1. Uvod
U članku 48. stavak 3. Ustava Republike Hrvatske¹ određeno je: »Strana osoba može stjecati pravo vlasništva uz uvjete određene zakonom«. Opći propis koji uređuje stjecanje prava vlasništva stranih fi zičkih i pravnih osoba u Republici Hrvatskoj je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV).² Osim toga, postoje i posebni propisi koji postavljaju određena ograničenja strancima glede stjecanja prava vlasništva na određenim vrstama nekretnina. To su Zakon o poljoprivrednom zemljištu,³ Zakon o zaštiti prirode⁴ i Zakon o šumama⁵.
U članku 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je:
»Poljoprivredno je zemljište dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i ima njezinu osobitu zaštitu.
Vlasništvo zemljišta iz stavka 1. ovoga članka ne mogu pravnim poslom stjecati strane pravne i fi zičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno.
Pravni poslovi sklopljeni protivno stavku 2. ovoga članka su ništetni.«
Članak 52. stavak 2. Zakona o šumama određuje: 
»Strane pravne i fi zičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na šumama i šumskome zemljištu, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.«
U članku 113. stavak 2. Zakona o zaštiti prirode propisano je:
»Strane pravne ili fi zičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno.

2. Zbog čega je došlo do promjena
Promjene u stjecanju prava vlasništva i drugih stvarnih prava stranaca na nekretninama u Republici Hrvatskoj potaknute su obvezama preuzetim Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju (u nastavku teksta: Sporazum) koji je Republika Hrvatska sklopila 29. studenoga 2001. s državama Europske unije.⁶ Taj Sporazum stupio je na snagu 1. veljače 2005. Republika Hrvatska obvezala se, prema članku 60. stavak 2. da će »dopustiti državljanima država članica Europske Unije stjecanje nekretnina u Hrvatskoj, uz potpunu i svrhovitu primjenu postojećih postupaka, osim za područja i pitanja navedena u Dodatku VII.« U tom « se Dodatku izuzimaju poljoprivredno zemljište i zaštićeni dijelovi prirode koji su spomenuti u Zakonu o zaštiti prirode, ali ne i šume i šumsko zemljište. Naime, strancima je oduzeta mogućnost stjecanja vlasništva na šumama tek nakon potpisivanja Sporazuma, odnosno stupanjem na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o šumama,⁷ a to je bilo 16. veljače 2002.
S obzirom na to da je Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju međunarodni ugovor, on je, prema pravnoj snazi, jači od domaćih zakona i ima prioritetnu primjenu.

3. U čemu se sastoje promjene
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima donio je određene promjene izuzimanjem od primjene određenih odredaba ZV-a. Tako se iza članka 358. dodaju članci 358.a i 358.b.⁸ Članak 358.a stavak 1. glasi: »Odredbe članka 354. do 358. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06. i 141/06.) ne odnose se na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije. Te osobe stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj«.
Članak 354. ZV-a koji se sada više ne će primjenjivati na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije glasi: »Odredbe ovoga Zakona primjenjuju se i na strane fi zičke i pravne osobe, osim ako je što drugo zakonom ili međunarodnim ugovorom određeno. Ograničenja koja za strane osobe postavlja zakon glede prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske ne mogu se na odgovarajući način primijeniti na pravo vlasništva pokretnih stvari, niti na ograničena stvarna prava«.
Na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije ne će se više primjenjivati ni članak 355. ZV-a koji defi nira tko se smatra stranom osobom. Članak 355. ZV-a glasi:
»Fizička osoba smatra se sa stajališta ovoga Zakona stranom kad nema državljanstvo Republike Hrvatske, osim ako je što drugo određeno zakonom.
Ne smatraju se sa stajališta ovoga Zakona stranim osobama one koje nemaju državljanstvo Republike Hrvatske, ali su iseljenici s područja Republike Hrvatske ili su njihovi potomci, a tijelo državne uprave nadležno za odlučivanje o državljanstvu utvrdilo je da ispunjavaju pretpostavke za stjecanje državljanstva Republike Hrvatske.
Pravna osoba smatra se sa stajališta ovoga Zakona stranom osobom kad ima registrirano sjedište izvan područja Republike Hrvatske, osim ako je što drugo zakonom određeno.«
Članak 356. ZV-a koji se, također, više ne primjenjuje na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije, uređuje pitanje stjecanja vlasništva nekretnina od strane stranih fi zičkih i pravnih osoba. Ovaj članak ZV-a glasi: 
»Strane fi zičke i pravne osobe mogu, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati na temelju nasljeđivanja vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske.
Strane fizičke i pravne osobe mogu, ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar vanjskih poslova Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske.
Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka je upravni akt.«
Osim toga na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije ne će se više primjenjivati ni članak 357. ZV-a koji uređuje pitanje suglasnosti i glasi:
»Ako je za stjecanje prava vlasništva nekretnine potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa Republike Hrvatske, pravni posao kojemu je cilj stjecanje toga prava vlasništva ništetan je bez suglasnosti ministra nadležnog za poslove pravosuđa.
O davanju suglasnosti za stjecanje prava vlasništva odlučuje nadležni ministar na zahtjev strane osobe koja namjerava steći vlasništvo određene nekretnine ili osobe koja namjerava otuđiti tu nekretninu.
Strana osoba kojoj je uskraćena suglasnost za stjecanje prava vlasništva na nekretnini ne može ponoviti zahtjev za davanje suglasnosti na stjecanje prava vlasništva iste nekretnine prije nego što protekne pet godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen.«
Na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije ne će se primjenjivati ni članak 358. ZV-a koji uređuje pitanje vlasništva nekretnina na isključenom području, a glasi: »Strana osoba ne može biti vlasnikom nekretnine koja leži na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva, osim ako je zakonom što drugo određeno.
Stranoj osobi koja je stekla pravo vlasništva na nekretnini prije nego što je područje na kojemu nekretnina leži proglašeno područjem iz stavka 1. ovoga članka, prestaje pravo vlasništva te nekretnine, a ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju.  
Ako strana osoba ne može na području iz stavka 1. ovoga članka steći vlasništvo nekretnine koje bi inače stekla nasljeđivanjem, ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja.«
U članku 358.a stavak 2. ZV-a (nakon najnovije izmjene i dopune) propisano je: »Odredba stavka 1. ovoga članka ne odnosi se na nekretnine u izuzetim područjima:
- poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom,
- zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu.«
Dakle, za državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije i dalje vrijede ograničenja glede stjecanja prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu i zaštićenim dijelovima prirode (strogi rezervat, nacionalni park, posebni rezervat, park prirode, regionalni park, spomenik prirode, značajni krajobraz, park šuma i spomenik parkovne arhitekture). Ta ograničenja, međutim, ne vrijede za šume i šumsko zemljište, tako da spomenute osobe mogu bez ikakvih ograničenja stjecati pravo vlasništva na spomenutim nekretninama.
U članku 358.b stavak 1. ZV-a (nakon najnovije izmjene i dopune) propisano je: »Nekretnine za koje je stranoj osobi prestalo pravo vlasništva na temelju članka 358. stavak 2., kao i nekretnine koje strana osoba ne može steći nasljeđivanjem na temelju članka 358. stavka 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima postaju vlasništvo Republike Hrvatske, koja je obveznik naknade. Nasljednik ostvaruje pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju kojim mu je to pravo utvrđeno«.
Tom se odredbom određuje da vlasnik nekretnine, koju strana osoba ne može steći nasljeđivanjem, postaje Republika Hrvatska koja nasljedniku duguje naknadu prema propisima o izvlaštenju. Time se popunjava pravna praznina koja je, glede toga, do sada postojala jer nije bilo pravno uređeno pitanje tko postaje vlasnik nekretnine na isključenom području, koja nije mogla biti objekt nasljeđivanja.
U članku 358.b stavak 2. ZV-a (nakon najnovije izmjene i dopune) propisano je:
»Založna prava i druga stvarnopravna osiguranja koja su teretila nekretninu terete naknadu koju stječe nasljednik.«
Dakle, Republika Hrvatska stječe vlasništvo bez tereta založnog prava i drugih stvarnopravnih osiguranja. Založno pravo i druga stvarnopravna osiguranja sada terete naknadu koju stječe nasljednik i njome nasljednik odgovara za dugove ostavitelja. Da je mogao steći nasljeđivanjem nekretninu u vlasništvo tada bi za te dugove odgovarao naslijeđenom nekretninom. 
»Ostala stvarna prava trećih osoba koja su teretila nekretninu ne prestaju.«⁹ Ova se odredba odnosi na služnosti, stvarne terete i pravo građenja koji i dalje terete nekretninu. Time se štite nositelji tih prava jer promjena titulara vlasništva ni inače u pravilu ne utječe na opstojnost tih prava.
Članak 358.b stavak 4. ZV-a određuje: »Odredbe ovoga članka primjenjuju se i na druge nekretnine koje strane osobe ne mogu steći nasljeđivanjem.« Ta se « odredba primjenjuje i na druge nekretnine koje strane osobe ne mogu steći nasljeđivanjem poput poljoprivrednog zemljišta, zaštićenih dijelova prirode i šuma i šumskog zemljišta.
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u članku 5. koji je u prijelaznim i završnim odredbama, propisuje sljedeće:
»Postupci koji su pokrenuti radi dobivanja suglasnosti za stjecanje prava vlasništva po odredbama članka 356. i 357. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06 i 141/06), u korist državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije, a koji još nisu pravomoćno okončani do stupanja na snagu ovoga Zakona, obustavit će se po službenoj dužnosti.«
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 6. propisuje:
»Pravni posao kojem je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj koji je kao stjecatelj sklopio državljanin ili pravna osoba iz država članica Europske unije do stupanja na snagu ovoga Zakona, konvalidirat će ako je ispunjen i ako su ispunjene opće pretpostavke za valjanost toga pravnog posla, a nije riječ o nekretninama iz članka 358. a stavka 2. ovoga Zakona.«
Dakle, svi pravni poslovi kojima je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj, a koje su kao stjecatelji sklopili državljani ili pravne osobe iz država članica Europske unije do stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz 2008. godine podliježu konvalidaciji, dakle naknadnom osnaženju.
Međutim, pretpostavke da bi moglo doći do konvalidacije su:
1. da je pravni posao ispunjen (npr. kupoprodaja pri kojoj su obje ugovorne strane ispunile u cijelosti svoje obveze),
2. da su ispunjene opće pretpostavke za valjanost toga pravnog posla i
3. da nije riječ o nekretninama iz članka 358.a stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dakle o poljoprivrednom zemljištu i zaštićenim dijelovima prirode).

4. Zaključak
Promjene u stjecanju prava vlasništva i drugih stvarnih prava stranaca na nekretninama u Republici Hrvatskoj predstavljaju, prije svega, provedbu obveza preuzetih Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju. S obzirom na to da je spomenuti Sporazum međunarodni ugovor, njegova je pravna snaga iznad zakona.
Sporazum podrazumijeva pravo državljanima država članica Europske unije na stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj.
Izuzimaju se jedino poljoprivredno zemljište i zaštićeni dijelovi prirode, ali ne i šume i šumsko zemljište. Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije stječu pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj.
Vlasnikom nekretnine, koju strana osoba ne može steći nasljeđivanjem postaje Republika Hrvatska koja nasljedniku duguje naknadu prema propisima o izvlaštenju. Založno pravo i druga stvarnopravna osiguranja sada terete naknadu koju stječe nasljednik i njome nasljednik odgovara za dugove ostavitelja. Služnosti, stvarni tereti i pravo građenja i dalje terete nekretninu.
Osim toga, po službenoj dužnosti obustavljaju se postupci koji su pokrenuti radi dobivanja suglasnosti za stjecanje prava vlasništva u korist državljana i pravnih osoba iz država članica Europske unije,a koji još nisu pravomoćno okončani do stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Pravni poslovi kojima je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj, a koje su kao stjecatelji sklopili državljani ili pravne osobe iz država članica Europske unije do stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz 2008. podliježu konvalidaciji, dakle naknadnom osnaženju.

¹ Nar. nov., br. 56/90, 135/97, 8/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01 i 55/01.
² Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06 i 141/06.
³ Nar. nov., br. 152/08.
⁴ Nar. nov., br. 70/05.
⁵ Nar. nov., br. 140/05 i 82/06.
⁶ Točan naziv je Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju između Europskih zajednica i njihovih država članica i Republike Hrvatske.
⁷ Nar. nov., br. 13/02. 7
⁸ Proizlazi iz čl. 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
⁹ Čl. 358.b st. 3. ZV-a.