1. Uvod

Zakon o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05 - u nastavku teksta: ZOO)* u hrvatskom pravnom sustavu ostavlja ugovor o zakupu, te unosi novi ugovor koji nije postojao u Zakonu o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 7/96, 91/96, 112/99 i 88/01 - u nastavku teksta: ZOO/91), a to je ugovor o najmu. Time se Zakon o obveznim odnosima vraća na pozicije bivšeg Općeg građanskog zakonika koji je razlikovao ugovor o upotrebi¹ kao ugovor o zakupu i pogodbu uporabnu² kao ugovor o najmu.

Usporednom analizom odredaba ova oba ugovora u ZOO-u (čl. 519.-578.) zaključujemo da su razlike neznatne, kao što je i pravna priroda oba ugovora vrlo slična.

Pravna teorija pravi distinkciju između ugovora o zakupu i ugovora o najmu time što kod ugovora o zakupu zakupnik ima pravo na korištenje stvari - to ima šire značenje jer obuhvaća upotrebu i uživanje stvari, što uključuje i pravo na ubiranje plodova, dok se kod ugovora o najmu radi samo o upotrebi stvari bez prava plodouživanja.

U svakom slučaju, oba ugovora su po svojoj prirodi naličje posudbe jer se radi o korištenju tuđe nepotrošne stvari, s time da se za to korištenje ili upotrebu plaća određena naknada.

Kada se analiziraju odredbe ugovora o zakupu (čl 519. - 549.) i ugovora o najmu (čl. 550. - 578.), zajedničke karakteristike oba ugovora su sljedeće:

• radi se u pravilu o konsenzualnim ugovorima, što znači da je za valjano zaključenje ugovora dovoljna suglasnost stranaka o bitnim sastojcima ugovora;
• oba ugovora su dvostrano obvezni ugovori jer za obje ugovorne strane stvara određena prava i određene obveze;
• oba ugovora spadaju u vrste ugovora s trajnim izvršenjem obveze, za razliku od onih ugovora gdje se obveza trenutno izvršava, i to stoga što se ugovori sklapaju na određeno dulje vrijeme, radi se o tzv. imenovanim ugovorima. Oba ugovora osim obveznopravnih implikacija imaju i svoje stvarnopravne implikacije zato što, primjerice, ugovor o zakupu može biti zabilježen u zemljišnim knjigama.

2. Ugovor o zakupu (čl. 519. - 549. ZOO-a)

Odredbe ugovora o zakupu po Zakonu o obveznim odnosima u pravilu su identične odredbama ugovora o zakupu iz ZOO/91, koji je bio reguliran u tom Zakonu čl. 567. - čl. 599.

Analizom odredaba prije svega je vidljivo da Zakon o obveznim odnosima unosi nove termine, tako da umjesto termina zakupac koristi termin zakupnik, a umjesto upotrebe koristi termin korištenje.

Glede termina korištenje umjesto termina upotreba, Zakon o obveznim odnosima usklađuje se s načelima pravne teorije, kao što je u uvodu već naznačeno, jer je korištenje terminološki i lingvistički širi pojam od termina uporaba zato što u sebi uključuje i pravo na ubiranje plodova stvari.

2.1. Definicija ugovora o zakupu

Glede definicije ugovora o zakupu kao ugovora kojim se zakupodavac obvezuje zakupniku predati određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu,³ nema nikakve razlike, pa se i tom odredbom Zakona o obveznim odnosima takav ugovor definira kao ugovor u kojem je primarna i temeljna obveza zakupodavca predati zakupljenu stvar zakupniku u posjed da bi ovaj mogao na toj stvari ostvarivati svoje pravo korištenja, dok je zakupnik za takvo korištenje dužan plaćati zakupninu.

Razlika između čl. 519. ZOO-a i čl. 567. ZOO/91 je u tome što čl. 519. ZOO-a nema stavak 2., za razliku od navedene odredbe iz ZOO/91. Naime, u tom Zakonu i u toj odredbi st. 2. definirala se upotreba stvari izričito navodeći da upotreba kod ugovora o zakupu uključuje u sebi i uživanje stvari ubiranjem plodova ako nije drukčije ugovoreno, ili je drukčije uobičajeno.

Novi ZOO nema takvu odredbu kojom bi pobliže definirao opseg korištenja stvari, pa je zakonodavac vjerojatno smatrao da je pojam korištenje u pravnoj terminologiji i sudskoj praksi dovoljno jasan da ga nije potrebno posebno definirati za razliku od ZOO/91.

2.2. Obveze i prava zakupodavca te obveze i prava zakupnika

U daljnjim odredbama ugovora u kojima se definiraju obveze zakupodavca glede predaje stvari,⁴ održavanja stvari,⁵ prava na raskid ugovora i sniženje zakupnine zbog popravka stvari,⁶ izmjene na zakupljenoj stvari,⁷ odgovornosti za materijalne nedostatke⁸, nedostataka za koje zakupodavac ne odgovara,⁹ proširenja odgovornosti za materijalne nedostatke,¹⁰ ugovornog isključenja ili ograničenja odgovornosti,¹¹ obavješćivanja zakupodavca o nedostacima i opasnostima,¹² te odgovornosti zakupodavca za pravne nedostatke,¹³ rješenja Zakona o obveznim odnosima potpuno su identična rješenjima kakva je imao i ZOO/91 o tim pitanjima.

Određena manja razlika postoji u institutu prava zakupnika kada stvar ima određeni nedostatak.¹⁴ Naime, ZOO jednom odredbom regulira pravnu situaciju kada zakupodavac preda zakupniku stvar koja ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti (što znači da se tom odredbom reguliraju pitanja kada takav nedostatak nastane na stvari koja je predmet zakupa i za vrijeme trajanja ugovora o zakupu).¹⁵

S druge strane ZOO/91 takvu je situaciju rješavao posebnim člankom (čl. 579. ZOO/91), no u biti zakonsko rješenje je ostalo identično jer zakupnik ima ista prava u slučaju kada na stvari nastane neki nedostatak tijekom trajanja zakupa ili kada stvar izgubi neka ugovorena ili uobičajena svojstva za vrijeme trajanja roka na vrijeme na koji je ugovor o zakupu zaključen.

Glede obveza zakupnika, odredbe Zakona o obveznim odnosima također su uglavnom identične odredbama ZOO/91. Tako je na isti način riješeno pitanje obveze zakupnika na korištenje stvari sukladno odredbama ugovora, osim što se umjesto termina privrednik koristi termin gospodarstvenik,¹⁶ pitanje otkaza zbog korištenja stvari protivno ugovoru,¹⁷ obveze plaćanja zakupnine,¹⁸ otkaza zbog neplaćanja zakupnine.¹⁹

Glede reguliranja obveze zakupnika, na vraćanje zakupljene stvari nakon isteka ugovora o zakupu20 oba zakona to pitanje reguliraju na sličan način, osim što je glede obveze zakupnika da stvar vrati u mjestu u kojem mu je bila predana, ZOO u stavku 2. članka 536. dodaje »ako nije drukčije ugovoreno«, čime jače pojašnjava pravo ugovornih strana da tu obvezu zakupnika reguliraju i drukčije.

Slično je postupljeno i u svezi s obvezom zakupnika da je kada je na stvari izvršio određene promjene, dužan prilikom vraćanja stvari, stvar vratiti u stanje u kojem je bila u trenutku predaje u zakup. Naime, stavkom 4. članka 536. ponovno je naglašena mogućnost da se ugovorne strane mogu i drukčije dogovoriti, što odredba čl. 585. st. 4. ZOO/91 nije imala, čime je ponovo stavljen naglasak na dispozitivnost te odredbe.

Zakupac ima pravo stvar dati i u podzakup, osim ako takvo pravo ugovorom o zakupu nije izričito ugovoreno. Pitanje podzakupa također je riješeno na identičan način kao i u ZOO/91 kako glede prava zakupnika da stvar da u podzakup²¹, tako i glede otkaza zbog nedopuštenosti podzakupa²², te prava zakupodavca zahtijevati zakupninu i druge tražbine neposredno od podzakupnika.²³ Jednako je i riješeno da podzakup prestaje kada prestane i zakup.²⁴

U odredbama ZOO-a koje reguliraju otuđenje zakupljene stvari²⁵ također posve jednako reguliraju pitanje otuđenja stvari koje je predmet ugovora o zakupu nakon predaje u zakup, prava stjecatelja (pribavitelja) na zakupninu, te njegovog prava u slučaju prodaje stvari prije predaje zakupniku kao i pitanje otkaza ugovora zbog otuđenja stvari.

Zakon o obveznim odnosima i ZOO/91 identično rješavaju pitanje prestanka zakupa te se na isti način regulira pitanje prestanka ugovora o zakup koji je zaključen na određeno vrijeme ili na neodređeno vrijeme, kada se prešutno ugovor o zakupu obnavlja, pitanje otkaza ugovora te prestanak ugovora o zakupu zbog propasti stvari, zbog više sile ili djelomičnog oštećenja ili uništenja, kao i zbog smrti zakupodavca ili zakupnika.²⁶

3. Ugovor o najmu  (čl. 550. - 578. ZOO-a)

ZOO/91 nije uopće imao reguliran ugovor o najmu, već su se najam kao pravo na upotrebu tuđe stvari te međusobna prava i obveze najmodavca i najmoprimca regulirali sukladno odredbama ugovora o zakupu. Kako je već u uvodu navedeno, najam je također ugovor o korištenju tuđe stvari, no za razliku od zakupa njegova je primjena češća u nekomercijalnim odnosima i temeljna je razlika u tome što najam ne uključuje i pravo na korištenje plodova koje stvar daje za vrijeme trajanja ugovora o najmu.

Ugovorom o najmu za najmodavca nastaje obveza predati određenu stvar najmoprimcu na upotrebu, a ovaj se obvezuje za vrijeme trajanja najma plaćati najamninu.²⁷

Odredbe Zakona o obveznim odnosima koje reguliraju ugovor o najmu, odredbe su opće naravi i primjenjuju se podredno i na sve druge odnose najmoprimca i najmodavca koji su regulirani nekim drugim posebnim zakonom.²⁸ To praktički znači da će se odnos najmoprimca i najmodavca prije svega regulirati odredbama takvog posebnog zakona ako je taj specifičan odnos reguliran takvim zakonom, a oni odnosi koji tim specijalnim zakonom nisu određeni uređivat će se prema odredbama Zakona o obveznim odnosima ²⁹

lako je ugovor o najmu kao i ugovor o zakupu konsenzualan ugovor te za njegovo valjano zaključenje nije potreban poseban oblik, čl. 552. ZOO-a izričito se propisuje da je za ugovor o najmu nekretnine potreban pisani oblik ugovora, uz posljedice koje nastupaju ako ugovor nema propisani oblik.

3.1. Obveze najmodavca

Osnovna obveza najmodavca³⁰ sastoji se u predaji stvari najmoprimcu, a i najmodavac je također dužan stvar održavati u stanju koje je potrebno da bi je najmoprimac mogao upotrebljavati onako kako je ugovoreno. Ako najmodavac ne bi izvršio svoju obvezu na taj način, dakle ako ne bi stvar predao u stanju koje je prikladno za njegovu upotrebu ili bi stanje stvari bilo takvo da najmodavac ne bi mogao stvar koristiti u cijelosti onako kako je ugovoreno, on može tražiti raskid ugovora ili može tražiti sniženje najamnine. To znači da ako bi stvar imala nedostataka zbog kojih se ne može upotrebljavati kako je dogovoreno, najmodavac se mora odlučiti koje će pravo koristiti, tj. hoće li tražiti raskid ugovora ili će tražiti sniženje najamnine.

U slučaju ako bi se odlučio na raskid ugovora, ima pravo i na naknadu štete zbog toga što najmodavac svoju obvezu nije ispunio kako je to dogovoreno.

Već je u navedenom članku 553. ZOO-a utvrđena obveza najmodavca da održava stvar u stanju podobnom za ugovornu upotrebu. Ta se obveza u čl. 554. dalje razrađuje, s time da se osim obveze održavanja stvari od strane najmodavca naglašava i obveza najmoprimca da je dužan najmodavcu dopustiti da obavlja sve radnje potrebne da bi se stvar održavala u stanju potrebnom za ugovornu upotrebu stvari.³¹

Najmoprimac također može izvršiti popravke, a nastale troškove mu je najmodavac dužan naknaditi, ali samo one popravke koje je bilo nužno izvršiti jer nisu trpili odgađanje, ali također i troškove onih popravaka koje je najmoprimac izvršio, s tim da je prethodno o njihovoj potrebi izvijestio najmodavca.

Obaveza najmodavca da održava stvar ne odnosi se na troškove sitnih popravaka i redovite upotrebe stvari jer ti troškovi padaju na teret najmoprimca. Posljedica dovođenja stvari u stanje u kojem se ne mogu više upotrebljavati onako kako je dogovoreno, ili popravci, koje treba napraviti, onemogućavaju upotrebu stvari kroz dulje vrijeme, daju najmoprimcu pravo da traži sniženje najamnine ili raskid ugovora, ali pod uvjetom da za potrebne popravke nije kriv.³² Slično rješenje postoji i ako najmodavac ne otkloni nedostatak u primjerenom roku³³ jer u tom slučaju najmoprimac može raskinuti ugovor ili alternativno tražiti sniženje najamnine, ali u oba slučaja može tražiti naknadu štete.

Budući da se kod ugovora o najmu stvar daje na upotrebu najmoprimcu koji ju upotrebljava onako kako je ugovoreno za vrijeme trajanja ugovora, najmodavac ne može raditi izmjene na stvari bez da bi najmoprimac na to pristao, ali i tada ako bi izmjene na stvari dovele do smanjenja ili pogoršavanja njezine ugovorne upotrebe najmoprimac može tražiti da se naknada za najam stvari razmjerno snizi.³⁴

3. 1. 1. Odgovornost najmodavca za materijalne nedostatke na stvari

Osim tih obveza najmodavac odgovara za nedostatke stvari pod uvjetom da na stvari postoje takvi nedostaci koji smetaju ugovorenoj ili redovitoj upotrebi stvari. Takva odgovornost najmodavca postoji:

• bez obzira na to je li znao za nedostatke ili za njih nije znao³⁵,
• ako je tvrdio da nema nikakvih nedostataka³⁶,
• ako su nedostaci na stvari najmoprimcu ostali nepoznati zbog krajnje nepažnje najmodavca ili ako je za te nedostatke znao, ali ih je namjerno prešutio najmoprimcu,³⁷
• ako je odgovornost za nedostatke na strani najmodavca ugovorom isključena ili ograničena, ali samo pod uvjetom da najmodavac nije nedostatke namjerno prešutio, ili ako je odgovornost ugovorom isključena zbog korištenja povlaštenog ili monopolskog položaja najmodavca. U tom slučaju takav uglavak ugovora je ništetan (ništav).³⁸

S druge strane najmodavac neće odgovarati za nedostatke na stvari koje su u trenutku sklapanja ugovora bile poznate najmoprimcu ili mu nisu mogle ostati nepoznate ³⁹

3.1.2. Odgovornost za pravne nedostatke na stvari

Osim za materijalne nedostatke na stvari najmodavac odgovara i za pravne nedostatke na stvari⁴⁰. U slučaju da treća osoba polaže neko pravo na cijeloj stvari ili na njezinom dijelu, te se izravno takva osoba obrati najmoprimcu radi ostvarivanja tog svog prava, ili ako samovlasno oduzme stvar najmoprimcu, ugovor o najmu se raskida, prema samom Zakonu, pod uvjetom da pravo treće osobe u cijelosti isključuje pravo najmoprimca na upotrebu stvari.

Obveza je najmoprimca o takvom zahtjevu ili radnji treće osobe, koja polaže pravo na stvari, bez odlaganja obavijestiti najmodavca jer mu je u protivnom dužan naknaditi štetu koju bi ovaj zbog toga trpio, a s druge strane postoji i odštetna odgovornost najmodavca prema najmoprimcu ako ovaj ne bi mogao stvar upotrebljavati onako kako je ugovoreno.

Pravo trećeg osim što može potpuno isključivati upotrebu stvari može to pravo samo ograničavati, te u takvom slučaju najmoprimac ima pravo tražiti raskid ugovora ili tražiti sniženje najamnine.

3.2. Obveze najmoprimca

Ugovor o najmu je dvostrano obvezujući ugovor pa osim obveza najmodavca kao jedne ugovorne strane ugovor o najmu stvara obveze i na strani najmoprimca.

Zakon o obveznim odnosima obveze najmoprimca regulira u člancima 561. do 566.

Ako bi se te odredbe pokušale sistematizirati, a da bi se obveze najmoprimca pobrojile radi bolje preglednosti, može se reći da se obveze najmoprimca temeljem ugovora o najmu sastoje u sljedećem:

• najmoprimac je dužan rabiti stvar u skladu s ugovorom i namjenom stvari kao dobar gospodarstvenik, odnosno kao dobar domaćin⁴¹,
• dužan je koristiti stvar na taj način da ne zanemaruje njezino održavanje, ne smije oštetiti stvar, te ne smije stvar neovlašteno predati trećima na uporabu⁴²,
• dužan je plaćati najamninu u rokovima određenim ugovorom, a ako ugovorom to nije određeno kako je to određeno zakonom⁴³ ili kako je to uobičajeno u mjestu predaje stvari najmoprimcu⁴⁴,
• dužan je trpiti otkaz ugovora o najmu ako ne plati najamninu u dva uzastopna roka ili je plati sa zakašnjenjem⁴⁵,
• na stvarima koje je najmoprimac unio u nekretninu koja je predmet ugovora o najmu najmodavac ima založno pravo za dužnu najamninu i ostale tražbine koje ima prema najmoprimcu, s tim da te stvari mogu biti i predmet ovrhe, a također najmoprimac ima pravo retencije na tim stvarima dok se njegove tražbine ne namire⁴⁶,

• dužan je vratiti stvar nakon prestanka ugovora o najmu⁴⁷,
• dužan je vratiti stvar u stanje u kojem je bila u vrijeme predaje u najam⁴⁸,
• može stvar dati u podnajam samo uz suglasnost najmodavca⁴⁹.

3.2.1. Prestanak ugovora o najmu

Ugovor o najmu prestaje na nekoliko načina, a sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima. Tako ugovor o najmu može prestati:

• protekom vremena,
• otkazom ugovora,
• raskidom ugovora,
• propašću stvari.

3.2.1.1. Prestanak ugovora o najmu protekom vremena

Protekom vremena⁵⁰ ugovor o najmu prestaje ako je sklopljen na određeno vrijeme istekom vremena za koje je ugovor zaključen. To pravilo nema apsolutno značenje jer se voljom stranaka pa i konkludentnim radnjama ugovor o najmu može produljiti i nakon proteka roka određenog ugovorom pod uvjetom da nakon isteka takvog roka najmoprimac nastavi rabiti stvar, a najmodavac se tome ne usprotivi. U tom slučaju smatra se da je ugovor o najmu produljen na neodređeno vrijeme pa bi se na daljnje obveze stranaka primjenjivale odredbe koje reguliraju ugovor o najmu zaključen na neodređeno vrijeme.⁵¹

Pitanje najma nekretnine na određeno vrijeme ZOO posebno regulira. Suprotno odredbi koja općenito regulira najam stvari, kod ugovora o najmu nekretnine, zaključenog na određeno vrijeme, svaka od ugovornih strana dužna je najmanje 30 dana prije isteka roka, koji je ugovorom određen, obavijestiti u pisanom obliku da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. U takvom slučaju, dakle ako takva negativna obavijest izostane, smatra se da je ugovor o najmu prešutno obnovljen na isto vrijeme trajanja.⁵²

Ako stranke žale ugovor o najmu nekretnine produljiti, ali ne pod istim uvjetima, strana koja to želi mora u roku 30 dana pisanim putem obavijestiti drugu ugovornu stranu o toj svojoj namjeri, a druga ugovorna strana nije dužna takvu ponudu prihvatiti, i ako je izričito ne prihvati smatra se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.⁵³

3.2.1.2. Prestanak ugovora o najmu otkazom ugovora

Ugovor o najmu prestaje i otkazom

Prije svega ugovor o najmu prestat će otkazom kad je zaključen na neodređeno vrijeme. U takvom slučaju stranke su, prije svega, dužne ugovorom utvrditi otkazni rok, a ako taj rok nije utvrđen ugovorom niti slijedi iz mjesnih običaja on iznosi 8 dana za pokretne stvari, odnosno 30 dana za najam nekretnine,⁵⁴ s tim da otkaz mora biti dan u pisanom obliku ako se radi o najmu nekretnine.⁵⁵

Bez obzira na to o kakvom se ugovoru o najmu radi i na koji je rok zaključen, otkaz ugovora o najmu može se dati ako najmoprimac zanemaruje održavanje stvari, ako  stvar oštećuje i ako je bez ovlaštenja prepušta na upotrebu trećim osobama. U takvom slučaju najmodavac može otkazati ugovor bez pridržavanja otkaznog roka.⁵⁶

Također, najmodavac ima pravo otkazati ugovor bez otkaznog roka ako najmoprimac propusti dva uzastopna roka za plaćanje najamnine, dakle zakasni s plaćanjem najamnine uzastopce dva puta, s tim da će ugovor ipak ostati na snazi ako najmoprimac plati najamninu prije nego što mu se priopći otkaz,⁵⁷ koji ako se radi o najmu nekretnine treba biti pisan.

lako u slučaju otuđenja iznajmljene stvari⁵⁸ ugovor o najmu načelno ne prestaje jer prava i obveze stranaka prelaze na singularnog sukcesora stvari i u takvom slučaju ugovor o najmu može prestati otkazom kojeg može dati najmoprimac uz poštivanje otkaznih rokova ako zbog otuđenja stvari koja je dana u najam prava i obveze najmodavca prijeđu na stjecatelja stvari.⁵⁹

3.2.1.3. Prestanak ugovora o najmu raskidom ugovora

Zakon o obveznim odnosima poznaje i prestanak ugovora o najmu raskidom. Tako najmoprimac ima pravo raskinuti ugovor ako najmodavac ne preda stvar u onom stanju kako je to ugovoreno, tj. stanju koje je prikladno za ugovornu uporabu stvari tako da je uporaba stvari u znatnoj mjeri ograničena.⁶⁰

Najmoprimcu pripada pravo i na raskid ugovora kad stvar za vrijeme trajanja najma dospije u takvo stanje da ne može služiti ugovornoj uporabi, a ne može se u razumnom roku dovesti u stanje prikladno za uporabu, pod uvjetom da on nije kriv za dospijeće stvari u takvo stanje.⁶¹ Isto pravo na raskid najmoprimac ima ako najmodavac ne otkloni nedostatak na stvari u primjerenom roku kojeg je najmoprimac odredio.⁶²

Ugovor o najmu raskinut će se prema samom Zakonu kad na stvari, koja je predmet ugovora o najmu, treća osoba polaže određena prava kojima se potpuno isključuje pravo  najmoprimca na upotrebu stvari.⁶³ U takvom slučaju ako do raskida dolazi prema Zakonu najmoprimac ne bi trebao tražiti raskid ugovora već samo ostvarivanje drugih prava koja ima, a koje su posljedice raskida ugovora kao, npr., povrat isplaćene najamnine ili naknadu štete.

3.2.1.4. Prestanak ugovora o najmu propašću stvari

Sukladno članku 578. ZO-a ugovor o najmu prestat će ako iznajmljena stvar propadne višom silom ili zbog događaja zbog kojeg niti jedna od ugovornih strana nije odgovorna.

Kao i u svakom drugom ugovorno obveznom odnosu zbog povrede ugovornih odnosa stranke imaju pravo i na naknadu štete zbog toga što obveze nisu ispunjene onako kako su ugovorene ili kako je to uobičajeno u pravnom prometu. Tako obveza na naknadu štete postoji ako stvar nije predana u stanju prikladnom za ugovorenu uporabu⁶⁴. Ako najmodavac trpi štetu stoga što ga najmoprimac nije bez odgađanja obavijestio o potrebi popravka stvari⁶⁵, najmoprimac ima pravo na naknadu štete koju trpi zbog materijalnog nedostatka na stvari koji se pojavi tijekom trajanja ugovora o najmu ako bez odgađanja obavijesti najmodavca o takvom nedostatku, osim ako najmodavac zna za takav nedostatak.⁶⁶. Najmodavac ima pravo na naknadu štete od najmoprimca ako ovaj bez odgađanja nije obavijestio o nedostatku stvari koja nastupi tijekom trajanja ugovora⁶⁷, a ako najmoprimac upotrebljava stvar protivno ugovoru, odgovara za štetu koja može nastati⁶⁸.

Odštetna odgovornost najmodavca također postoji ako se stvar koja je predmet ugovora o najmu otuđi prije predaje stvari najmoprimcu. U takvom slučaju stjecatelj stvari nije dužan stvar predati najmoprimcu i najmoprimac može od najmodavca tražiti samo naknadu štete.⁶⁹

* Ovo je izlaganje u kraćem obliku objavljeno u Zborniku radova - Organizator 2005. - Novi Zakon o obveznim odnosima.
1 Pravno pravilo paragrafa 1091. OGZ-a.
2 Pravno pravilo paragrafa 1090. OGZ-a.
3 Članak 519. ZOO-a.
4 Članak 521. ZOO-a, odnosno članak 569. ZOO/91.
5 Članak 522. ZOO-a, odnosno članak 570. ZOO/91.
6 Članak 523. ZOO-a, odnosno članak 571. ZOO/91.
7 Članak 524. ZOO-a, odnosno članak 572. ZOO/91.
8 Članak 525. ZOO-a, odnosno članak 573. ZOO/91.
9 Članak 526. ZOO-a, odnosno članak 574. ZOO/91.
10 Članak 527. ZOO-a, odnosno članak 575. ZOO/91.
11 Članak 528. ZOO-a, odnosno članak 576. ZOO/91.
12 Članak 529. ZOO-a, odnosno članak 577. ZOO/91.
13 Članak 531. ZOO-a, odnosno članak 580. ZOO/91.
14 Članak 530. ZOO-a, odnosno članak 578. ZOO/91.
15 Stavak 5. čl. 530. ZOO-a.
16 Članak 532. ZOO-a, odnosno članak 581. ZOO/91.
17 Članak 533. ZOO-a, odnosno članak 582. ZOO/91.
18 Članak 534. ZOO-a, odnosno članak 583. ZOO/91.
19 Članak 535. ZOO-a, odnosno članak 584. ZOO/91.
20 Članak 536. ZOO-a, odnosno članak 585. ZOO/91.
21 Članak 537. ZOO-a, odnosno članak 586. ZOO/91.
22 Članak 538. ZOO-a, odnosno članak 588. ZOO/91.
23 Članak 539. ZOO-a, odnosno članak 589. ZOO/91.
21 članak 540. ZOO-a, odnosno članak 590. ZOO/91
25 Članci 541. do 544. ZOO-a, odnosno članci 591.— 594. ZOO/91.
26 članci 545. do 549. ZOO-a. odnosno članci 595. - 599. ZOO/91.
27 Članak 550. ZOO-a.
28 npr. Zakon o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/98 - Odluka USRH i 66/98).
29 Članak 551. ZOO-a.
30 Članak 553. ZOO-a.
31 Članak 554. st. 1. ZOO-a.
32 Članak 555. ZOO-a.
33 Članak 559. ZOO-a.
34 Članak 556. ZOO-a.
35 Članak 557. st. 1. ZOO-a.
36 Članak 557. st. 3. ZOO-a.
37 Članak 557. st. 2. ZOO-a.
38 Članak 558. ZOO-a uvodi novi izraz ništetan.
39 Članak 557. st. 2. ZOO.
40 « Članak 560. ZOO-a.
41 Članak 561. st. 1. ZOO-a.
42 Članak 562. ZOO-a.
43 ZOO u čl. 563. st. 2. i 3. određuje da se najamnina plaća nakon isteka vremena najma, a ako je najam sklopljen na jednu ili više godina tada se najamnina plaća polugodišnje. Ako je ugovor o najmu zaključen na neodređeno vrijeme najamnina se plaća u mjesečnim obrocima.
44 Članak 563. st. 1. ZOO-a.
45 « Članak 564. st. 1. ZOO-a.
46 « Članak 565. ZOO-a.
47 Članak 566. st. 1. ZOO-a.
48 « Članak 565. st. 3. ZOO-a.
49 « Članak 567. ZOO-a.
50 Članak 574. ZOO-a.
51 Članak 574. st. 1. ZOO-a.
52 Članak 575. st. 1. ZOO-a.
53 Članak 575. st. 2. ZOO-a.
54 Članak 576. st. 2. ZOO-a.
55 Članak 576. st. 3. ZOO-a.
56 Članak 562. st. 1. ZOO-a.
57 Članak 564. ZOO.
58 Članci 571. i 572. ZOO-a.
59 Članak 573. ZOO-a.
60 Članak 553. st. 2. ZOO-a.
61 Članak 555. ZOO-a.
62 Članak 559. ZOO-a.
63 Članak 560. st. 2. ZOO-a.
64 Članak 553. st. 3. ZOO.
65 Članak 554. st. 4. ZOO.
66 Članak 557. st. 4. ZOO.
67 Članak 557. st. 4. ZOO.
68 Članak 561. st. 2. ZOO.
69 Članak 572. st. 2. ZOO.