1. UVOD
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima¹ (u nastavku teksta: ZV) u Dijelu osmom: Stvarna prava stranih osoba, člancima 354. - 358.b uređuje stjecanje prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u Republici Hrvatskoj. Te odredbe prilikom stjecanja prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj stavljaju strane osobe u drukčiji pravni položaj od položaja u kojem se nalaze državljani i pravne osobe iz Republike Hrvatske. Prilikom pristupanja Republike Hrvatske Europskoj uniji položaj državljana i pravnih osoba iz država Europske unije izjednačen je s položajem pravnih osoba i državljana Republike Hrvatske, osim u odnosu na poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom i zaštićene dijelove prirode prema posebnom zakonu².

2. OPĆI REŽIM I KONVALIDACIJA PRAVNIH POSLOVA
Valja napomenuti da su pravne osobe i državljani članica Europske unije izjednačene u režimu stjecanja prava vlasništva s hrvatskim državljanima i pravnim osobama od 1. rujna 2009³. Osim navedenoga, pravni poslovi koji su temelj za stjecanje prava vlasništva pravnih i fizičkih osobe iz država članica Europske unije, a sklopljeni su prije 1. rujna 2009., konvalidiraju ako je ispunjen i ako su ispunjene opće pretpostavke za valjanost toga pravnog posla, a nije riječ o nekretninama iz članka 358.a stavka 2. ZV-a⁴. Konvalidacija pravnog posla osigurava da se posao naknadno pravno potvrđuje i otklanja sve nedostatke koji su ga činili ništetnim. To znači da se takav pravni posao ne smatra ništetnim od trenutka sklapanja niti se smatra da je imao pravni nedostatak koji je otklonjen konvalidacijom. Prilikom ocjenjivanja valjanosti pravnog posla mora se uzeti u obzir pravno stanje u trenutku odlučivanja. S obzirom na navedeno, ZV je izjednačio pravne osobe i državljane članice Europske unije u stjecanju nekretnina s hrvatskima, ali ostavivši otvorenu mogućnost da se posebnim zakonima ograniči stjecanje na poljoprivrednom zemljištu i zaštićenim dijelovima prirode, odnosno nekretninama od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku.

3. POSEBNI REŽIM ZA ŠUME I ŠUMSKA ZEMLJIŠTA
U odnosu na šume i šumska zemljišta, ZV nije ograničio mogućnost stjecanja pravnih i fizičkih osoba iz država članica Europske unije premda je Zakonom o šumama stjecanje stranih osoba bilo ograničeno i u trenutku pristupanja Republike Hrvatske Europskoj uniji⁵, a ograničeno je i u ovom trenutku⁶.

Imajući na umu navedeno, šume i šumska zemljišta pravne osobe i državljani Europske unije stječu na istovjetan način i pod istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske.

4. POSEBNI REŽIM ZA ZAŠTIĆENE DIJELOVE PRIRODE
Kao što je za šume i šumska zemljišta u trenutku pristupanja Republike Hrvatske u Europsku uniju postojalo ograničenje stjecanja prava vlasništva stranim pravnim i fizičkim osobama, tako je i Zakon o zaštiti prirode⁷ (u nastavku teksta: ZZP/05) propisivao da strane pravne ili fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno⁸. No, Zakon o zaštiti prirode⁹ (u nastavku teksta: ZZP) koji je stupio na snagu 6. srpnja 2013., više nije sadržavao ograničenje stjecanja prava vlasništva nekretnina u zaštićenim dijelovima prirode za strane pravne i fizičke osobe.

U prvom trenutku stupanjem na snagu ZZP-a pojavila se dvojba u tumačenju odredbi jer taj Zakon više nije sadržavao ograničenje za stjecanje prava vlasništva nad nekretninama stranih pravnih i fizičkih osoba, dok je ZV izričito navodio da je na zaštićenim dijelovima prirode ograničeno stjecanje pravnih osoba i državljana Europske unije na posebnim pravnim režimima. No, vrlo brzo dvojba je otklonjena, prije svega, primjenom načela zabrane restriktivnijeg tretmana stranih pravnih i državljana članica Europske unije u odnosu na pravne i fizičke osobe trećih zemalja.

Sukladno navedenom, nekretnine koje se nalaze u područjima zaštićenih dijelova prirode pravne osobe i državljani Europske unije stječu na istovjetan način i pod istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske, osim poljoprivrednog zemljišta.

5. POSEBAN REŽIM ZA POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE I PRESTANAK MORATORIJA ZA STRANCE IZ EU-A
Poljoprivredno zemljište kao dobro od interesa za Republiku Hrvatsku ima njezinu osobitu zaštitu. Stoga je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu¹⁰ (u nastavku teksta: ZPZ) isključena mogućnost da strane pravne i fizičke osobe stječu pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, osim u slučaju nasljeđivanja prema načelu reciprociteta te ako stjecanje omogućuje međunarodni ugovor ili posebni propis¹¹.

Prilikom ulaska Republike Hrvatske u Europsku uniju izuzeta je bila mogućnost državljana i pravnih osoba iz država Europske unije da stječu pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu u Republici Hrvatskoj, odnosno njihov režim stjecanja ostao je izjednačen s državljanima i pravnim osobama trećih zemalja. Pristupanjem Republike Hrvatske Europskoj uniji prvobitni moratorij na stjecanje poljoprivrednog zemljišta bio je sedam godina, da bi se naknadno produljio još tri godine (ukupno na 10 godina) te upravo s desetom godišnjicom ulaska Republike Hrvatske u Europsku uniju završava i razdoblje moratorija¹².

Što znači završetak moratorija? Završetkom moratorija državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije postaju izjednačeni s onima iz Republike Hrvatske. Stoga, sve pretpostavke koje moraju ispuniti hrvatski državljani za stjecanje prava vlasništva nad svim nekretninama trebaju ispuniti i državljani i pravne osobe iz država Europske unije.

5.1. UPIS PRAVA VLASNIŠTVA U ZEMLJIŠNU KNJIGU NAKON 1. SRPNJA 2023. I ISPRAVE KOJE SE PRILAŽU
Pravo vlasništva na temelju isprava stječe se uknjižbom u zemljišnoj knjizi, a prijedlogu kojim se predlaže upis potrebno je priložiti isprave koje ispunjavaju sve opće i posebne pretpostavke za uknjižbu propisane Zakonom o zemljišnim knjigama¹³. Često se u praksi postavlja pitanje treba li prijedlogu za upis priložiti dokaz državljanstva stjecatelja prava vlasništva (obična preslika osobne iskaznice, domovnice ili putne isprave).

Argument da nije potrebno prilagati ispravu koja je dokaz državljanstva stjecatelja nekretnine temelji se na dostupnosti sustava službenicima nadležnih sudova u kojima mogu provjeriti je li riječ o pravnoj osobi ili državljaninu Republike Hrvatske (uvid u sustav OIB-a, Jedinstveni registar osoba, sudski registar i sl.).

No, dok navedeni sustavi pružaju kompletne informacije za državljane i pravne osobe iz Republike Hrvatske, u odnosu na druge osobe situacija je složenija. Stoga, svakako je preporučljivo uz svaki prijedlog dostaviti i ispravu kojom se dokazuje državljanstvo stjecatelja, a osobito ako se radi o pravnim osobama i državljanima Europske unije i trećih zemalja.

Ovdje se valja kratko osvrnuti i na novo uređenje članka 71. stavka 1. i 7. ZPZ-a kojim je propisano da Republika Hrvatska ima pravo prvokupa poljoprivrednog zemljišta po tržišnoj cijeni, ako se radi o površinama koje su veće od 10 ha za kontinentalno područje i od 1 ha za priobalno područje¹⁴, a pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama ovoga članka ništetni su.

Stoga, prijedlogu za upis u zemljišnim knjigama na poljoprivrednom zemljištu uz isprave na kojima se temelji upis i dokaz državljanstva, potrebno je priložiti i dokaz da je prodavatelj ponudio poljoprivredno zemljište ministarstvu nadležnom za poljoprivredu, a da nadležno ministarstvo nije prihvatilo ponudu odnosno nije se očitovalo na ponudu u roku od 30 dana. Konačna kupoprodajna cijena poljoprivrednog zemljišta ne može biti niža od one koja je ponuđena nadležnom ministarstvu.

Također, članak 71. stavcima 3. - 6. ZPZ-a propisuje da se poljoprivredno zemljište koje je kupljeno od Republike Hrvatske ne može otuđiti u roku od deset godina od dana sklapanja ugovora o prodaji, a nakon isteka roka Republika Hrvatska ima pravo prvokupa na navedenom zemljištu.

Navedena zabrana otuđenja i pravo prvokupa upisuju se zabilježbom u zemljišne knjige istodobno s upisom prava vlasništva kupca, a brišu temeljem brisovnog očitovanja nadležnog ministarstva.

Od 1. srpnja 2023. pravne osobe i državljani država Europske unije su glede stjecanja prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu u Republici Hrvatskoj u cijelosti izjednačeni s pravnim osobama i državljanima Republike Hrvatske.

Stoga, prijedlogu za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na poljoprivrednom zemljištu potrebno je priložiti iste isprave bez obzira na to je li riječ o pravnim osobama i državljanima Republike Hrvatske ili pravnim ili fizičkim osobama iz drugih članica Europske unije. Isprave koje se prilažu prijedlogu jesu isprave koje su temelj za stjecanje vlasništva nekretnine, a ispunjavaju sve opće i posebne pretpostavke za uknjižbu u zemljišnim knjigama te, ako je riječ o poljoprivrednom zemljištu većem od 10 ha za kontinentalno područje i od 1 ha za priobalno područje, odnosno o nekretninama koje su prije stečene od Republike Hrvatske, dokaz da je ministarstvu nadležnom za poljoprivredu ponuđeno pravo prvokupa (čl. 71. ZPZ-a).

Uz prijedlog svakako je preporučljivo priložiti i dokaz o državljanstvu (preslika osobne iskaznice, putne isprave, domovnice).

* Viša savjetnica – specijalistica u Sektoru za zemljišnoknjižna i stvarna prava, Ministarstvo pravosuđa i uprave RH.
1 Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14 i 81/15.
2 Vidi članak 358.a ZV-a.
3 Dan stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 146/08).
4 Vidi članak 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 146/08).
5 Vidi članak 52. stavak 2. Zakona o šumama (Nar. nov., br. 140/05, 82/06, 129/08, 80/10, 124/10, 25/12, 68/12, 148/13 i 94/14).
6 Vidi članak 56. stavak 2. Zakona o šumama (Nar. nov., br. 68/18, 115/18, 98/19, 32/20 i 145/20).
7 Nar. nov., br. 70/05, 139/08, 57/11 i 80/13.
8 Vidi članak 116. stavak 2. ZZP/05.
9 Nar. nov., br. 80/13, 15/18, 14/19 i 127/19.
10 Nar. nov., br. 20/18, 115/18, 98/19 i 57/22.
11 Vidi članak 2. ZPZ-a.
12 Vidi Ugovor o pristupanju Republike Hrvatske Europskoj uniji (Sl. list EU, L 300, 9. 11. 2013.) (Nar. nov., MU, br. 2/12).
13 Nar. nov., br. 63/19 i 127/22.
14 Vidi članak 60. stavak 1. ZPZ-a.