1.Uvod
Republika Hrvatska sklopila je 29. 11. 2001. g. u Luksemburgu s Europskim zajednicama¹ i njihovim državama članicama Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju (u nastavku teksta: Sporazum).² Prema čl. 1/2. Sporazuma ciljevi pridruživanja su pružanje prikladnog okvira za politički dijalog i razvitak bliskih političkih odnosa između stranaka, podupiranje napora Hrvatske u razvijanju gospodarske i međunarodne suradnje, među ostalim, i usklađivanjem njezinog zakonodavstva sa zakonodavstvom Zajednice, podupiranje nastojanja Hrvatske da završi prijelaz na tržišno gospodarstvo, promicanje skladnih gospodarskih odnosa i postupno razvijanja područja slobodne trgovine između Zajednice i Hrvatske, te poticanje regionalne suradnje u svim područjima obuhvaćenim Sporazumom. Sporazumom je uspostavljen proces pridruživanja Hrvatske kao potencijalnog kandidata za članstvo u Europskoj uniji, a primarni mu je cilj postupna politička, gospodarska i institucionalna stabilizacija u Hrvatskoj kako bi se postupno, najkasnije u roku šest godina od stupanja na snagu Sporazuma, završilo pridruživanje EU (čl. 5/1. Sporazuma). Zbog toga taj Sporazum sadržava brojne odredbe kojima se uređuju odnosi između ugovornih strana kojima je cilj uspostava gospodarske, međunarodne i regionalne suradnje, te razvoj gospodarskih odnosa između ugovornih strana utemeljenih na tržišnim načelima i tržišnim slobodama po kojima djeluje zajedničko tržište Europske unije. Sporazum, među ostalim, sadržava posebne odredbe o slobodnom kretanju robe, kretanju radnika, poslovnom nastanu, pružanju usluga, tekućim plaćanjima i kretanju kapitala, kojima je ugovoreno postupno otklanjanje prepreka slobodnoj trgovini, slobodnom kretanju osoba, robe i kapitala sukladno zakonodavstvu Zajednice.

U sklopu tih odredbi Sporazuma ugovorne su strane preuzele i određene obveze postupnog otklanjanja prepreka koje za slobodno kretanje robe, osoba i kapitala predstavljaju postojeća ograničenja u prometu nekretninama. Hrvatska je time zapravo preuzela obveze da će postupno svoje zakonodavstvo koje uređuje položaj stranaca u pravnom prometu nekretnina, usklađivati s načelima koja za pravni promet nekretnina vrijede u Europskoj uniji odnosno da će postupno u odnosu na fizičke i pravne osobe iz država članica EU-a liberalizirati pravila kojima je za njih ograničeno stjecanje nekretnina u Republici Hrvatskoj. Naime, u ovom trenutku u pozitivnom zakonodavstvu Republike Hrvatske postoje posebna pravila koja određuju pretpostavke uz koje strane osobe mogu stjecati vlasništvo nekretnina u Republici Hrvatskoj, a neke nekretnine strane osobe niti ne mogu steći. Takva će ograničenja u stjecanju nekretnina u korist stranih osoba na području Hrvatske morati biti predmet razmatranja i promjena tijekom procesa pridruživanja sukladno Sporazumu.

2. Općenito o položaju stranaca u pravnom prometu nekretnina u Republici Hrvatskoj
2.1. Pravni izvori
Opći pravni izvor za uređenje položaja stranih fizičkih i stranih pravnih osoba u pravnom prometu nekretnina jest Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV).³ Stranom fizičkom osobom smatra se osoba koja nema državljanstvo Republike Hrvatske, osim ako što drugo nije određeno zakonom (čl. 335/1. ZV-a).⁴ Stranom pravnom osobom smatra se pravna osoba koja ima registrirano sjedište izvan područja Republike Hrvatske, osim ako je što drugo određeno zakonom (čl. 355/3. ZV-a).⁵

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima načelno izjednačuje domaće i strane osobe u području primjene općih stvarnopravnih propisa (tzv. načelo pravne izjednačenosti stranih s domaćim osobama).⁶ Odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o stjecanju, promjeni, prestanku, raspolaganju i zaštiti svih stvarnih prava primjenjuju se i kad su nositelji stvarnih prava strane i fizičke i pravne osobe (čl. 354/1 ZV-a). Ako posebnim propisom ili međunarodnim ugovorom nije što drugo određeno, stranci kao nositelji stvarnih prava na nekretninama ne razlikuju se u pogledu faktičnih i pravnih raspolaganja stečenim stvarnim pravima na nekretninama od domaćih osoba.

Strane su osobe s domaćim nositeljima stvarnih prava na nekretninama izjednačene kako glede stjecanja svih stvarnih prava na nekretninama, osim prava vlasništva, tako i glede ostvarivanja i zaštite svojih stvarnih prava. U stjecanju ograničenih stvarnih prava na nekretninama strane su osobe u potpunosti izjednačene s domaćim osobama, osim ako posebnim propisom nije što drugo određeno (čl. 354/2 ZV-a). Stranci uz iste pretpostavke kao i domaće osobe mogu stjecati stvarne i osobne dužnosti (čl. 218.-228. ZV-a), stvarne terete (čl. 246.-279. ZV-a), pravo građenja (čl. 287.-289. ZV-a), založno pravo - hipoteku (čl. 305.-353.). Za stjecanje nekog od ograničenih stvarnih prava u korist strane fizičke ili pravne osobe ne moraju biti ispunjene nikakve posebne i dodatne pretpostavke.^7,8 Ako posebnim propisom ili međunarodnim ugovorom nije što drugo određeno, stranci kao nositelji stvarnih prava na nekretninama ne razlikuju se u pogledu faktičnih i pravnih raspolaganja stečenim stvarnim pravima na nekretninama od domaćih osoba. Strane su osobe izjednačene s domaćim nositeljima stvarnih prava na nekretninama kako glede ostvarivanja tako i glede zaštite svojih stvarnih prava.⁹

Načelna izjednačenost domaćih i stranih osoba u pravnom prometu nekretnina dolazi do izražaja i kod stjecanja obveznih prava na nekretninama koja ovlašćuju svog nositelja na uporabu i/ili gospodarsko korištenje nekretnina kao što su najam, zakup, koncesije. Kad strane osobe stječu obvezna prava na nekretninama, za stjecanje se, u pravilu, ne zahtijevaju neke posebne pretpostavke, već vrijede ista pravila kao i kad ih stječu domaće osobe. Načelo izjednačenost! stranih i domaćih osoba dolazi do izražaja u brojnim pozitivnim propisima koji uređuju određene obvezne odnose na nekretninama. Prilikom zasnivanja najma i zakupa domaće i strane osobe u potpunosti su izjednačene.¹⁰ Pravna izjednačenost stranih i domaćih osoba dolazi posebno do izražaja u pravilima o osnivanju koncesija radi gospodarskog iskorištavanja određenih nekretnina u javnom (državnom) vlasništvu i nekretnina koje se smatraju općim dobrima. Koncesija je često i jedina mogućnost da strane i pravne osobe gospodarsko iskorištavaju takve nekretnine. Opći propis o koncesijama (Zakon o koncesijama¹¹) izričito određuje da se koncesija može dati domaćoj i stranoj pravnoj i fizičkoj osobi.¹² I posebni propisi koji za pojedine nekretnine u državnom vlasništvu ili nekretnine koje su opća dobra uređuju njihovo gospodarsko korištenje putem koncesija također ne određuje neke posebne pretpostavke za davanje koncesije stranim fizičkim i pravnim osobama.^13,14

Najvažnija razlika u položaju domaćih i stranih osoba u pravnom prometu nekretnina ogleda se u posebnom položaju stranih osoba prilikom stjecanja vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske. Posebne pretpostavke uz koje strane fizičke i pravne osobe mogu stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske uređene su u čl. 355.-357. ZV-a.¹⁵ Te se odredbe ZV-a primjenjuju ako posebnim zakonom ili međunarodnim ugovorom nije što drugo određeno. ZV i drugi posebni propisi izričito određuju da strane osobe uopće ne mogu biti vlasnici određenih nekretnina u Republici Hrvatskoj. Sve te odredbe u usporedbi s domaćim osobama određuju drukčiji pravni položaj stranih osoba u pravnom prometu nekretnina.

2.2. Pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnina u korist stranaca
Strane osobe steći će vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj ako su za stjecanje ispunjene sve opće pretpostavke i posebne pretpostavke stjecanja. Pod općim pretpostavkama podrazumijevaju se pretpostavke koje se moraju ispuniti i kada domaća osoba stječe vlasništvo nekretnine po nekom od dopuštenih pravnih temelja. Strane osobe mogu steći vlasništvo nekretnine na svim pravnim temeljima na kojima ga mogu steći i domaće osobe ako su za takvo stjecanje ispunjene opće pretpostavke određene u ZV-u za pojedini od navedenih pravnih temelja stjecanja (čl. 114.- 160. ZV-a).¹⁶ Na stjecanje vlasništva u korist strane osobe primjenjivat će se i sve druge odredbe drugih propisa koje određuju pretpostavke stjecanja vlasništva koje vrijede i kad domaće osobe stječu vlasništvo nekretnine. Kad strana osoba stječe vlasništvo nekretnine, za stjecanje moraju biti ispunjene i sve dodatne pretpostavke koje određuju različiti posebni propisi, npr. za valjanost pravnog posla kojim se stječe nekretnina,¹⁷ za postupak prodaje nekretnine,¹⁸ za provedbu upisa stjecanja u zemljišne knjige¹⁹ i si. Ukratko, sva pravila ZV-a i drugih propisa koja i inače vrijede za stjecanje vlasništva nekretnina u korist domaćih osoba vrijedit će i kad strana osoba stječe vlasništvo nekretnine, osim ako nije što posebno određeno zakonom ili međunarodnim ugovorom. Posebne pretpostavke stjecanja vlasništva nekretnine uz koje strane osobe mogu steći vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj izričito su određene Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji se primjenjuje ako posebnim propisom ili međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno. Posebne pretpostavke određuju kad je neka strana osoba sposobna biti nositeljem prava vlasništva na određenoj nekretnini u Republici Hrvatskoj.²⁰ Vlasništvo nekretnine mogu steći samo one strane osobe koje su prema odredbama ZV-a sposobne za stjecanje vlasništva nekretnine, tj. koje ispunjavaju određene posebne pretpostavke sposobnosti stjecanja nekretnine. Ako te posebne pretpostavke nisu ispunjene, strana osoba neće postati vlasnikom nekretnine u Republici Hrvatskoj. Posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnine razlikuju se ovisno o pravnim osnovama stjecanja odnosno ovisno o tome stječe li se vlasništvo nekretnine nasljeđivanjem, na temelju pravnog posla, na temelju odluke suda ili druge nadležne vlasti ili zakonom.

2.2.1. Posebne pretpostavke za stjecanje nasljeđivanjem
Posebna pretpostavka za stjecanje vlasništva nekretnine nasljeđivanjem jest uzajamnost-reciprocitet (356/1. ZV-a). Strana će osoba nasljeđivanjem postati vlasnik nekretnine u Republici Hrvatskoj pod uvjetom uzajamnosti odnosno pod uvjetom da hrvatske pravne i fizičke osobe mogu na temelju nasljeđivanja steći vlasništvo nekretnine prema pravu one države čiji je pripadnik strana osoba koja bi u Hrvatskoj nasljeđivanjem trebala steći vlasništvo nekretnine. Ako je ispunjena ta posebna pretpostavka, strana osoba postaje vlasnik nekretnine u času otvaranja nasljedstva, tj. u času smrti ostavitelja (čl. 128/1 ZV-a). Na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju strana osoba je ovlaštena zahtijevati upis svog vlasništva u zemljišnu knjigu (čl. 128/2 ZV-a). Iz odredbe čl. 356/1 ZV-a proizlazi da pod pretpostavkom uzajamnosti, nasljeđivanjem može steći vlasništvo kako strana fizička tako i strana pravna osoba.²¹

Stranac može, uz uvjet reciprociteta, steći vlasništvo nekretnine bez ikakvog kvantitativnog ograničenja, jer više ne postoje pravila koja bi ograničavala maksimum zemljišta koje može u vlasništvu imati određena osoba.²² Postoje, međutim, neka kvalitativna ograničenja koja isključuju mogućnost da nasljeđivanjem stranac stekne određene vrste nekretnina. ZV, a i neki posebni propisi određuju, da stranac ne može biti vlasnik određene nekretnine zbog toga što se ona nalazi na tzv. isključenom području ili zbog toga što ona zbog svoje namjene ne može biti u vlasništvu strane osobe (npr. poljoprivredno zemljište).²³ Kad je posebnim zakonom isključena mogućnost da određena nekretnina bilo zbog svog položaja i važnost za državu, bilo zbog svoje namjene ne može biti u vlasništvu strane osobe, strana osoba vlasništvo takve nekretnine ne može steći ni nasljeđivanjem. Koja prava ima strana osoba koja bi nasljeđivanjem stekla nekretninu na kojoj zbog toga što je stranac ne može imati vlasništvo, određeno je u čl. 358/3 ZV-a. Strana osoba koja bi nasljeđivanjem stekla nekretninu koja se nalazi na području za koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva, imala bi pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja.²⁴

2.2.2. Posebne pretpostavke za stjecanje po ostalim pravnim temeljima
Kad stranac stječe vlasništvo nekretnine po nekom drugom pravnom temelju (na temelju pravnog posla, zakona, odluke nadležnog tijela vlasti) ZV određuje za stjecanje dvije posebne pretpostavke a to su: uzajamnost i suglasnost ministra vanjskih poslova RH (čl. 356/2. ZV-a), osim ako zakonom nije drukčije određeno. Pretpostavka uzajamnosti postoji ako se hrvatskom državljaninu u državi čije državljanstvo ima stranac koji na temelju pravnog posla stječe vlasništvo nekretnine, priznaje pravo da stekne vlasništvo nekretnine u toj državi na nekom od dopuštenih pravnih temelja.

Ministar vanjskih poslova suglasnost za stjecanje vlasništva izdaje prema prethodno pribavljenom mišljenju ministarstva pravosuđa (čl. 356/2 ZV-a).²⁵ To mišljenje ministar vanjskih poslova pribavlja po službenoj dužnosti (čl. 357/3 ZV-a). O suglasnosti ministar odlučuje na zahtjev strane osobe koja namjerava steći vlasništvo nekretnine ili osobe koja namjerava otuđiti nekretninu (čl. 357/2 ZV-a). Suglasnost ministra vanjskih poslova za stjecanje vlasništva nekretnina smatra se jednim od uvjeta za sposobnost stranca da uopće bude nositeljem vlasničkih ovlaštenja na nekretnini u Republici Hrvatskoj.²⁶ Da bi stranac uopće bio sposoban postati vlasnikom nekretnine, potrebna mu je suglasnost ministra vanjskih poslova, jer se upravo njome strancu priznaje sposobnost da bude stjecatelj vlasništva određene nekretnine. Ako ministar vanjskih poslova odbije dati takvu suglasnost, smatrat će se da strana fizička ili pravna osoba nije sposobna biti nositeljem prava vlasništva na određenoj nekretnini u Republici Hrvatskoj, odnosno da nisu ispunjene sve pretpostavke nužne za stjecanje vlasništva nekretnine u njezinu korist. Po svojoj pravnoj prirodi suglasnost ministra vanjskih poslova je upravni akt kojim ministar vanjskih poslova o suglasnosti za stjecanje odlučuje na temelju diskrecijske ocjene.^27,28 Predmetna suglasnost koja ima sve osobine upravnog akta, mora biti u pisanom obliku sa svim sadržajnim dijelovima, uključujući i obrazloženje koje treba imati sadržaj propisan odredbom čl. 209/3 ZUP-a. Protiv odluke ministra vanjskih poslova o davanju odnosno uskrati suglasnost moguće je zahtijevati sudsku zaštitu upravnom tužbom.²⁹ Time je ujedno otvoren i put zaštite u slučaju kad ministar vanjskih poslova nije donio nikakvu odluku povodom zahtjeva za suglasnost, jer se tada primjenjuju pravila o šutnji uprave (čl. 218. i 224. ZUP-a, čl. 26/2 ZUS-a).

Iz odredaba ZV-a proizlazilo bi da se navedene posebne pretpostavke zahtijevaju uvijek kad strana osoba stječe vlasništvo na nekom pravnom temelju različitom od nasljeđivanja. One se moraju ispuniti neovisno o tome stječe li strana osoba vlasništvo na temelju pravnog posla, na temelju zakona ili odluke nadležne vlasti, osim ako zakonom nije drukčije određeno. ZV u čl. 365/2 u kojem određuje posebne pretpostavke uz koje stranac može steći vlasništvo nekretnine, ne navodi izričito da su to pretpostavke za stjecanje vlasništva na temelju pravnog posla, već općenito određuje da strane osobe mogu pod pretpostavkom uzajamnosti stjecati vlasništvo nekretnine ako za to suglasnost dade ministar vanjskih poslova. Takva bi odredba upućivala na intenciju zakonodavca da sve slučajeve stjecanja vlasništva nekretnina, neovisno o pravnom temelju stjecanja (osim nasljeđivanjem), uvjetuje postojanjem uzajamnosti i davanjem te suglasnosti, odnosno da sva stjecanja nekretnina uvjetuje vođenjem posebnog upravnog postupka pred Ministarstvom vanjskih poslova u kojem bi se odlučivalo o tome može li određeni stranac postati vlasnik određene nekretnine. Iznimke od tog pravila bile bi moguće jedino ako posebnim zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drukčije izričito određeno.³⁰

Pravila o posebnim pretpostavkama za stjecanje vlasništva moraju, stoga, biti ispunjena kada stranac stječe vlasništvo nekretnina na temelju pravnog posla i to neovisno o tome stječe li nekretninu kao samovlasnik, kao suvlasnik (čl. 36. ZV-a) ili zajednički vlasnik (čl. 57. ZV-a). Posebne pretpostavke moraju se ispuniti i kad stranac stječe vlasništvo posebnog dijela nekretnine s kojim je neodvojivo povezan idealni dio nekretnine (čl. 66. ZV-a).31 Posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnine moraju biti ispunjene i kad stranac na temelju pravnog posla stječe oročeno ili uvjetovano vlasništvo (čl. 34/4, 5. ZV-a), kao i kad na temelju sporazuma stječe vlasništvo radi osiguranja tražbine u postupku osiguranja prema pravilima Ovršnog zakona (čl. 273.-279. OZ-a).³² Ako ministar vanjskih poslova odbije dati suglasnost za stjecanje vlasništva u korist strane osobe na temelju pravnog posla, pravni posao kojem je cilj stjecanje vlasništva ne proizvodi pravni učinak (čl. 357/1. ZV-a).^33,34 Kako tada za stjecanje nije ispunjena pretpostavka glede postojanja i valjanosti pravne osnove (titulusa) stjecanja, ne može se provesti ni upis vlasništva u korist strane osobe u zemljišnu knjigu.³⁵ Uz to uskrata suglasnosti sprječava da se u sljedećih pet godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen ponovno stekne vlasništvo iste nekretnine, tj. ponovi zahtjev za davanje suglasnosti za stjecanje vlasništva iste nekretnine (čl. 357/4. ZV-a).

Suglasnost ministra vanjskih poslova zahtijevala bi se i kad strana osoba stječe vlasništvo nekretnine na temelju zakona, odnosno na temelju odluke nadležne vlasti osim ako zakonom nije drukčije određeno. Radi se o tzv. izvanknjižnim stjecanjima kod kojih do stjecanja dolazi kad se za to ispune pretpostavke određene zakonom (čl. 129/1. ZV-a), odnosno kad odluka nadležne vlasti postane pravomoćna ili konačna (čl. 126/2. ZV-a). S obzirom na to da se suglasnost ministra vanjskih poslova smatra jednom od pretpostavki za stjecanje vlasništva po bilo kojem pravnom temelju (osim nasljeđivanjem) kojom se utvrđuje da je određeni stranac sposoban steći vlasništvo nekretnine u RH, postojanje te pretpostavke stjecanja trebalo bi utvrđivati u postupku u kojem se utvrđuju i ostale pretpostavke koje se moraju ispuniti da bi netko stekao vlasništvo na temelju odluke nadležne vlasti ili na temelju zakona.

2.2.3. Nemogućnost stjecanja vlasništva određenih nekretnina
Nekretnine na kojima strane osobe ne mogu stjecati vlasništvo određene su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te nekim posebnim propisima. Na takvim nekretninama strane osobe ni po kojem pravnom temelju ne bi mogle stjecati vlasništvo tih nekretnina.³⁶ Strane osobe ne mogu biti vlasnici:
- nekretnina na isključenim područjima (čl. 358/1. ZV-a). Isključena područja su područja za koja je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno da stranci na njima ne mogu stjecati vlasništvo nekretnina.
Da bi se neko područje smatralo isključenim moraju se ispuniti dvije pretpostavke: 1) isključeno područje mora se odrediti zakonom i 2) razlog isključenja može biti samo zaštita interesa i sigurnosti Republike Hrvatske.³⁷ ZV uređuje i položaj stranaca glede nekretnina koje već imaju u svom vlasništvu koje se nalaze na području koje se zakonom proglasi isključenim područjem. Ako je strana osoba već prije stupanja na snagu takvog zakona stekla na isključenom području vlasništvo nekretnine, to vlasništvo prestaje, a osoba ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju (čl. 358/2. ZV-a). Ako bi nakon stupanja na snagu takvog zakona strana osoba trebala nasljeđivanjem steći nekretninu na isključenom području, ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja (čl. 358/3. ZV-a);

- poljoprivrednog zemljišta, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno (čl. 1/3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu). Iz odredbi Zakona o poljoprivrednom zemljištu proizlazilo bi da strana fizička i pravna osoba ni po kojem pravnom temelju ne bi mogla steći vlasništvo poljoprivrednog zemljišta. Zakon o poljoprivrednom zemljištu ne sadržava, međutim, odredbe koje bi uređivale položaj strane osobe koja bi nasljeđivanjem stekla vlasništvo poljoprivrednog zemljišta. U nedostatku izričitih odredbi, i u tom bi se slučaju na odgovarajući način mogle primijeniti odredbe iz čl. 358/3. ZV-a koje uređuju položaj strane osobe koja bi nasljeđivanjem trebala steći vlasništvo nekretnine na isključenom području i prema kojima bi se tada imalo pravo na naknadu kao da je nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja;³⁸

- zaštićenih dijelova prirode³⁹ (čl. 40/ 3. Zakona o zaštiti prirode). Vlasništvo nekretnina koje se nalaze u zaštićenim dijelovima prirode⁴⁰ mogu stjecati samo domaće pravne i fizičke osobe. Strane fizičke i pravne osobe ne bi, dakle, ni po kojem pravnom temelju mogle steći vlasništvo nekretnine u zaštićenom dijelu prirode. S obzirom na to da Zakon o zaštiti prirode, kao ni Zakon o poljoprivrednom zemljištu, ne sadržava izričite odredbe o položaju strane osobe koja bi nasljeđivanjem trebala steći vlasništvo nekretnine u zaštićenim dijelovima prirode, i u tom bi se slučaju na odgovarajući način mogle primijeniti odredbe iz čl. 358/3. ZV-a koje uređuju položaj strane osobe koja bi nasljeđivanjem trebala steći vlasništvo nekretnine na isključenom području; 

- šuma i šumskog zemljišta, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno (čl. 1/3. Zakona o šumama⁴¹). Strane fizičke i pravne osobe ne mogu stjecati vlasništvo šuma i šumskog zemljišta ni po kojem pravnom temelju. Zakon o šumama, kao ni Zakon o zaštiti prirode, ne sadržava izričite odredbe o položaju strane osobe koja bi nasljeđivanjem stekla šumsko zemljište, kao ni o položaju stranih osoba koje su na dan stupanja na snagu odredbe koja isključuje mogućnost stjecanja vlasništva šuma i šumskog zemljišta već bile vlasnici takvog zemljišta. Stoga bi u takvim slučajevima vrijedila ista pravila koja vrijede i za zemljišta koja se smatraju zaštićenim dijelovima prirode.

* Članak je izvorno objavljen u zborniku radova »Nekretnine u pravnom prometu« povodom V. savjetovanja Inženjerskog biroa d.d., u prosincu 2002. godine u Zagrebu.
1 Pod Europskim zajednicama podrazumijevaju se u Sporazumu Europska zajednica, Europska zajednica za ugljen i čelik, Europska zajednica za atomsku energiju (u nastavku teksta: Zajednica).
2 Zakon o potvrđivanju Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između Republike Hrvatske i Europskih zajednica i njihovih država članica objavljen u Narodnim novinama - Međunarodni ugovori, br. 14/01 od 27. 12. 2001. Zakon o provedbi Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između Republike Hrvatske i Europskih zajednica i njihovih država članica i Privremenog sporazuma o trgovinskim i s njima povezanim pitanjima između Republike Hrvatske i Europske zajednice objavljen je u Narodnim novinama-Međunarodni ugovori, br. 15/01.
3 Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01.
4 Stranim fizičkim osobama ne smatraju se osobe koje nemaju državljanstvo Republike Hrvatske, ali su iseljenici s područja Republike Hrvatske ili njihovi potomci, a tijelo državne uprave nadležno za odlučivanje o državljanstvu je utvrdilo da ispunjavaju pretpostavke za stjecanje državljanstva Republike Hrvatske (čl. 335/2. ZV-a).
5 Zakon o trgovačkim društvima u čl. 611/1 za potrebe tog Zakona strano trgovačko društvo određuje kao trgovačko društvo koje je valjano osnovano po pravu zemlje u kojoj ima registrirano sjedište izvan Republike Hrvatske.
6 Vidjeti Gavella, N.: Neka razmišljanja o stvarnim pravima stranaca, osobito u svjetlu nastojanja Republike Hrvatske da sudjeluje u gospodarskom procesu globalizacije, Informator, br. 4893 od 27. 1. 2001., str. 1.
7 Ograničenja koja za stjecanje nekih ograničenih stvarnih prava na određenim nekretninama postoje za domaće osobe, vrijede i za strane osobe kad stječu ta prava. Npr. pravila o izuzimanju i ograničenju iz ovrhe koja se primjenjuju kad se na nekretnini stječe prisilno založno pravo (čl. 70., 71., 86. i 201. Ovršnog zakona).
8 Nemogućnost da na određenim nekretninama, bilo zbog njihove namjene ili zbog toga što su u javnom vlasništvu, domaće osobe steknu neka ograničena stvarna prava odnosi se i na strane osobe. Npr. postoje određene nekretnine u državnom vlasništvu (šume i šumsko zemljište, javno vodno dobro) za koje vrijedi načelo neotuđivosti iz državnog vlasništva (čl. 55/1 Zakona o šumama, čl. 61/1 Zakona o vodama). Na takvim se nekretninama ne bi mogla osnovati ograničena stvarna prava koja, da bi se realizirala, dovode do promjene vlasnika nekretnine, tj. do prodaje nekretnine u ovršnom postupku kao što je npr. založno pravo. O tome vidjeti opširnije Josipović, T.: Stvari u vlasništvu države i drugih osoba javnog prava, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, 1/01, str. 119. i 123.
9 Strane fizičke i pravne osobe podvrgnute su glede raspolaganja i ostvarivanja svojih stvarnih prava na nekretninama istim onim ograničenjima (općim i posebnim) kojima su podvrgnute i domaće osobe kao nositelji istih prava. Tako npr. kad strana osoba postane vlasnik nekretnine, tada za nju vrijede ista pravila koja vrijede za vlasnika nekretnine glede faktičnog i pravnog raspolaganja nekretnina, općih i posebnih ograničenja vlasništva. Strana osoba kao vlasnik nekretnine sa svojom nekretninom i koristima koje daje može činiti što ju je volja i svakoga drugog od toga isključiti ako to nije protivno tuđim pravilima ni zakonskim ograničenjima (čl. 30/1 ZV-a). Stranac bi kao vlasnik zemljišta na njegovoj površini ili ispod nje mogao sagraditi građevinu koja bi, sukladno pravilima o pravnom jedinstvu, prirasla njegovom zemljištu (čl. 9. ZV-a) i sl.
10 Npr. posebni propisi koji uređuju najam stanova (Zakon o najmu stanova) i zakup poslovnih prostorija (Zakon o zakupu poslovnog prostora) ni na koji način ne razlikuju pretpostavke za zasnivanje najma ili zakupa ovisno o tome je li najmoprimac odnosno zakupac strana fizička ili pravna osoba. Zakon o poljoprivrednom zemljištu u pravilima o davanju državnog poljoprivrednog zemljišta u zakup ni na koji način ne razlikuje strane i domaće osobe (čl. 29. i dr ). Zakon o vodama također određuje da pravne i fizičke osobe, ne čineći pritom razliku između domaćih i stranih osoba, pravo gospodarskog korištenja javnog vodnog dobra mogu steći i zakupom (čl. 64/2).
11 Nar. nov., br. 89/92.
12 Sa stajališta strane osobe - koncesionara koncesija u većini slučajeva može biti prihvatljiv način gospodarskog iskorištavanja određenih nekretnina, jer je moguće da ugovorom o koncesiji koncesionar stekne ovlaštenje da izgradi zgradu ili drugu građevinu na zemljištu danom u koncesiji i bude njezin vlasnik dok traje koncesija (čl. 9/4 ZV-a). Ta bi se zgrada, dok traje koncesija, tretirala kao zasebna nekretnina s kojom bi njezin vlasnik-koncesionar mogao raspolagati (čl. 3 /4 ZV-a). Npr. u Pomorskom zakoniku je izričito određeno da koncesionar može, uz odobrenje davatelja koncesije, osnovati hipoteku pod uvjetima iz ugovora o koncesiji na objektima koje je izgradio na pomorskom dobru (čl. 65.)
13 Usp. npr. čl. 43. i dr. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, čl. 59. i dr. Pomorskog zakonika (Nar. nov., br. 17/94, 74/94 i 43/96), čl. 64. i dr. Zakona o vodama (Nar. nov., br. 107/95), čl. 20. i dr. Zakona o lovu (Nar. nov., br. 10/94, 22/94, 29/99, 76/99, 14/01 i 4/02), čl. 35. i dr. Zakona o javnim cestama (Nar. nov., br. 100/96, 76/98, 27/01, 117/01 i 65/02), čl. 10. Zakona o morskim lukama (Nar. nov., br. 108/95, 6/96 i 97/00), čl. 27. i dr. Zakon o hrvatskim željeznicama (Nar. nov., br. 42/90, 53/94, 139/97, 98/98., i 162/98) itd. O koncesijama vidjeti opširnije Žuvela, M.: Koncesije, Hrvatska pravna revija, 1/01, str. 102.-112. U nekim je posebnim propisima koji uređuju raspolaganje određenim nekretninama u državnom vlasništvu, uz koncesiju otvorena i mogućnost da se nekretnina da stranoj osobi u zakup. Usp. npr. čl. 29. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, čl. 64/2 Zakona o vodama, čl. 36. Zakona o lovu.
14 Samo iznimno, neki posebni propisi isključuju mogućnost da se koncesija osnuje u korist strane osobe odnosno propisuju da se koncesija može dati samo domaćoj osobi. Vidjeti npr. čl. 9. Zakona o rudarstvu (Nar. nov., br. 35/95 - proč. tekst i 114/01), čl. 5/3 Zakona o slobodnim zonama (Nar. nov., br. 44/96, 78/99 i 127/00).
15 Te su odredbe utemeljene na čl. 48/3 Ustava RH (Nar. nov., br. 41/01 i 55/01) koji određuje da strana osoba može stjecati pravo vlasništva uz uvjete određene zakonom.
16 O pretpostavkama za stjecanje vlasništva na svakom od navedenih temelja vidjeti Gavella, N., Josipović, T., Gliha, I., Belaj, V., Stipković, Z.: Stvarno pravo, Informator, Zagreb, str. 319.-418.
17 O obliku pravnog posla na temelju kojeg se stječe vlasništvo nekretnine vidjeti Gavella, N., Josipović, T., Gliha, I., Belaj, V., Stipković, Z.: o. c., str. 333.-336.
18 Npr. nekretnina koja je u javnom vlasništvu (vlasništvu države ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave) otuđuje se na temelju javnog natječaja osim ako zakonom nije što drugo određeno (čl. 391/1 ZV-a).
19 Vidjeti npr. pretpostavke za provedbu zemljišnoknjižnih upisa određene Zakonom o zemljišnim knjigama. O tome vidjeti opširnije Josipović, T.: Zemljišnoknjižno pravo, Informator, Zagreb, 2001. str. 181.-190. i dr.
20 Vidjeti Gavella, N.: Neka razmišljanja ..... str. 1.
21 Čl. 356/1 ZV-a razlikuje se od čl. 5. Zakona o nasljeđivanju (koji je još uvijek u primjeni) koji pod uvjetom reciprociteta priznaje ista nasljedna prava stranim državljanima ne spominjući strane pravne osobe. Novi Zakon o nasljeđivanju (Nar. nov., br. 48/03) u čl. 2/2. pod pretpostavkom uzajamnosti također izjednačuje samo strance tj. strane fizičke osobe u nasljeđivanju s državljanima Republike Hrvatske. U novom je Zakonu o nasljeđivanju, međutim, izričito propisano da se uzajamnost u nasljeđivanju predmnijeva, dok se suprotno ne utvrdi na zahtjev osobe koja u tome ima pravni interes (čl. 2/2).
22 Zakon o nasljeđivanju u čl. 3. određuje da se nasljeđivanjem ne može prekoračiti zakonom određena veličina poljoprivrednog zemljišta koju pojedinci mogu imati u vlasništvu (zemljišni maksimum). S obzirom na to da u Hrvatskoj više ne postoje pozitivni propisi koji bi uređivali da se vlasništvo zemlje može steći samo do određenog maksimuma, to pravilo ne bi više vrijedilo ni kad domaća ni kad strana osoba nasljeđivanjem stječe vlasništvo nekretnine. Vidjeti Tomljenović, V.: Stranci kao nositelji prava vlasništva nekretnina prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta u Rijeci, 2/98, str. 536. novi Zakon o nasljeđivanju (Nar. nov., br. 48/03) ne sadrži više izričite odfredbe koje bi ograničavale nasljeđivanje zemljišta određenim zemljišnim maksimumom.
23 Vidjeti opširnije pod c) Nemogućnost stjecanja vlasništva određenih nekretnina.
24 Vidjeti opširnije pod c) Nemogućnost stjecanja vlasništva određenih nekretnina.
25 Nepostojanje prethodnog mišljenja ministra pravosuđa neće utjecati na valjanost izdane suglasnosti od strane ministra vanjskih poslova niti na valjanost pravnog posla na temelju kojeg se stječe vlasništvo. Vidjeti Bagić, S.: Stvarna prava stranaca, Zbornik radova - XXXIV. susret pravnika u gospodarstvu Opatija 1996., str. 81.
26 Vidjeti Gavella, N.: Neka razmišljanja .... str. 2.
27 Vidjeti Jelčić, O.: Strane osobe kao nositelji prava vlasništva na nekretninama, Zbornik Pravnog fakulteta u Rijeci, 1/2, str. 256.
28 ZV u trenutku kad je stupio na snagu propisivao da se ta suglasnost ne smatra upravnim aktom (čl. 356/5 i 357/5 ZV-a). No, Odlukom od 9. 2. 2000. g. Ustavni sud RH je ukinuo odredbe iz čl. 356/5 i 357/5 ZV-a s obrazloženjem da je suglasnost ministra vanjskih poslova upravni akt koji sadržava sve elemente propisane odredbom čl. 6/ 2 Zakona o upravnim sporovima. Vidjeti Odluku Ustavnog suda RH br. U-l-1094/1999 od 9. 2. 200o. (Nar. nov., br. 22/00).
29 Prema čl. 224/1 ZUP-a protiv prvostupanjskih rješenja ministarstava i drugih republičkih tijela državne uprave žalba se može izjaviti samo kad je to zakonom predviđeno, a ako žalba nije dopuštena, neposredno se može pokrenuti upravni spor (čl. 224/3 ZUP-a i čl. 26/2 ZUS-a). S obzirom na to da se ovdje radi o slučaju kad žalba nije izričito propisana, put pravne zaštite u slučaju odbijanja suglasnosti bio bi pokretanje upravnog spora tužbom (čl. 26. ZUS-a).
30 Tako je npr. čl. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (Nar. nov., br. 80/02) brisan dio odredbe iz čl. 9/1. Zakona o naknadi kojim je bilo propisano da se pravo na naknadu priznaje samo osobama koje su na dan donošenja tog Zakona imale hrvatsko državljanstvo. Brisan je i čl. 11. koji je izričito propisivao da stranim fizičkim i pravnim osobama ne pripadaju prava iz tog Zakona. To zapravo znači da pravo na naknadu prema Zakonu o naknadi sada imaju i fizičke osobe - strani državljani ako su ispunjene sve pretpostavke određene tim Zakonom. U slučajevima kad bi fizička osoba - strani državljanin imala pravo na naknadu vraćanjem nekretnine u vlasništvo (npr. poslovni prostori, poljoprivredno zemljište i si.) strani bi državljanin na temelju odluke nadležnog tijela stekao vlasništvo. Za takvo se stjecanje tada ne bi morala zahtijevati suglasnost ministra vanjskih poslova s obzirom na to da se tada kao posebni zakon (lex specialis) primjenjuje Zakon o naknadi, a ne odredbe ZV-a o stjecanju vlasništva nekretnina u korist stranih osoba.
31 Za uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine na već stečenom suvlasničkom dijelu stranac ne bi morao zahtijevati novu suglasnost ministra vanjskih poslova.
32 Vlasništvo radi osiguranja tražbine (fiducijarno vlasništvo) zapravo je vlasništvo ograničeno raskidnim uvjetom, a svrha mu je osiguranje određene tražbine. Stjecatelj prijenosom vlasništva radi osiguranja postaje vlasnik nekretnine, ali je njegovo vlasništvo ograničeno raskidnim uvjetom (vidjeti Gavella, N., Josipović, T., Gliha, I., Belaj, V., Stipković,
Z.: o. c., str. 612.). Zbog toga bi, kad se na stranu osobu kao vjerovnika prenosi vlasništvo radi osiguranja, bila potrebna suglasnost ministra vanjskih poslova kao i kod svakog drugog stjecanja vlasništva nekretnine na temelju pravnog posla.
33 Dok se ne dobije suglasnost, iz pravnog posla ne nastaju nikakva prava i obveze za ugovorne strane. Vidjeti Gavella, N.: Neka razmišljanja .... str. 2.
34 Tek kad nadležni ministar dade suglasnost, pravni posao počinje proizvoditi svoje obveznopravne učinke i za ugovorne strane nastaju obveze iz pravnog posla. Ako se, međutim, suglasnost uskrati, pravni posao uopće neće ni proizvoditi pravne učinke. Tada će za pravne odnose između ugovornih strana biti mjerodavna pravila obveznog prava o posljedicama ništavosti (čl. 104/1. ZOO-a). Npr., »Ugovor o darovanju nekretnina stranom državljaninu, za koji nije dana suglasnost ministra vanjskih poslova, ne proizvodi pravne učinke.« Odluka VSRH, Rev-226/95, Izbor odluka VRSH, 2/97, odi. br. 6.
35 Na postojanje suglasnosti ministra vanjskih poslova zemljišnoknjižni sud pazi po službenoj dužnosti prilikom ispitivanja pretpostavki upisa. Ako iz prijedloga za upis i priloženih isprava proizlazi da bi nekretninu trebao steći stranac, a nije priložena suglasnost ministra vanjskih poslova, zemljišnoknjižni sud će odbiti prijedlog za upis. Bez suglasnosti ministra vanjskih poslova neće se moći dopustiti ni uknjižba ni predbilježba vlasništva u korist strane osobe.Otuđivatelj nekretnine koji nekretninu želi otuđiti strancu, mogao bi za to otuđenje, i prije nego što se ostvare sve pretpostavke potrebne za upis vlasništva u korist stranca za namjeravano otuđenje, osnovati prvenstveni red zabilježbom prvenstvenog reda (čl. 72/1. ZZK-a). Ako se u roku 60 dana od upisa zabilježbe prvenstvenog reda podnese prijedlog za upis vlasništva u korist stranog stjecatelja za čiju su provedbu ispunjene sve pretpostavke, upis će se provesti na onom mjestu u prvenstvenom redu na kojem je provedena zabilježba (čl.7 4. ZZK-a). O zabilježbi prvenstvenog reda vidjeti opširnije Josipović, T.: Zemljišnoknjižne pravo, Informator, Zagreb, 2001., str. 210.-214.
36 Na nekretninama na kojima inače prema posebnom propisu ne bi mogli steći vlasništvo, stranci bi mogli steći ograničena stvarna prava. Ne bi trebalo biti zapreke da se i na takvim zemljištima u korist strane osobe osnuje, npr., založno pravo radi osiguranja neke tražbine ili da se u korist strane osobe osnuje pravo građenja kojim bi strana osoba stekla pravo da na površini zemljišta ili ispod nje izgradi zgradu i ima je u svom vlasništvu dok traje pravo građenja, premda to zemljište ne može imati u svom vlasništvu (čl. 280/1. ZV-a).
37 Isključeno područje nije moguće proglasiti nekim podzakonskim aktom niti je moguće da se neko područje isključi iz stjecanja iz nekih drugih razloga izvan onih navedenih u čl. 358/1. ZV-a, osim ako se nekim posebnim zakonom što drugo ne odredi.
38 Poljoprivrednim se zemljištem smatraju poljoprivredne površine: oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, maslinici, vinogradi, ribnjaci, trstici i močvare, kao i drugo zemljište koje se može privesti poljoprivrednoj proizvodi (čl. 2/1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu - Nar. nov., br. 66/01 i 87/02).
39 Prema čl. 3/1. Zakona o zaštiti prirode (Nar. nov., br. 30/94 i 72/94) zaštićeni dijelovi prirode su nacionalni park i park prirode, strogi rezervat, posebni rezervat, park-šuma, zaštićeni krajolik, spomenik prirode, spomenik parkovne arhitekture.
40 Postupak i nadležnost za proglašavanje zaštićenih dijelova prirode uređeni su u čl. 13.-16. Zakona o zaštiti prirode.
41 Nar. nov., br. 52/90 - proč. tekst, 5/91, 9/91, 61/ 91, 26/93, 76/93, 29/94, 8/00 i 13/02