informator: Profesore Kulić, u privatizaciji i pretvorbi iznimno je važno da se prilikom prodaje utvrdi prava vrijednost nekretnine. Tvrdite da ona nije bila provedena na odgovarajući način. Zbog čega i što je trebalo učiniti?

KULIĆ: Izostao je stručni pristup i korištenje iskustva. Agencija za pretvorbu RH suprostavila se 1992. godine prijedlogu Ekonomskog instituta te Ekonomskog fakulteta u Zagrebu. Onemogućena je bilo kakva spoznaja o tome. Politički determinizam blokirao je pristup raspravi o pretvorbi i privatizaciji u smislu praćenja ka-pitalizacije i djelotvornosti promjene vlasničke strukture.

Naturalni pokazatelji su, u hrvatskom gospodarstvu, stoga lošiji u svakom smislu, negativ-niji 2004. godine nego 1989. godine, a financijski su slabiji 2004. godine od onih u 1993. godini. Zaključno, procjena vrijednosti kapitala je nevjerodostojna jer se događala izvan znan-stveno-stručnog pristupa, a ni do danas nema neke propisane metodologije, pa niti kriterija. Hrvatsko društvo procjenitelja je registrirano, ali Zakona o procjenjivanju nema do danas, iako je prijedlog Zakona predan Ministarstvu financija Republike Hrvatske 1998. godine.

Moram naglasiti da se zaboravlja da vlasništvo, koje se stekne nezakonito, nema pravne važnosti u pravnoj državi. Propusti u provođenju pretvorbe i privatizacije čekaju svoju vjerodostojnost, kako od strane Državne revizije, tako i od sudova, poslovnih banaka i korisnika.

informator: U čemu je zapravo problem kad je riječ o vrjednovanju nekretnina, objekata, poduzeća, infrastrukture, izvora i dobara?

KULIĆ: Hrvatska država nema jasne vrijednosne orijentacije, nema vrijednosnog samoodređenja i teorijskog utemeljenja za procjenjivanje vrijednosti nekretnina, objekata, infrastrukture, pa i izvora i dobara. Ono što se događa je priprosto, intuitivno, aproksimativno procjenjivanje vrijednosti nekretnina u smislu njihove dostupnosti i prometovanja. To posebno vrijedi za okolnosti bez vrijednosne orijentacije društva, u smislu sustava socijalne sigurnosti i tržišne izvjesnosti za hrvatsku stvarnost. Potvrđuje nam to iskustvo svijesti i svijest tog iskustva s naslova dosadašnje nezakonite pretvorbe i privatizacije. Kratka povijest toga događanja traži povjesnost - kritički osvrt na tu kratku povijest. Te povjesnosti nema, a ultimativno poduzetništvo gura Hrvatsku u prometovanje svega što je vrijedno. Ne znamo što se procjenjuje, za koga, gdje, kada i tko to i za koga čini.

Ekonomski institut u Zagrebu procijenio je vrijednost kapitala u hrvatskom gospodarstvu 1993. godine i došao do vrijednosti toga kapitala u visini od 276 milijardi kuna.

informator: Što se dalje događalo?

KULIĆ: Dogodilo se to da je u 1998. godini vrijednost kapitala u hrvatskom gospodarstvu pala na iznos od 187 milijardi kuna, a godine 2005. taj iznos procijenjenih vrijednosti pao je ispod 100 milijardi kuna ili daleko ispod glavnice inozemnog duga Republike Hrvatske (25 mlrd eura ili 34 mlrd $). To govori da se Hrvatska već sada nalazi u zoni kapitalne insol-ventnosti, stanju u kojem Vlada rješava životne probleme prodajom supstancije ili inozemnim zaduživanjem države u zemlji i inozemstvu.

informator: Gospodine profesore, kako to nepovoljno stanje promijeniti?

KULIĆ: Znanstvenim pristupom. Naime, vrijednosna orijentacija društva s vrijednosnim sustavom svakog društva proizlazi iz znanja, iz odgoja i obrazovanja za vrjednote i norme ponašanja (osobne, društvene i svjetske), što proizlazi iz ego-identiteta. So-cijalno-psihološki pristup vrjednotama je nužan jer ima implikacije na okolinu koja to prešutno prihvaća kao vrijednosnu orijentaciju. Zašto? U cijelosti egzistencije pojedinca i društva - sve su vrijednosti transcendentalne. Vrijednosti se ne mogu svoditi na trenutak, posebice ne vrijednosti nekretnina. Stvarne vrijednosti, osobito vrjednovanje nekretnina, izmiču svakom disciplinarnom znanju (građevinaru, strojaru, ekonomistu, pravniku, itd.) i parcijalnoj inteligenciji. Uz to, izmiču svakoj i svačijoj konačnoj definiciji - konačnoj procjeni vrijednosti. Ona varira s okolnostima u kojima se procjena provodi i traži u vremenu i prostoru, s procjeniteljima i korisnicima takvih procjena. Dakle, ne može se odrediti sadržaj vrijednosti, ni norma ponašanja u procjenjivanju vrijednosti nekretnina jer su te vrijednosti pod stalnim utjecajem transcendencije - sad i tu, sutra i tu, u smislu neke nove procjene vrijednosti iz tisuću i jednog razloga.

informator: Što to znači u praksi?

KULIĆ: To da su vrjednote i vrijednosti pod utjecajem latentnog vrjednovanja, jer je proces iskušanih metoda pokazao da je vrjednovanje nekretnina - neobuh-vatno, neprocjenjivo u smislu konačnog mišljenja i konačnog vrijednosnog suda, bilo kojeg moralnog procjenitelja - znanstvenika kojega humanistička kultura i znanstvena kultura upućuje i obvezuje na uporabu morala prije uporabe primjene znanja.

Vrjednote nemaju cijene, apso-lutizacija ili relativizacija procjene vrijednosti nekretnina traži multi-disciplinarni ili transdisciplinarni pristup procjenjivanju vrijednosti nekretnina. U zamjenu za to procjena vrijednosti nekretnine traži timski rad i sinteznu inteligenciju. To, tim više, što se procjene vrijednosti nekretnina događaju u okolnostima materijalne kulture i svijeta stvari, svijeta u kojemu je moć i premoć čimbenika razlike u izgledima za vlast ljudi nad ljudima. Iz tih razloga procjena vrijednosti nekretnina ima smisla i značenje za nekoga u određenoj situaciji stjecanja premoći pred drugima.

U biti se sve procjene vrijednosti nekretnina svode na konsenzus, na konvenciju za promet nekretnina. Procjena vrijednosti nekretnina je neprenosiva kao neko znanje, o nečem i nekom. Sve vrijednosti su konstrukcija subjekta koji provodi procjenu vrijednosti. To je konstrukcija vlastitog izričaja koji ima neke svoje kriterije kao neku objektivnost (ove ili one metode procjenjivanja). Vrjednote, pa ni vrijednosti, ne mogu se uobličiti ničijim znanjem kao konačna definicija vrijednosti.

informator: Kakav je položaj i odgovornost procjenitelja?

KULIĆ: Procjena vrijednosti je u vremenu i prostoru upravno proporcionalna s rastom i razvojem svijesti i samosvijesti pojedinca i društva. Što je niža razina svijesti (samosvijesti), vrijednost vremena i prostora (svega u prostoru) je niža i obratno.

Hijerarhija vrijednosti kod pojedinca i društva vrlo je različita i ovisi o učenju o vrijednostima, kao vrijednosnoj orijentaciji društva sa sustavom vrijednosti. To govori da su vrjednote i vrijednosti paradigme povijesti i kulture, a ne samo materijalnosti. Globalizacija kao ultimatizacija privatizacije i individualizacije prostora, izvora i dobara, traži ozbiljnu znanstvenu raspravu s naslova budućih naraštaja i prirodnog prava na proizvodni prostor. Narod ovoga prostora nema svoje uognjištava-nje na način razognjištavanja naroda ovog prostora (hrvatskog naroda). Zato je odgoj i obrazovanje, za vrijednosti prostora (nekretnina), izvora i dobara nužan prije rasprodaje stranim vlasnicima (poljoprivredno i građevinsko zemljište, šume, vode, itd.).

U tom su kontekstu procjenjitelji samo trenutni svjedoci za neku procjenu vrijednosti nekretnina. To nije stvar samo građevinske struke, ekonomista i pravnika. To je moralni, kulturni i povijesni problem.

Na Vaše pitanje reći ću da pokušaj ustroja Društva procjenitelja Hrvatske nije uspio, a pozvani procjenitelji (licencirani) još uvijek nemaju mjesta, ni u stvarnosti, ni u javnosti, kao svjedoci procjene vrijednosti nekretnina. Umjesto njih, često djeluju oni koji ogolje-vaju vrijednosti nekretnina, svodeći ih na mrtvu stvar, bez morala i kulture. Odraslost i pripremljenost hrvatskog procjenitelja nekretnina je niska, ma kojoj discipli-narnosti znanja pripadali. Zrelost i njihova odgovornost za procjenu nekretnina također je niska i svodi se na interesnost u činu kupoprodaje, na apsolutizaciju ili relativi-zaciju vrijednosti nekretnina (na zahtjev naručitelja).

Apsurdnost svih dosadašnjih procjena nekretnina izražena je u javno priopćenoj procjeni hrvatskih šuma na 23 milijarde kuna. To se može dogoditi i s poljoprivrednim zemljištem sa svrhom da ga stranci mogu kupiti pod istim uvjetima kao i hrvatski građani, u uvjetima neravnopravnosti i nejednakih mogućnosti, u okolnostima u kojima je Hrvatska lišena banaka i time akumulacije u iznosu od 140 milijardi kuna.

Želim posebno naglasiti da svjedočenje o procjeni vrijednosti nekretnina, osim moralne i kulturne dimenzije, zahtijeva i ekonomsku neovisnost svjedoka, dakle procjenitelja. Svjedočenje mora biti na razini evaluacije - procjene vrijednosti nekretnina s naslova anticipacije bliže i daljnje budućnosti. To je ono što svjedočenje mora sadržavati i uvažavati zbog moralnosti i kulture. Kultura je iznad znanja i obrazovanja u smislu sintezne inteligencije; s moralnim opredjeljenjem i vrijednosnim samoodređenjem. Svjedoci procjene vrijednosti nekretnina su osobe s autoritetom - vrijednosnim sudom struke i javnosti. Oni moraju respektirati i uvažiti transcen-denciju vrijednosti nekretnina za drukčije tretiranje nekretnina (građevinsko i negrađevinsko zemljište, objekte pod zaštitom kulturne baštine, itd.).

U svakom slučaju procjenitelji nekretnina ne smiju doći u iskušenje zloporabe povjerenja u znanje i javno mnijenje. Nekretnine imaju neku trajnu vrijednost, višenamjensku uporabnu vrijednost, ovisno o socijalnim i tržišnim okolnostima koje se mijenjaju (sadašnju i buduću vrijednost). Izgradnja infrastrukture, dostupnost i višenamjenska uporabljivost, uvijek uvećava vrijednost nekretnina. To je ono što potvrđuje tezu da nema konačne definicije, konačnog vrijednosnog suda u procjeni vrijednosti nekretnina.

informator: U praksi prometa nekretnina ocjene procjenitelja se, u pravilu, prihvaćaju kao objektivne. Što bi, prema Vašem mišljenju, u njihovom radu trebalo poboljšati?

KULIĆ: Vrijednost nekretnina za promet ne određuje samo vlasnik (aproksimacijom vrijednosti, apsolutizacijom vrijednosti svoga vlasništva) već okolnosti, socijalne i tržišne te višenamjenske uporabe nekretnina. To ne određuje ni sam kupac, ako to ne dolazi s naslova neke prisile (prava jačeg). Tu se misli na nacionalizaciju s nekom pravednom naknadom u višem, općem interesu društva i države. Istina, o nekoj objekciji procjene nekretnina, kao prometnoj vrijednosti, ne može se govoriti. Ona se ne može uobličiti jer je neizreciva, jer je nijansirana, transcedentalna. Stvara se u kontekstu okolnosti koje traži svjedočenje o toj vrijednosti u smislu uvećavanja ili umanjivanja vrijednosti, u smislu novih saznanja koja mogu ili moraju smanjiti ili uvećati vrijednost nekretnine.

Nadalje, procjene vrijednosti nekretnina izložene su stalnoj ob-jektivizaciji (težnji razložnog ekonomskog prosuđivanja, teoriji pre-dikcije, teoriji supstancije, itd.) To vrijedi za društva s vrijednosnom orijentacijom i vrijednosnim samoodređenjem s uvažavanjem općih vrijednosti u međunarodnom okruženju te društvu s vrijednosnim usmjerenjem, utemeljenom na konsenzusu, društvu koje se uči i gradi za opstojnost. Društvo koje to nije, prodaje nekretnine, prostor, izvore i dobra trajnije vrijednosti za bilo koju cijenu, sa i bez procjene vrijednosti koje stavlja u promet.

Svakako, procjena vrijednosti nekretnina u prometu je izraz konsenzusa ili neke konvencije između stranaka u prometnoj sferi koja se postiže i uvažava ili ne, iznutra i izvana, kao neka verifikacija vještakove procjene, neke nekretnine, prostora, objekta, poslovnih i stambenih zgrada, itd. Ma koliko i bili autentični u svjedočenju o vrijednosti nekretnina, kao autoriteti znanja, kao stručnjaci, oni moraju znati da svjedoče ili prosuđuju pod pritiskom okolnosti u kojoj, ili za koje, svjedoče. Stoga autentičnost svjedočenja traži osobu s usvojenom vrijednosnom orijentacijom (mo-ralnošću i kulturom) te ekspert-nost u znanju koje određuje razinu objekcije procjene za konsenzus ili konvenciju u prometovanju nekretnina (temelj ugovornih kupoprodajnih odnosa) na tržištu ili kompenzacijskim poslovima.

U svakom slučaju, traži se novi pristup procjeni vrijednosti nekretnina, kao trajnih vrijednosti, u svakom obliku civilizacijskog ustroja danas i ubuduće. To tim više što se svjedočenje o vrijednosti nekretnina često zlorabi, kriminalizira u procjeni vlasničke strukture kroz prometovanje s precijenjenom ili podcijenjenom vrijednošću.

Na to ukazuje beskoncepcijska pretvorba i privatizacija, ne samo u hrvatskoj stvarnosti, koja graniči i sve jače uvlači u kriminaliza-ciju stjecanje vlasništva izvan zakona. Praksa stjecanja vlasništva koje nema pravnog značenja uvlači i svjedoke procjene vrijednosti (s akademskim i bez akademskog dekora) u proces kriminali-zacije, ali i državne i paradržavne institucije - Hrvatski fond za privatizaciju, privatne investicijske fondove, općinske sudove, trgovačke sudove, gruntovnice, poslovne banke i poduzetnike. U tom procesu procjenitelji ne smiju sudjelovati, bez obzira na naknadu za njihovo svjedočenje.

informator: Gospodine Kuliću, zahvaljujem Vam na razgovoru.