1. Ocjena stanja

1.1 . Uvodne napomene

Važeći hrvatski propisi u nekoliko zakona uređuju složeno područje graditeljstva, poglavito prostorno i urbanističko planiranje (u nastavku teksta: prostorno uređenje), uređenje građevinskog zemljišta, financiranja gradnje tehničke urbanističke infrastrukture i komunalne infrastrukture, gradnje građevina, ustupanje javnih radova te strukovne odnose.

U sklopu programa DANA GRADITELJA 2003. obrađeno je tadašnje stanje propisa u području graditeljstva Republike Hrvatske s detaljnijim osvrtom na Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji. U ovom radu se prikazuje današnje stanje propisa koji uređuju prostorno uređenje i daje prijedlog održivog sustava planiranja korištenja zemljišta.

1.2 Zakon o prostornom uređenju

Zakonom o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/ 04) uređuje se sljedeće: ustrojstvo sustava prostornog uređenja, provedba dokumenata prostornog uređenja, izdavanje lokacijskih dozvola i izvoda iz detaljnih planova uređenja, rješenja o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine, odnosno građevinske čestice i potvrde o usklađenosti parcela-cijskog elaborata s lokacijskom dozvolom, detaljnim planom uređenja ili rješenjem o utvrđivanju građevinske čestice te nadzor nad provedbom Zakona.

Zakon u svojoj dosadašnjoj primjeni nije uspio riješiti probleme naslijeđene iz prijašnjeg sustava, već je otvorio i niz novih problema, posebno kada se radi o odnosu prostornog uređenja i vlasništva građevinskog zemljišta. Ti problemi kao i slaba usklađenost posebnih zakona i drugih propisa značajnih za sustav planiranja korištenja zemljišta¹ sa Zakonom o prostornom uređenju i njihova međusobna neusklađenost te brojne pravne praznine u tom sustavu, značajno otežavaju, a u pojedinim segmentima i onemogućavaju provedbu politike u uređivanju i korištenju prostora na svim razinama (državnoj, regionalnoj i lokalnoj).

Posljedice takvog stanja stvari ali, uzgred valja napomenuti, i nepridržavanja odnosno neprovedbe važećih propisa u predmetnom području postaju sve očitije u stvarnom životu. Svjedoci smo neracionalnog i/ili neprihvatljivog korištenja prostora. Nadalje, valja ukazati na komunalnu neuređenost građevinskog zemljišta i njegovu neprimjerenu izgrađenost u kvantitativnom i sadržajnom smislu (nedostatak ili prekapacitiranost javno-prometnih površina, kanalizacije, vodovoda i druge tehničke urbanističke infrastrukture, urbanizam neprimjereno visoke gustoće, izgradnju nespojivih sadržaja u neposrednoj blizini i si.), veliki broj, dugotrajnost i složenost postupaka za dobivanje potrebnih dozvola za gradnju, bespravnu gradnju i njezine posljedice i si.

Spomenuti se problemi odnose na sve dijelove, odnosno pitanja koja uređuje Zakon o prostornom uređenju.

Stoga je Vlada Republike Hrvatske predložila, a Hrvatski sabor donio Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 100/ 04), s ciljem povećanja učinkovitosti provedbe zakona glede uređenja građevinskog zemljišta, odnosno opremanja tog zemljišta tehničkom urbanističkom infrastrukturom i olakšanja ishođenja potrebnih dozvola za građenje, a time i sprječavanja neracionalnog i neprihvatljivog korištenja prostora Republike Hrvatske, poglavito obalnog područja mora.

Najznačajnije novine koje donosi novela Zakona,² a kojima se treba ostvariti osnovni cilj Zakona, sastoje se u određivanju zaštićenog obalnog područja te uređivanju instituta utvrđivanja zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine, odnosno utvrđivanja građevinske čestice i postroženju uvjeta i mogućnosti parcelacije građevinskog zemljišta.

Novelom Zakona uređeno je više različitih pitanja koja su izuzetno značajna za provedbu planiranja korištenja zemljišta na svim razinama, od kojih se mogu istaknuti sljedeća:

• određeno je zaštićeno obalno područje mora kao područje od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku i uvedena je kontrola zakonitosti prostornih planova na tom području. Zaštićeno obalno područje mora obuhvaća sve otoke, pojas kopna u širini od 1000 m od obalne crte i pojas mora u širini od 300 m od obalne crte. Zaštićeno obalno područje mora od posebnog je interesa za Republiku Hrvatsku te se unutar njega ne može graditi ako nije donesen urbanistički plan uređenja, osim objekata infrastrukture izvan granica građevinskog područja sukladno odgovarajućem dokumentu prostornog uređenja. Određivanje zaštićenog obalnog područja omogućeno je donošenjem Uredbe o uređenju i zaštiti zaštićenog obalnog područja mora (Nar. nov., br. 128/04 od 13. 9. 2004.), sukladno čl. 45. Zakona o prostornom uređenju a time i normativnih preduvjeta za racionalno i prihvatljivo korištenje tog prostora u svrhu sprječavanja propadanja i uništavanja tog najvrednijeg prostora Republike Hrvatske;
• prošireno je područje rada Savjeta za prostorno uređenje države.

Uvedena je obveza izrade zajedničkih prostornih planova uređenja općina i gradova na jednom otoku;

• uvedena je mogućnost izrade jednostavnijih prostornih planova uređenja općina za koje se utvrdi da nemaju dovoljno financijskih sredstava za izradu planova, ako se u njima ne planira značajniji razvoj;
• određen je rok općinama i gradovima za donošenje prostornog plana uređenja općine i grada;
• uveden je srednjoročni program mjera za unapređenje stanja u prostoru (četverogodišnji) umjesto dosadašnjeg kratkoročnog (dvogodišnjeg);
• profesionalizirana je priprema postupka izdavanja lokacijske dozvole, tj. izrade idejnog rješenja za izdavanje loka-cijske dozvole;

• uređen je postupak izdavanja izvoda iz detaljnog plana uređenja;
• uređen je postupaka parcelacije građevinskog zemljišta i utvrđivanje zemljišta nužnog za redovitu upotrebu zgrade;
• povećane su ovlasti urbanističke inspekcije te je učinkovitije uređen nadzor nad zakonitošću dokumenata praćenja stanja u prostoru i dokumenata prostornog uređenja, kao i osoba ovlaštenih za obavljanje stručnih poslova prostornog uređenja;
• postrožene su kazne za propisane prekršaje.

Uređenjem tih pitanja značajno se pridonosi stvaranju nužnih uvjeta za racionalnije korištenje i gospodarenje obalnog područja mora, kao i kontinentalnih područja koja nisu dovoljno razvijena. Također, novelom Zakona o prostornom uređenju omogućena je učinkovitija provedba Zakona o gradnji i Zakona o komunalnom gospodarstvu. Na taj su način, u dobroj vjeri, stvoreni preduvjeti za sprječavanje štetnih pojava u prostoru i uvjeti za sanaciju nastalih posljedica.

Unatoč nesumnjivom značenju niza pitanja koja su uređena novelom Zakona, najznačajniji učinak ima Uredba o uređenju i zaštiti zaštićenog obalnog područja mora, koja se primjenjuje u postupku izrade i donošenja prostornih planova te u postupcima njihove provedbe. Tako donesenim prostornim planovima postiže se zaštita obalnog područja mora te svrhovito, održivo i gospodarski korisno planiranje korištenja zemljišta.

Unatoč donesenoj noveli Zakona, najveći problemi u praćenju stanja u prostoru i izradi dokumenata praćenja stanja u prostoru, te dokumenata prostornog uređenja naslijeđenih iz prijašnjeg sustava, koje Zakon o prostornom uređenju nije riješio, jesu nepostojanje općih propisa i standarda koji bi za cijelo područje Republike Hrvatske uredili vrste i namjenu građevinskih područje i u njima dopuštenu izgrađenost građevinske čestice.

Još se uvijek ozbiljniji problemi pojavljuju u provedbi dokumenata prostornog uređenja.

Naime, lokacijska dozvola, kao uglavnom jedini instrument provedbe dokumenata prostornog uređenja, predstavlja, može se reći, neuspjeli surogat detaljnom planu uređenja (provedbenom urbanističkom planu), jer na temelju, često puta, nepotpunih dokumenata prostornog uređenja, precizno određuje elemente izgradnje određene građevine, ali izvan konteksta cjeline, odnosno ne sagledavajući cjelinu.

U odnosu na rješenja u drugim zemljama, lokacijska dozvola-upravni akt, kao instrument za provedbu dokumenata prostornog uređenja predstavlja presedan. Uobičajeni instrument za provedbu dokumenata prostornog uređenja kako za»standardne zahvate«, tako i za velike zahvate u prostoru je provedbeni urbanistički plan, odnosno akt koji ima sadržajni i formalnopravni karakter provedbenog propisa.

Ozbiljnu pravnu prazninu u sustavu prostornog uređenja predstavlja i nedostatak propisa koji bi uređivali pitanje uređenja građevinskog zemljišta, i to u sva tri njegova oblika - organiziranom pristupu u izgradnji planirane tehničke i društvene urbanističke infrastrukture naselja, financiranju te izgradnje i s tim u svezi, rješavanju imovinskopravnih odnosa sukladno urbanističkoj gustoći i komunalnom standardu.

Naime, stupanjem na snagu Zakona o izvlaštenju (Nar, nov., br. 9/94, 35/94, 112/00 - Odluka USRH i 114/01) i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 80/99, 137/ 99, 22/00, 73/00 i 114/01) prestao je važiti Zakon o građevinskom zemljištu (Nar. nov., br. 48/88, 16/90, 53/91,44/92), dok je stupanjem na snagu Zakona o prostomom uređenju prestao važiti Zakon o prostornom planiranju i uređivanju prostora (Nar. nov., br. 54/80, 16/86, 18/89, 34/91, 61/91, 26/93 i 14/94), čime su iz hrvatskog pravnog sustava nestali instituti koji bi omogućavali organizirano uređenje građevinskog zemljišta, a što je u suprotnosti s pravnim sustavima europskih zemalja.

Zakon o izvlaštenju, uz ostala ograničenja, omogućuje izvlaštenje samo kad je ono u interesu Republike Hrvatske, ali ne i u slučajevima kada je to nužno za život i razvoj naselja. Tek nedavne izmjene i dopune Zakona o komunalnom gospodarstvu (Nar. nov., br. 59/01) omogućavaju izvlaštenje kada je to u interesu jedinice lokalne samouprave, i to u svrhu izgradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture, čime nije u potpunosti omogućena provedba dokumenata prostornog uređenja, a koja se ne može temeljiti na samo dva instrumenta rješavanja imovinskopravnih odnosa - kupoprodaji i izvlaštenju.

Zakon o prostornom uređenju sadržava tek jednu odredbu (čl. 11.- Program mjera za unapređenje stanja u prostoru) koja, na općeniti način bez instrumenata za provedbu, uređuje pitanje uređenja građevinskog zemljišta, dok Zakon o komunalnom gospodarstvu (Nar. nov., br. 26/03 - proč. tekst, 82/04 i Uredba - 110/ 04) očito ne omogućava financiranje izgradnje komunalne infrastrukture, odnosno uređenje građevinskog zemljišta u zadovoljavajućoj mjeri u svim aspektima.

Postojeće stanje planiranja korištenja zemljišta, uređeno Zakonom o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04), karakterizira postupno usklađivanje hrvatskoga sustava sa sustavima planiranja korištenja zemljišta u državama članicama EU. Ipak, niz instituta još uvijek nije uređen, od kojih se mogu istaknuti: obvezna primjena provedbenog urbanističkog plana za sve fizičke i pravne osobe, pravni instrumenti za provođenje provedbenog urbanističkog plana, zaštita turističkih, a ne samo obalnih područja, urbana preparcelacija, uređenje međa i izvlaštenje na obuhvatu PUP-a, financiranje gradnje tehničke urbanističke infrastrukture sukladno urbanističkoj gustoći i komunalnom standardu, vrste i namjena građevinskih područja, namjena i iskoristivost građevinske čestice te načela procjene tržišne vrijednosti zemljišta, neizgrađene i izgrađene građevinske čestice.

Stoga je u hrvatskom pravnom sustavu, po uzoru na druge europske pravne sustave, nužno cjelovito i dugoročno urediti pitanje planiranja korištenja zemljišta.

2. Aktivnosti na usklađivanju hrvatskih propisa s propisima država članica EU

Najvažnija aktivnost u postupku usklađivanja hrvatskih propisa iz javnog građevinskog prava je analiza sličnih propisa koji se već desetljećima primjenjuju u tim državama i utvrđivanje rješenja sadržanih u tim propisima. Posebno je važno utvrditi pravne instrumente kojima se usklađuje privatni i javni interes i koji omogućavaju razvoj projekata nekretnina prema točno utvrđenim pravilima i postupcima. Utvrđivanjem tih pravila omogućit će se transparentnost postupaka, a time i sprječavanje utjecaja osobnih interesa i osobnih odluka.

Analiza stanja propisa iz područja graditeljstva u državama članicama EU pokazala je da ne postoje jedinstveni propisi na cijelom području EU. Ti propisi su se autonomno razvijali u pojedinim državama i ne podliježu usklađivanju na razini EU, osim nekih rješenja koja utječu na slobodni promet roba i usluga na njezinom području (građevinski proizvodi) te prekogranično usklađivanje razvojnih planova, uzimajući u obzir postavljene norme koje se odnose na zaštitu okoliša. Ipak, može se utvrditi da postoje odgovarajuće sličnosti u strukturi tih propisa koji su uređeni u jednom ili više zakona.

U svim državama, u propisima koji uređuju planiranje korištenja zemljišta, nalaze se odredbe koje uređuju sljedeća područja:

• prostorno uređenje koje obuhvaća cijelo područje države;
• regionalno planiranje koje obuhvaća određene prostorno planske jedinice (prostorno-planska područja), koje se često ne poklapaju s upravnim administrativnim jedinicama;

• lokalno planiranje koje obuhvaća cijelo područje jedinice lokalne uprave i sadržava urbanističko i krajobrazno planiranje;
• pravne instrumente za provedbu urbanističkog plana;
• uređenje građevinskog zemljišta;
• opremanje građevinskog zemljišta tehničkom urbanističkom i komunalnom infrastrukturom;
• građevinska područja, vrste i način korištenja, izgrađenost i iskoristivost građevinske čestice;
• načela procjene prometne (tržišne) vrijednosti zemljišta, izgrađene i neizgrađene građevinske čestice;
• građenje (opće odredbe, građevinska čestica i njezina izgrađenost, bitni zahtjevi za građevinu, građevni proizvodi i način gradnje, glavni sklopovi građevina, kućne instalacije, kotlovnice i ostala postrojenja, prostorije za boravak i stanovi, posebni građevinski objekti, sudionici u gradnji, upravni postupak za ishođenje građevinske dozvole, postupak obavljanja građevnog nadzora, lokalni građevni propisi);

 

Općenito se može ustvrditi da su sve odredbe planiranja korištenja zemljišta grupirane u nekoliko propisa, a najčešće u sljedećim:

• zakonu o prostornom uređenju koji uređuje prostorno uređenje cijelog područja države, odnosno pokrajine u saveznim državama i regionalno planiranje na područjima prostorno planskih jedinica;
• zakonu o urbanističkom planiranju (lokalnom planiranju) koji uređuje urbanističko i krajobrazno planiranje, pravne instrumente za provedbu detaljnog plana uređenja (provedbenog urbanističkog plana) uređenje i opremanje građevinskog zemljišta;

• uredbi o vrstama i načinu korištenja građevinskih područja, izgrađenos- ti i iskoristivosti građevinske čestice (u nekim zakonima, posebnim odredbama, uređena su građevinska područja, namjena i način njihovog korištenja);
• uredbi ili zakonu o načelima za utvrđivanje (procjenjivanje) tržišne vrijednosti neizgrađene i izgrađene građevinske čestice;
• zakonu o gradnji kojim je uređen postupak gradnje građevina na uređenom i opremljenom građevinskom zemljištu.

Struktura planova je gotovo identična i u pravilu obuhvaća:

• na razini države, RAZVOJNI PROGRAM DRŽAVE (POKRAJINE) koji obuhvaća sve sektorske razvojne programe;
• na razini regija (prostorno-planskih jedinica), REGIONALNI PLAN koji se izrađuje na temelju prihvaćenog Regionalnog razvojnog programa;
• na razini jedinica lokalne samouprave (gradova i općina), PLAN KORIŠTENJA POVRŠINA (LOKALNI PLAN) koji se izrađuje na temelju donesenog Razvojnog programa jedinice lokalne samouprave i obuhvaća cijelo područje jedinice lokalne uprave i PROVEDBENI URBANISTIČKI PLAN (detaljni plan uređenja, plan koji je obvezujući za sve fizičke i pravne osobe), a obuhvaća dio područja jedinice lokalne samouprave.

U sljedećim tablicama prikazana je organizacija planiranja korištenja zemljišta uređena Zakonom o prostornom uređenju i sličnim propisima državama članicama EU te usporedni prikaz razina dokumenata prostornog uređenja i pravnih instrumenata za provođenje PUP-a.

Usporedni pregled »pravnih instrumenta« uređenih u propisima EU država i hrvatskim propisima kojima se uređuje provedba PUP-a

Temeljna pravila planiranja korištenja zemljišta u uređenim sustavima, riješena su na četiri razine a to su:

PRVA:__________________________

Vlada, odnosno nadležno ministarstvo, predlaže, a najviše zakonodavno tijelo donosi RAZVOJNI POGRAM DRŽAVE kojim se određuje korištenje zemljišta od važnosti za nacionalne interese, u svezi s okolišem, prometom i drugim infrastrukturnim objektima, ekološkom održivosti, prirodnim resursima i kulturnim nasljeđem. Zakonom se propisuje obveza provedbe nacionalnih smjernica korištenja zemljišta kroz regionalne razvojne planove. Provedbu tih smjernica nadzire Ministarstvo nadležno za prostorno uređenje. Nacionalne smjernice omogućavaju provedbu međunarodnih dogovora i programa. S druge strane, državni nacionalni interesi mogu se integrirati u takve dogovore kroz nacionalne smjernice.

DRUGA:________________________

Zakonom je uređeno da regije imaju pravo izraditi vlastite planove korištenja zemljišta i donijeti vlastite razvojne programe. Prostorno-planske regije ne moraju se podudarati s administrativnim granicama nego više administrativnih cjelina može izraditi zajednički regionalni razvojni program.

Regionalnim razvojnim programom usredotočena je posebna pozornost na osiguranje jednolike razvijenosti regionalne strukture i strukture zajednice radi očuvanja vrijednosti okoliša i ekološke samoodrživosti, kao i osiguranja odgovarajućih uvjeta za razvitak gospodarstva. Regionalnim planom korištenja zemljišta prenose se nacionalni i regionalni interesi na jedinice lokalne uprave koji se provode kroz lokalni plan korištenja površina.

TREĆA:________________________

Plan korištenja površina (lokalni plan korištenja zemljišta) treba biti prilagođen potrebama jedinice lokalne uprave koji se izrađuje nakon donesenog RAZVOJNOG PROGRAMA, a on obuhvaća procjenu razvoja za sljedećih deset do petnaest godina. Predstavničko tijelo jedinice lokalne uprave odlučuje o strateškom (vizionarskom) razvoju i utvrđuje ga kroz plan korištenja zemljišta. Planom treba koordinirati potrebe različitih sektora i utvrditi specifične potrebe. Plan korištenja je informativni plan i obvezujući za tijela uprave i nositelje javnog interesa, na temelju kojeg mogu dugoročno planirati razvoj tehničke i društvene urbanističke infrastrukture. Na temelju tog plana nije dopušteno oblikovanja građevinskih čestica i građenje.

ČETVRTA:______________________

Provedbeni urbanistički plan obvezujući je plan za fizičke i pravne osobe koje namjeravaju izgraditi neku građevinu. Provedbeni urbanistički plan izrađuje se za određeni obuhvat, na temelju odredbi Plana korištenja površina za neizgrađena područja i izgrađena područja kod kojih se mijenja način korištenja. Provedbeni urbanistički plan obuhvaća (najmanje) sljedeće odredbe:

• vrstu i način korištenja građevinske čestice,
• izgrađenost i iskoristivost građevinske čestice;
• položaj građevine na građevinskoj čestici;
• javne prometne i zelene površine unutar njegovog obuhvata.

Donesen i pravovaljan provedbeni urbanistički plan ima status propisa. Predstavničko tijelo, koje ga je donijelo može ga mijenjati i dopunjavati, a promjene koje mogu utjecati na vrijednost nekretnina i druge imovine moraju se nadoknaditi pogođenim vlasnicima.

Za provedbu provedbenog urbanističkog plana, u državama članicama EU iz Srednje Europe, zakonom su uređeni pravni instrumenti, od kojih se mogu istaknuti:

• obustava zahvata na građevinama i odbijanja izdavanja građevinske dozvole na području obuhvata za koji je donesena odluka o izradi provedbenog urbanističkog plana;
• odobravanje dijeljenja katastarskih čestica;
• osiguranje područja za razvoj turističke djelatnosti;
• zakonsko pravo općine na prvokup;
• propisivanje građevinskog i drugog načina korištenja zemljišta (unutarnje izgrađeno i razvojno područje, vanjsko područje, javna odlagališta komunalnog otpada;

• naknada štete od gubitka vrijednosti te ustupljena prava služnosti i obveza uređenja zelenih površina;
• urbana preparcelacija (komasacija);
• uređenje međa;
• izvlaštenje na području obuhvata provedbenog urbanističkog plana;
• pravila kojima se uređuju vrste i namjena građevinskih područja te način korištenja i iskoristivost građevinske čestice;
• načela procjene tržišne (prometne) vrijednosti zemljišta, neizgrađene i izgrađene građevinske čestice.

Na temelju sažete analize sustava planiranja korištenja zemljišta država članica EU, poglavito iz Srednje Europe, može se nedvojbeno utvrditi da postojeći Zakon o prostornom uređenju ne omogućava održivo planiranje korištenja zemljišta jer njime nije uređen niz pravnih instituta i instrumenta, sukladno s tradicijom europskih država i da treba donijeti novi zakon kojim će se urediti održivi sustav planiranja korištenja zemljišta, a neće se često mijenjati te će vrijediti više desetljeća, sukladno praksi europskih država.

3. Zaključak

Postojeće planiranje korištenja zemljišta, uređeno Zakonom o prostornom uređenju iz 1994. godine, koji je više puta mijenjan i dopunjavan, karakterizira postupno usklađivanje hrvatskog sustava planiranja korištenja zemljišta s državama članicama EU.

Ipak, niz instituta još uvijek nije uređen, od kojih valja istaknuti:

• obvezu primjene provedbenog urbanističkog plana za sve fizičke i pravne osobe;
• pravni instrumenti za provođenje provedbenog urbanističkog plana;
• dopustivost dijeljenja katastarskih čestica;
• zašita turističkog, a ne samo obalnog područja;
• urbana preparcelacija, uređenje međa i izvlaštenje na obuhvatu provedbenog urbanističkog plana;
• financiranje gradnje tehničke urbanističke infrastrukture, sukladno urbanističkoj gustoći i komunalnom standardu;
• vrste i namjena građevinskih područja, namjena i iskoristivost građevinske čestice;
• načela procjene tržišne vrijednosti zemljišta, izgrađene i neizgrađene građevinske čestice.

Izradom i donošenjem Zakona kojim se uređuje³:

• prostorno i urbanističko planiranje;
• pravni instrumenti za provođenje urbanističkih planova;
• zaštita turističkih i obalnih područja;
• uređenje građevinskog zemljišta;
• financiranje gradnje tehničke urbanističke infrastrukture,
• vrste i namjena građevinskih područja, način korištenja i iskoristivost građevinske čestice;
• načela procjene tržišne vrijednosti zemljišta, neizgrađene i izgrađene građevinske čestice.

Republika Hrvatska dobila bi propis koji bi bio u potpunosti usklađen sa sličnim propisima država članica EU iz Srednje Europe i otklonio bi se najveći dio prepreka stranim i domaćim ulaganjima u građevinske zahvate te otvorio prostor hrvatskom gospodarstvu za optimalno, gospodarski prihvatljivo i za okoliš podnošljivo korištenje hrvatskog prostora - temeljnog nacionalnog dobra.

Budući da se radi o potpuno novom sustavu, bilo bi nužno, kroz prijelazne odredbe tog propisa, urediti postupni prijelaz iz postojećeg sustava, utemeljenog na lokacijskoj dozvoli, kojim nije omogućeno usklađivanje privatnog i javnog interesa, u sustav koji u potpunosti omogućava usklađivanje privatnog i javnog interesa i koji štiti privatno vlasništvo, ali također otvara putove za postizanje ciljeva od javnog interesa.

Imajući na umu postojeće administrativne prepreke za ulaganja u građevinske zahvate i pitanja koja treba urediti da bi se one otklonile, nije moguće raspravljati o prijedlogu takvog propisa bez usporedne rasprave o Zakonu o komunalnom gospodarstvu i Zakonu o gradnji. Dakle, nužno je da navedena tri zakona međusobno budu usklađena i da istovremeno stupe na snagu, nakon donošenja provedbenih propisa. U tom slučaju Hrvatska bi dobila propise koji dugoročno uređuju to područje i osiguravaju pravnu sigurnost investitorima za ulaganja u građevinske zahvate na razini država članica EU.

Tako uređen sustav planiranja korištenja zemljišta pridonio bi razvoju projekata nekretnina po primjerenim cijenama, razvilo bi se zanimanje za ulaganje i opremanje građevinskog zemljišta i otvorilo novo tržište građevinskih usluga u području visokogradnje, koje bitno zaostaje za obujmom tržišta građevinskih usluga u području cestogradnje i drugih infrastrukturnih projekata.

 

LITERATURA:

Josip Binefeld, Štefanija Kasabašić, Davor Mrduljaš, Desa Sarvan: Komunalno gospodarstvo, gradnja i prostorno uređenje, Novi informator, Zagreb, Kneza Mislava 7, 2004. g.

Zbornik radova DAN GRADITELJA 2003. g., HUP-udruga poslodavaca graditeljstva

Zakon o prostornom uređenju, nov., br. 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04

Zakon o gradnji, nov., br. 175/03 i 100/04

Vladimir Krtalić: Sustavi planiranja korištenja zemljišta, Povijesni prikaz, postojeće stanje, Prijedlog mogućeg oblikovanja hrvatskog sustava planiranja korištenja zemljišta-, nakladnik Novi informator d.o.o., Zagreb, Kneza Mislava 7, 2004.

Raumodrunungsgesetz (ROG) objavljen u Saveznom službenom listu SR Njemačke 19. srpnja 1989 g. (BGBI. I S. 1461).

Bayerischen Landesplanungsgesetz od 16. rujna 1997. g.

Baugesetzbuch (BauGB) objavljen u Saveznom službenom listu SR Njemačke od 27 kolovoza 1997. g. (BGBI. I S: 2141).

Verordnung iiber die bauliche Nutzu-ng der Grundstucke (Baunutzunveror-dnung BauNV) u izdanju od 13. siječnja 1990. g. (BGBI. I S. 132)

Verordnung ueber Grundsaetze fuer Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstuecken. (Wertermittlungsveror-dnung - VVertV) u izdanju od 6. prosinca 1988. (BGBI. I S. 2209)

Planungshilfen fiir die Bauleitpla-nungsplanen, Hinweise fur die ausarbei-tung und Auzfstellung von Flachennut-zungsplanen und Bebaungsplanen. Fasung 1999. g. Oberste Baubehorde im bayeris-chen Staatsministerium des Ihnen.

Wiener Stadentwicklung,-Stadpla-nungs,-und Baugesetzbuch (Bauordnung fur Wien - BO fuer Wien)

Bayerische Bauordnung (BayBO) objavljen u bavarskom službenom listu: DVBI. S. 433, ber. 1988 s: 270, zadnji put izmijenjen 7. 8. 2003. g. DVBI. S. 497)

Krtalić: Njemački sustav uređenja građevnog zemljišta, članak objavljen u prilogu lista »Komunalni vijesnik« Grada Zagreba br. 170

Krtalić: Utvrđivanje vrijednosti građevnog zemljišta. Zbornik radova okruglog stola, Zagreb, prosinac 1997 g. u organizaciji Urbanističkog instituta Hrvatske, d.d., Zagreb

Krtalić: Uređenje građevnog zemljišta. Analiza inozemnih propisa - prilozi za moguće oblikovanje hrvatskih propisa. Ministarsvo zaštite okoliša i prostornog uređenja, Zagreb, veljača 2000.

Krtalić: Urbanističko planiranje i uređenje građevnog zemljišta - (Analiza njemačkih propisa i prilozi za moguće oblikovanje hrvatskih propisa) Hrvatsko društvo za građanskopravne znanosti i praksu, godišnjak 7/2000, Aktualnosti hrvatskog zakonodavstva i pravne prakse, petnaesto tradicionalno savjetovanje održano u Opatiji od 8. do 10. studenog 2000. g.

Ines Čengić, Vladimir Krtalić: Uređenje i opremanje građevnog zemljišta. Informator, br. 5067, Zagreb 28. rujna 2002. g.

Kartner Raumordnungsgesetz (K-ROG) objavljen u koruškom službenom listu LGBI br. 76/69

Gemeindeplanungsgesetz (K-GplG) objavljen u koruškom službenom Listu LGBI. br. 23/95

Steirmarkisches Raumordnungsgesetz objavljen u štajerskom službenom listu br. 127/74

Josip Bienenfeld, Zbirka osnovnih propisa u području prostornog uređenja, Informator, Zagreb, 1999. g.

Josip Bienenfeld: Prijedlog Zakona o prostornom uređenju, Informator, br. 4977, Zagreb 17.11.2001.

Vesna Gazzari, Davor Mrduljaš: Zbirka osnovnih propisa u području građenja Informator, Zagreb 1999.

Vesna Gazzari, Davor Mrduljaš: Zbirka osnovnih propisa u području građenja, Informator, Zagreb 2001.

Davor Mrduljaš: Građevna dozvola, Pravo i porezi 7/1999.

Gabor Locsmandi, Gabor Peteri, Be-laVarga-Otovos: Urban planning and Capital investment financing in Hungary, Open So-ciety Institute,OSI/LGI,2000.

 

 

¹ Pojam »sustav planiranja korištenja zemljišta« obuhvaća skup zakona i provedbenih propisa kojima se određuje postupak izrade, donošenja i provedbe: razvojni program države, regionalni razvojni plan i lokalni planovi, plan korištenja površina i provedbeni urbanistički plan, jedini obvezujući plan za sve fizičke i pravne osobe. U uređenim sustavima planiranja korištenja zemljišta dopušteno je građenje u građevinskim područjima samo ako je donesen i pravovaljan provedbeni urbanistički plan.
² Novela Zakona - kratica u tekstu za Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 100/04).
³ U knjizi SUSTAVI PLANIRANJA KORIŠTENJA ZEMLJIŠTA, Povijesni prikaz. Postojeće stanje. Prijedlog oblikovanja hrvatskog sustava planiranja korištenja zemljišta; Nakladnik Novi-informator, Zagreb, Kneza Mislava 7, iscrpno je opisan prijedlog mogućeg oblikovanja održivog sustava planiranja korištenja zemljišta.