imovine). U tom smislu važno je napomenuti da su se sve stambene zgrade koje su prelazile okvire vlasničkog maksimuma, smatrale zgradama u društvenom vlasništvu te je člankom 5. Zakona o vlasništvu na dijelovima zgrada (Nar. nov., br. 52/73) bilo propisano da na zajedničkim dijelovima stambene zgrade, vlasnici imaju trajno pravo korištenja. Sukladno toj odredbi, u zajedničke dijelove stambene zgrade ubrajali su se i nadstojnički stanovi.

1.2. Zakon o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 52/74)

Navedene okolnosti izmijenile su se donošenjem novog Zakona o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 52/74). Naime, tim je Zakonom bilo propisano da stambene zgrade s većim brojem stanova moraju imati nadstojnika zgrade. Koliki broj stanova trebaju imati stambene zgrade da bi imale nadstojničke stanove, način i uvjete korištenja stana za nadstojnika zgrade te način zapošljavanja tih osoba, trebale su propisati skupštine općina samoupravnih interesnih zajednica u djelokrugu stanovanja. Opisana zakonska odredba, između ostalog, očito je kao cilj imala riješiti pitanje zapošljavanja nadstojnika zgrade. Naime, dok su u prethodnom razdoblju 1945.-1973. godine nadstojnici te poslove obavljali kao sporedne poslove, s time da su u pravilu bili dužni osigurati svakodnevno fizičko prisustvo, navedenim je Zakonom pružena mogućnost obavljanja nadstojničkih poslova kao stalnog zaposlenja. S tim u svezi, nadstojnici zgrade su na temelju općinskih odluka sklapali ugovor o radu sa skupovima stanara (kućnim savjetima), a zatim su u skladu s time sa samoupravnom interesnom zajednicom stanovanja sklapali ugovore o korištenju nadstojničkog stana. Polazeći od koncepcije da su sve stambene zgrade koje prelaze vlasnički maksimum u društvenom vlasništvu, rečenim Zakonom je pravo upravljanja zgradom preneseno na samoupravne interesne zajednice. Te zajednice su imale ulogu posrednika koji je trebao u ime i za račun općine, te u ime društvenih i privatnih vlasnika stanova i poslovnih prostora, upravljati stambenim zgradama. Slijedeći tu koncepciju, tim je zajednicama dano pravo odlučivanja o nadstojničkim stanovima kao zajedničkim dijelovima zgrada. Glede pitanja mogućnosti zamjene nadstojničkih stanova sa stanovima sa stanarskim pravom, sudska praksa je u to vrijeme zauzela stajalište da se na tim stanovima ne može steći stanarsko pravo, pa prema tome ne mogu biti predmet zamjene.

1.3. Zakon o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 51/85 – 70/93)

 Donošenjem Zakona o stambenim odnosima (Narodne nov., br. 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93) pitanja korištenja nadstojničkih stanova ponovno su uređena na novim osnovama. Odredbama članka 8. toga Zakona, propisano je da se na stanovima uz čije je korištenje vezano obavljanje službene dužnosti (kao primjer navedeni su i nadstojnički stanovi u stambenim zgradama) ne može steći stanarsko pravo, već se prava i obveze korisnika određuju ugovorom kojeg korisnik sklapa s davateljem stana, a u skladu s općim aktom davatelja stana, odnosno općine u slučaju nadstojničkih stanova. Nadalje, odredbom članka 4. rečenog Zakona bilo je propisano da uvjete i način korištenja stana namijenjenog za nadstojnika, razloge otkaza stana, osiguranja drugog stana u slučaju smrti nadstojnika, određuje skupština općine svojom odlukom. Ovlasti koje je prije imala skupština samoupravne interesne zajednice, sada su prenesena na skupštinu općine koja je navedena pitanja bila ovlaštena urediti svojom odlukom. Prava sklapanja ugovora o pravima i obvezama nadstojnika, u skladu sa Zakonom i odlukom skupštine općine, prenesena su na skup stanara, odnosno u njihovo ime ugovore je mogao sklapati predsjednik skupa stanara. Glede valjanosti i opstojnosti ugovora o korištenju nadstojničkih stanova, Zakon se izrijekom ne izjašnjava osim u odredbi članka 156., prema kojoj se na odnose iz ugovora o korištenju stana (za pretpostaviti je i nadstojničkog stana) sklopljenih do stupanja na snagu Zakona, primjenjuju odredbe toga novog Zakona. Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Nar. nov., br. 43/92 - proč. tekst, 69/92, 25/93, 26/93, 48/93, 2/94, 44/94, 47/ 94, 58/95,103/95, 11/96, 11/97, 68/ 98, 163/98, 95/00,120/00, 94/01 i 78/ 02) izvršena je pretvorba vlasništva na društvenim stanovima na kojima je postojalo stanarsko pravo. Pri prodaji posebnog dijela zgrade – konkretnog stana osobi koja taj stan koristi s naslova stečenog stanarskog prava u cijenu stana ulazi, osim ostalih elemenata, vrijednost korisne površine i sporednog dijela na koji se proteže stanarsko pravo, ali i vrijednost zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Istodobno, vlasnici stanova su zajedničari na onim dijelovima nekretnine i uređaja nekretnine (zgrade) koji služe svim vlasnicima posebnih dijelova zgrade.

U tu svrhu (određivanja cijene stana) koristi se bodovna lista stana, koju je za svoje potrebe izradio prijašnji nositelj prava upravljanja zgradom (nekadašnja samoupravna interesna zajednica stanovanja, odnosno fond u stambenom gospodarstvu). Međutim, bodovna lista nije sadržavala bodovanje nadstojničkog stana, kao element povećanja vrijednosti stana. Istodobno, stan namijenjen za nadstojnika zgrade također je bodovan kao poseban dio zgrade za potrebe određivanja visine stanarine koju je plaćao nadstojnik zgrade SIZ-u odnosno Fondu. Stoga, tako zatečeno stanje može upućivati na zaključak da se radi o posebnom dijelu zgrade koji je u postupku pretvorbe ostao i nadalje u društvenom vlasništvu, jer za njega nije plaćena vrijednost, niti je njegova vrijednost utvrđivana (posredno kroz cijenu svakog pojedinog stana).

1.4. Zakon o najmu stanova

Stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/ 98 i 66/98) i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/ 96, 68/98, 137/99 - Odluka USRH, 22/ 00 - Odluka USRH, 73/00 i 114/01) prestao je važiti Zakon o stambenim odnosima, a time se gasi i »institut nadstojnika zgrade«, imajući na umu odredbe članka 85. – 87. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Nadalje, »stan namijenjen za nadstojnika zgrade« Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima odražava u odredbi članka 375. stavka 2. podstavka 7. i članka 377., samo radi tumačenja zajedničkog dijela nekretnine. Kraj navedenog stanja nadstojničkih stanova ostaje činjenica da određen broj osoba i nadalje stanuje u takvom stanu, bez trajno riješenog statusa, za sada samo na rok do donošenja posebnog propisa. Slijedom rečenog, zbog opisanog pravnog i faktičnog stanja, odredbom članka 52. stavak 4. Zakona o najmu stanova određeno je da se osobe koje na temelju valjane pravne osnove koriste stan namijenjen za nadstojnika ne mogu iseliti do donošenja posebnog propisa. Iz nekih primjera ugovora o korištenju nadstojničkih stanova vidljivo je da su ugovori sastavljeni pozivom na zakonske odredbe, bez posebnog navođenja odredaba općinskih odluka. To i stoga što, u pravilu, iste u većini slučaja nisu donesene. Nadalje, uvidom u pojedine ugovore utvrđeno je također da ih s nadstojnicima zgrada nisu sklapali skupovi stanara, odnosno njihovi predsjednici, već neki drugi pravni subjekti (npr. neki pogoni toplana i sl.). U tim slučajevima bi se moglo postaviti pitanje valjanosti tih ugovora. Sudska praksa se u novije vrijeme nije izjašnjavala o valjanosti takvih ugovora. Općenito, može se zapaziti da je glede pitanja ispunjenja ugovora o korištenju nadstojničkih stanova kroz proteklo vrijeme bilo razmjerno malo sporova. Isto tako, nije poznato da bi se u većoj mjeri tražila iseljenja nadstojnika zgrada radi prestanka obavljanja tih poslova, te radi možebitnih nezakonitih načina useljenja u nadstojničke stanove. Prema raspoloživim podacima u Republici Hrvatskoj evidentirano je približno 400 nadstojničkih stanova.

II. NADSTOJNIČKI STANOVI

2.1. Pravo na kupnju stana

Prijedlogom zakona o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnike stambene zgrade (u nastavku teksta: Prijedlog) predlaže se da osobe koje su 5. studenog 1996. godine, tj. do dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, uselile u stan namijenjen za nadstojnika stambene zgrade i u njemu stalno stanuju, stječu pravo na kupnju toga stana. Pravo na kupnju, u slučaju da je osoba koja je koristila taj stan preminula, stječe njegov bračni drug, član obiteljskog domaćinstva koji u vrijeme stupanja na snagu ovoga Zakona taj stan koristi, a kojega članovi obiteljskog domaćinstva sporazumno odrede. ^lanovima obiteljskog domaćinstva, osim bračnog druga, smatraju se i srodnici po krvi u pravoj liniji i njihovi bračni drugovi, braća i sestre, pastorčad i usvojenici, očuh i maćeha, te osoba koja s osobom koja koristi nadstojnički stan živi u izvanbračnoj zajednici. Valjanom pravnom osnovom korištenja nadstojničkog stana smatra se ugovor o obavljanju nadstojničkih poslova sklopljen prema propisima koji su bili na snazi u vrijeme sklapanja tog ugovora. Vezano uz zakone, odnosno propise koji su važili i uređivali pitanje nadstojničkih stanova rečeno je u uvodu ovoga teksta. Pravo na kupnju stana te osobe mogu ostvariti pod uvjetom da u istom mjestu nemaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan, odnosno ako tu nekretninu nisu prodale, darovale ili na bilo koji način otuđile nakon 5.studenog 1996.godine. Nadalje, valja naglasiti da ako se te osobe nalaze na listi reda prvenstva za kupnju stana prema Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (u nastavku teksta: POS) ili su prema tom Zakonu s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (u nastavku teksta: APN) sklopile predugovor o kupnji stana, nemaju pravo na kupnju nadstojničkog stana ako ne odustanu od kupnje stana prema Zakonu o POSu. To znači da te osobe u opisanom slučaju imaju pravo izbora, pa mogu odlučiti hoće li kupiti nadstojnički stan ili stan iz programa POS-a.

2.2. Najam stana

Ako osobe koje koriste nadstojnički stan nisu u mogućnosti kupiti taj stan stječu pravni položaj najmoprimca s pravom na plaćanje zaštićene najamnine. Taj se položaj stječe i u slučaju raskida ili ništetnosti ugovora o prodaji stana. Ugovor o najmu stana te osobe sklapaju s predstavnikom suvlasnika zgrade, odnosno upraviteljem kojeg su suvlasnici za to ovlastili, s tim da su zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana dužne podnijeti u roku tri mjeseca od dana stupanja na snagu Zakona.

2.3. Uvjeti i način prodaje

Prodavateljem se smatra općina, grad, odnosno Grad Zagreb, na čijem se području stan nalazi. Sredstva ostvarena prodajom stana pripadaju vlasnicima zgrade kojoj nadstojnički stan pripada i uplaćuju se na račun zajedničke pričuve te se koriste za pokriće troškova održavanja i poboljšanja zgrade, sukladno posebnom propisu kojim se uređuje održavanje zgrada1. Iznimno, sredstva ostvarena prodajom stana pripadaju općini, gradu, odnosno Gradu Zagrebu, u slučaju kad se na nedvojben način ne može utvrditi kome pripada stan namijenjen za nadstojnika zgrade. Takvi slučajevi mogli bi biti česti u praksi, jer se događalo da se za više zgrada u naselju gradio jedan nadstojnički stan, međutim nikad točno nije bila određena njegova pripadnost pojedinoj zgradi, odnosno zgradama iz razloga ne postojanja elaborata etažiranja, odnosno njihovog neprovođenja u zemljišnoj knjizi, a za što odgovornost snose i suvlasnici zgrada. Međutim, ako se u međuvremenu naknadno utvrdi pripadnost stana, što su dužni učiniti suvlasnici zgrada/ zgrade, ali u roku koji ne može biti dulji od roka oplate stana, tj. 15 godina, sredstva od prodaje uplatit će se na račun zajedničke pričuve vlasnicima zgrade, odnosno zgrada kojima pripada stan određen za nadstojnika. Zahtjev za sklapanje ugovora o kupoprodaji stana kupac je dužan podnijeti u roku 3 mjeseca od dana stupanja na snagu Zakona, s tim da je prodavatelj dužan sklopiti ugovor s prodavateljem u roku 60 dana od dana podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora. Ako prodavatelj u navedenom roku ne sklopi ugovor, kupac ima pravo u roku 30 dana, od dana proteka roka za sklapanje ugovora, pokrenuti postupak i zatražiti od suda presudu koja u cijelosti nadomješta ugovor. Prodavatelj je dužan prije sklapanja ugovora o prodaji dostaviti taj ugovor na mišljenje nadležnom državnom odvjetništvu u roku 8 dana. Valja napomenuti da je ugovor o prodaji, kojim je ugovorena kupoprodajna cijena niža od utvrđene, zakonom ništetan, a o čemu Državno odvjetništvo pazi po službenoj dužnosti. Također su ugovorne strane dužne ovjeriti svoje potpise na ugovoru o prodaji kod javnog bilježnika, a on će ih ovjeriti nakon što utvrdi da je uz ugovor priloženo pozitivno mišljenje državnog odvjetnika. Pravo vlasništva stana, na temelju ugovora o kupoprodaji kupac stječe upisom u zemljišne knjige, odnosno ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige polaganjem ugovora u zemljišnoknjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi, upisom u knjigu položenih ugovora. Ugovor uz obročnu otplatu mora sadržavati izjavu kupca kojom dopušta u korist (su)vlasnika, odnosno prodavatelja, uknjižbu založnog prava (hipoteke) na kupljenom stanu za iznos cijene i kamata. Hipoteka se stječe upisom u zemljišne knjige.

2.3.1. Cijena stana

Cijena stana (Cs) utvrđuje se ugovorom, ovisno o vrijednosti stana koja se dobiva: – umnoškom veličine stana (P) i etalonske cijene građenja, umanjenoj za iznos amortizacije, te – umanjenoj za visinu uloženih vlastitih sredstava ako ih je bilo do trenutka kupovine stana. Etalonska cijena građenja (Ce) jest cijena utvrđena sukladno Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji i iznosi 700 EUR/m2. Visina vlastitih sredstava (V) stanara, koju je uložio u stan, utvrđuje se na zahtjev kupca i priznaje se najviše do iznosa 20% vrijednosti koja se dobije umnoškom veličine stana i etalonske cijene građenja. Visinu vlastitih sredstava utvrđuje osoba koja nosi strukovni naziv »ovlašteni arhitekt« i/ili »ovlašteni inženjer« građevinske struke. Izraz za proračun cijene stana (Cs) je: Cs = ((P x Ce) -A) - V P - netto korisna površina stana Ce - etalonska cijena građenja (kn/m2)

V – visina uloženih vlastitih sredstava stanara u stan koja ne može biti veća od: Vmax= 20% x P x Ce Iznos amortizacije (A) utvrđuje se prema sljedećem izrazu: A = (G x Ks)/100 x PxCe G – starost zgrade u godinama Ks – koeficijent umanjenja vrijednosti koji iznosi 0,7 Izraz za izračun minimalnog mjesečnog obroka (Omin ) je: Omin=0,25% x ((P x Ce) -A) Kamatna stopa za vrijeme obročne otplate je 2% godišnje i nije promjenjiva. Prodavatelj je dužan u ugovoru o kupoprodaji, stana uz obročnu otplatu, vrijednost (mjesečnog) obroka vezati uz EUR. Zakonom je predviđena i naknada prodavatelju za sklapanje ugovora o kupoprodaji koja iznosi 0,5% od prodajne cijene stana. U nastavku se daje izračun cijene stana:

III. STANOVI NASTALI PRENAMJENOM ZAJEDNIČKIH DIJELOVA ZGRADE

Odredbom članka 372. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da osoba koja je do stupanja na snagu tog Zakona (1. siječnja 1997.), na temelju odobrenja koje je nadležna vlast dala u granicama svoje ovlasti na takvo imovinskopravno raspolaganje, o svome trošku provela prenamjenu zajedničkih prostorija u zgradi u društvenom vlasništvu u stan ili drugu samostalnu prostoriju, stekla time na temelju i sklopu toga odobrenja pravo vlasništva prenamijenjenih prostorija kao posebnog dijela nekretnine, zajedno s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Međutim, u praksi su određene osobe, u pravilu iz nužde i često uz pristanak tadašnjih stanara (bivših nositelja stanarskog prava, kao i etažnih vlasnika), vlastitim sredstvima, znači o svome trošku, uredile, odnosno prenamijenile zajedničke prostorije za potrebe vlastitog stanovanja, ali ne ispunjavaju uvjete iz navedene odredbe pa na tim prostorijama ne mogu steći pravo vlasništva. U pravilu, radi se o zajedničkim prostorijama kao što su spremišta, praonice i sl. Rečene prenamjene »korištenja« tih zajedničkih prostorija izvršene su prije privatizacije stambenog fonda temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, pa s obzirom na to da današnji položaj osoba koje stanuju u tim prostorijama nije pravno uređen, cijeni se da je isti potrebno urediti glede daljnjega korištenja. Stoga se Prijedlogom želi urediti to pitanje tako da osobe koje su do 19. lipnja 1991. godine (do dana stupanja na snagu Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo) o svome trošku provele prenamjenu zajedničkih prostorija u stambenoj zgradi u društvenom vlasništvu u stan za potrebe vlastitog stanovanja i u njemu stalno stanuju, a ne ispunjavaju uvjete iz članka 372. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stupanjem na snagu Zakona stječu pravo na kupnju tih prostorija, odnosno stana. U slučaju nemogućnosti kupnje te bi osobe stjecale položaj najmoprimca s pravom plaćanja zaštićene najamnine. Glede uvjeta i načina prodaje tih prostorija, odnosno stanova, kao i cijene stana, primjenjuju se isti uvjeti kao i za osobe koje koriste nadstojničke stanove prema Prijedlogu.

¹ Vidjeti Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – Uredbu o održavanju zgrada (Nar. nov., br.64/1997), te odredbe čl. 142. – 144. Zakona o gradnji (Nar. nov., br. 175/03 i 100/04).