1. UVOD
Već nekoliko godina u stručnoj¹ i laičkoj² javnosti razmatra se i ističe potreba da se održavanje i upravljanje zgrada uredi posebnim zakonom, zato što je iskustvo vlasnika posebnih dijelova zgrada i upravitelja pokazalo da odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima³, i to da odredbe o etažnom vlasništvu, sadržane u trećem dijelu glave IV. Vlasništvo posebnih dijelova nekretnine ZV-a⁴, te odredbe sadržane u devetom dijelu glave III. Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom vlasništvu sadržane u ZV-u te Uredba o održavanju zgrada⁵, nisu više, navodno, dostatne pružiti zadovoljavajuću regulaciju i dati odgovor na sva pitanja i izazove održavanja zgrada i primjerenog stanovanja u stanovima te korištenja poslovnih prostora. Nakon brojnih najava, rasprava i prezentacija na stručnim savjetovanjima te otvorenih diskusija, ali i nakon toga odustajanja od izrade konačnog teksta i pokretanja postupka javnog savjetovanja, iznenada je (iako je u siječnju još bilo objavljeno da neće biti pokrenut postupak javnog savjetovanje početkom ove godine) pokrenut postupak javnog savjetovanja, iako je izgledno da prijedlog tog Zakona neće biti na dnevnom redu postojećeg saziva Hrvatskoga sabora⁶. Također donošenje Zakona o upravljanju održavanju zgrada zahtijeva i procjenu učinka propisa, sukladno Zakonu o instrumentima politike boljih propisa koji propisuje procjenu učinka propisa u područjima gospodarstva, održivog razvoja, socijalne skrbi i ljudskih prava, a prema adresatima kao što su građani, tijela javne vlasti, poslovni subjekti i s procjenom učinka na proračun RH⁷.

Prema navodima iz obrazloženja prijedloga o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada⁸,⁹, razlog zbog kojeg se taj zakon donosi je „…da se građanima osigura dostojan i funkcionalan stan. Stanovanje bi radi navedenog trebalo u pitanjima, kao što su dostupnost, osnovni standard kvalitete, pristupačnost ranjivim skupinama i dr., biti društveno regulirano i kontrolirano područje…dosadašnja zakonodavna aktivnost nije ih sustavno riješila, već se samo dotakla pitanja upravljanja i održavanja zgrada koje je nedvojbeno od suštinske važnosti za postizanje cilja kvalitetnog stanovanja, ali i zaštite zdravlja i života građana.“ Nesporno je da postojeće stanje upravljanja i održavanja zgrada nije zadovoljavajuće, posebno kad se uzmu u obzir potreba za energetskom obnovom zgrada zbog imperativa stalnog pritiska potrebe smanjenja utroška energije, s jedne strane, i, s druge strane, inflatornih kretanja na tržištu energije. Također treba uzeti u obzir i sve teškoće i probleme u građevinskom sektoru koji otežavaju obnovu, održavanje i izvođenje poboljšica u/na zgradama¹⁰. Nažalost, u Zagrebu, Sisku i Petrinji treba se konačno i ozbiljno započeti s obnovom stanova u privatnom vlasništvu, oštećenih u potresima 2020.¹¹. Očigledno je da je zakonodavac zaključio da glavnu (ako ne i jedinu) smetnju i kočnicu navedenim aktivnostima predstavlja nedostatna regulacija te da zahvatom u to pravno područje može i otkloniti sve smetnje. No, kao i nebrojeno puta do sada u okrutnoj hrvatskoj zbilji pravne regulacije, je li to baš doista tako?

2. SUMARNI PREGLED PRIJEDLOGA ZAKONA
Kako se iz prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada može zaključiti, on bi trebao regulirati sljedeća pravna pitanja, odnosno pravne odnose:

- zajedničke dijelove i uređaje zgrade (što se smatra pod tim pojmovima),

- održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,

- očuvanje temeljnih zahtjeva za građevinu i naknadni radovi na zajedničkim dijelovima,

- formiranje zajednice suvlasnika, njezino evidentiranje, dodjela OIB-a zajednici suvlasnika, pravna i poslovna sposobnost zajednice suvlasnika,

- redovito održavanje zgrade,

- izvanredno održavanje zgrade, i to hitan i nužan popravak te investicijsko održavanje – (što je to i kolikim brojem glasova se odlučuje?)

- zajedničku pričuvu i njezin minimalan iznos i način plaćanja,

- osiguranje zgrade,

- ugovor o upravljanju zgradom, njegov sadržaj i bitnu/osnovnu sastojke,

- donošenje kućnog reda i sankcije za nepridržavanje,

- održavanje sastanka suvlasnika, glasanje i donošenje odluka, obveze suvlasnika i predstavnika suvlasnika,

- upravitelj zgrade, to jest njegova prava, obveze i odgovornost,

- imenovanje prinudnog upravitelja i prinudnog predstavnika suvlasnika,

- sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade, i

- reguliranje prekršaja za upravitelje zgrade i suvlasnike.

Već kratak i površan pregled pitanja i pravnih odnosa koje se namjerava regulirati Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, ukazuje da se doista radi o jednom ambicioznom planu, kao izrazu normativnog optimizma zakonodavca¹². No, isto tako dobrim poznavateljima ZV-a on stvara dvojbu - zašto je nešto potrebno posebno regulirati i time zapravo stvoriti otvorena pitanja koji se zakon primjenjuje, a sukladno pravilima tumačenja prava „lex posterior derogat legi priori“¹³ te „lex speciali derogat legi generali“¹⁴.

Budući da tako obimno zamišljen zakon uvijek stvara pravnu prazninu, sigurno će se naći pravno pitanje, odnosno pravni odnos koji nije reguliran pa će se nametati dvojba treba li primijeniti odredbe ZV-a ili Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Također, svaki uvjereni i nepokolebljivi pravni stručnjak i praktičar iz područja građanskog prava neće moći spriječiti svoje čuđenje i otpor Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada jer on, nametanjem svoje regulacije i propisivanjem prekršajnih sankcija, predstavlja negaciju temeljnih načela građanskog prava, a posebno načela slobode uređenja imovinskopravnih odnosa, uobličenog u maksimi koja građansko pravo opisuje kao pravo „u kojem je sve dopušteno, izuzev onog što je zakonom zabranjeno“.

Štoviše donošenjem Božićnog Ustava Republike Hrvatske¹⁵ odabrano je tržišno gospodarstvo i društvo slobodnih i odgovornih pojedinaca u kojem se građanskopravni odnosi slobodno reguliraju, pa bilo kakav pokušaj detaljne regulacije ubija potencijal građanskog prava da pravnici kreativnim (i društveno odgovornim te etički i moralno besprijekornim) djelovanjem razvijaju pravo i daju širok spektar odgovora na pitanja i potrebe subjekata građanskopravnih odnosa (pa tako i stvarnopravnih odnosa).

Nažalost, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kad se usporedi realnost stanja u području stanovanja u zgradama, njihovo održavanje i unapređenje i glavna obilježja i smisao građanskog prava (i opasnosti koje sa sobom u građanskom pravu donosi pokušaj detaljne regulacije), već glavni sadržaj prijedloga Zakona upućuje na zaključak da on ne predstavlja lijek za bolesti (ne)zadovoljavajućeg, odnosno nedostatno zadovoljavajućeg (ne)izvršavanja (su)vlasničkih ovlasti glede zajedničkih dijelova nekretnina, posebnih dijelova i zgrada uopće, a koje bolesti su davno prestale biti dječje. One su čak izašle iz okvira akutnih te su postale kronične, ako ne i endemske. No, može li lijek koji ne liječi imati i štetne učinke?

3. ANALIZA POJEDINIH ODREDABA I NJIHOV DOSEG¹⁶
Nažalost, već površnim proučavanjem odredaba prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, dobivamo isti dojam kao i pri proučavanju telemarketinških poruka, a svako daljnje promišljanje ukazuje na to da će odredbe kao lijek pogoršati i ovako loše stanje u području stanovanja u zgradama.

3.1. DEFINICIJA STANA I POSLOVNOG PROSTORA
Tako već na početku prvu nedoumicu stvara zakonska definicija stana i poslovnog prostora, sadržana u odredbi članka 3. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, kao posebnih dijelova zgrade glede kojih je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade. Naime, stan se određuje kao samostalna uporabna cjelina, namijenjena stanovanju, a sastoji se od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz, dok se poslovna prostorija određuje kao samostalna uporabna cjelina, namijenjena obavljanju djelatnosti, koja se sastoji od jedne ili više prostorija.

Dakle, očito je da poslovni prostor ne mora imati samostalni ulaz, što znači da poslovnim prostorom možemo smatrati i onaj koji je na tržnici ili nekom drugom otvorenom, ali nadgrađenom prostoru, prostor podijeljen pregradama gdje se iz jednog prostora ulazi u drugi prostor jer nije potreban zaseban ulaz, a vjerojatno i jedna ili više prostorija u stanu koje su namijenjene obavljanju neke poslovne djelatnosti (npr. stambeni prostor u kojem je jedna soba odvjetnički ured). No, kada se to stavi u odnos s odredbom članka 33. stavak 1. točka 7. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koja propisuje da je suvlasnik obvezan obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene, tada je očigledno da postoji pravna praznina jer pitanje je može li promjena namjene jedne prostorije predstavljati promjenu namjene stana. Naposljetku, pitanje je može li tako „osmišljena“ poslovna prostorija bez samostalnog ulaza biti objekt vlasništva, to jest pitanje je odnosi li se prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i na (sve) poslovne prostore.

3.2. OBJEKT(I) ETAŽNOG VLASNIŠTVA I UPRAVLJANJE
Također sam prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada očigledno ne prihvaća činjenicu da objekt etažnog vlasništva može biti i zemljište na kojem su izgrađene dvije ili više zasebnih građevina (kuće, proizvodni pogoni, proizvodna postrojenja, itd.)¹⁷. No, nesporno je da i takvi objekti etažnog vlasništva, iako možda nemaju u naravi zajedničke dijelove kao npr. hodnik, stubište, prostor za odlaganje smeća te dizalo, ipak postoje neki zajednički uređaji kao npr. električni vodovi, dovod vode, odvodnja otpadnih voda, itd. koji ipak zahtijevaju (ako se već htjelo regulirati detaljno etažno vlasništvo) da se pravna regulativa protegne i na upravljanje tim zajedničkim uređajima kod takve vrste etažnog vlasništva. Pogotovo je to važno zato što se u slučaju npr. stečaja prvotnog vlasnika, unovčavanjem stečajne mase svaka od tih etaža zasebno unovčuje, pa može dogoditi da postoje različiti suvlasnici (jedna osoba ima jednu etažu, druga osoba drugu itd.). Dakle već navedeno potvrđuje koliko je prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada odjek i reakcija vlasti na kontinuirane i sve češće medijske napise, a bez analize stvarnog stanja što je objekt etažnog vlasništva.

3.3. KVALIFICIRANA I NATPOLOVIČNA VEĆINA SUVLASNIKA TE VELIČINA SUVLASNIČKOG DIJELA
U odredbi članka 3. stavak 1. točka c. i d. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada zakonski se definira što čini kvalificiranu većinu suvlasnika i što čini natpolovičnu većinu suvlasnika te se to određuje u postotku suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige, odnosno postotak od ukupne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi. Navedeno također, a prema našem mišljenju, nije primjereno aktualnom stanju, a upitno je je li prihvatljivo sa stajališta određenja veličine suvlasničkih dijelova. Naime, i dalje postoje zgrade kod kojih nisu izrađeni elaborati za izračun korisne površine zgrade, kao što i postoje zgrade u kojima nije određen suvlasnički dio, nego se navodi da se radi o suvlasništvu u neodređenim omjerima.

No, navedena odredba zanemaruje odredbu članka 36. stavak 2. ZV-a koja propisuje predmnjevu jednakih suvlasničkih dijelova.¹⁸ Isto tako navedena odredba zanemaruje i odredbu članka 43. stavak 4. ZV-a koja propisuje da veličina suvlasničkog dijela ne mora biti jednaka ili veća od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije glede koje se traži uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine¹⁹.

Dakle, moguće je da prilikom uspostave vlasništva posebnog dijela nekretnine suvlasnici odluče da veličine suvlasničkih dijelova budu jednake ili da omjeri ne odgovaraju realnom stanju, a što je izraz njihove samostalne volje pa je pitanje treba li u tom dijelu intervencija zakonodavca. Točnije, vjerojatno se radi o propustu zakonodavca da naglasi da izračun po korisnim površinama vrijedi za zgrade kod kojih su vlasnici jedino evidentirani u knjizi položenih ugovora. No i dalje ostaje pitanje kako postupiti, ako izmjera ne postoji (odnosno ako se mora izraditi, to je već jabuka razdora za suvlasnike).

3.4. ZAJEDNICA SUVLASNIKA
Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada posvećuje odredbe od članka 6. do članka 11. (dakle ukupno pet članaka što je otprilike jedna jedanaestina svih članaka prijedloga Zakona) zajednici suvlasnika, dodjeli pravne i poslovne sposobnosti toj zajednici, vođenju registra zajednice suvlasnika, spajanju i razdvajanju zajednice suvlasnika te time ukazuje na značajan napor i trud unošenja statusnopravnih zakonskih odredaba koje su mnogo detaljnije od ostalih odredbi Zakona. Pitanje je što se time želi postići, odnosno koji je namjeravani učinak (osim u sferi novih zaduženja državnih tijela). Očito je da poboljšanja o upravljanju i održavanju zgrada neće biti (nevjerodostojna su i nerealna objašnjenja u medijima da tako zasebni subjektivitet utužuje neplaćene i dospjele pričuve i da time suvlasnici nisu izloženi troškovima u slučaju da ne uspiju u parnici za plaćanje pričuve – zar je to pokriće za obijesna utuženja?). Naime, radi se o pravnom subjektu koji čine vlasnici posebnih dijelova zgrade i koji upravlja zajedničkom imovinom u zgradi te pravnu osobnost stječe upisom u registar zajednice suvlasnika te mu se dodjeljuje i OIB.

Zajednica suvlasnika ima ovlast sudjelovati u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom, pa tako stječe prava i obveze te može tužiti, ali i biti tužena u stvarima koje se odnose na upravljanje zajedničkom imovinom. Također, ona odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji se odnose na održavanje zgrade, kao i za štetu koja nastane od posebnog dijela zgrade, a nije moguće utvrditi o kojem se posebnom dijelu radi. Zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade, a stranka je u postupcima prisilne naplate pričuve, isključenja iz suvlasničke zajednice te poreznim postupcima.

Problem zajednice suvlasnika je u tome da je čine svi suvlasnici zgrade, no opće je poznato da postoje u središtima gradova stambene zgrade koje su nakon Drugog svjetskog rada konfiscirane i/ili nacionalizirane te je vlasnicima, kojima je oduzeta ta zgrada za stanovanje, predan samo jedan stan u zgradi. Često taj stan biva napušten i nije predmet ostavinskog postupka²⁰ pa je pitanje može li postojati zajednica suvlasnika, a da nisu poznati svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Posebno to dolazi do izražaja u odredbi kojom se propisuje da se uz zahtjev za upis u registar zajednice suvlasnika prilaže etažni elaborat, a ako ga nema, treba priložiti skicu tlocrta zgrade s podacima o knjižnim i izvanknjžnim vlasnicima zgrade, pa je pitanje kako znati tko je izvanknjižni vlasnik stana čiji su vlasnici preminuli i u vezi s kojim nije vođen ostavinski postupak. Znači li to u nekom budućem razdoblju određenje da se vlasnikom smatra jedinica lokalne samouprave i/ili Republika Hrvatska?

3.5. ODGOVORNOST ZA ŠTETU SUVLASNIKA
Ne možemo se načuditi prijedlogu odredbe članka 11. stavak 3. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, pa čak vjerujemo da je neustavan. Naime, ona propisuje da za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova, koji se odnose na održavanje zgrade, i za štetu koja nastane od posebnog dijela zgrade, a ne može se utvrditi o kojem se omjeru radi, solidarno sa zajednicom suvlasnika odgovaraju i svi vlasnici posebnih dijelova ako se dokaže da je šteta nastala kao posljedica upraviteljevog nepridržavanja obveza propisanih Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada. Naime, to je za suvlasnike prevelik, nerazmjeran i nepravičan teret, jer oni odgovaraju za postupke treće osobe, a u biti predložena je odredba odgovor na stvarno stanje dužničkog potencijala upravitelja zgrada, budući da oni ne raspolažu imovinom iz kojih bi se oštećenici mogli naplatiti, pa je za umirenje javnosti najbolje rješenje sve „nakrcati na grbaču“ suvlasnika.

3.6. ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE TE REDOVITO/IZVANREDNO ODRŽAVANJE
Iscrpno se Zakonom reguliraju zajednički dijelovi i uređaji nekretnina, njihovo održavanje, zajednička pričuva i obveza osiguranja zgrade pa se tako nabrajaju zajednički dijelovi i uređaji zgrade, definira se što podrazumijeva održavanje zajedničkih dijelova zgrade i propisuje obveze i zabrane vezane uz potrebu očuvanja temeljnih zahtjeva za građevinu i naknadih radova na zajedničkim dijelovima. Također određuje se što predstavlja redovito održavanje, što predstavlja izvanredno održavanje, kojim brojem glasova se donose odluke vezane uz to, te se uređuje visina zajedničke pričuve i obveza osiguranja zgrade.

Prema našem mišljenju u ovoj odredbi, izuzev propisivanja potrebnog broja glasova i eventualno odredaba koje reguliraju očuvanje temeljnih zahtjeva za građevinu, sve ostalo predstavlja nepotrebnu regulaciju jer se s tim u vezi već moglo postupiti temeljem odredaba ZV-a i Zakona o obveznim odnosima²¹. Predloženo ne sadržava odredbe kako postupiti ako nema donesene odluke da upravitelj poduzme nužni popravak i/ili hitni popravak. O navedenom bi se (eventualno, uz golemu zadršku) moglo zaključiti iz odredaba prema kojima bi upravitelj imao pravo to poduzeti o svom trošku (znači li to i bez odluke donesene potrebnom većinom?) te imao pravo da se namiri od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, a za što ima i zakonsko založno pravo na posebnim dijelovima nekretnine.

3.7. ZAKONSKO ZALOŽNO PRAVO
S tim u vezi iznimno je problematičan dio koji regulira zakonsko založno pravo jer se postavlja pitanje kada nastaje to zakonsko založno pravo i kako zaštititi treće osobe, koje će steći vlasništvo posebnog dijela nekretnine, od toga da ne kupe nekretninu opterećenu zakonskim založnim pravom (koga pitati koliki je iznos potencijalne tražbine?), kao i neće li to nametati korisnicima kredita koji osiguravaju vraćanje kredita založnim pravom na nekretnini dodatne obaveze i provjere prema bankama²².

3.8. NUŽNO I HITNO ODRŽAVANJE
Vezano uz poduzimanje radnji nužnog i hitnog održavanja nije ništa propisano za slučaj da vlasnik posebnog dijela nekretnine ne želi omogućiti pristup na njegov posebni dio nekretnine što znači da se to mora utužiti i zatražiti određivanje privremene mjere, ili postupiti tako da se namjerno povrijedi pravo vlasništva vlasnika posebnog dijela nekretnine, pa i prouzroči šteta na njegovu posebnom dijelu nekretnine, ali da protupravnost tog postupanja bude isključena, jer se radi o stanju krajnje nužde i/ili eventualno poslovodstvu bez naloga. To što smo sada naveli zapravo su slučajevi zbog kojih dolazi do problema u upravljanju i održavanju zgrada i koji su primarni razlozi zbog kojih je Zakon potrebno donijeti pa je očigledno da u tom dijelu (kao i u drugim dijelovima) nije postignut nikakav pomak u poboljšanju pravne regulacije problematike upravljanja i održavanja zgrada.

3.9. KUĆNI RED – SANKCIJE ZA KRŠENJE NJEGOVIH ODREDBI
Nadalje, odredba članka 27. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada detaljno regulira kućni red i, između ostalog, sadržava odredbu da je sankcija za nepridržavanje odredaba kućnog reda - plaćanje mjesečne pričuve za mjesec u kojem je utvrđena povreda kućnog reda u trostrukom iznosu. Nesporno je da će takva odredba, a vezano uz naplatu pričuve, biti predmet sporova male vrijednosti, te će pitanja koja će se javljati biti tko utvrđuje povredu kućnog reda, što u slučaju povrede kućnog reda različitog intenziteta i učestalosti, i može li trostruki iznos pričuve biti primjereni iznos naknade za povredu kućnog reda. Naposljetku, postavlja se i pitanje iz teorije građanskog prava predstavlja li plaćanje pričuve u trostrukom iznosu ugovornu kaznu s obzirom na to da je ugovorna kazna unaprijed dogovoren iznos novčane naknade koji se plaća zbog kršenja neke ugovorne odredbe. Budući da kod kršenja kućnog reda ne postoji nikakva ugovorna obveza, upitno je može li biti nametnuta takva penalizacija. S druge strane, ta „kazna“ ne može predstavljati novčanu kaznu jer je novčana kazna oblik primjene sile, a država je jedino ta koja ima legalan i legitiman monopol prisile.

Također se predviđa donošenje pravilnika koji će regulirati opće odredbe kućnog reda i kojima će između ostalog biti propisano da se zabranjuje skupljanje otpada u posebnim dijelovima zgrade. To je, prema našem mišljenju, preopćenita odredba, i to s više aspekata. Naime, s obzirom da je odredbom članka 3. stavak 1. točkom m. prijedloga Zakona propisano da je zgrada višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada ili poslovna zgrada, tada postoji i mogućnost da u zgradi postoji poslovni prostor koji služi obavljanju trgovačke, ugostiteljske ili neke druge djelatnosti, u kojoj kao posljedica obavljanja djelatnosti nastaje i otpad koji se periodički odvozi (PET ambalaža i staklena ambalaža u restoranima i sl.) pa je upitan smisao navedene odredbe. Ako je ta odredba reakcija na nedavne objave u medijima da osobe starije životne dobi u stanovima skupljaju PET ambalažu koja smrdi, tada kućni red nije primjeren način za zabranu skupljanja otpada. Time bi se zadiralo u neograničeno pravo vlasništva, a zaštita se može ostvariti i drugim pravnim institutima. Naime, uporno se zanemaruje da odredbe članka 100. do 114. ZV-a reguliraju susjedska prava, ali i da se one odnose na etažno vlasništvo²³ pa se zaštita od neugodnih mirisa može ostvariti tužbom radi sprječavanja imisija. Dakako, potrebno je i ukazati na činjenicu da je pravo vlasništva najviša vrednota pravnog poretka Republike Hrvatske²⁴, da je vlasništvo nepovredivo²⁵, ²⁶ te da se pravo vlasništva kao i druga stvarna prava mogu ograničiti pod pretpostavkama i na način određen zakonom²⁷, pa kućni red nije akt koji može (i smije) ograničavati pravo vlasništva.

3.10. OSTALE ODREDBE
Ostali dio prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada sadržava iscrpne odredbe o suvlasnicima zgrade i predstavniku suvlasnika zgrade, pa stoga detaljno, kao da se radi o dostavi u sudskim i upravnim postupcima, regulira dostavljanje poziva na sastanke suvlasnika, određuje obveze suvlasnika te regulira prava i obveze upravitelja zgrade. Pritom se opet ne čine nikakvi kvalitativni pomaci u reguliranju problematike upravljanja i održavanja zgrade. Naime, iz mase odredaba koje bi trebale regulirati to područje vidljivo je da je, u stvari, primarni interes „nametanje“ energetske obnove i to tako da se prijeti odgovornošću za štetu suvlasniku zgrade koji onemogućava da se pribavi nužna dokumentacija za program sufinanciranja održavanja, obnove i poboljšice zgrade. Ujedno, konstantno isticani imperativ za profesionalizacijom i propisivanjem minimalnih zahtjeva za djelatnost upravitelja zgrade, a posebno vezano uz njegovu odgovornost i potrebnu kvalifikaciju djelatnika, zadovoljava se jedino propisivanjem u odredbi članka 37. stavak 1. prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Prema toj odredbi upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama²⁸.

I naposljetku, dug je popis prekršaja vezanih uz upravljanje i održavanje zgrada. Nadzor nad primjenom toga Zakona bio bi u nadležnosti komunalnih redara. To već samo po sebi ukazuje na promašeni koncept i svijest predlagatelja Zakona, jer je upitna osposobljenost komunalnih redara da uz sve druge zadaće (npr. u mjestima na jadranskoj obali oni kontroliraju i primjenu odredaba Pomorskog zakonika) kontroliraju i provedbu predloženog Zakona, no to zahtijeva dodatna posebna stručna znanja što sigurno mnoge jedinice lokalne samouprave nisu u mogućnosti osigurati i ne mogu financirati dodatno obrazovanje i zapošljavanje novih komunalnih redara.

I na kraju, nejasno je zbog čega je u mnoštvu svih tih odredaba, koje jedne s drugima nemaju međusobne veze, u prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada unesena odredba o sufinanciranju ugradnje dizala u postojeće zgrade (čl. 17.)²⁹ i mogućnosti da sastanku suvlasnika prisustvuje i policija (čl. 33. st. 7.) u slučaju da se očekuje remećenje javnog reda i mira.

4. ZAKLJUČAK – JESMO LI TO TRAŽILI?
U seriji „Punom parom“³⁰ radnja se odvija u tvornici žice koja se (kao i mnogi drugi gospodarski subjekti u vremenu zalaska samoupravnog socijalizma) bori za opstanak. Borba se odvija na više frontova, pa tako i razvojem i početkom proizvodnje novih poboljšanih proizvoda, ali i stvaranjem samoupravnih općih akata u toj radnoj organizaciji jer će se, primjerice, donošenjem akta o raspodjeli dohotka otkloniti smetnja daljnjem razvoju. Ta serija bila je prikaz zbilje zalaza samoupravnog socijalizma, no očigledno je da i nakon trideset i više godina od napuštanja gospodarskog koncepta samoupravnog socijalizma i propisa koji su mu pružali pravnu osnovu, prelazak na tržišno gospodarstvo nije značio i ne znači napuštanje proizvodnje propisa koji su sami sebi svrha. Takvi propisi sve češće, pa tako i u ovom slučaju - prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, zanemaruju i krše (ne namjerno, nego iz neznanja i političkog oportunizma) Ustavom i zakonima zajamčena prava (pa tako i u konkretnom slučaju pravo vlasništva), a nedorečenošću i kompliciranošću te brojnošću odredaba stvaraju zametak budućih brojnih pravnih praznina.

Simptomatično je da predlagatelj Zakona djeluje nesustavno, izolirano od napora koji se ulažu u području unapređenja zaštite prava i nastojanja da se mirnim putem riješe sporovi, a uopće se ne obazire i ne percipira postojeće stanje prouzročeno nepoznavanjem postojeće pravne regulative za prosječnog vlasnika stana te sve lošije financijsko stanje većeg dijela vlasnika stanova. Tako se zaboravlja da građani nikada nisu bili poučeni što otkup stanova, na kojima postoji stanarsko pravo, znači za njih u smislu prava i obveza te su i njihovi nasljednici bez potrebnog znanja o tome. Nadalje, Republika Hrvatska zadnjih je mjeseci ulagala velike napore u promoviranje medijacije kao alternative rješavanju sudskih sporova, no, sudeći prema prijedlogu ovoga Zakona, propušta se da se medijacija „ustoliči“ kao način rješavanja međuvlasničkih sporova te se samo spominje kao obveza provođenja u postupcima prisilne naplate pričuve i prije pokretanja postupka za određivanje privremenih mjera.

Vidljivo je i da je Zakon sastavljan više godina jer neke intervencije kao, primjerice, zabrana sakupljanja otpada ukazuju na odgovor politike kojim se nastoji umiriti javnost, a nekonzistentnost i nepovezanost odredaba (čak i protivnih ZV-u) ukazuje na povlađivanje pojedinim skupinama³¹. Stoga takav Zakon nije nešto što treba građanima Republike Hrvatske, i nije u ovom sadržaju Zakon koji će poboljšati pravnu regulaciju nego će dovesti do toga da ćemo se svi „zaplesti“ u mreži birokratskih procedura i labirinata te zamkama pravnih praznina i otvorenih pravnih pitanja.

Dakako, ne negiramo da je pojedine pravne odnose potrebno regulirati, no ne tako kako je to učinjeno ovim prijedlogom Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Naime, nametanje zakonodavnih rješenja koja uključuju sankcije u svijetu opterećenom konfliktima, znači da zakonodavac podcjenjuje adresate pravnih normi i smatra da ih treba preodgajati. No nije ih potrebno preodgajati (kaznama), nego je potrebno obrazovati i osposobiti vlasnike stanova i poslovnih prostora da znaju kako živjeti u zajednici. Stoga sredstva koja su osigurana u Državnom proračunu³² treba preusmjeriti na obrazovanje, radionice i osposobljavanje upravitelja zgrada i predstavnika suvlasnika kako bi se konačno znalo što je to etažno vlasništvo i koja su prava i obveze vlasnika posebnih dijelova nekretnina, ali i stekle toliko potrebne vještine u pregovaranju i rješavanju konflikata. Nesporno je da je prošlo previše vremena, a da se nije ništa poduzimalo, pa je djelovanje nužno. Jer ako se ne poduzme ništa ili se poduzme na pogrešan način (kako se predlaže tekstom Zakona o upravljanju i održavanju zgrada u e-Savjetovanju) stanje može biti samo još gore., a tada će biti već vjerojatno prekasno za bilo kakav povratak i popravak.