Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine donesen je 11. listopada 1996. (Nar. nov., br. 92/96), a stupio je na snagu 1. siječnja 1997. (čl. 80.).

Ustavni sud Republike Hrvatske ukinuo je Odlukom (i rješenjem) broj: U-l-673/1996 i dr. ,od 21. travnja 1999., objavljenima u Narodnim novinama, br. 39/99 i 42/99 - isp.),¹ pojedine odredbe Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. U točki 3. izreke te Odluke odredio je da ukinute odredbe navedene pod točkama 1 .a, b i c izreke Odluke Ustavnog suda prestaju važiti stupanjem na snagu zakona kojim će Hrvatski državni sabor donijeti nove odredbe umjesto ukinutih, a najkasnije istekom roka od jedne (1) godine od dana objave te odluke u Narodnim novinama, tj. do 23. travnja 2000.

Svojim kasnijim odlukama (Nar. nov., br. 43/00, 131/00, 21/01, 65/ 01 i 118/01), produljio je rok odgode. Posljednjom Odlukom br. U-l- 673/1996. od 19. prosinca 2001.² odredio je novi rok prestanka važenja ukinutih zakonskih odredaba, tako da one prestaju važiti 1. srpnja 2002.

Hrvatski sabor donio je na sjednici 5. srpnja 2002. g. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine.³

I. Kad je stupio na snagu ZID Zakona o naknadi

ZID Zakona o naknadi objavljen je u Narodnim novinama br. 80/02, od 5. srpnja 2000. Prema članku 13. istog toga zakona stupio je na snagu danom objave u Narodnim novinama, dakle 5. srpnja 2002.

Uspoređivanjem tako objavljenog teksta s izvornim tekstom utvrđene su pogreške u ZID Zakona o naknadi, te je u Narodnim novinama br. 81/02, od 9. srpnja 2002., dan Ispravak Zakona o naknadi (u nastavku teksta: Ispravak). Ispravljeni su članci 2., 3. i 4. ZID Zakona o naknadi.

U praksi se, s obzirom na navedeni Ispravak, postavilo pitanje koji se dan smatra danom objave ZID Zakona o naknadi - da li je to 5. srpnja 2002. kada je ZID Zakona o naknadi objavljen ili pak dan objave Ispravka toga Zakona, dakle 9. srpnja 2002. “

Smatramo da je to dan objave 5. srpnja 2002. Ispravkom nije izmijenjen članak 13. ZID Zakona o naknadi, te je odredba o stupanju na snagu ZID Zakona o naknadi ostala neizmijenjena. Stoga, a i s obzirom na sadržaj ispravljenih odredaba, kako svake od njih pojedinačno, tako za pravo prvokupa u ukupnosti članaka 29.-31. (čl. 4. ZID Zakona o naknadi), smatramo da se in concreto ne može govoriti, u materijalnopravnom smislu, o retroaktivnom učinku Ispravka. To znači da se Ispravkom ne krši ustavna zabrana iz članka 89. stavak 4. Ustava Republike Hrvatske,⁴ prema kojem zakoni i drugi propisi državnih tijela i tijela koja imaju javne ovlasti ne mogu imati povratno djelovanje. Ovdje ne zaboravljamo ni odredbu članka 89. stavak 5. Ustava prema kojoj: »Iz posebno opravdanih razloga samo pojedine odredbe zakona mogu imati povratno djelovanje.« Međutim, ako bi se htjelo postići povratno djelovanje zakona, tada je, kad se prijedlogom zakona određuje da pojedine njegove odredbe imaju takvo djelovanje, predlagatelj zakona dužan obrazložiti osobito opravdane razloge koji to nalažu (čl. 134. Poslovnika Hrvatskog sabora).⁵ Ako se konačnim prijedlogom zakona predviđa da će pojedine njegove odredbe imati povratno djelovanje, na osnovi posebnog obrazloženja predlagatelja zakona te izvješća matičnog radnog tijela i Odbora za zakonodavstvo, posebno će se ocijeniti i zaključkom utvrditi da za povratno djelovanje pojedinih odre* daba zakona postoje osobito opravdani razlozi. Bez toga se ne može pristupiti odlučivanju o povratnom djelovanju pojedinih zakonskih odredbi (čl. 154. Poslovnika). Te odredbe Poslovnika nisu u postupku donošenja ZID Zakona o naknadi primijenjene. Zakonodavac je očito smatrao da bit članka 4. ZID Zakona, a nit bit Ispravka ne upućuje na retroaktivnosti.⁶

Ispravak dakle nema učinak u odnosu na članak 13. ZID Zakona o naknadi. Slijedom toga smatramo 5. srpnja 2002. danom objave ZID Zakona u Narodnim novinama. Od tog dana počinju teći rokovi utvrđeni odredbama ZID Zakona o naknadi, npr. rok iz članka 7. toga zakona.

II. Prestanak prava prvokupa

Stanovi koji su oduzeti prijašnjem vlasniku (na temelju propisa iz čl. 2. st. 3. i načina propisanih čl. 3. Zakona o naknadi) ne vraćaju se u vlasništvo ako na njima postoji stanarsko pravo. Ta odredba znači da se prijašnjim vlasnicima ne vraćaju tzv. nacionalizirani stanovi. U odnosu na njih stanar stječe pravo otkupa. Prijašnjem vlasniku pripada pak pravo na naknadu.

Iznimke su od toga:

• stanovi koji su prijašnjem vlasniku oduzeti na temelju propisa o konfiskaciji (čl. 4., čl. 22. st. 1. i čl. 32.-39. Zakona o naknadi);
• prijašnjem vlasniku daje se u vlasništvo i posjed stan na kojem ne postoji stanarsko pravo.

U svezi s iznimkom pod b) treba napomenuti da su u primjeni Zakona o naknadi zemljišnoknjižni odjeli (čl. 5. Zakona o zemljišnim knjigama)7, na temelju odgovarajućih obavijesti (potvrde) nadležnih tijela, npr. ureda za imovinskopravne poslove, s kojima se potvrđivalo da nitko nije podnio zahtjev za otkup stana, dopuštali brisanje zabilježbe prava prvokupa. Takva osnova brisanja zabilježbe, koja proistječe iz članka 23. stavak 2. Zakona o naknadi, nije prestala postojati. Odredbe ZID Zakona o naknadi na toj osnovi nemaju (negativan) učinak. One, dodatno, čine drugu samostalnu osnovu na temelju koje se može zahtijevati brisanje zabilježbe prava prvokupa. Ne postoji stoga ni jedan razlog koji bi priječio da se temeljem članka 23. stavak 2. Zakona o naknadi i ubuduće odredi brisanje zabilježbe prava prvokupa (s razloga što nitko nije podnio zahtjev za otkup stana).

O otkupu stana sklapa se ugovor o prodaji stana (čl. 24. st. 2. Zakona o naknadi).

Prema stavku 6. članka 24. Zakona o naknadi:

»Ugovor iz stavka 2. ovoga članka obvezno sadrži odredbu o pravo prvokupa prijašnjega vlasnika stana u slučaju daljnjeg stvar- nopravnog raspolaganja otkupljenim stanom. Pravo prvokupa za- bilježit će se u zemljišne knjige.« (podcrtao J. C.)

Odredbe o pravu prvokupa sadržavali su članci 29.-31. Zakona o naknadi. Oni su glasili:

Članak 29.

U slučaju daljnjeg stvarnopravnog raspolaganja otkupljenim stanom prijašnji vlasnik ima pravo prvokupa.

Pravo prvokupa na ime prijašnjeg vlasnika zabilježit će se u zemljišnim knjigama nadležnog suda.

Vlasnik otkupljenog stana koji namjerava prodati stan dužan je putem javnoga bilježnika stan ponuditi na prodaju prijašnjem vlasniku i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje.

Vlasnik otkupljenog stana dužan je stan ponuditi prijašnjem vlasniku po cijeni po kojoj je stan otkupio sukladno odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo za prodaju stanova u vlasništvu Republike Hrvatske, u vrijeme davanja ponude, uvećanoj za indeks promjene vrijednosti kune prema DEM po srednjem tečaju Narodne banke Hrvatske.

Prijašnji vlasnik stana dužan je razliku cijene utvrđene sukladno stavku 3. ovoga članka i naknade utvrđene sukladno članku 28. ovoga Zakona uplatiti Fondu u roku od šezdeset dana od dana sklapanja ugovora o prodaji stana.

Ako prijašnji vlasnik kojem je stavljena ponuda ne izjavi u roku od trideset dana od dana priopćenja ponude da prihvaća ponudu, vlasnik otkupljenog stana može stan prodati drugome, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.

Kad se prema uvjetima prodaje cijena treba u cijelosti ili djelomice isplatiti u novcu, izjava o prihvaćanju ponude može imati učinak samo ako prijašnji vlasnik kome je stavljena ponuda iz stavka 5. ovoga članka vlasniku ili kod javnoga bilježnika odnosno nadležnog suda deponira cijeli iznos koji se prema ponudi treba isplatiti u novcu.

Članak 30.

Ako vlasnik otkupljenog stana proda stan, a prijašnjem vlasniku ne da ponudu sukladno odredbama članka 29. ovoga Zakona, prijašnji vlasnik može sudskim putem zahtijevati poništenje ugovora o prodaji i da vlasnik njemu proda taj stan pod uvjetima iz članka 29. ovoga Zakona.

Tužba zbog povrede prava prvokupa može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kad je prijašnji vlasnik saznao za prodaju i uvjete prodaje, a najdulje u roku od pet godina od dana sklapanja ugovora o prodaji.

Prijašnji vlasnik je dužan u roku za podnošenje tužbe zbog povrede prava prvokupa položiti kod javnoga bilježnika ili nadležnog suda iznose na ime prodajne cijene koji su prema sklopljenom ugovoru dospjeli za plaćanje do dana podizanja tužbe.

Članak 31.

Za prodaju stana prema pravu prvokupa iz članka 29. i 30. ovoga Zakona ne plaća se porez na promet.

Odredba stavka 1. članka 29. Zakona o naknadi ukinuta je spomenutom Odlukom Ustavnog suda br. U-l-673/96, od 21. travnja 1999.⁸ Ukinute zakonske odredbe prestale su važiti 1. srpnja 2002.⁹

Određujući člankom 4. ZID Zakona o naknadi brisanje odredaba članaka 29.-31. Zakona o naknadi, zakonodavac je, nomotehnički, zaboravio na odredbu članka 24. stavak 6. Zakona o naknadi. Ona je kraj brisanog prava prvokupa bez učinka. Više ne postoji pravo u odnosu na koje bi, prema toj odredbi, zabilježba bila određena¹⁰. Ta je odredba stoga neprimjenjiva. Rado bismo je pro futuro smatrali nepostojećom (ineg-zistentnom), ali to je tema koja prelazi okvire ovoga članka.

Nomotehnički (da li samo!?) čini nam se u odnosu na stavak 1. članka 29. Zakona o naknadi dvojbenom odredba o tome da se taj stavak »briše«. On je 5. srpnja 2002., dakle u vrijeme kad je određeno »brisanje«, već prestao važiti temeljem spomenute odluke Ustavnog suda, i to 1. srpnja 2002. Taj dio članka 29. stavak 1. od toga dana (1. srpnja 2002.) više ne važi. Ostale brisane odredbe (dio članka 29., te članci 30. i 31.) ne važe od 5. srpnja 2002.

III. O zabilježbi prava prvokupa

Prema članku 26. stavak 4. rečenica 2. Zakona o naknadi:

»Pravo prvokupa zabilježit će se u zemljišne knjige.«

To ponavlja (sada izbrisani) članak 29. stavak 2. V. supra.

Zabilježbe prava prvokupa upisivane su na osnovi prijedloga za uknjižbu prava vlasništva otkupljenog stana temeljem ugovora o otkupu stana (čl. 24. st. 2. i si. Zakona o naknadi). U tom je ugovoru jedna od obaveznih odredbi bila upravo i odredba o upisu prava prvokupa i zabilježbi u zemljišnim knjigama.

Pravo prvokupa prema Zakonu o naknadi više ne postoji. To vrijedi i za slučajeve u kojima je određena i provedena zabilježba u smislu čl. 24. st. 6. i čl. 29. st. 2. Zakona o naknadi.

Postavlja se pitanje treba li te zabilježbe brisati po službenoj dužnosti. Smatramo da je odgovor na to pitanje negativan. Naime, prema članku 93. stavak 1. ZZK-a, zemljišnoknjižni sud pokreće postupak samo na prijedlog stranaka ili nadležnoga tijela, osim kad je zakonom što drugo određeno. ZID Zakona o naknadi o tome nema odredbe. Prema našemu mišljenju, stanar koji je otkupio stan, kao vlasnik toga stana ima pravo ishoditi brisanje zabilježbe prava prvokupa. To pravo ima bez posebne (nove) isprave i dozvole za brisanje. Isprava na osnovi koje će ishoditi brisanje zabilježbe prava prvokupa jest ugovor na temelju kojeg je zabilježba prava prvokupa učinjena, dakle ugovor o otkupu stana ili pak rješenje doneseno temeljem tog ugovora o provedbi istog i o određivanju zabilježbe.

Brisanjem zabilježbe zemljišnoknjižne bi stanje bilo usklađeno s pravnim stanjem i odražavalo bi ga (čl. 1. ZZK-a). Teretovnica, u koju se i upisuje pravo prvokupa,¹¹ bila bi ujedno lišena upisa koji je upućivao na (naknadno prestalo) pravo prvokupa.

Smatramo da se u zemljišnoknjižne izvatke u teretovnicu, niti u bilo koji drugi dio, više ne može upisivati postojanje prava prvokupa. Ako bi ga se ipak naznačilo, tada bi uz njegovu oznaku trebalo naznačiti i: »Zabilježba prava prvokupa brisana je temeljem članka 4. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine« (Nar. nov., br. 80/02 i 81/02 - isp.).

IV. Pravo prvokupa i založno pravo

Postojanje prava prvokupa i njegova zabilježba u zemljišnim knjigama često je utjecalo na odobravanje kredita. Ono je davaoce kredita sputavalo. Pokraj brisanja odredbi o tom pravu (čl. 4. ZID Zakona o naknadi) prestaju učinci zabilježbe prava prvokupa. Stoga bi trebao prestati i utjecaj na odobravanje kredita.

Treba požaliti što zakonodavac i opet nije u prijelaznim i završnim odredbama ZID Zakona o naknadi odgovorio izrijekom i (ne samo) na ova pitanja.¹² Time se ponovila ne tako rijetka zakonodavna praksa propuštanja primjerene pozornosti prijelaznim i završnim odredbama.¹³

Ostale su i brojne druge nedorečenosti. Zakonodavac to uočava, pa je na 23. sjednici Hrvatskog sabora, održanoj 5. srpnja 2002., donio i dva zaključka. Oni glase:¹⁴

1. Zaključak:

»Obvezuje se Vlada Republike Hrvatske da u roku od 6 mjeseci podnese Hrvatskom saboru izvješće o provedbi Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine u kojem će se ukazati na pitanja koja otežavaju njegovu provedbu.«

2. Zaključak:

»Obvezuje se Vlada Republike Hrvatske da u roku od 6 mjeseci Hrvatskom saboru dostavi prijedlog cjelovitog zakona kojim će se temeljem do sada provedenih rasprava predložiti rješenje povrata i obeštećenja bivših vlasnika za oduzetu imovinu.«

Oba su zaključka prihvaćena, a predsjedavajući je uz taj zaključak naveo:

»Ovo je zapravo zaključak koji dopunjuje prethodni zaključak.«

V. Pravo najmoprimca na prvokup stana

Konfiscirani stanovi daju se u vlasništvo (vraćaju) (u pravilu) prijašnjim vlasnicima. Davanjem stana u vlasništvo prijašnjem vlasniku, stanari stječu pravni položaj najmoprimca sukladno odredbama posebnoga zakona (čl. 33. Zakona o naknadi).¹⁵

Člankom 37. prvotnog teksta Zakona o naknadi bilo je propisano:

»U slučaju daljnjeg stvarnopravnog raspolaganja stanom, najmoprimac ima pravo prvokupa.

Na pravo prvokupa najmoprimca odgovarajuće se primjenjuju odredbe članka 28.-31. ovoga Zakona.«

Člankom 5. ZID Zakona o naknadi izmijenjen je članak 37. tako da glasi:

»U slučaju daljnje prodaje stana najmoprimac ima pravo prvokupa koje ostvaruje sukladno odredbama posebnoga zakona.«

Ovom izmjenom pravo prvokupa izvedeno je na otuđenje stana prodajom, a ne i drugim stvarnoprav- nim raspolaganjima.

Posebni zakon na koji upućuje izmijenjeni članak 37. Zakona o naknadi jest Zakon o najmu stanova.¹⁶

1 U nastavku teksta: Odluka USRH
2 Nar. nov., br. 118/01
3 Nar. nov., br. 80/02 i 81/02 - isp. U nastavku tekstu za taj zakon koristimo kraticu: ZID Zakona o naknadi. Za tekst izmijenjenog i dopunjenog Zakona o naknadi koristimo u ovom članku kraticu: Zakon o naknadi.
4 Ustav Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 41/01 i 55/ 01 - isp. - u nastavku teksta: Ustav)
5 Pročišćeni tekst - Nar. nov., br. 6/02 i 41/02 - u nastavku teksta: Poslovnik
6 Kad bi one na to upućivale, tada u odnosu na odredbe čl. 4. ZID Zakona ne bi trebalo isključiti pitanje njezine formalne neustavnosti (propusti u primjeni Poslovnika). To je, međutim, tema za sebe.
7 Nar. nov., br. 91/96, 68/98 i 114/01 - u nastavku teksta: ZZK
8 Vidjeti u obrazloženju te Odluke, posebno u odnosu na (ne)ustavnost članaka 29., 30. i 31. Zakona o naknadi, u Odluci Ustavnog suda pod br. 121 do 21/ 3
9 Nar. nov., br. 118/02. Vidjeti o tome pod I. ovoga članka
10 Vidjeti čl. 30. st. 4., čl. 39. i čl. 70. ZZK-a
11 Čl. 25. st. 1. i čl. 31. st. 1. ZZK-a
12 Vidjeti o tome i Robert Peček: Novela Zakona o naknadi za oduzetu imovinu, Informator, br. 50485049
13 Vidjeti o tome problemu Hrvoje Kačer: Prijelazne i završne odredbe u Hrvatskom pravu, Aktualnosti hrvatskog zakonodavstva i pravne prakse, Godišnjak 7., Hrvatsko društvo za građanskopravne znanosti i praksu, str. 301.
14 Navedeno prema fonogranu sa 23. sjednice Hrvatskog sabora
15 Vidjeti i čl. 34.-39. Zakona o naknadi
16 Nar. nov., br. 91/96, 48/98 i 66/98