Na sjednici Hrvatskoga sabora, održanoj 13. srpnja 2018., u drugom čitanju donesen je Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova. Taj je Zakon objavljen u Nar. nov., br. 68/18, a stupio je na snagu osmoga dana od dana objave u Narodnim novinama, odnosno 4. kolovoza  2018.Zakon o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/98 - Odluka USRH, 66/98 – ispr. Odluke USRH i 22/06 - Zakon o prodaji stanova namijenjenih za nadstojnika stambene zgrade) stupio je na snagu 5. studenog 1996., te je do danas izmijenjen dva puta. Tim se Zakonom uređuju prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Donošenjem tog Zakona započelo je novo pravno uređenje stambenih odnosa u Republici Hrvatskoj, ukidanjem stanarskog prava i uređenjem pitanja korištenja stana na ugovornoj osnovi. Prema prijelaznim odredbama Zakona o najmu stanova, danom stupanja na snagu tog Zakona prestala je vrijediti Glava I., IV., V., VI., VII., VIII., IX., X. i XI. Zakona o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93) te je tim odredbama uređeno pitanje prestanka stanarskog prava stečenog na temelju prije važećih zakona i stjecanja po sili zakona (ex lege) prava i obveza najmoprimca, sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, plaćanje zaštićene najamnine i drugih troškova, pravnog položaja članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca, prijelaza prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca, otkaza ugovora o najmu, prava prvokupa u korist najmoprimca, prava određenih kategorija osoba sustanara, zaštićenih podstanara i drugih osoba kojima Zakon priznaje pravni položaj zaštićenog najmoprimca.

1.2.  Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske iz 1998.
Zakon o najmu stanova je u dijelu koji se odnosi na prava i obveze zaštićenog najmoprimca, bio predmet ocjene suglasnosti s Ustavom Republike Hrvatske. Ustavni sud Republike Hrvatske svojom je Odlukom U-I-762/1996. od 31. ožujka 1998. (Nar. nov., br. 48/98) ukinuo: 

-  odredbu članka 21. stavak 2. tog Zakona kojom je bila propisana obveza najmodavca da u slučaju otkaza ugovora o najmu, sklopljenog na neodređeno vrijeme, osigura najmoprimcu drugi useljiv stan pod uvjetima koji nisu nepovoljniji za najmoprimca;

-  odredbu članka 31. stavak 2. podstavak 3. prema kojoj pravo na zaštićenu najamninu nije imao zaštićeni najmoprimac koji sa članovima domaćinstva nije koristio stan dulje od 6 mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, bez suglasnosti vlasnika stana; 

-  odredbu članka 39. prema kojoj je najmodavac mogao dati otkaz ugovora o najmu stana zaštićenom najmoprimcu koji prima stalnu socijalnu pomoć ili koji ima više od 60 godina, samo u slučaju ako bi tom najmoprimcu jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, osigurali drugi odgovarajući stan sa zaštićenom najamninom koju bi taj najmoprimac mogao plaćati; 

-   odredbu članka 40. stavak 2. prema kojoj je najmodavac - u slučaju kad daje zaštićenom najmoprimcu otkaz ugovora o najmu stana iz razloga ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati - dužan tom najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan koji neće biti za najmoprimca nepovoljniji od stana koji je koristio.

Ukidanjem navedenih odredaba članka 21. stavak 2. i članka 40. stavak 2. Zakona o najmu stanova, nastala je pravna praznina koja je prouzročila znatne probleme u primjeni tog Zakona u sudskim postupcima te s tim u vezi dugotrajnu nemogućnost ostvarivanja prava najmodavaca – vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca. Odredbe ovih članaka Ustavni sud Republike Hrvatske ukinuo je, uz obrazloženje da su kriteriji za osiguranje drugog useljivog stana preteški za vlasnika, te da ihtreba uskladiti s kriterijima za osiguranje drugog stana kad takvu obvezu ima jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb. Naime, kad je jedinica lokalne samouprave dužna osigurati drugi stan onda je to, prema odredbi članka 40. stavak 3. Zakona o najmu stanova, drugi odgovarajući stan s pravima i obvezana zaštićenog najmoprimca. Što se, pak, smatra odgovarajućim stanom propisano je odredbom članka 41. navedenog Zakona. Prema toj odredbi odgovarajućim stanom, u smislu navedenog Zakona, smatra se stan u istoj općini ili gradu veličine jedna osoba jedna soba, s tim da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava. 

1.3. Presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske
Europski sud za ljudska prava je u predmetu Statileo protiv Hrvatske iscrpno analizirao domaće pravne propise koji se odnose na nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca, te je 10. srpnja 2014. donio presudu kojom je utvrdio da postojeći zakonodavni okvir kojim je u Republici Hrvatskoj uređeno pitanje zaštićenog najma stanova nije uspostavio primjerenu ravnotežu između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike (reforme u stambenom sektoru nakon pada socijalističkog sustava). Europski sud zaključio je da važeće zakonodavstvo u Republici Hrvatskoj, osobito Zakon o najmu stanova, vlasnicima stanova nameće prekomjeran individualni teret jer su oni primorani „snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja“ zaštićenog najmoprimca te da je time povrijeđen članak 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (u nastavku teksta: Konvencija). Sukladno tome, Republici Hrvatskoj naloženo je plaćanje nasljedniku podnositelja tužbe materijalne štete, nematerijalne štete te troškova i izdataka. Nakon presude u slučaju Statileo, Europski sud za ljudska prava do danas je donio iste presude i u slučajevima: Anzulović - Mirošević, Bego, Bulić, Doris Knego, Ingrid Knego i Matas. Također, nakon spomenute presude, određeni broj vlasnika stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci, podnijelo je tužbe pred sudovima Republike Hrvatske kojima traže naknadu pretrpljene materijalne štete, nastale kao rezultat kršenja njihovih prava na mirno uživanje njihova vlasništva.
Osim toga, uvažavajući činjenicu da je povreda Konvencije u ovom predmetu prouzročena sadržajem domaćeg zakonodavstva koje nije u skladu s Konvencijom, Republika Hrvatska mora u postupku izvršenja presude Statileo protiv Hrvatske, sukladno odredbi članka 46. stavak 1. Konvencije, poduzeti konkretne zakonodavne mjere kojima će riješiti probleme nastale nametanjem prekomjernog tereta vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i kojima će se spriječiti mogućnost daljnjih istovjetnih povreda Konvencije u domaćem pravnom sustavu. U tom smislu Republika Hrvatska treba osigurati ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od njihove imovine, te općeg interesa zajednice, uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za osobe u lošijem položaju u skladu s načelima zaštite vlasničkih prava prema Konvenciji.
S tim u vezi Europski sud za ljudska prava je utvrdio tri glavna nedostatka postojećeg zakonodavstva. To su: 1. neodgovarajuća visina zaštićene visine najamnine u smislu zakonskih financijskih tereta koji su nametnuti najmodavcima, 2. restriktivni uvjeti za otkaz zaštićenog najma i, 3. nepostojanje bilo kakvog vremenskog ograničenja u odnosu na sustav zaštićenog najma. Konačnošću spomenute presude započeo je postupak njezinog izvršenja koji nadzire Odbor ministara Vijeća Europe, a koji je izvršenje predmetne presude stavio pod svoj „pojačani nadzor“.
U svrhu ispunjavanja obveza koje proizlaze iz netom navedene Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske i ispunjavanja međunarodnih obveza Republike Hrvatske koje proizlaze iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, nesumnjivo je bilo nužno donošenje predmetnoga Zakona.

Odredbom članka 1. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova (u nastavku teksta: Izmjene ZNS) propisuje se uvjet koji mora biti ispunjen da bi se ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme mogao otkazati iz razloga propisanih člankom 21. stavak 1. Zakona o najmu stanova. Tako u slučaju u kojem najmodavac otkazuje ugovor jer u stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati, najmodavac najmoprimcu mora osigurati drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme. Time se izjednačavaju kriteriji veličine i lokacije drugog useljivog stana u slučaju otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme, a u tom je slučaju stan dužan osigurati vlasnik stana s kriterijima, u slučaju u kojem je drugi useljiv stan dužna osigurati jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb (članak 40. stavak 3. Zakona o najmu stanova), na način da je u oba slučaja potrebno osigurati odgovarajući stan, pri čemu se odgovarajućim stanom smatra stan u istoj općini ili gradu veličine „jedna osoba - jedna soba“, s tim da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava (članak 41. Zakona o najmu stanova). Na taj se način otklanja povreda Ustava Republike Hrvatske zbog koje je Ustavni sud Republike Hrvatske, Odlukom od 31. ožujka 1998. (Nar. nov., br. 48/98), ukinuo odredbu članka 21. stavak 2. Zakona o najmu stanova, te se popunjava pravna praznina nastala ukidanjem te odredbe koja je dugo bila uzrok nemogućnosti ostvarivanja prava najmodavaca - vlasnika stanova i najmoprimaca s ugovorom o najmu na neodređeno vrijeme. 

Prva od tri mjere Izmjena ZNS-a kojima se ispunjavaju obveze iz spomenute Odluke Europskog suda za ljudska prava prema vlasnicima stanova je postupno povećanje iznosa zaštićene najamnine u razdoblju od pet godina u stanovima koji nisu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske (u nastavku teksta: stanovi u vlasništvu građana). 

U tom smislu prema Izmjenama ZNS-a, zaštićena najamnina koju plaća zaštićeni najmoprimac za stan koji je u vlasništvu građana, povećava se svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. Iznos za koji se povećava najamnina na dan 1. rujna tekuće godine je fiksan i iznosi 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao na dan 31. kolovoza 2018. Opisana mjera povećanja zaštićene najamnine odnosi se i na zaštićenu najamninu osobe koja je stekla status zaštićenog podstanara, prema propisima koji su važili do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (u nastavku teksta: zaštićeni podstanar), te na naknadu koju plaća osoba kojoj je danom stupanja na snagu tog Zakona prestalo stanarsko pravo i osoba kojoj je prestao status zaštićenog podstanara na stanu u vlasništvu građana, koja nije sklopila ugovor o najmu stana na temelju tog Zakona i nije zatražila od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor (u nastavku tekstu: predmnijevani najmoprimac).

Povećanu najamninu, odnosno povećanu naknadu, najmoprimac i zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac, dužni su plaćati bez izmjene ugovora, a na temelju izračuna najmodavaca, odnosno vlasnika stana. Izračun najmodavca, odnosno vlasnika stana je vjerodostojna isprava na temelju koje se može odrediti ovrha ako je u pisanom obliku, ako je u njoj naznačeni vjerovnik i dužnik te predmet, vrsta, opseg i vrijeme ispunjenja novčane obveze.

Cilj, odnosno svrha takvog postupnog povećanja zaštićene najamnine i naknade je, s jedne strane, postupno privikavanje zaštićenih najmoprimaca, odnosno predmnijevanih najmoprimaca na tržišne uvjete najma stanova i, prema potrebi, omogućavanje pronalaženja, izbora, odnosno osiguranja drugog stana, a s druge strane postupno približavanje visine zaštićene najamnine visini najamnine u smislu zakonskih financijskih tereta koji su nametnuti najmodavcima, te je tako ispunjena obveze Republike Hrvatske iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske.

 

3.2. Prestanak prava na zaštićenu najamninu i druga prava
 Izmjenama ZNS-a propisuju se dva slučaja u kojima prestaje pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara.
U prvom slučaju propisuje se prestanak po sili zakona prava zaštićenog najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara u stanu vlasništvu građana, koji ili čiji bračni drug, životni partner ili član obiteljskog domaćinstva kojega je najmoprimac dužan uzdržavati na dan stupanja na snagu Izmjena Zakona na području Republike Hrvatske ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje. Spomenuti najmoprimac, odnosno zaštićeni podstanar dužan je predati stan vlasniku stana u roku 6 mjeseci od dana kad to vlasnik zatraži pisanim putem, a ako ne preda stan u tom roku, vlasnik stana može putem suda tražiti njegovo iseljenje. Taj je sudski postupak hitan. 

Razlog za takvo rješenje je činjenica što u takvom slučaju nema potrebe niti opravdanja pravu na zaštićenu najamninu u tuđem stanu, protivno volji vlasnika. Naime, u takvom slučaju prijašnji zaštićeni najmoprimac, odnosno podstanar, može preseliti u svoj stan. Time se, sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, u određenom broju slučajeva jasno uvodi vremensko ograničenje tj. prestanak sustava zaštićenog najma te se na taj način hrvatsko zakonodavstvo usklađuje s člankom 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i ispunjava se obveza Republike Hrvatske iz spomenute presude.

U drugom slučajuIzmjenama ZNS-apropisan je po sili zakona prestanak prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara na dan 1. rujna 2023. u stanovima u vlasništvu građana. Iznimno od toga, zaštićeni najmoprimac ima i nadalje pravo prvokupa stana u kojem stanuje, a koje ostvaruje prema odredbama propisanima člancima 44. i 45. Zakona o najmu stanova. Zaštićeni najmoprimac i zaštićeni podstanar kojima je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara i predmnijevani najmoprimac, dužni su iseliti iz stana najkasnije do 1. rujna 2023., ako s najmodavcem, odnosno vlasnikom stana nisu sklopili novi ugovor o najmu stana.Ova obveza iseljenja ne odnosi se na zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno predmnijevanog najmoprimca, koji je član obitelji smrtno stradalog ili nestalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili hrvatskog ratnog vojnog invalida iz Domovinskog rata i zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno predmnijevanog najmoprimca, koji na temelju posebnog propisa prima stalnu socijalnu pomoć (vidjeti: 4.2. Dužnost osiguranja drugog stana). Ako se najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac ne iseli iz stana u navedenom roku, najmodavac, odnosno vlasnik stana, može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje iz stana. Taj je sudski postupak hitan.
Time se, sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske, propisuje prestanak sustava zaštićenog najma u stanovima u vlasništvu građana te se na taj način hrvatsko zakonodavstvo u cijelosti usklađuje s člankom 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i u potpunosti se ispunjava obveza Republike Hrvatske iz spomenute iz presude.

4.  ZAŠTITA OSJETLJIVIH SKUPINA GRAĐANA
Pod osjetljivim skupinama korisnika stanova u vlasništvu građana, u smislu Izmjena ZNS-a, podrazumijevaju se, prije svega, zaštićeni najmoprimci, zaštićeni podstanari i predmnijevani najmoprimci koji su članovi obitelji smrtno stradalog ili nestalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili hrvatskog ratnog vojnog invalida iz Domovinskog rata i zaštićeni najmoprimci, zaštićeni podstanari i predmnijevani najmoprimci koji na temelju posebnog propisa primaju stalnu socijalnu pomoć. Osim toga, pod osjetljivim skupinama korisnika stanova podrazumijevaju se zaštićeni najmoprimci, zaštićeni podstanari i predmnijevani najmoprimci koji su navršili 70 godina života te zaštićeni najmoprimci i zaštićeni podstanari kojima je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i predmnijevani najmoprimci, čiji je neto dohodak po članu domaćinstva manji ili jednak od polovice prosječne plaće u Republici Hrvatskoj za proteklu godinu. Predmetnim Zakonom se za navedene osjetljive skupine propisuju posebne mjere kojima se osigurava njihovo pravo na dom u skladu s presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda.
 

4.1. Plaćanje povećanja zaštićene najamnine
Istovremeno s postupnim povećanjem najamnine, odnosno naknade koju plaćaju zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar i predmnijevani najmoprimac u stanu u vlasništvu građana, uređuje se i mehanizam plaćanja razlike između povećane najamnine, odnosno naknade i zaštićene najamnine od strane Republike Hrvatske putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za hrvatske branitelje za zaštićene najmoprimce, zaštićene podstanare i predmnijevane najmoprimce koji su članovi obitelji smrtno stradalog ili nestalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili hrvatskog ratnog vojnog invalida iz Domovinskog rata, odnosno od strane jedinice lokalne samouprave za korisnike stanova koji na temelju posebnog propisa primaju stalnu socijalnu pomoć. Spomenuta razlika najamnine, odnosno naknade, plaća se izravno najmodavcu, odnosno vlasniku stana. Ako Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne samouprave ne ispuni svoju dužnost glede plaćanja razlike najamnine, najmodavac, odnosno vlasnik stana može putem suda tražiti ispunjenje te dužnosti. Taj je sudski postupak hitan.

U svrhu upoznavanja socijalno osjetljivih skupina s pravom na plaćanje spomenute razlike, središnje tijelo državne uprave nadležno za branitelje i jedinice lokalne samouprave dužni su, u roku 15 dana od dana stupanja na snagu predmetnog Zakona, javnom objavom i na drugi primjereni način pozvati zaštićene najmoprimce, zaštićene podstanare i predmnijevane najmoprimce na podnošenje zahtjeva za plaćanja te razlike.

 

Uz opisano plaćanje povećanja zaštićene najamnine, Republika Hrvatska dužna je putem središnjeg tijela državne uprave, nadležnog za hrvatske branitelje, zaštićenim najmoprimcima, zaštićenim podstanarima, odnosno predmnijevanim najmoprimcima u stanovima u vlasništvu građana koji su članovi obitelji smrtno stradalog ili nestalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili hrvatskog ratnog vojnog invalida iz Domovinskog rata, osigurati druge odgovarajuće stanove u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne samouprave ili druge osobe, u kojima imaju prava i obveze najmoprimca koji su sklopili ugovore o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, najkasnije do 31. kolovoza 2023. godine. Ta dužnost ne prestaje protekom propisanog roka. Jednako su tako jedinice lokalne samouprave, na čijem se području nalaze stanovi, dužne zaštićenim najmoprimcima, zaštićenim podstanarima, odnosno predmnijevanim najmoprimcima kojiprimaju stalnu socijalnu pomoć, osigurati druge odgovarajuće stanove u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, Grada Zagreba, Republike Hrvatske ili druge osobe, u kojemu imaju prava i obveze najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, najkasnije do 31. kolovoza 2023. godine. Ta dužnost, također,  ne prestaje protekom propisanog roka.

Zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac koji je član obitelji smrtno stradalog ili nestalog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili hrvatskog ratnog vojnog invalida iz Domovinskog rata ili osoba koja prima stalnu socijalnu pomoć, a kojemu je prestalo pravo zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno predmnijevanog najmoprimca, nije dužan iseliti iz stana kojeg koristi do ispunjenja dužnosti osiguranja drugog stana. Ako Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne samouprave ne ispuni svoju dužnost osiguranja drugog stana, najmodavac, vlasnik stana, prijašnji zaštićeni najmoprimac, prijašnji zaštićeni podstanar, odnosno prijašnji predmnijevani najmoprimac, može putem suda tražiti ispunjenje ove dužnosti. Taj je sudski postupak hitan. Međutim, spomenuti zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac dužan je na zahtjev središnjeg tijela državne uprave nadležnog za hrvatske branitelje, odnosno jedinice lokalne samouprave, preseliti u drugi odgovarajući stan u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne samouprave ili druge osobe u kojemu ima prava i obveze najmoprimca koji je sklopio ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom. Troškove preseljenja u tom slučaju snosi Republika Hrvatska putem središnjeg tijela državne uprave nadležnog za hrvatske branitelje, odnosno jedinica lokalne samouprave. Dužnost, rok i drugi uvjeti preseljenja te stjecanje statusa zaštićenog najmoprimca iz stavka 1. ovoga članka određuju se rješenjem koje po službenoj dužnosti donosi središnje tijelo državne uprave nadležno za hrvatske branitelje, odnosno upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja. Protiv tog rješenja ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Zaštićeni najmoprimac i zaštićeni podstanar, u stanu u vlasništvu građana, koji je navršio 70 godina života ima pod jednakim uvjetima prednost pred drugim zainteresiranim osobama prilikom primanja u dom za starije i nemoćne osobe čiji je osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave, na području jedinice lokalne samouprave na kojemu stanuje ili na području druge jedinice lokalne samouprave, pod uvjetom da se najmodavcu obveže otkazati ugovor o najmu stana i predati mu stan po primanju u dom. To pravo ima i predmnijevani najmoprimac. U slučaju konkurencije zahtjeva više zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i/ili predmnijevanih najmoprimaca za prijam u dom, prednost ima zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac koji je zahtjev podnio ranije, a ako su zahtjevi podneseni u isto vrijeme tada prednost ima onaj koji je stariji po godinama života. Odluka o primanju u dom donesena protivno navedenom,  ništava je.

Zaštićeni najmoprimac i zaštićeni podstanar kojem je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenog najmoprimca i predmnijevani najmoprimac, čiji je neto dohodak po članu domaćinstva manji ili jednak od polovice prosječne plaće u Republici Hrvatskoj za proteklu godinu, ima pravo na subvenciju slobodno ugovorene najamnine (u nastavku teksta: subvencija najamnine) od 1. rujna 2023. do 31. kolovoza 2028. godine u skladu s Izmjenama ZNS-a. Sredstva za subvenciju najamnine osiguravaju se u državnom proračunu na poziciji ureda državne uprave u županijama, a plaćanje se provodi putem ureda državne uprave u županijama, odnosno ureda Grada Zagreba nadležnog za stambene poslove. Ta se subvencija uvodi radi dodatnog produljenja roka za privikavanje spomenutih osoba na slobodno ugovorene najamnine, s obzirom na to da se radi o osobama čije je imovinsko stanje slabije od prosječnog u Republici Hrvatskoj. Time se spomenutim osobama ostavlja više vremena, a i više mogućnosti za pronalaženje odgovarajućeg stana, tj. stana koji je primjeren njihovim potrebama i mogućnostima.

Pravo na subvenciju najamnine utvrđuje i visinu mjesečnog iznosa subvencije najamnine izračunava rješenjem ured državne uprave u županiji, odnosno ured Grada Zagreba nadležan za stambene poslove po zahtjevu najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno predmnijevanog najmoprimca, odnosno po službenoj dužnosti u slučaju promjene podataka značajnih za utvrđivanje prava na subvenciju najamnine ili izračun visine njezina mjesečnog iznosa. Protiv tog rješenja ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor. Zahtjev za utvrđivanje prava na subvenciju najamnine i utvrđivanje visine mjesečnog iznosa subvencije najamnine, podnosi se najkasnije do 1. studenoga 2023. godine, odnosno u roku 60 dana od dana ostvarenja uvjeta za stjecanje prava na subvenciju najamnine, u slučaju u kojem su se uvjeti za stjecanje tog prava ostvarili nakon 1. rujna 2023. godine, te se nakon isteka tog dana, odnosno roka, ne može više podnijeti. Zahtjev podnesen nakon 1. studenoga 2023.godine, odnosno po proteku roka od 60 dana od dana ostvarenja uvjeta za stjecanje prava na subvenciju najamnine, u slučaju u kojem su se uvjeti za stjecanje tog prava ostvarili nakon 1. rujna 2023. godine, odbacuje se rješenjem. Uz zahtjev za utvrđivanje prava na subvenciju najamnine i utvrđivanje visine mjesečnog iznosa subvencije najamnine, podnositelj zahtjeva prilaže ugovor o najmu stana i dokaze o neto dohotku članova obiteljskog domaćinstva u protekloj kalendarskoj godini. Pravo na subvenciju najamnine i visina mjesečnog iznosa subvencije najamnine izračunava se prilikom svake promjene podataka značajnih za njezin izračun, a najmanje jednom godišnje. Osoba koja je ostvarila pravo na subvenciju najamnine dužna je uredu državne uprave u županiji ili Grada Zagreba, nadležnom za stambene poslove, prijaviti promijene podataka značajnih za utvrđivanje prava na subvenciju najamnine ili izračun njezina mjesečnog iznosa, najkasnije osam dana od dana njihova nastanka i dostaviti podatke o neto prihodima članova obiteljskog domaćinstva u protekloj kalendarskoj godini najkasnije do kraja mjeseca veljače tekuće godine. 

 

 

Izmjenama ZNS-a uređuje se prednost zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i predmnijevanih najmoprimca stanova u vlasništvu građana pod jednakim uvjetima pred drugim zainteresiranim osobama prilikom davanja u najam ili prodaje stanova, koje se provode na temelju propisa kojima se uređuje društveno poticana stanogradnja, te stanova koji su u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske koji se daju u najam ili se prodaju putem javnog natječaja, pod uvjetom da se najmodavcu obveže otkazati ugovor o najmu stana i predati mu stan po useljenju u novo iznajmljeni, odnosno kupljeni stan. Također, uređuje se i mogućnost najmodavca, uključujući Republiku Hrvatsku i jedinicu lokalne samouprave, da u ime i za račun zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, odnosno najmoprimca iskoristi to pravo u svrhu ispunjenja svoje obveze osiguranja odgovarajućeg stana u slučaju otkaza ugovora o najmu. Moguća konkurencija zahtjeva za najam, odnosno kupovinu spomenutih stanova rješava se tako da prednost ima najmoprimac, zaštićeni podstanar, predmnijevani najmoprimac, odnosno najmoprimac koji je zahtjev podnio ranije. Ugovor o najmu stana, odnosno ugovor o kupoprodaji stana sklopljen protivno navedenom ništetan je.
U svrhu osiguranja potrebnog broja stanova za sve zainteresirane zaštićene najmoprimce, zaštićene podstanare i predmnijevane najmoprimce u jedinici lokalne samouprave u kojoj stanuju u sklopu programa društveno poticane stanogradnje Izmjenama ZNS-a se propisuje dužnost Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama i jedinica lokalne samouprave da prilikom izrade i donošenja provedbenih programa društveno poticane stanogradnje uzimaju u obzir iskazani interes za najam, odnosno kupnju stana od strane zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i predmnijevanih najmoprimaca.

 

Također, Izmjenama ZNS-a uređuje se prednost zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i predmnijevanih najmoprimca stanova u vlasništvu građana pod jednakim uvjetima pred drugim zainteresiranim osobama u programima Republike Hrvatske za subvencioniranje kredita koje građani uzimaju od kreditnih institucija za kupnju stana ili kuće, odnosno gradnju kuće, radi rješavanja svojeg stambenog pitanja, pod uvjetom da se najmodavcu obvežu otkazati ugovor o najmu stana i predati mu stan u roku od najviše dvije godine od dana dobivanja subvencioniranoga kredita.U slučaju konkurencije zahtjeva više zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i/ili predmnijevanih najmoprimaca za subvencioniranje kredita, prednost ima zaštićeni najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac koji je zahtjev podnio prije, a ako su zahtjevi podneseni u isto vrijeme tada prednost ima onaj koji je stariji po godinama života.Odluka o dodjeli subvencije kredita donesena protivno navedenom, ništava je.

Zaštićeni najmoprimac i zaštićeni podstanar u stanu građana te zaštićeni najmoprimac i zaštićeni podstanar kojem je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenog najmoprimca i predmnijevani najmoprimac, imaju pravo na stručnu pomoć u pronalaženju i posredovanju u sklapanju ugovora o najmu, odnosno kupovini stana ili kuće na području jedinice lokalne samouprave na kojemu stanuje ili na području druge jedinice lokalne samouprave. Na taj se način spomenutim osobama koje su starije ili nisu vične pronalaženju novog stana i sklapanju ugovora o najmu ili kupoprodaji, osigurava stručna pomoć o trošku države. Tu pomoć pruža Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama, na pisani zahtjev zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, zaštićenog najmoprimca i zaštićenog podstanara kojem je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenog najmoprimca, odnosno predmnijevanog najmoprimca.

U svrhu osiguranja provedbe Izmjena ZNS-a propisana je dužnost zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i predmnijevanih najmoprimaca koji stanuju u stanovima u vlasništvu građana te vlasnika tih stanova da, bez odgađanja, a najkasnije u roku šest mjeseci od dana objave poziva, Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama dostave podatke o tim stanovima i osobama koje u njima stanuju, potrebne za provedbu Izmjena ZNS-a. Zaštićeni najmoprimci, zaštićeni podstanari i predmnijevani najmoprimci zainteresirani za najam, odnosno kupnju stanova na temelju propisa kojima se uređuje društveno poticana stanogradnja, dužni su prilikom dostave tih podataka podnijeti prijavu kojom iskazuju svoj interes za najam, odnosno kupnju stana. Pobliži sadržaj spomenutih podataka i prijave propisuje ministar, nadležan za poslove stanovanja, pravilnikom koji mora donijeti u roku 60 dana od dana stupanja na snagu Izmjena Zakona, a spomenuti poziv Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama dužna je objaviti u roku 15 dana od dana stupanja na snagu tog pravilnika.

1. donese program mjera za provedbu Zakona o najmu stanova kojim će se osigurati dovoljan broj stanova u sklopu programa društveno poticane stanogradnje i/ili drugih stanova u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske za najam, odnosno prodaju svakom zainteresiranom zaštićenom najmoprimcu, zaštićenom podstanaru i predmnijevanom najmoprimcu koji stanuje u stanu koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, najkasnije do 31. kolovoza 2023. i

2. poduzme mjere potrebne za omogućavanje primjene pogodnosti Zakona o društveno poticanoj stanogradnji za kupnju stanova na temelju prava prvokupa koje na stanovima u kojim stanuju imaju zaštićeni najmoprimci prema Zakonu o najmu stanova te na kupnju stanova u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, te da o tome bez odlaganja izvijesti Hrvatski sabor. Istim Zaključkom zadužuje se Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja da na temelju prikupljenih podataka i iskazanog interesa zaštićenih najmoprimaca, zaštićenih podstanara i predmnijevanih najmoprimaca za najam, odnosno kupnju stana, izradi prijedloge spomenutog programa.

7. ZAKLJUČAK
Donošenjem Izmjena ZNS-a usklađuju se kriteriji za osiguranje drugog useljivog stana, kad taj stan osigurava najmodavac - vlasnik stana, s kriterijima za osiguranje drugog useljivog stana, kad taj stan osigurava jedinica lokalne samouprave, a time će se ispuniti obveza iz Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske, U-I-762/1996. od 31. ožujka 1998. i popuniti pravna praznina koja je stvorila probleme, odnosno nemogućnost ostvarivanja prava najmodavaca – vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca, propisanih Zakonom o najmu stanova.
Također, donošenjem Izmjena ZNS-a stvoren je pravni okvir za uspostavu primjerene ravnoteže između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike, tako da će se vlasnicima stanova postupno omogućiti ostvarivanje dobiti od njihove imovine, uz istovremenu zaštitu općeg interesa zajednice koji se, uz navedeno, sastoji i u osiguranju dostupnosti zadovoljavajućeg smještaja za osobe u lošijem položaju i osiguranju prava najmoprimaca (stanara) na poštovanje njihova privatnog i obiteljskog života te doma, zajamčenog odredbama članka 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Na taj će način Republika Hrvatska u potpunosti ispuniti svoje međunarodne obveze koje proizlaze iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske.