1.Uvod
Zakon o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 94/13 - u nastavku teksta: Zakon) stupio je na snagu 30. srpnja 2013. Donošenjem novog Zakona izvršena je preuzeta obvezaiz Strategije upravljanja i raspolaganja državnom imovinom za razdoblje od 2013. do 2017. godine, koju je 14. lipnja 2013. usvojio Hrvatski sabor. 

Predmetnim Zakonom uređuju se tijela koja upravljaju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, definiraju se pojavni oblici državne imovine, načela upravljanja državnom imovinom, dokumenti upravljanja državnom imovinom, način i uvjeti raspolaganja dionicama i poslovnim udjelima u trgovačkim društvima kao i nekretninama, te djelokrug i ovlasti Državnog ureda za upravljanje državnom imovinom kao središnjeg tijela upravljanja i raspolaganja državnom imovinom.

Zakonom je, također propisano da će se pojedina pitanja u svezi s upravljanjem i raspolaganjem imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske podrobnije urediti uredbama, i to:

U nastavku ovog članka prikazujemo novosti koje donose spomenute Uredbe.

2.Uredba o načinima raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske
U članku 55. Zakona propisano je danačine raspolaganja nekretninama, način određivanja početne i tržišne vrijednosti nekretnina i prava građenja, način utvrđivanja i određivanja umanjene tržišne vrijednosti zemljišta zbog osnivanja služnosti, uvjete za osnivanje prava građenja i druga pitanja važna za raspolaganje nekretninama, osim načina i uvjeta koji su već propisani posebnim propisima, uređuje uredbom Vlada Republike Hrvatske.

Vlada Republike Hrvatske je na 120. sjednici održanoj 17. listopada 2013. donijela Uredbu o načinima raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

Navedenom Uredbom uređuju se oblici i načini raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske kojima raspolaže Državni ured za upravljanje državnom imovinom (u nastavku teksta: Državni ured) te kupnja nekretnina za korist Republike Hrvatske. 

Oblici raspolaganja na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u smislu te Uredbe, a kojima raspolaže Državni ured za upravljanje državnom imovinom su:

• prodaja nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske,

• razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina, 

• zamjena nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske s nekretninama u vlasništvu drugih osoba te

• kupnja nekretnina u korist Republike Hrvatske, s tim da će se ostali oblici raspolaganja nekretninama prema Zakonu urediti posebnom uredbom.

2.1.Prodaja nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske
Što se prodaje nekretninatiče, nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske prodaju se javnim nadmetanjem, javnim prikupljanjem ponuda, kombinacijom javnog nadmetanja i javnog prikupljanja ponuda i iznimno bez javnog nadmetanja i javnog prikupljanja ponuda. Postupak prodaje nekretnina u državnom vlasništvu putem javnog nadmetanja ili javnog prikupljanja ponuda, odnosno sadržaj javnog poziva, obveza uplate jamčevine od strane osobe koja sudjeluje u postupku prodaje, poslove Povjerenstva za provedbu postupka prodaje, te postupanje Državnog ureda za upravljanje državnom imovinom u slučaju kad se nekretnine ne uspiju prodati, podrobno su opisani u člancima 5.-15. Uredbe. 

Nekretnine se mogu iznimno prodati bez javnog nadmetanja i javnog prikupljanja ponuda, i po tržišnoj cijeni, jedinicama lokalne i jedinicama područne (regionalne) samouprave, pravnim osobama u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske i pravnim osobama u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i s ciljem općega gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana. Smatra se da su nekretnine u interesu i u svrhu općega gospodarskog i socijalnog napretka građana u slučajevima kad se radi o nekretninama za potrebe javnih djelatnosti, infrastrukture, komunalnih objekata i drugih sličnih projekata. U članku 17. Uredbe navedene su ostale posebnosti raspolaganja državnim nekretninama bez javnog nadmetanja i javnog prikupljanja ponuda.

2.2.Razvrgnuće suvlasničke zajednice
Daljnji način raspolaganja državnim nekretninama je razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina između Republike Hrvatske i drugih osoba na građevinskom zemljištu, zgradama, stanovima i poslovnim prostorima, a kojima upravlja i raspolaže Državni ured i to geometrijskom diobom nekretnine kad je to moguće. Iznimno, suvlasnička zajednica može se razvrgnuti isplatom po tržišnoj cijeni i u slučajevima kad je geometrijska dioba moguća ili se ne radi o slučajevima razvrgnuća obvezatnom isplatom propisanom zakonom, ako tijelo nadležno za raspolaganje nekretninama ocijeni da je to gospodarski opravdano za Republiku Hrvatsku. Odluku o razvrgnuću i načinu razvrgnuća donosi nadležno tijelo, ovisno o vrijednosti suvlasničkog dijela nekretnine Republike Hrvatske, a ugovor o razvrgnuću u ime Republike Hrvatske sklapa predstojnik Državnog ureda. Prije donošenja odluke nadležnog tijela izvršit će se procjena tržišne vrijednosti nekretnine po odabranom ovlaštenom sudskom vještaku na način propisan člankom 3. Uredbe.

2.3.Zamjena nekretnina
Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske mogu se zamijeniti s nekretninama u vlasništvu drugih osoba, samo u svrhu realizacije projekata od gospodarskog interesa za Republiku Hrvatsku ili jedinicu lokalne i područne (regionalne) samouprave. 

Radnje koje prethode donošenju odluke o zamjeni nekretnina su: pribavljanje mišljenja središnjeg tijela državne uprave, nadležnog s obzirom na svrhu projekta za koji se predlaže zamjena, i ministarstva financija, na temelju kojeg nadležno tijelo posebnom odlukom utvrđuje da je takav način raspolaganja u gospodarskom interesu Republike Hrvatske. 

Ugovor o zamjeni nekretnina sklapa predstojnik Državnog ureda, ako odlukom nadležnog tijela nije drukčije određeno.

2.4.Kupnja nekretnina za korist Republike Hrvatske
Posljednji predviđeni način raspolaganja nekretninama je kupnja nekretnina za korist Republike Hrvatske.Kupnja nekretnina za korist Republike Hrvatske obavlja se na temelju obrazloženog prijedloga tijela državne uprave ili drugog korisnika državnog proračuna, koje je dužno prethodno osigurati sredstva u državnom proračunu. 

Uredbom, u članku 22., propisano je da u slučajevima kad na temelju posebnog zakona Republika Hrvatska ima pravo prvokupa na nekretninama, Državni ured dužan je prije donošenja odluke o korištenju prava prvokupa, a po pribavljenom mišljenju i preporuci nadležnog tijela o korištenju pravom prvokupa, obaviti procjenu vrijednosti nekretnine na odgovarajući način, kao kod prodaje nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske.

Bitno je napomenuti da nadležno tijelo ne može, koristeći pravo prvokupa, kupiti nekretninu po cijeni većoj od tržišne cijene. Tek iznimno Vlada Republike Hrvatske u slučajevima korištenja prava prvokupa može donijeti odluku o kupnji nekretnine i po cijeni većoj od tržišne cijene, kad ocijeni da je to u interesu Republike Hrvatske.

3.Uredba o metodama procjene tržišne vrijednosti, naknade za osnivanje prava građenja i naknade za osnivanje prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske
Pravna osnova za donošenje ove Uredbe je članak 50. stavak 2. Zakona, u kojem je propisano da će stalni sudski vještaci s liste koja će biti uspostavljena pri Državnom uredu temeljem provedenog javnog natječaja, utvrđivati tržišnu vrijednost nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, u skladu s metodama procjene koje uredbom propisuje Vlada Republike Hrvatske. 

Državni će ured, na temelju provedenog javnog natječaja, izabrati sudske vještake s popisa stalnih sudskih vještaka, na rok od četiri godine, a koji će utvrđivati tržišnu vrijednost nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, naknadu za osnivanje prava građenja te naknadu za osnivanje prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

Ovom Uredbom uređuju se metode procjene tržišne vrijednosti nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske pod kojima se podrazumijeva:

• određivanje početne tržišne vrijednosti, 

• način određivanja naknade za osnivanje prava građenja, te

• način određivanja naknade za osnivanje prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

Uredbom se utvrđuje da je tržišna vrijednost nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske vrijednost izražena u novcu, koja se za određenu nekretninu može postići na tržištu, a ovisi o odnosu ponude i potražnje nekretnina u vrijeme njezina utvrđivanja u mjestu gdje se nalazi nekretnina, a izračunava se ponderiranjem procijenjenih vrijednosti nekretnina dobivenih primjenom više metoda i to: usporedne metode, troškovničke metode, metode kapitalizacije dobiti i metode rezidualne vrijednosti. Također se propisuje obvezatno ponderiranje najmanje dvije navedene metode od kojih je usporedna obvezatna. Tržišna vrijednost nekretnine procijenjena na navedeni način predstavlja početnu cijenu te nekretnine, izraženu u novcu.

Naknada za osnivanje prava građenja, kao početni iznos, utvrđuje se uzimajući u obzir: tržišnu vrijednost zemljišta na kojemu se osniva pravo građenja kao da je dostupno za izgradnju i to s najvećim stupnjem iskoristivosti, ukupno (bruto) razvijenu površinu građevine koja bi se mogla izgraditi sukladno propisima o prostornom uređenju, zatim vrijednost investicije kao i duljinu trajanja osnovanog prava građenja, a sve primjenjujući pravna pravila instituta zakupa. 

Zakonom je propisano da Državni ured, prije osnivanja prava služnosti, utvrđuje naknadu za umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine zbog osnivanja služnosti, osim u odnosu na nekretnine za koje je to propisano posebnim propisima. Pa tako naknada za osnivanje prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske prema Uredbi, čini iznos umanjenja tržišne vrijednosti nekretnine na kojoj se osniva pravo služnosti, a ovisno o utjecaju predviđenih intervencija kojima se smanjuje ili ograničava najbolja iskoristivost predmetne nekretnine. Vrijednost umanjenja tržišne vrijednosti nekretnine zbog osnivanja prava služnosti i u ovom se slučaju određuje primjenom važećih pravnih pravila instituta zakupa.

4.Uredba o mjerilima i kriterijima dodjele na korištenje nekretnina za potrebe tijela državne uprave ili drugih tijela korisnika državnog proračuna te drugih osoba
Člankom 59. Zakona propisana je dodjela na korištenje nekretnina za potrebe tijela državne uprave, a obavlja je Državni ured. Istim je člankom, u stavku 4., propisano da Državni ured upravlja nekretninama koje tijela državne uprave koriste povremeno (objekti posebne namjene - rezidencijalni objekti), a sredstva za troškove tekućeg i investicijskog održavanja, potrebne opreme, kao i drugih troškova, osiguravaju se u državnom proračunu na poziciji tijela državne uprave koje koristi predmetnu nekretninu. Mjerila i kriterije, te podmirivanje troškova tekućeg i investicijskog održavanja nekretnina koje se daju na korištenje tijelima državne uprave i drugim osobama, kao i objekte posebne namjene, propisat će uredbom Vlada Republike Hrvatske.

Istom Uredbom uređuju se mjerila i kriteriji te način dodjele stanova za službene potrebe tijelima državne uprave i pravosudnim tijelima za potrebe državnih i pravosudnih dužnosnika, kao i drugim osobama.

Predmet dodjele za rad tijela državne uprave i drugih tijela korisnika državnog proračuna, kao i za smještaj državnih i pravosudnih dužnosnika i drugih osoba, su nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Državni ured. U slučaju da Državni ured ne raspolaže traženom nekretninom iz obrazloženog zahtjeva, njima će Državni ured, posebno vodeći računa o svrhovitosti, ekonomičnosti i racionalnosti korištenja sredstava državnog proračuna, izdati suglasnost za osiguranje smještaja zakupom, najmom ili kupnjom tražene nekretnine, u skladu s potrebama podnositelja zahtjeva. Svako državno tijelo i drugi korisnik državnog proračuna dužni su za potrebe svog smještaja osigurati potrebna financijska sredstva na svojim pozicijama u državnom proračunu.

Članak 9. Uredbe propisuje poseban kriterij za davanje na korištenje nekretnina drugim osobama na temelju prava propisanog posebnim zakonom. Uvjet za davanje nekretnina, određenim pravnim osobama, bez provedbe javnog natječaja, provodit će se na njihov obrazloženi zahtjev, primjenom odgovarajućih kriterija propisanih posebnim propisima te ako je svrha korištenja od posebne važnosti za kulturni, socijalni i obrazovni razvoj Republike Hrvatske. Također treba napomenuti da su kriteriji za takav način dodjele nekretnina utvrđeniOdlukom o kriterijima, mjerilima i postupku dodjele prostora u vlasništvu Republike Hrvatske na korištenje organizacijama civilnog društva radi provođenja programa i projekata od interesa za opće dobro, od 3. listopada 2013., a donijelo ju je Povjerenstvo za raspolaganje nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (u nastavku teksta: Povjerenstvo).

Što se tiče stanova za službene potrebe, u smislu ove Uredbe to su stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Državni ured, a nalaze se, u pravilu, u objektima za službene potrebe i utvrđeni su kao stanovi za službene potrebe, te stanovi koje odlukom odredi Povjerenstvo.

Iznimku od navedenih stanova čine stanovi za službene potrebe kojima upravlja Ministarstvo obrane.

Člancima 13. i 14. taksativno su nabrojeni dužnosnici koji imaju pravo koristiti stanove za službene potrebe, a sukladno Zakonu o obvezama i pravima državnih dužnosnika (Nar. nov., br. 101/98, 135/98, 105/99, 25/00, 73/00, 30/01, 59/01, 114/01, 153/02, 163/03, 16/04, 30/04, 121/05, 151/05, 141/06, 17/07, 34/07, 107/07, 60/08, 38/09, 150/11 i 22/13). 

Valja napomenuti da su kriteriji za pravo na dodjelu stana, za određivanje površine stana i pravo prvenstva, prilikom postupka odabira stana, različiti i ovise o tome u kojoj se skupini dužnosnik nalazi, tj. nalazi li se u prvoj (I.), drugoj (II.) ili trećoj (III.) skupini. 

Novina u ovoj Uredbi tiče se osobe s kojom dužnosnik živi u istospolnoj zajednici. S tim u vezi, u člancima 14., 15. i 19. uz bračnog ili izvanbračnog druga dužnosnika, uvrštena je i osoba s kojom dužnosnik živi u istospolnoj zajednici.

Dužnosnik koji koristi stan za službene potrebe, bez obzira na to nalazi li se stan u objektu za službene potrebe ili je riječ o unajmljenom stanu, dužan je sâm snositi troškove po osnovi korištenja stana (utrošak električne i toplinske energije, plina, vode, dimnjačarskih usluga, čistoće, komunalne i vodne naknade i drugih troškova stanovanja). Troškove pričuve te troškove tekućeg i investicijskog održavanja za stanove za službene potrebe u vlasništvu Republike Hrvatske, snosi Državni ured.

5.Uredba o darovanju nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske
Poseban način raspolaganja nekretninama, odnosno darovanje nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, opisan je u članku 56. Zakona. Pravna osnova za donošenje predmetne Uredbe je članak 56. stavak 5. navedenog Zakona, kojim je propisano da pobliže postupanje u vezi s posebnim načinima raspolaganja nekretninama, uređuje uredbom Vlada Republike Hrvatske.

Tako se ovom Uredbom uređuje poseban način raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, darovanjem nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske kojima, na temelju Zakona, upravlja Državni ured. 

Ovom Uredbom određuju se obdarenici, razlozi i uvjeti darovanja te postupak i ograničenja darovanja nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, a kojima upravlja Državni ured. 

Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Državni ured u skladu sa Zakonom, mogu se darovati: 

• jedinicama lokalne i jedinicama područne (regionalne) samouprave,

• trgovačkim društvima čiji je Republika Hrvatska jedini osnivač i vlasnik i 

• ustanovama čiji je jedan od osnivača Republika Hrvatska. 

Opravdanost darovanja potvrđuju svojom suglasnošću za darovanje nadležno ministarstvo u odnosu na namjenu darovanja nekretnine i Ministarstvo financija, a suglasnosti navedenih ministarstava Državni ured zatražit će nakon zaprimanja potpunog zahtjeva za darovanjem i nakon izvršene procjene tržišne vrijednosti nekretnine.

Vrlo je bitno naglasiti da kod darovanja nekretnina fizičkim i pravnim osobama, koje obavljaju gospodarsku djelatnost, bez obzira na vlasništvo i pravni oblik, ukupna tržišna vrijednost takve nekretnine predstavlja državnu potporu o čijoj usklađenosti sa zajedničkim tržištem odluku donosi Europska komisija. Jedino u slučaju kad država postupa istovjetno kao što bi postupio i privatni investitor, što zahtijeva procjenu vezanu za svaki pojedini projekt, ne bi bila riječ o državnoj potpori. Isto tako ne radi se o državnoj potpori ako se ne provodi javni natječaj, ali je predmetna nekretnina procijenjena od strane neovisnog vještaka za nekretnine i prodana po procijenjenoj vrijednosti, uz moguće odstupanje do 5% od procijenjene vrijednosti. U svim ostalim slučajevima potrebno je obavijestiti Europsku komisiju koja će procijeniti usklađenost državne potpore, sukladno članku 107. Ugovora o funkcioniranju Europske unije.

Zbog svega navedenog, u članku 6. Uredbe propisano je da se u postupcima darovanja nekretnina primjenjuju propisi kojima se uređuju državne potpore.

Postupak darovanja pokreće se zahtjevom i dokumentacijom koji se dostavljaju Državnom uredu. Podnositelj zahtjeva mora podrobno obrazložiti u koju svrhu namjerava koristiti predmetnu nekretninu i koju važnost ima traženo darovanje za ostvarenje te svrhe. Svaki zahtjev za darovanje mora biti potkrijepljen potpunom dokumentacijom koja uključuje jasan projekt sa svim potrebnim dozvolama i suglasnostima nadležnih tijela, osiguranim financiranjem projekta te mišljenjem o usklađenosti projekta s dokumentom prostornog uređenja.Ako dokumentacija priložena uz zahtjev nije potpuna i/ili nisu dostavljeni svi prilozi nabrojani u članku 7. Uredbe, podnositelj zahtjeva dužan je na traženje Državnog ureda dopuniti i dostaviti tražene priloge u roku 30 dana od poziva za njihovu dopunu. Ako dopunjeni zahtjev, odnosno traženi prilozi ne budu dostavljeni u navedenom roku, smatrat će se da je podnositelj odustao od zahtjeva.

Treba naglasiti da do darovanja nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske neće doći ako obdarenici imaju dospjelih, a nepodmirenih dugovanja prema Republici Hrvatskoj, sve dok dospjeli nepodmireni dug ne plate. 

Nakon odluke o darovanju nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske koju donosi nadležno tijelo sukladno Zakonu, a to su središnja tijela državne uprave i druga tijela, odnosno pravne osobe osnovane posebnim zakonima, koji su imatelji, odnosno raspolažu imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, sklapa se Ugovor o darovanju nekretnine kojeg potpisuju predstojnik Državnog ureda i obdarenik. 

Ugovor o darovanju obveznopravni je ugovor i njegovim se sklapanjem zasniva ugovorni odnos između darovatelja i obdarenika na osnovi kojeg se ugovor o darovanju smatra pravnom osnovom za stjecanje prava vlasništva na strani obdarenika.

Sukladno Zakonu o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05, 41/08 i 125/11) ugovor o darovanju nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku, a osim obvezatnog sadržaja ugovora, člankom 11. Uredbe propisani su i ostali obvezatni sastojci navedenog ugovora. Valja napomenuti, s obzirom na to da je obdarenik dužan dati izjavu o odricanju svih potraživanja prema Republici Hrvatskoj, kao i možebitno kasnije pronađenih potraživanja koja su nastala do dana potpisivanja ugovora o darovanju, a ovisno o vrijednosti potraživanja, da je ovdje riječ o ugovoru o mješovitom darovanju koji je usklađen s člankom 490. Zakona o obveznim odnosima. 

6.Zaključno
Uređivanje normativnog okvira upravljanja i raspolaganja državnom imovinom bilo je nužno jer je dosadašnji model bio normativno decentraliziran i normiran kroz desetak zakonskih i podzakonskih akata, a i prijašnjim Zakonom o upravljanju državnom imovinom nisu bili obuhvaćeni svi oblici imovine u vlasništvu Republike Hrvatske. I prije su načini raspolaganja nekretninama, načini određivanja početne i tržišne vrijednosti nekretnina i prava građenja, načini utvrđivanja i određivanja umanjene tržišne vrijednosti zemljišta zbog osnivanja služnosti, uvjeti za osnivanje prava građenja i druga pitanja značajna za raspolaganje nekretninama - podrobnije bili regulirani podzakonskim aktima, odnosno Uredbama, i to:

• Uredbom o raspolaganju nekretninama koje se daju na korištenje tijelima državne uprave ili drugim tijelima korisnicima državnog proračuna te drugim osobama, (Nar. nov., br. 80/11);

• Uredbom o raspolaganju nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, (Nar. nov., br. 55/11);

• Uredbom o osnivanju prava građenja i prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 78/11); i

• Uredbom o darovanju nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 123/11 i 129/11), koje su donošenjem novih podzakonskih propisa stavljene izvan snage.

Nakon stupanja na snagu Uredaba o kojima je riječ u ovom članku i početkom njihove primjene, na sustavan i jednoznačan način uređeno je raspolaganje državnom imovinom što bi trebalo pridonijeti njezinim jednostavnijim i djelotvornijim upravljanjem.