Na temelju članka 11. stavak 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj U-I-3242/2018 i dr. (u nastavku teksta: Zakon), donesen je Pravilnik o Registru stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (u nastavku teksta: Pravilnik). Pravilnik je objavljen u Narodnim novinama, broj 47/2024, a stupio je na snagu 23. travnja 2024.

Pravilnikom se propisuje osnivanje i vođenje Registra, način dostave i obrade dokumentacije o stanu, način unosa podataka i dokumentacije u Registar, registarski broj stana, korisnici Registra, dodjela i brisanje korisničkih računa, stavljanje u funkciju  i zaključavanje Registra u odnosu na pojedini stan, obrada i osiguravanje dostupnosti podataka iz Registra, obrasci za prijavu stana u Registar i način njihova popunjavanja te druge radnje i mjere potrebne za osnivanje i vođenje Registra.

Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (u nastavku teksta: Ministarstvo) osniva i operativno vodi Registar u digitalnom obliku te obavlja poslove vezane uz Registar. Također, Ministarstvo trajno čuva podatke upisane u Registar kao i priloženu dokumentaciju. Člankom 4. Pravilnik propisuje da u prijavi za Registar, stranka dostavlja Ministarstvu popunjeni Obrazac za upis stana u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci te dokumentaciju s kojom raspolaže.^[1]

Uz popunjeni obrazac, stranke dostavljaju dokumentaciju s kojom raspolažu, a osobito:
1. Rješenje kojim je stečeno stanarsko pravo,
2. Ugovor o zaštićenom najmu,
3. Presudu koja zamjenjuje ugovor o zaštićenom najmu,
4. Izvadak iz zemljišne knjige ili iz knjige položenih ugovora za stan,
5. Posjedovni list za stan,
6. Zapisnik o bodovanju stana,
7. Izračun iznosa zaštićene najamnine,
8. Potvrde o prebivalištu za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca,
9. Izjavu zaštićenog najmoprimca pod materijalnom i kaznenom odgovornošću da on i njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner nemaju u vlasništvu drugu useljivu nekretninu u jedinici lokalne samouprave u kojoj se stan nalazi,
10. Izvatke iz zemljišnih knjiga ili iz knjiga položenih ugovora te posjedovne listove za nekretnine koje zaštićeni najmoprimac ili njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner imaju u svom vlasništvu,
11. Dokumentaciju kojom se dokazuju ukupna primanja članova kućanstva zaštićenog najmoprimca u slučaju da smatra da će najamnina koju je on dužan plaćati od 1. siječnja 2025. (50 % tržišne najamnine) premašiti 25 % ukupnih prihoda članova domaćinstva,
12. Ugovor o kupoprodaji stana, ugovor o darovanju stana, ugovor o doživotnom/dosmrtnom uzdržavanju, rješenje o nasljeđivanje ili neku drugu dokumentaciju iz koje je vidljiv način stjecanja vlasništva nad stanom,
13. Izvatke iz zemljišnih knjiga ili iz knjiga položenih ugovora te posjedovne listove za nekretnine koje zaštićeni najmoprimac ili njegov bračni ili izvanbračni drug ili životni partner imaju u svom vlasništvu, ali one nisu useljive u smislu Zakona.

Člankom 5. Pravilnika propisano je da su do 15. svibnja 2024.  nadležni upravni odjeli dužni dostaviti nadležnom ministarstvu sve podatke kojima raspolažu o stanovima u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba na kojima postoji pretvorbeni teret zaštićenog najma po osnovi bivšeg stanarskog prava, a koji se nalaze na njihovu području. Agencija ustupa nadležnom ministarstvu također, do 15. svibnja 2024., bazu podataka o sklopljenim ugovorima između vlasnika i zaštićenih najmoprimaca o najmu stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba na temelju Zakona o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20), o stanovima koji su predmet tih ugovora, vlasnicima tih stanova, zaštićenim najmoprimcima, zaštićenim podstanarima, članovima njihovih obitelji i svim ostalim raspoloživim činjenicama, koju je ustrojila i kojom upravlja na temelju Pravilnika o sadržaju podataka o stanovima i osobama koje plaćaju zaštićenu najamninu.^[2]

Rokovi za upis podataka u Registar propisani su člankom 11. Pravilnika. Ministarstvo objavljuje javni poziv za prijavu stanova u Registar u oglasnom dijelu »Narodnih novina«, na službenim mrežnim stranicama Ministarstva i u najmanje dvama dnevnim novinama u roku 15 dana od dana objave Pravilnika u Narodnim novinama. U javnom pozivu moraju biti navedene pravne posljedice propuštanja roka prijave stana u Registar. Rok za prijavu stana u Registar istječe 15. srpnja 2024.

Članak 12. Pravilnika razlikuje pravne posljedice propuštanja roka prijave stana u Registar, a razlikuju se:

a.) ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste rok za prijavu stana u Registar, ali je stan naveden u popisu stanova po jedinicama lokalne samouprave i/ili u bazi podataka Agencije. U ovom slučaju nadležni upravni odjel, na zahtjev nadležnog ministarstva, bez odgode provjerava činjenice vezane uz status stana na licu mjesta i o utvrđenim činjenicama obavještava službenu osobu.

b.) ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste rok za prijavu stana u Registar, a stan nije naveden ni u popisu stanova po jedinicama lokalne samouprave ni u bazi podataka Agencije. U tom slučaju, ako se utvrdi da u stanu stanuje zaštićeni najmoprimac, a stan je u vlasništvu fizičke ili pravne osobe, službena osoba bez odgode upozorava stranke na posljedice propuštanja roka te im određuje dopunski rok za podnošenje prijave, najkasnije do 31. kolovoza 2024. Ako i vlasnik i zaštićeni najmoprimac istog stana propuste prijaviti stan u Registar i u dopunskom roku, primjenjuju se pravila propisana stavcima 5. i 6. članka 12. Pravilnika^[3]. Ako se propusti i dopunski rok, pravni odnos zaštićenog najma sa zaštićenom najamninom po sili ovoga Zakona pretvara se u pravni odnos najma na neodređeno vrijeme, s prosječnom slobodno ugovorenom najamninom koju je zaštićeni najmoprimac dužan plaćati vlasniku stana. Podatak o visini prosječne slobodno ugovorene najamnine za pojedini stan dužno je, na zahtjev stranke, dati nadležno tijelo porezne uprave. Vlasnik stana gubi pravo na solidarnu naknadu ako je na nju bio ovlašten.

U slučaju iz točke a.) i b.) ako i kada za to sazna, nadležno ministarstvo po službenoj dužnosti pokreće postupak radi donošenja rješenja kojim se utvrđuju činjenice i okolnosti mjerodavne za utvrđenje da su ispunjene pretpostavke za nastup zakonskih posljedica iz stavka 4. ovoga članka, uključujući činjenicu da se na takav stan ne primjenjuje Program mjera.

c.) ako jedna stranka, odnosno ili vlasnik ili zaštićeni najmoprimac istog stana propusti rok za prijavu stana u Registar. U tom slučaju, ako jedna stranka propusti rok za prijavu stana u Registar, u odnosu na tu stranku odgovarajuće se primjenjuju pravila o upozorenju te dopunskom roku iz stavka 3. ovoga članka. Ako stranka propusti prijaviti stan u Registar i u dopunskom roku do 31. kolovoza 2024., u Registar se unose podaci i dokumentacija koju je dostavila druga stranka te se smatra da se stranka koja je propustila i dopunski rok odrekla prava na ispravke, dopune ili bilo kakve prigovore vezane uz podatke unesene u Registar, kao i prava na dostavu vlastite dokumentacije ili dokumentacije različite od one koju je dostavila druga stranka.

Prema članku 18. Pravilnika podaci iz Registra mogu se koristiti izravnim uvidom u podatke Registra objavljene na mrežnim stranicama. Preuzimanje podataka iz Registra na zahtjev stanaka  omogućeno je samo strankama i njihovim opunomoćenicima ili ispisom izvatka iz Registra.

Završno, od početka do završetka provedbe Programa mjera, nadležno će ministarstvo svakih šest mjeseci objavljivati na službenim mrežnim stranicama statističke podatke o stanju Registra te će biti objavljeni podaci o svim stanovima unesenim u Registar tako da će biti naznačen registarski broj stana, jedinica područne (regionalne) samouprave u kojoj se stan nalazi, površina stana, inicijali stranaka, broj članova kućanstva zaštićenog najmoprimca, odabrane mjere te podaci o zaprimljenim podnescima i održanim sastancima.

Izvori:

Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine: https://mpgi.gov.hr/vijesti-8/pravilnik-o-registru-stanova-u-privatnom-vlasnistvu-u-kojima-zive-zasticeni-najmoprimci-na-javnom-savjetovanju/17545, pristupljeno 23. 4. 2024.
Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Nar. nov., br. 36/24)
Pravilnik o Registru stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (Nar. nov., br. 47/24)

^[1] Dokumentacija se dostavlja u kopiji. U slučaju potrebe, stranke se može pozvati na predočenje izvornika dokumentacije.
^[2] Nar. nov., br. 101 /18.
^[3] “(5) U slučaju iz stavka 1. točke 1. ovoga članka te u slučaju iz stavka 1. točke 2. ovoga članka ako i kada za to sazna, nadležno ministarstvo po službenoj dužnosti pokreće postupak radi donošenja rješenja kojim se utvrđuju činjenice i okolnosti mjerodavne za utvrđenje da su ispunjene pretpostavke za nastup zakonskih posljedica iz stavka 4. ovoga članka, uključujući činjenicu da se na takav stan ne primjenjuje Program mjera.
(6) U slučaju iz stavka 1. točke 2. ovoga članka primjenjuju se pravila propisana stavcima 4. i 5. ovoga članka.”

Fotografija: Pixabay

Autorica: Tea Kovačec, mag. admin. publ.