1. Zaštita povjerenja u zemljišne knjige
U vlasničkom i zemljišnoknjižnom pravu djeluje presumpcija da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine. Onaj tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona.

Načelo povjerenja u zemljišne knjige možemo podijeliti na načelo povjerenja u istinitost i načelo povjerenja u potpunost. Oba načela imaju svrhu zaštititi stjecatelja nekretnine, no ta zaštita veže se uz subjektivni element na strani stjecatelja, koji mora biti u dobroj vjeri da bi mogao osnovano tražiti primjenu toga načela prilikom stjecanja nekretnine.

Stjecanje u dobroj vjeri veže se uz dva trenutka: a) sklapanje pravnog posla i b) zahtijevanje upisa. Tako je stjecatelj u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a i u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju. U slučaju spora je li stjecatelj bio u dobroj vjeri glede stjecanja prava vlasništva ili kojeg drugog stvarnog prava upisanog u zemljišnoj knjizi, prosuđuje se prema načelu obične pažnje, koja se očekuje od svakog razumnog čovjeka u takvim okolnostima.^[1] U slučaju nastanka spora o stjecanju prava vlasništva ili kojeg drugog stvarnog prava, osoba koja polaže određena stvarna prava na nekretninu mora dokazati da je bila u dobroj vjeri pa prema pravilima o teretu dokazivanja, onaj tko tvrdi da je u dobroj vjeri stekao nekretninu ili neko stvarno pravo, mora tu činjenicu i dokazati. Ovdje ne djeluje predmnijeva da je stjecatelj u dobroj vjeri, već je to činjenica koja se treba dokazivati u slučaju spora.

Nedostatak dobre vjerene može se predbaciti nekome samo zbog toga jer nije istraživao izvanknjižno stanje. To je i razumljivo, jer mogu postojati znatne teškoće u istraživanju izvanknjižnog stanja, koje može biti vezano uz subjektivni, ali i objektivni element. Subjektivni se veže uz osobu koja bi polagala pravo na nekretninu kao izvanknjižni stjecatelj, a objektivni uz temelj stjecanja.

Stjecatelj upisom stječe nekretninu kao od njezina vlasnika, ako je, postupajući s povjerenjem u zemljišnu knjigu, u dobroj vjeri stekne od osobe koja je bila upisana kao vlasnik te nekretnine, premda to nije bila, i ako upis ne bude izbrisan zbog nevaljanosti. Pravni učinci načela povjerenja u istinitost vežu se uz osobu koja raspolaže nekretninom i dolaze u primjenu onda kada ta osoba raspolaže nekretninom kao upisani vlasnik, premda to stvarno, zbiljski nije. Pravni položaj te osobe s obzirom na upisano pravo vlasništva koje to doista nije, ima važnost knjižnog vlasništva, a pravni položaj one osobe koja je stvarni vlasnik nekretnine ima svojstvo izvanknjižnog vlasnika. Pri tome treba jasno odvojiti pojam izvanknjižnog vlasnika od posjednika nekretnine. Naime, često se u praksi za osobu koja je upisana kao posjednik nekretnine u katastarskom operatu navodi da je izvanknjižni vlasnik, iako ona u određenim slučajevima može biti samo posjednik i nema nikakvih vlasničkih prava, jer ta prava ima druga osoba. Pojam izvanknjižnog vlasnika treba vezati uz osobu koja ima određeni zakonski temelj za stjecanje prava vlasništva i to pravo je stekla, samo ga nije publicirala u zemljišnim knjigama, jer nije zatražila upis svog prava vlasništava.^[2]

Da bi stjecatelj te nekretnine ostvario pravo na primjenu načela povjerenja u istinitost, mora biti u dobroj vjeri, što znači da nije znao niti mogao znati da stječe nekretninu od osobe koja nije stvarni vlasnik nekretnine iako je upisana u zemljišnoj knjizi. Druga pretpostavka za zaštitu stjecatelja primjenom tog načela veže se uz činjenicu da mu upis ne bude izbrisan zbog nevaljanosti. Nevaljani upis je onaj upis koji ne udovoljava svim pretpostavkama propisanim zemljišnoknjižnim pravilima za upis prava vlasništva ili drugog stvarnog prava.

Brisanje upisa može se zahtijevati zbog neistinitosti (nevaljanosti) prednikova upisa tužbom za brisanje. Rok za podnošenje tužbe je tri godine od kada je bio zatražen prednikov upis, a u slučaju kada je onaj tko je o neistinitom prednikovu upisu bio uredno obaviješten, može zbog neistinitosti prednikova upisa zahtijevati brisanje upisa samo ako je u roku za žalbu zatražio zabilježbu da je taj upis sporan i odmah, a najkasnije u roku 60 dana od isteka roka za žalbu podnio tužbu protiv onih koji su osporenim upisom stekli pravo ili su na temelju njega ishodili daljnje upise u zemljišnu knjigu.

Dakle, kada je stjecatelj pošten (u dobroj vjeri), tada u odnosu na njega djeluje neoboriva predmnijeva da je upravo upisani nositelj knjižnog prava ovlašten raspolagati nekretninom i pošteni stjecatelj steći će knjižno pravo iako ga je stekao od osobe koja nije stvarni ovlaštenik toga prava. No, to stjecanje ima apsolutan učinak tek onda ako proteknu rokovi za brisovnu tužbu ili kada u parnici pokrenutoj brisovnom tužbom pošteni stjecatelj uspije u sporu.^[3]

Ovdje valja naglasiti da zaštitu povjerenja u istinitost zemljišnih knjiga mogu ostvariti samo stjecatelji koji su treće osobe, dakle one osobe koje su se pouzdale u postojeće knjižno stanje i stekle nekretninu posredstvom neistinito upisane osobe. Pravo na zaštitu nema ona osoba koja je prva bila neistinito upisana kao vlasnik nekretnine, jer od nje potječe neistinitost. S obzirom na to da ta osoba nije stekla nekretninu od neistinito upisanog prednika, u odnosu na nju ne mogu biti ostvarene pretpostavke za zaštitu povjerenja u istinitost zemljišnih knjiga. Ta osoba neće steći nekretninu prema pravilima o stjecanju na temelju povjerenja u zemljišne knjige, već na drukčiji način ako se za to stvore zakonske pretpostavke, kao što je, npr. dosjelost. U odnosu na tu osobu zbiljski vlasnik može podnijeti brisovnu tužbu bez ograničenja rokom za podnošenje tužbe, dakle bilo kada, sve dok mu pravo vlasništva ne prestane, a do toga može doći kada sukcesor te osobe stekne nekretninu u svoje vlasništvo na temelju povjerenja u istinitost zemljišne knjige ili kada tu nekretninu netko stekne dosjelošću.

Stjecatelj koji je, postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige, u dobroj vjeri stekao pravo vlasništva neke nekretnine, stekao je tu nekretninu kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana, niti je iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis. No, ta zaštita povjerenja ne djeluje prema stjecatelju onda kada se radi o pravima, teretima i ograničenjima koja postoje na temelju zakona i ne upisuju se u zemljišne knjige. Pravni učinci neoborive predmnjeve o potpunosti sastoje se u tome da pošteni stjecatelj stječe nekretninu neopterećenu pravima, teretima i ograničenjima koja postoje, ali nisu upisana u zemljišne knjige, uz već navedeni izuzetak za ona prava koja se ne upisuju u zemljišne knjige. Ona prava koja nisu upisana u zemljišnu knjiga, dakle izvanknjižno stečena prava prestat će djelovati onoga trenutka kada se pošteni stjecatelj upiše kao vlasnik u zemljišnu knjigu. Tada nastaju pravni učinci načela povjerenja u potpunost.

4. Primjena načela povjerenja u odnosu na raspolaganje zajedničkom i suvlasničkom imovinom
U praksi često nailazimo na sporove koji se tiču raspolaganja nekretninom ili njezinim opterećenjem od strane jednog bračnog druga u korist nekog vjerovnika i pozivanje na zaštitu povjerenja stjecatelja u odnosu na drugog bračnog druga koji traži zaštitu od neosnovanog raspolaganja nekretninom od strane svojeg bračnog druga. Ovdje se postavlja pitanje ima li mjesta primjeni odredaba o načelu povjerenja u zemljišne knjige i time derogiranju odredaba o ništavim pravnim poslovima u situaciji kada je nesporno utvrđeno da jedan bračni drug nije znao (savjesnost) za raspolaganje od strane drugog bračnog druga imovinom koja čini njihovu bračnu stečevinu.

U odgovoru na ta pitanja Ustavni sud Republike Hrvatske u više je svojih odluka^[4] izrazio shvaćanje da se u svakom pojedinačnom slučaju, uzimajući u obzir osobite okolnosti svakog konkretnog slučaja, valjanost pravnog posla mora procjenjivati ovisno o ponašanju, savjesnosti i dobroj vjeri svih sudionika određenog pravnog odnosa, uključujući i bračnog druga koji nije bio sudionik toga odnosa.

Dakle, prema novijem stajalištu Ustavnog suda Republike Hrvatske^[5], dolazi do djelomičnog odstupanja od dotadašnjeg stajališta o apsolutnoj ništavosti pravnog posla sklopljenog po samo jednom bračnom drugu, predmet kojeg je zajednička imovina bračnih drugova, uz zaključak da je za ocjenu o pravnoj valjanosti odnosno nevaljanosti raspolaganja zajedničkom imovinom u odnosu na treće osobe bitna pretpostavka - postojanje savjesnosti i poštenja treće osobe.

Ovdje valja voditi račun i o tome da dva sudionika navedenog pravnog odnosa mogu biti savjesni, pa se postavlja pitanje kome dati prednost u stjecanju stvarnih prava na nekretnini. Kada se radi o bračnim drugovima, odnosno o zaštiti povjerenja i ocjeni savjesnosti jednog od njih u odnosu na treću osobu koja je kao savjesna osoba stekla određeno stvarno pravo, polazeći od svrhe i važnosti odredaba o zaštiti povjerenja u zemljišne knjige, prednost u zaštiti stečenog prava ima treća savjesna osoba koja se poziva na načelo zaštite povjerenja u zemljišne knjige. To pravilo vrijedi i onda kada je bračni drug bio savjestan i nije znao za raspolaganja drugog bračnog druga, odnosno kada su stjecatelj i takav bračni drug istodobno bili u dobroj vjeri.

5. Odgoda primjene načela povjerenja u zemljišne knjige
Odgoda primjene načela povjerenja u zemljišne knjige prvi put je propisana u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima^[6] na rok od pet godina od stupanja na snagu toga Zakona. Izmjenama i dopunama toga Zakona od 2001.^[7] taj je rok produljen do 1. siječnja 2007., zatim izmjenama Zakona od 2006.^[8] rok je produljen do 1. siječnja 2010., daljnjim izmjenama i dopunama Zakona od 2009.^[9] rok je produljen do 1. siječnja 2015. i konačno, posljednjim izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima od 2014.^[10] taj je rok odgode propisan do 1. siječnja 2017.

Kada govorimo o odgodi primjene načela zaštite povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga, tada treba voditi računa o roku u kojem ta odgoda proizvodi pravne učinke i na koje se nekretnine ta odgoda odnosi. Posljednjim izmjenama i dopunama članka 388. stavak 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da se zaštita povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga određena tim Zakonom neće primjenjivati u korist stjecanja do kojih dođe do 1. siječnja 2017., ako se njime stječe nekretnina na kojoj je bilo upisano društveno vlasništvo, a nije brisano prije nego što je taj Zakon stupio na snagu.^[11]

Ovdje se radi o nekretninama koje su na dan 1. siječnja 1997. bile u društvenom vlasništvu.Ta odredba ima i svoje iznimke, pa se ne primjenjuje na nekretnine u katastarskim općinama za koje je otvorena EOP zemljišna knjiga ili su unesene u bazu zemljišnih podataka. Kada govorimo o tim iznimkama, tada je u teoriji zamijećeno da postoje prijepori oko tumačenja te odredbe i postavljala su se pitanja o kojim se nekretninama radi. Naime, jedni misle da se radi o nekretninama koje su upisane u zemljišnoj knjizi koja je osnovana, obnovljena, dopunjena ili preoblikovana prema odredbama Zakona o zemljišnim knjigama.^[12] Drugi smatraju da se taj izuzetak odnosi samo na nekretnine koje bi bile unesene u bazu zemljišnih podataka, a nikako na prepisane ručno vođene zemljišne knjige u digitalni oblik.^[13] Mišljenja smo da se, s obzirom na zakonsku odredbu iz članka 179. Zakona o zemljišnim knjigama, prema kojoj se zemljišne knjige osnivaju kao EOP zemljišne knjige, taj izuzetak odnosi na one zemljišne knjige koje su osnovane, obnovljene, dopunjene ili preoblikovane prema odredbama Zakona o zemljišnim knjigama koje propisuju taj postupak. Taj se izuzetak ne odnosi na one zemljišne knjige koje su iz ručnog oblika prepisane u elektronički oblik, iako su prošle postupak verifikacije, jer te zemljišne knjige nisu prošle postupak koji se odnosi na knjige koje se obnavljaju, dopunjavaju, osnivaju ili preoblikuju i koje se nakon takvog postupka mogu smatrati kao zemljišne knjige koje odražavaju potpun sklad između faktičnog i zemljišnoknjižnog stanja.

Glede baze zemljišnih podataka (u nastavku teksta: BZP) pretpostavke za unos u tu bazu ostvaruju one nekretnine koje su rezultat obnove, osnivanja ili dopune zemljišne knjige, jer su prošle postupak usklađivanja stvarnog stanja, katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja, pa su te nekretnine onog oblika, površine, izgrađenosti i vlasničkog statusa kakav postoji u naravi, u katastru i zemljišnim knjigama, dakle jednakog statusa. No, i te su nekretnine mogle biti na dan 1. siječnja 1997. u društvenom vlasništvu, pa se postavlja pitanje vrijedi li ograničenje od primjene odgode povjerenja u zemljišne knjige za te nekretnine. U odgovoru na to pitanje treba poći od toga da je u postupku npr. osnivanja zemljišne knjige, kao jedna od posljednjih radnji ispravni postupak u kojem zainteresirane osobe mogu staviti svoje prijave ili prigovore, pa istekom roka za ispravak vrijedi predmnjeva, zemljišna knjiga istinita i potpuna, pa osobe koje u dobroj vjeri postupaju s povjerenjem u to uživaju zaštitu.^[14] Kada je tako, onda možemo zaključiti da u odnosu i na te nekretnine ne vrijedi odgoda načela zaštite povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga.

Načelo pravne jedinstvenosti nekretnine određeno člankom 9. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV) vrijedi od stupanja na snagu toga Zakona (podsjetimo, Zakon je stupio na snagu 1. 1. 1997.). Pri uspostavi pravnog jedinstva nekretnine ovdje ćemo se osvrnuti na društveno vlasništvo i pravno sjedinjenje zemljišta u društvenom vlasništvu i upisane zgrade, pravnog sjedinjenja zemljišta u društvenom vlasništvu i neupisane zgrade te pravnom sjedinjenju nekretnine i pretvorbi prava upravljanja, korištenja ili raspolaganja.^[15]

U slučaju kada je do stupanja na snagu ZV-a na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada u nečijem vlasništvu te je upisana u zemljišnoj knjizi kao zemljišnoknjižno tijelo zasebno od zemljišta na kojem je izgrađena, vlasnik zgrade steći će pravo vlasništva cijele nekretnine spajanjem tih zemljišnoknjižnih tijela u jedno, uz upis prava vlasništva na spojenom tijelu u korist vlasnika zgrade. Kada je na istom zemljištu izgrađeno više zgrada koje su upisane kao zemljišnoknjižna tijela zasebno od zemljišta na kojem su izgrađena, tada će sud na zahtjev vlasnika bilo koje od tih zgrada spojiti sva ta zemljišnoknjižna tijela u jedno, uz upis prava vlasništva na njemu u korist svih vlasnika zgrada kao suvlasnika cijele tako stvorene nekretnine s jednakim suvlasničkim dijelovima.

Kada je do stupanja na snagu ZV-a na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada koja je u trenutku stupanja na snagu toga Zakona bila u nečijem vlasništvu, ali nije upisana u zemljišnoj knjizi iako je upisano zemljište, vlasnik te zgrade steći će pravo vlasništva cijele nekretnine upisom postojanja zgrade na zemljišnoj čestici na kojoj je izgrađena, uz upis prava vlasništva na cijelom zemljišnoknjižnom tijelu u korist vlasnika zgrade.

Ako je do stupanja na snagu ZV-a na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada koja je u trenutku stupanja na snagu toga Zakona u nečijem vlasništvu, a na tom je zemljištu upisano pravo korištenja građevinskoga zemljišta u društvenom vlasništvu, odnosno prvenstvenoga prava korištenja građevinskoga zemljišta u društvenom vlasništvu u korist vlasnika te zgrade, nadležni će sud na zahtjev vlasnika zgrade odrediti upis na temelju obavijesti nadležnoga katastarskoga tijela da je na odnosnoj građevinskoj čestici izgrađena zgrada.

Ako je do stupanja na snagu toga Zakona na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada koja je u trenutku stupanja na snagu toga Zakona u nečijem vlasništvu, ali na zemljištu nije upisano pravo korištenja građevinskoga zemljišta u društvenom vlasništvu, odnosno prvenstvenoga prava korištenja građevinskoga zemljišta u društvenom vlasništvu u korist vlasnika te zgrade, nadležni će sud na zahtjev vlasnika zgrade odrediti upis na temelju ovršne odluke vlasti kojom je radi izgradnje zgrade dodijeljeno pravo korištenja odnosno utvrđeno prvenstveno pravo korištenja njegovu nositelju, ugovora o međusobnim pravima i obvezama sklopljenim u skladu s uvjetima utvrđenim u toj odluci te obavijesti nadležnoga katastarskoga tijela da je na odnosnoj građevinskoj čestici izgrađena zgrada.

Ako je do stupanja na snagu ZV-a na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada koja je u trenutku stupanja na snagu toga Zakona u nečijem vlasništvu, ali to zemljište nije upisano u zemljišnu knjigu, vlasnik te zgrade steći će vlasništvo cijele nekretnine, s tim da će, umjesto upisom u zemljišnu knjigu, vlasništvo nekretnine steći polaganjem u sud isprave na temelju koje bi se inače mogao dopustiti upis prema odredbi stavka 3. ovoga članka; na to će se na odgovarajući način primijeniti odredba članka 120. stavak 4. toga Zakona.

Ako je do stupanja na snagu ZV-a na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada koja je u trenutku stupanja na snagu ovoga Zakona u društvenom vlasništvu, a pravo upravljanja, korištenja ili raspolaganja zgradom pripadalo je pravnoj osobi različitoj od one kojoj je pripadalo pravo upravljanja ili korištenja i raspolaganja zemljištem, pravo vlasništva cijele nekretnine steći će vlasnik zgrade na način određen člancima 367. i 368. toga Zakona, koji se primjenjuju na odgovarajući način. U tom slučaju vlasnik je osoba čije se pravo upravljanja, korištenja ili raspolaganja pretvorilo u pravo vlasništva prema odredbama toga ili posebnoga zakona.

Iz tih odredaba o uspostavi pravnog jedinstva nekretnine vidljivo je da je u svim slučajevima riječ o zemljištu koje je na dan stupanja na snagu ZV-a bilo u društvenom vlasništvu. S obzirom na to da se odgoda primjene načela o povjerenju u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga odnosi upravo na nekretnine koje su na dan 1. siječnja 1997. bile u društvenom vlasništvu, postavlja se pitanje primjenjuje li se ta odgoda i na ove nekretnine za koje je propisan postupak uspostave pravnog jedinstva nekretnine i koje su također na taj dan bile u društvenom vlasništvu. I te nekretnine može naknadno steći neka treća savjesna osoba, pa u sporu u kojem bi se istaknuo prigovor zaštite povjerenja u zemljišne knjige, valja razmotriti i to pitanje vezano samo uz ove nekretnine.

Odgovor na to pitanje možemo naći u Odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske, br. U-III-103/2008 od 14. lipnja 2011. U toj Odluci Ustavni sud Republike Hrvatske zauzima shvaćanje da je prilikom brisanja društvenog vlasništva na zemljištu riječ o uspostavi načela pravnog jedinstva nekretnine, na koju se ne odnosi načelo (odgode) povjerenja u zemljišne knjige.

Ovdje valja voditi računa o specifičnostima ove uspostave načela pravnog jedinstva nekretnine, a te su da s jedne strane imamo zemljište u društvenom vlasništvu, a s druge strane zgradu koja je izgrađena pa se vlasničkopravni status nekretnine i uspostava pravnog jedinstva provodi prema tim pravilima. Kada postavimo pitanje vrijedi li isti način razmišljanja i u odnosu na druge nekretnine koje su također bile u društvenom vlasništvu na dan stupanja na snagu ZV-a i za koje je tim Zakonom propisana pretvorba društvenog vlasništava, smatramo da se takvo shvaćanje ne može primijeniti, jer se radi o nekretninama u društvenom vlasništvu na dan stupanja na snagu zakona i za njih vrijedi primjena odgode povjerenja u zemljišne knjige.^[16] Naime, kod tih nekretnina radi se o zemljištima na kojima postoji pravo korištenja, upravljanja ili raspolaganja, pa se pretvorba odnosi na subjekt koji će postati pretvorbom nositelj vlasničkopravnih ovlasti, no time se ne sprječava da određene treće osobe polažu prava na tim nekretninama. Međutim, onda vrijedi za te nekretnine odgoda primjene načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga, jer se u odnosu na te nekretnine primjenjuju pravila o pretvorbi društvenog vlasništva, a ne pravila o pravnom sjedinjenju zemljišta i zgrade.

Kada govorimo o razlozima radi kojih je predložena odgoda načela povjerenja u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga, tada treba razmotriti mišljenje predlagača novela ZV-a (Nar. nov., br. 153/09 i 154/14), Vlade RH.

7.1. Rezultati pretvorbe društvenog vlasništva u korist Republike Hrvatske do 31. prosinca 2016.
Prema izvješću Glavnog državnog odvjetnika Republike Hrvatske za 2016., glede pretvorbe društvenog vlasništva stanje je sljedeće:

Iz obrazloženja predlagača izmjena ZV-a vidljiva je prava svrha donošenja odgode primjene navedenih načela, pa uzimajući u obzir navedeno možemo zaključiti koje su posljedice toga da navedena odgoda prestaje vrijediti sa 1. siječnja 2017.

Zbog toga i u odnosu na nekretnine na kojima nije provedena pretvorba društvenog vlasništva, više se nitko ne može pozivati na odgodu primjene navedenog načela. No, s obzirom na zakonsku odredbu da se odgoda povjerenja u zemljišne knjige ne primjenjuje u odnosu na nekretnine kod kojih do stjecanja dođe do 1. siječnja 2017., možemo postaviti pitanje radi li se o roku koji se odnosi na stjecanje nekretnine ili na razdoblje u kojem se nitko nije mogao pozivati na načelo povjerenja u zemljišne knjige, neovisno o tome kada je zaključio pravni posao ili neovisno o tome kada su ispunjene pretpostavke za stjecanje nekretnine na temelju zakona.

S obzirom na obrazloženje predlagača zakona kojim se propisuje odgoda načela povjerenja u zemljišne knjige i kojim se uvodi ta odgoda radi davanja roka Republici Hrvatskoj, pa i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave da izvrše pretvorbu društvenog vlasništva, mišljenja smo da se na tu odgodu povjerenja nitko ne može pozivati do 1. siječnja 2017., neovisno o tome kada je stekao pravni temelj za stjecanje nekretnine. Dakle, tek u parnicama koje se pokrenu nakon 1. siječnja 2017., stjecatelj nekretnine mogao bi se osnovano pozivati na načelo povjerenja u zemljišne knjige i u odnosu na nekretnine koje su na dan 1. siječnja 1997. bile u društvenom vlasništvu, jer je protekao rok do kojeg je Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave ili uprave mogla izvršiti pretvorbu društvenog vlasništva na nekretninama na kojima je na dan 1. siječnja 1997. bilo upisano društveno vlasništvo.

Potpuna primjena načela povjerenja u zemljišne knjige velik je korak k uspostavi i jačanju vladavine prava. To načelo jamči stjecatelju nekretnine koji je stječe u dobroj vjeri, da se može pouzdati u ono što je publicirano u zemljišnim knjigama, što znatno utječe i na pravnu sigurnost, a što opet djeluje i na razvoj gospodarstva. Primjena toga načela jamči određenu pravnu sigurnost. No, postavlja se pitanje je li rok u kojem je bila odgođena primjena toga načela dovela do toga da spomenuto načelo u potpunosti i faktično zaživi. Smatramo da će punu primjenu to načelo imati tek onda kada se uspostavi i uskladi stvarno stanje nekretnina s onim upisanim u zemljišnim knjigama. Za to je potrebno ubrzati i pojednostavniti postupak obnove, osnivanja, dopune i preoblikovanja zemljišnih knjiga te nastojati razvijati postupak pojedinačnog preoblikovanja zemljišne knjige. Tek ona zemljišna knjiga koja je rezultat tih postupaka može jamčiti stjecatelju nekretnina da ono što je upisano u nju doista odgovara faktičnom stanju. Dakle, načelo povjerenja u potpunost i istinitost tek će potpuno zaživjeti nakon što se navedeni postupci provedu.

[1] Vidi Odluku Županijskog suda u Dubrovniku, Gž-2430/06 od 28. kolovoza 2008.
[2] Stjecanje prava vlasništva npr. dosjelošću.
[3] U knjizi »Stvarno pravo«, Informator, Zagreb, 2008., autor Nikola Gavella navodi da se ne radi o stjecanju vlasništva na temelju pravnog posla, nego stjecanju na temelju zakona. Takvo stjecanje naziva se stjecanje na temelju povjerenja u istinitost zemljišne knjige.
[4] Vidi odluku VSRH, br. Rev 1867/2012 od 29. listopada 2013.
[5] Vidi Odluku Ustavnog suda RH, br. U-III/103/2008 od 14. lipnja 2011.
[6] Nar. nov., br. 91/96 (stupio na snagu 1. siječnja 1997.).
[7] Nar. nov., br. 114/01.
[8] Nar. nov., br. 141/06.
[9] Nar. nov., br. 153/09.
[10] Nar. nov., br. 152/14.
[11] Posljednja izmjena Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima je ona kojom je propisan rok do 1. siječnja 2017. (Nar. nov., br. 152/14).
[12] Zakon o zemljišnim knjigama (Nar. nov., br. 91/96, 68/98 - v. čl. 12. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, 137/99 - Odluka USRH, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10 - Odluka USRH, 55/13 i 60/13 - ispr.). V. Crnić, Končić, Povjerenje u zemljišne knjige - što je ostalo od odgode povjerenja, Hrvatska pravna revija, 2007.
[13] Vidi rubriku VI-MI, Informator, br. 5537 od 31. ožujka 2007.
[14] Članak 190. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama.
[15] Vidi čl. 368. i 369. ZV-a.
[16] Odredbe ZV-a o pretvorbi društvenog vlasništva, čl. 359.-365.
[17] Prijedlog zakona br. 486.
[18] Prijedlog zakona br. 756.