1. UVOD
Posjed se u teoriji definira kao faktična vlast nad stvari koja je zaštićena zakonom, a onaj koji tu faktičnu vlast izvršava, posjednikom (čl. 10. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima¹).

Iz prvotno naznačene definicije posjeda koja upućuje samo na posjedovanje stvari, bila bi isključena mogućnost posjedovanja prava.

Međutim, ZV implicitno dopušta da pravo stvarne služnosti može postati objektom posjeda. Prema odredbi članka 10. st. 5. ZV-a, posjed prava stvarne služnosti ima osoba koja faktično izvršava sadržaj stvarne služnosti glede neke nekretnine.

U razdoblju u kojem se primjenjivala rimska ili subjektivna koncepcija posjeda, mogla su se posjedovati i druga prava, ne samo stvarna.

Tako Opći građanski zakonik (u nastavku teksta: OGZ), u paragrafu 311. navodi da se mogu posjesti sve tjelesne i netjelesne stvari.

Stupanjem na snagu Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima² uvedena je germanska ili objektivna koncepcija posjeda, a posjed prava ograničen je samo na posjed prava stvarne služnosti.³

Subjektivna prava, za razliku od stvari, jesu netjelesne prirode stoga se posjed prava nužno razlikuje od posjeda stvari.

2. SLUŽNOSTI

2.1. DEFINICIJA PRAVA SLUŽNOSTI
Pravo služnosti je stvarno pravo na tuđoj stvari na temelju kojeg se ovlašteniku dopušta određeno korištenje stvari⁴. ZV definira pravo služnosti kao ograničeno stvarno pravo na nečijoj stvari koje ovlašćuje svojega nositelja da se na određeni način služi tom stvari (poslužna stvar) ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik dužan je to trpjeti ili pak zbog toga glede nje nešto propuštati.

Služnost je stvarno pravo koje nositelj ima na tuđoj stvari.

Stoga možemo reći i da, iako je samo pravo služnosti ograničeno stvarno pravo, ono ujedno ograničava i pravo vlasnika poslužne stvari da se sa svojom stvari služi kako hoće i sve druge od toga isključi.

2.2. ZAKONSKO UREĐENJE PRAVA SLUŽNOSTI
Godine 1996. donesen je aktualni ZV, koji uređuje pravno pitanje prava služnosti ujednačeno i cjelovito. Prethodno, za vrijeme bivše SFRJ na snazi je bio ZOVO koji je vrlo šturo uređivao pitanje služnosti. Naime, taj zakon je u člancima 49.-59. propisivao pitanje trajanja i osnivanja prava stvarnih služnosti, dok se u članku 60. ukratko nabrajalo koje su osobne služnosti, bez da ih je pojedinačno uređivao.

Upravo zbog navedene nedorečenosti, u dijelovima koje nije uređivao ZOVO, primjenjivao se OGZ, a na osobne služnosti u cijelosti.⁵

Osim ZV-a, pojedinim drugim zakonima može se drukčije urediti pitanje stjecanje ili prestanka prava služnosti (npr. Zakon o poljoprivrednom zemljištu⁶, Zakon o uređivanju imovinskopravnih odnosa u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina⁷ te brojni drugi).

S druge pak strane, brojnim podzakonskim propisima uređena su dodatna pitanja vezana uz pravo služnosti kao što je pitanje naknade za služnosti (npr. Odluka o visini naknade za osnivanje prava služnosti i prava građenja na javnoj cesti⁸). Slijedom navedenog, na institut prava služnosti u Republici Hrvatskoj se ZV u pojedinim slučajevima primjenjuje kao lex generali, a podredno, u slučajevima kad posebni zakoni detaljnije uređuju pojedina pitanja.

2.3. OSNOVNE RAZLIKE IZMEĐU STVARNIH I OSOBNIH SLUŽNOSTI
Služnosti se dijele na stvarne i osobne služnosti. Stvarna služnost je stvarno pravo svagdašnjega vlasnika povlasne nekretnine da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom poslužnom nekretninom, čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje nekretnine koje bi inače imao pravo činiti⁹. Osobna služnost je stvarno pravo koje ovlašćuje pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari (poslužna stvar), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti¹⁰.

Iz navedenog proizlazi da je osnovna razlika između tih dviju vrsta služnosti u ovlašteniku prava. Kod stvarnih služnosti ovlaštenik prava je svakodobni vlasnik povlasne nekretnine, što upućuje na to da se stvarne služnosti prenose zajedno s vlasništvom povlasne nekretnine. S druge strane, kod osobnih služnosti nositelj ovlaštenja je pojedinačno određena osoba. Drugim riječima, stvarne služnosti osnivaju se u korist svakodobnog vlasnika povlasne nekretnine, dok se osobne služnosti osnivaju u korist pojedinačno naznačene fizičke osobe. Međutim, postoji i slučaj kad se stvarne služnosti mogu osnovati u korist pojedino naznačene fizičke osobe, a tada je riječ o nepravim stvarnim služnostima.

Upravo iz razloga što se osobne služnosti osnivaju u korist pojedinačno naznačene osobe, iste te služnosti prestaju i smrću te osobe, odnosno nisu nasljedive. Iznimno, ZV u članku 202. st. 3. predviđa da se osobna služnost može osnovati i u korist nasljednika, ali smrću toga nasljednika ona se bezuvjetno gasi.

Druga osnovna razlika između stvarnih i osobnih služnosti je to što su osobne služnosti strogo ograničene na tri oblika: plodouživanje, uporaba i pravo stanovanja. Članak 199. st. 3. ZV-a izrijekom navodi upravo ta tri osnova oblika, što znači da se pravnim poslom ne može ugovoriti neki drugi oblik osobnih služnosti. Stvarne služnosti mogu se sastojati od bilo kojeg sadržaja koji je moguć, a koji nije pravno zabranjen, što znači da postoji širi spektar oblika stvarnih služnosti. Stvarna služnost koja se osniva može biti neko trajno stanje ili se radnje ovlaštenika mogu obavljati uzastopce ili na određeno vrijeme ili u određeno doba godine. Zbog toga se služnosti još u teoriji dijele na afirmativne i negative služnosti. Takva podjela posebno je važna pri stjecanju posjeda prava služnosti jer upravo način izvršavanja služnosti utječe na to kako se takva služnost osniva.

3. POSJED PRAVA STVARNE SLUŽNOSTI

3.1. OSNIVANJE
Prethodno smo istaknuli da ZV striktno dopušta posjedovanje prava stvarnih služnosti, koji se može steći osnivanjem posjeda prava koji do tada nije postojao te prelaženjem već osnovanog posjeda prava služnosti na novu osobu.

U člancima 16. i 17. ZV-a navedeni su različiti načini jednostranog i dvostranog stjecanja posjeda afirmativne i negativne stvarne služnosti. Posjed prava afirmativne stvarne služnosti može se steći izvršavanjem njezina sadržaja. Posjed prava negativne stvarne služnosti stječe se zabranom vlasniku poslužne nekretnine da se njome koristi na određeni način¹¹. Takvi načini stjecanja posjeda prava služnosti mogući su samo u slučaju kad vlasnik poslužne nekretnine takvo ponašanje vlasnika povlasne nekretnine ne spriječi.¹²

Izvorno stjecanje služnosti je stjecanje bez suglasnosti vlasnika poslužne nekretnine ili mimo njegove volje, dok je izvedeno stjecanje, stjecanje uz suglasnost vlasnika poslužne nekretnine, odnosno na temelju pravnog posla. Pri izvedenom stjecanju prava služnosti vlasnik povlasne nekretnine na stjecatelja ne prenosi svoje pravo vlasništva ili dio prava vlasništva, već stjecatelj svoje pravo služnosti samo izvodi iz vlasnikova prava vlasništva poslužne nekretnine te na temelju prava vlasništva vlasnika poslužne nekretnine, osniva novo pravo služnosti¹³. ZV u članku 16. st. 3. i 4. opisuje izvedene načine stjecanja posjeda prava služnosti, kad vlasnik povlasne nekretnine u sporazumu s vlasnikom poslužne nekretnine započne vršenje sadržaja nekoga od prava stvarnih služnosti.

S tim u svezi Županijski sud u Splitu¹⁴ ističe: „…posjedovanje prava stvarne služnosti u vezi s nekom nekretninom ostvaruje se kroz posjedovne čine na poslužnoj nekretnini i ne može biti otklonjeno eventualnom ništavošću pravnog posla na temelju kojeg je to pravo služnosti stečeno. U postupku je utvrđeno da su tužitelji ovaj put koristili, dakle da su izvršavali akte posjedovanja prava stvarne služnosti. Upravo ova potonja okolnost kao odlučna potkrepljuje ocjenu prvostupanjskog suda o aktivnoj legitimaciji tužitelja. Naime, posjed prava stvarne služnosti predstavlja faktično izvršavanje sadržaja prava stvarnih služnosti u vezi s nekom nekretninom (čl. 10. st. 5. ZVDSP-a), što znači da se posjedovanje tog prava ostvaruje upravo kroz posjedovne čine na poslužnoj nekretnini, a što je ovdje očito ostvaren slučaj koji nije otklonjen možebitnom ništavošću pravnog posla na koju se poziva žalitelj…“.

ZV u članku 16. st. 6. navodi da posjed prava stvarnih služnosti uspostavljen u korist određene nekretnine kao povlasne, prelazi zajedno s posjedom te povlasne nekretnine na stjecatelja kad ona bude predana drugome u posjed. Međutim, onaj tko izvorno stekne posjed nekretnine, ne stječe samim time i posjed prava stvarne služnosti koja postoji u njezinu korist.

3.2. TKO MOŽE BITI POSJEDNIK PRAVA SLUŽNOSTI?
Već je istaknuto da je posjed prava stvarne služnosti usko vezan uz posjed prava povlasne nekretnine, pa gubitak posjeda prava povlasne nekretnine povlači za sobom i posjed prava stvarne služnosti. Međutim, životno je nelogično za primjerice posjed služnosti puta da se ne mogu i druge osobe njime koristiti, osim posjednika povlasne nekretnine.

Tako je u presudi Županijskog suda u Dubrovniku od 9. studenoga 2016. istaknuto da „posjed prava služnosti ne može steći bilo tko. Po shvaćanju ovog suda posjed prava služnosti može steći posjednik povlasne nekretnine, a iz stanja spisa proizlazi da su tuženici posjednici nekretnina što se nalaze uz javnu cestu, i koriste prolaz preko nekretnine da bi došli do plaže. U odnosu na navode tužitelja da tuženica M. M. ne može imati posjed prava služnosti prolaza jer ne živi u Ž. B., već tu dolazi u posjet muževoj obitelji, valja reći da ovlaštenici prava služnosti puta a time i posjednici prava služnosti mogu putem (stazom) puštati i druge ljude (čl. 190. st. 1. ZV), a posjednik nekretnine u koju je ta tuženica dolazila očito joj je dopustio korištenje prolaza do mora pa tužitelj ne može ostvariti posjedovnu zaštitu ni u odnosu na tu tuženicu.“¹⁵

Iz navedenog proizlazi da posjed prava služnosti ima uz posjednika i svaka osoba kojoj on dopušta koristiti sadržaj njegova prava služnosti, pa takvo korištenje ne predstavlja smetanje posjeda poslužne nekretnine.

3.3. OBJEKTI POSJEDA PRAVA STVARNIH SLUŽNOSTI
Ponajprije važno je napomenuti da posjed prava služnosti obuhvaća posjedovne čine koji se izvršavaju u odnosu na pojedinu poslužnu nekretninu koja je ujedno i objekt posjeda prava služnosti. Objekt stvarnih služnosti je nekretnina, dok objekt osobnih služnosti mogu podjednako biti nekretnine i pokretnine, pa čak i prava za koja se u tom slučaju uzima da su stvari.¹⁶

Međutim, ZV posebno regulira pitanja pojedinih nekretnina koje su javno dobro. Tako je u članku 35. st. 4. ZV-a navedeno da svatko ima pravo na javnim dobrima u općoj uporabi služiti se na način koji je radi ostvarenja te namjene odredilo tijelo ili ustanova kojoj su dane na upravljanje. Člankom 35. st. 5. ZV-a propisano je da javna dobra u javnoj uporabi rabe u skladu s tom namjenom ona tijela i ustanove kojima ih je dalo na upravljanje tijelo nadležno za određivanje namjene, ako ih to tijelo nije zadržalo u svojoj neposrednoj uporabi. S druge strane, opće pravilo je da je ovlaštenik stvarnih služnosti na javnim dobrima Republika Hrvatska.

Članak 186. st. 3. ZV-a propisuje da stvarna služnost može postojati u korist nekretnina koje su javna dobra u općoj ili u javnoj uporabi, ako se tome ne protivi njihova pravna narav. To zapravo znači da se stvarna služnost ne može osnovati na javnim dobrima, međutim može se osnovati u njihovu korist. To je utvrđeno i presudom Županijskog suda u Rijeci¹⁷: “pravilan je stav prvostupanjskog suda da se na cijeloj k.č. 1025/12 k.o. S. ne mogu stjecati stvarna prava pa tako niti pravo služnosti, to iz razloga jer je predmetna nekretnina u zemljišnim knjigama upisana kao ulica, dakle predstavlja javno dobro u općoj uporabi u smislu odredbe članka 35. ZV-a, dok tužitelji postavljenim tužbenim zahtjevom traže pravo služnosti na cijeloj nekretnini, a ne samo na određenom dijelu koji prema provedenim dokazima faktično ne bi predstavljao opće dobro.“

3.4. PRESTANAK
Teorija¹⁸ poznaje dvije osnovne vrste prestanka posjeda prava stvarnih služnosti: apsolutni i relativni. Naime, prema članku 29. st. 1. ZV-a posjed prava je prestao kad je propala nekretnina na kojoj se izvršavao sadržaj toga prava ili kada se posjednik odrekao svojega posjeda prava.

S obzirom na to da posjednik prava stvarne služnosti može biti samo ona osoba koja je u posjedu povlasne nekretnine, logično se nameće da posjed prava stvarne služnosti nužno prestaje i prestankom posjeda povlasne nekretnine.

Nadalje, člankom 29. st. 2. ZV-a propisano je i kako posjed prava ne prestaje samim neizvršavanjem sadržaja prava stvarne služnosti dok ga njegov posjednik može izvršavati ako to želi, ali prestaje kad posjednik poslužne nekretnine prestane činiti što je do tada činio, prestane trpjeti da se i dalje izvršava sadržaj prava služnosti na njegovoj nekretnini, odnosno prestane propuštati što je do tada propuštao, ako posjednik prava ne ostvari zaštitu svoga posjeda.

Prethodno opisano, teorija navodi i kao apsolutni prestanak posjeda prava stvarnih služnosti. Relativan prestanak prava služnosti odnosi se na situacije kad ostaviteljev posjed, onakav kakav je u tom času bio, prava prijeđe na njegova nasljednika zbog ostaviteljeve smrti i u njezinu času, (čl. 17. st. 1. ZV-a). Tako se i nakon prelaska posjeda povlasne nekretnine ujedno zadržava i kontinuitet posjeda i te nekretnine i svih posjeda prava služnosti u njezinu korist.¹⁹

4. STJECANJE PRAVA SLUŽNOSTI DOSJELOŠĆU
Pravo služnosti može se steći na tri moguća načina: na temelju pravnog posla, na temelju odluke vlasti i na temelju zakona. U našem pravu postoji samo jedan način na koji se služnost može steći samo na temelju zakona, a to je kad se ispune sve zakonom predviđene pretpostavke za dosjelost služnosti (čl. 228. ZV-a). Dosjelost je stjecanje prava stvarne služnosti na temelju izvršavanja sadržaja toga prava kroz zakonom određeno vrijeme, odnosno na temelju posjedovanja toga prava.²⁰

Pretpostavke koje se moraju ispuniti kako bi se moglo steći pravo služnosti dosjelošću jesu da je posjednik povlasne nekretnine pošteno posjedovao izvršavajući njezin sadržaj kroz dvadeset godina, a vlasnik poslužne nekretnine nije se tome protivio (čl. 229. ZV-a). Usto ne može se dosjelošću osnovati stvarna služnost ako se njezin sadržaj izvršavao zloporabom povjerenja vlasnika ili posjednika poslužne nekretnine, silom, potajno ili na zamolbu do opoziva.

Dakle, posjed mora biti pošten i istinit, a rok je jedinstven i iznosi 20 godina (čl. 229. st. 2. ZV-a).

Onaj tko stekne pravo služnosti nekretnine na temelju zakona, ovlašten je ishoditi upis stečenoga prava vlasništva u zemljišnoj knjizi (čl. 228. st. 2. ZV-a). Takav upis ima samo deklaratorni karakter jer se dosjelošću stječe pravo služnosti u trenutku kad su se ispunile zakonske pretpostavke.

Međutim, treba voditi računa o tome na koji će se način ishoditi uknjižba dosjelošću stečenog prava služnosti u zemljišnim knjigama, odnosno kako će se postaviti tužbeni zahtjev u tu svrhu, pa upućujemo na presudu Vrhovnog suda Republike Hrvatske²¹ Rev x 554/2018-2 od 13. srpnja 2021., u kojoj se navodi:

„U pobijanoj odluci izraženo je pravno shvaćanje da je tužitelj-protutuženik ovlašten zahtijevati upis prava služnosti prolaza preko nekretnine tuženika-protutužitelja stečenog dosjelošću u zemljišne knjige, što s druge strane predstavlja obvezu tuženika-protutužitelja izdati mu tabularnu ispravu.

12. Revident opravdano tvrdi da je pobijana odluka, u dijelu koji se odnosi na izdavanje zemljišnoknjižne („tabularne“) isprave, utemeljena na pravnom shvaćanju koje nije podudarno sa shvaćanjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske iz revizijske odluke broj Rev-x 482/13 od 5. prosinca 2017. Naime, prema pravnom shvaćanju iz te revizijske odluke, ne postoji obveza izdavanja tabularne izjave u situaciji kada parnične stranke ne stoje ni u kakvom obveznopravnom odnosu.

12.1. Osim toga, revizijski sud je na sjednici Građanskog odjela od 1. lipnja 2009. zauzeo pravno shvaćanje da obveza izdavanja tabularne isprave postoji samo u slučaju kad ta obveza proizlazi iz pravnog posla ili to zakon izričito određuje. Na tom se pravnom shvaćanju temelje i presude Rev-272/13-2, Rev-714/14-3 i brojne druge.

14. Kako u ovoj pravnoj stvari stranke nisu u obveznopravnom odnosu, a niti zakon u ovakvom slučaju izričito određuje obvezu izdavanja tabularne isprave, to shvaćanje na kojem je utemeljena pobijana odluka nije podudarno s pravnim shvaćanjem revizijskog suda. Zbog toga je pravilnom primjenom materijalnog prava taj dio tužbenog zahtjeva valjalo odbiti kao neosnovan.“

Prema stajalištu Županijskog suda u Velikoj Gorici²² izraženom u presudi Gž-9607/15 od 10. listopada 2017.: „Osnivanje služnosti temeljem dosjelosti predstavlja modus osnivanja služnosti na temelju zakona. Budući da se prema odredbi članka 228. st. 1. ZV pravo služnosti temeljem zakona osniva kad se ispune zakonom predviđene pretpostavke odnosno protekom 20 godina izvršavanja, za tuženikovo stjecanje prava služnosti dosjelošću, kako je utvrdio prvostupanjski sud, nije odlučan upis tog prava u zemljišne knjige. U tom smislu je sud prvog stupnja pravilno otklonio tužiteljev prigovor da je za stjecanje prava stvarne služnosti dosjelošću potreban zemljišno knjižni upis tog prava. Tužitelj u žalbi neosnovano ponavlja navedeni prigovor, kojeg valja otkloniti jer je tuženik dokazao ispunjenje zakonom propisanih uvjeta za stjecanje prava stvarne služnosti dosjelošću u smislu odredbe članka 228. st. 1. ZV, na što ne utječe činjenica je li ostvaren upis tog prava u zemljišnim knjigama ili ne.“

Valja se osvrnuti i na stajalište Županijskog suda u Varaždinu²³ izraženo u presudi posl. br. GŽ-4895/2014 od 14. rujna 2016. „Imajući naime u vidu da je dosjelost originalni način stjecanja služnosti - temeljem zakona, to po ocjeni ovog suda za razliku od stjecanja služnosti temeljem pravnog posla ne postoji obveza tuženice kao vlasnice poslužnih nekretnina da tužiteljima izda tabularnu ispravu radi upisa služnosti u zemljišnu knjigu, već su u slučaju utvrđenja da je predmetna stvarna služnost stečena dosjelošću tužitelji u smislu odredbe čl. 228. st. 2. ZV-a ovlašteni zahtijevati samo upis stečenog prava služnosti u zemljišnu knjigu radi čega je valjalo obzirom na činjeničnu osnovu tužbenog zahtjeva pravilnom primjenom materijalnog prava žalbu tužitelja djelomično odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu u toč. I.2. izreke u dijelu kojim su tužitelji odbijeni sa zahtjevom da im tuženica izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava služnosti u zemljišnu knjigu, a to osnovom članka 368. st. 1. ZPP-a.“

Ako služnost ostane neupisana u zemljišne knjige, treći koji bi s povjerenjem u zemljišne knjige stekao poslužnu nekretninu, stekao bi je bez navedene služnosti, što znači da se služnost u tom momentu gasi. K tome valja pridodati i sljedeće.

U članku 230. ZV-a istaknuto je da se pravo stvarnih služnosti koje je na teret neke nekretnine osnovano na temelju zakona, ali nije upisano u zemljišnu knjigu, ne može (niti kad je utvrđeno odlukom suda) suprotstaviti pravu onoga koji je postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još nije bilo upisano to pravo služnosti koje je osnovano na temelju zakona. Takvo stajalište zauzeto je i u sljedećim presudama:

„Tuženik kada je kupio nekretninu nije na njoj bilo upisano pravo služnosti tužitelja, pa tužitelj ne može sada u ovom postupku niti tražiti da se isto upiše na nekretnini tuženika na temelju Ugovora o osnivanju od dana 15. rujna 2003. koji nije potpisao sam tužitelj pa se na njega u ovom postupku tužitelj i ne može pozivati.“²⁴

“Pravo stvarne služnosti ne može se steći na temelju usmenog ugovora koji je realiziran, kad nije izvršen upis u zemljišne knjige koji upis ima konstitutivan karakter za stjecanje prava stvarne služnosti pravnim poslom.”²⁵

5. ZAKLJUČAK
Prema hrvatskom zakonskom uređenju dopušteno je imati posjed prava stvarnih služnosti. Posjed prava stvarnih služnosti razlikuje se od posjeda stvari ponajprije jer se posjed sastoji u tome da posjednik izvršava sadržaj prava stvarnih služnosti. Upravo iz tog razloga postoje i posebna pravila na temelju kojih se stječe posjed prava stvarnih služnosti te na temelju kojih prestaje.

Međutim, valja istaknuti da je najvažnija svrha posjeda prava stvarne služnosti u stjecanju na temelju zakona.

Naime, pravo stvarne služnosti je jedino ograničeno stvarno pravo koje se može steći na temelju zakona, i to putem dosjelosti.

Zakon zahtijeva da osoba koja se poziva na stečeno pravo služnosti dosjelošću ima u svom mirnom i istinitom posjedu pravo služnosti koje smatra da joj pripada. Međutim, valja istaknuti da je svako stvarno pravo koje je stečeno temeljem zakona, stečeno u trenutku kad su se ispunile zakonske pretpostavke, ali zbog načela povjerenja u zemljišne knjige to isto pravo valja upisati u zemljišne knjige.