Program stambenog zbrinjavanja mladih obitelji (POS) omogućuje kreditno sposobnim kandidatima najam ili kupnju staba za manju cijenu kvadrata od tržišne te sigurnost i kvalitetu izgradnje doma.^[1]

Zadnja izmjena Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (Nar. nov., br. 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18 – nastavku teksta: Zakon) donijela je jasnije definiranje stambenog pitanja za deficitarna zanimanja državnih službenika i namještenika tijekom obavljanja službe. Osim izgradnje stanova i obiteljskih kuća, omogućena im je i kupnja u slučaju da je cijena izgradnje viša od postojeće cijene stanova odnosno obiteljskih kuća na tržištu. 

Isto tako, u Zakon je uvedena potpuno nova odredba koja propisuje da se, ako je cijena građenja višaod etalonske cijene građenja, financijskim sredstvima Republike Hrvatske osigurava  pokriće troškova u svezi s izgradnjom stanova u dijelu koji odgovara visini do 40 % etalonske cijene građenja po m² korisne površine stana. Izmjenom članka 11. Zakona definirana je i granična visina cijene od 25 %, koja se odnosi na zemljišta koja se otkupljuju, tj. pribavljaju od jedinica lokalne samouprave (odnosno ne može biti viša od tržišne vrijednosti). 

Zatim, odredbom članka 7. ZID-a smanjena je kamatna stopa na javna sredstva s 3 % na 2 % godišnje za razdoblje otplate cijene stana.

Da bi se ubuduće spriječile zloporabe pri preprodaji i davanju u najam stanova koji nisu korišteni za rješavanje stambenog pitanja već za ostvarivanje financijske koristi kupca (pri čemu je drugi kandidat s liste prvenstva onemogućen u rješavanju svog stambenog pitanja^[2]), članak 28. Zakona u potpunosti je izmijenjen te se uvodi obveza kojom ugovor o kupoprodaji stana mora sadržavati zabranu davanja u najam ili prodaju stana ako kupac prethodno ne otplati ukupan preostali iznos dugovanja, s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate te se sukladno tome definiraju i obveze kupca u slučaju da se stan koristi suprotno odredbama navedenog Zakona. Dakle, kupac ne može otuđiti niti davati u najam stan u roku deset godina od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji (bez obzira na način plaćanja). Spomenuta zabrana upisuje se u zemljišne knjige istodobno s upisom prava vlasništva.

Člankom 12. ZID-a propisana je zabrana otuđenja i davanja u najam stanova na temelju  ugovora o kupoprodaji stanova sklopljenih prije stupanja na snagu ZID-a, a za koje od dana njihova sklapanja nije istekao rok od deset godina. Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (u daljnjem tekstu: APN) po službenoj dužnosti donosi odluku o upisu zabrane, koju dostavlja općinskom sudu na provedbu.

APN može kupcu odobriti prodaju stana i prije isteka roka od deset godina pod uvjetom da kupac plati APN-u razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i tržišne vrijednosti stana u vrijeme sklapanja ugovora. Iznimno, u novom članku 28., stavci  3., 4. i 5. propisuju da se prodaja stana kupcu može odobriti na temelju njegova pisanog i obrazloženog zahtjeva APN-u i prije isteka roka od deset godina u slučaju promijenjenih životnih okolnosti (smrt ili teška bolest kupca stana ili članova uže obitelji, razvrgnuće suvlasničke zajednice zbog razvoda braka, otvaranje postupka stečaja potrošača te preseljenje kupca ili pravnog sljednika u drugo mjesto stanovanja). Ako se zahtjev kupca odobri, kupac odnosno pravni sljednik obvezuje se prethodno otplatiti ukupan preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.

Stavkom 7. istog članka propisano je da u slučaju zloporabe POS-ovih stanova na prethodno opisane načine (ili u slučaju ako su činjenice na kojima se temelji ugovor o kupoprodaji neistino iskazane), APN će kredit u cijelosti proglasiti dospjelim i pristupiti prisilnoj naplati te o tome obavijestiti banku u kojoj je kredit podignut. U tom slučaju kupac je dužan APN-u isplatiti razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i tržišne vrijednosti stana u vrijeme sklapanja ugovora. Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama čl. 28. Zakona, ništetni su.

Novinama uvedenim zadnjom izmjenom Zakona, građanima se osigurava pomoć prilikom rješavanja stambenog pitanja, smanjuje se kamatna stopa na javna sredstva, pridonosi se privlačenju i zadržavanju deficitarnog kadra, jasnije i detaljnije definirane su granične cijene građevinskog zemljišta za izgradnju te sprječava zloporaba javnih sredstava u korištenju stanova POS-a. Putem programa POS-a do danas je izgrađeno oko 8.276 stanova u 253 objekta u 79 jedinica lokalne samouprave te se do 2021. godine planira izgraditi još tisuću stanova na lokacijama u Zagrebu, Splitu, Solinu, Trogiru, Krku, Poreču...

LITERATURA:

1.      Odbor za prostorno uređenje i graditeljstvo, Izvješće s rasprave o Prijedlogu zakona o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, prvo čitanje, P.Z. br. 634

2.      Odbor za rad, mirovinski sustav i socijalno partnerstvo, Izvješće o Prijedlogu zakona o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, P.Z. br. 634

3.      Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, https://mgipu.gov.hr/vijesti/pos-ide-dalje-do-2021-godine-tisucu-novih-stanova/9293, pristupljeno 23. srpnja 2019.

4.      Poslovni dnevnik, http://www.poslovni.hr/hrvatska/novi-zakon-o-pos-u-graani-ce-puno-lakse-do-stana-uz-kamatna-stopu-od-2-posto-350370, pristupljeno 23. srpnja 2019.

5.      Prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji

6.      Zakon o društveno poticanoj stanogradnji (Nar. nov., br., 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18)

7.      Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (Nar. nov., br., 66/19)

Autorica: Tea Kovačec, struč. spec. admin. publ.

 

[1] Prema podatcima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena m² stana na području RH za 54 % je viša od prosječne cijene POS-a. Zatim, troškovi građevinskog zemljišta u cijeni m² stana je za 89 % viša od prosječne cijene zemljišta POS-a te su troškovi cijene građenja u cijeni m²  za 18 % veće od prosječne cijene građenja u POS-u.
[2] Pravo prvenstva imaju zaštićeni najmoprimci koji koriste stan u vlasništvu fizičkih osoba te građani koji prvi put stječu stan u vlasništvo, odnosno nemaju odgovarajuće riješeno stambeno pitanje (nemaju u vlasništvu stambeni prostor koji je primjereno opremljen komunalnom infrastrukturom kao što su voda, struja, kanalizacija te ne udovoljava higijensko-tehničkim uvjetima za zdravo stanovanje, veličine oko 35 m² površine stana za jednu osobu, odnosno za svaku sljedeću oko 10 m² ).