Uvod
Potpuna i istinita zemljišna knjiga je condicio sine qua non investicijama i gospodarskom razvoju. Da je stanje zemljišnih knjiga u Republici Hrvatskoj u velikom dijelu još uvijek nesređeno, notorna je činjenica. Zakon o zemljišnim knjigama¹ u svrhu usklađenja stanja zemljišnih knjiga sa stanjem u prirodi i katastru zemljišta propisuje dva postupka: postupak obnove² za cijele katastarske općine ili njihove dijelove, te pojedinačni ispravni postupak³ za uređenje stanja pojedinih čestica na prijedlog zainteresirane stranke. 

Posebno je zabrinjavajuće zemljišnoknjižno stanje starih gradskih jezgri i stambenih naselja sagrađenih prije 1990. Veliki broj čestica nije oblikovan, zgrade nisu upisane u zemljišne knjige, a vlasnički odnosi nisu uređeni, niti je uglavnom moguće iz stanja glavne zemljišne knjige utvrditi cjelovito pravno stanje pojedine čestice. To su čestice za čiju pravnu sudbinu nitko posebno nije mario, sve do Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima⁴, kad je teret uređenja imovinskopravnog stanja stavljen u zadatak upraviteljima zgrada. Radi provedbe postupka, donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine⁵. 

Prepreke povezivanju
Tek godinu dana nakon donošenja Pravilnika/10 počela je njegova primjena u praksi, koja nije polučila željene rezultate. Stoga je u lipnju 2012. Udruga »Upravitelj«⁶ inicirala potrebu izmjene Pravilnika/10, ukazujući prvenstveno na problem upisa zgrada i dokazivanje da je oblikovana građevna čestica, ali i na druge probleme. S obzirom na interes države da se uredi stanje zemljišnih knjiga, uknjiži pravo vlasništva na stanovima i poslovnim prostorima izgrađenima do 1. siječnja 1997. i da se zatvori evidencija Knjige položenih ugovora (u nastavku teksta: KPU), koja je i zamišljena kao prijelazno rješenje do uređenja zemljišnoknjižnog stanja, Ministarstvo pravosuđa prihvatilo je inicijativu. Stoga je, Zakonom o dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima⁷, člankom 1. produljen rok za pokretanje postupka povezivanja do 31. prosinca 2015. 

Predložene su izmjene i dopune bile brojne, pa je odlučeno da se donese novi Pravilnik. On je objavljen u Narodnim novinama, broj 121/13, pod novim nazivom: Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva)⁸. Naslov pravilnika je izmijenjen dodavanjem riječi »etažnog vlasništva«, radi usklađenja s pojmom vlasništva posebnog dijela nekretnina iz odredaba Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima⁹. Na snagu je stupio 8. listopada 2013.

Pravilnikom su dodatno uređeni i pojašnjeni neki postojeći instituti, ali i uvedeni novi, sve s osnovnim ciljem -
 da se u glavnu knjigu upiše što veći broj do sada neupisanih stanova i poslovnih prostora da bismo u Republici Hrvatskoj imali što točniju evidenciju o broju tih jedinica kao i njihovim vlasnicima.

Svi problemi koje su iznijeli upravitelji Pravilnikom nisu riješeni, prije svega oni koji se odnose na provođenje postupka utvrđivanja građevne čestice i postupak upisa zgrada u katastar i zemljišnu knjigu, zbog ograničenja iz posebnih propisa¹⁰. To su dva razloga zbog kojih se za određeni broj zgrada postupak povezivanja nije niti mogao pokrenuti. Pravilnik je barem donekle ublažio posljedice nemogućnosti upisa posebnih dijelova, propisujući slučajeve kad nije potrebno prilagati dokaz da je utvrđena građevna čestica te posebno postupak u slučaju kad čestica i zgrada ne mogu biti upisane u zemljišnu knjigu.

Predmet povezivanja
Članak 1. Pravilnika propisuje što je sve predmet povezivanja. U odnosu na tekst Pravilnika/10 značajna je dopuna učinjena u odnosu na to što sada nema prepreke da se postupak povezivanja provede i na područjima sudova gdje KPU nikad nije bio ustrojen, kao i za zgrade u kojima postoje posebni dijelovi, a za koje nije otvoren niti jedan poduložak KPU-a ( st. 2. al. 11.).

Time je otklonjen neravnopravan položaj vlasnika posebnih dijelova u takvim zgradama, koji bi inače bili prisiljeni, u svrhu uknjižbe prava vlasništva, provoditi postupak uspostave etažnog vlasništva kako je propisan člankom 71.-75. ZV-a. U tom je postupku nužna izrada etažnog elaborata, njegova potvrda kod nadležnog upravnog tijela te očitovanje volje svih suvlasnika za uspostavu etažnog vlasništva, što se u praksi pokazalo ne samo skupim postupkom, već i uglavnom i nemogućom misijom (protivljenje vlasnika upisanih u KPU ili glavnu knjigu, nedostupnost pojedinih vlasnika i slično). Dakako da je sve to moguće učiniti samo ako je zgrada već upisana u zemljišnu knjigu i ako je moguće ispravama dokazati neprekinuti pravni slijed prema pravilima iz članka 40. i 41. ZZK-a. U suprotnom, vlasničko pravo nije moguće upisati.

Druga je važna novost mogućnost djelomičnog povezivanja. Taj postupak je uveden zbog čestih slučajeva kad zgradom (zgradama ) upravlja više od jednog upravitelja. Sada je moguće da svaki upravitelj zasebno podnese prijedlog. Stavkom 4. Pravilnika propisano je da predmet postupka mogu biti:

a) jedna od više zgrada sagrađenih na istoj čestici

b) jedan kućni broj unutar iste zgrade.

Pokretanje postupka
Zbog različitih postupanja upravitelja, člankom 2. stavak 2. Pravilnika, propisano je da je upravitelj dužan prije postupka povezivanja u pisanom obliku obavijestiti suvlasnike o obvezi pokretanja te troškovima i naknadama postupka.

Propisano je i što se smatra prethodnim radnjama postupka. To su svi postupci pokrenuti pred tijelima državne uprave u svrhu upisa zgrade na građevnoj čestici (rješenje o utvrđivanju građevne čestice, svi geodetski elaborati i slično). Ideja upravitelja bila je da se i prethodne radnje smatraju pokrenutim postupkom povezivanja, no ta sugestija nije prihvaćena, budući da je riječ o postupcima koji se ne vode kod sudova, već kod tijela državne uprave.

Nužni prilozi – potvrda o posebnim dijelovima
Odredba o nužnim prilozima nešto je izmijenjena u odnosu na prijašnji tekst. Člankom 3. točka 5. Pravilnika propisano je da je nužni prilog međuvlasnički ugovor iz članka 375. ZV-a ili potvrda o posebnim dijelovima. 

Pravilnikom/10 bilo je propisano da se prilaže isprava u kojoj su pobrojeni svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na njima, a koju je napravio upravitelj. Sada ta isprava ima naziv, ali iz Pravilnika slijedi i to da potvrda o posebnim dijelovima dobiva posebno značenje. 

Prema odredbi članka 5. Pravilnika, potvrdu sastavlja upravitelj¹¹, a ona sadržava:

- popis svih posebnih dijelova i pripadaka zgrade koja je predmet postupka, neovisno o tome postoje li u trenutku izdavanja potvrde podaci o vlasniku;

- popis vlasnika posebnih dijelova, odnosno osoba u čiju korist se predlaže upis prava vlasništva ili kojega drugoga knjižnog prava.

Treba zaključiti da, u odnosu na podatak o posebnim dijelovima, potvrda ima značenje tabularne isprave, osobito imajući na umu odredbu članka 17. stavak 3. Pravilnika, kojom je propisano da se u slučaju kad se podaci o posebnom dijelu upisani u zemljišnu knjigu ili knjigu položenih ugovora ne slažu s podacima iz međuvlasničkog ugovora ili potvrde o posebnim dijelovima, točnim podatkom o posebnom dijelu smatra podatak iz međuvlasničkog ugovora ili potvrde o posebnim dijelovima.

Nadalje, člankom 18. Pravilnika propisano je da se na temelju potvrde može ispraviti podatak o posebnom dijelu u slučaju kad posebnom dijelu pripada određeni pripadak, a u ugovoru ili drugoj ispravi pripadak nije posebno naveden. Tada zemljišnoknjižni sud može utvrditi da je time ispravljen nepotpun podatak o posebnom dijelu, pa neće provoditi poseban dokazni postupak u odnosu na opis posebnog dijela.

I ta je odredba usmjerena na pojednostavljenje postupka, ali i na smanjenje troškova postupka.

Nužni prilozi – dokaz da je utvrđena građevna čestica
Uvodno smo naveli da je ovaj nužni prilog bio kamen spoticanja u praksi zemljišnoknjižnih sudova. Radi razjašnjenja i ujednačavanja prakse, zakonodavac se odlučio propisati slučajeve kad ta isprava nije nužni prilog.

To su sljedeći slučajevi:

- ako je površina čestice, koja je predmet postupka, istovjetna u katastarskom operatu i zemljišnoj knjizi i ako je na njoj izgrađena jedna zgrada;

- ako je iz kopije katastarskog plana uočljivo da je na čestici izgrađeno više zgrada koje su u građevinskom smislu međusobno povezane i koje sve čine jednu stambenu cjelinu, pa parcelacija, zbog korištenja zemljišta, nije moguća;

- ako odgovarajućim geodetskim elaboratom zemljišnoknjižnom sudu bude dostavljen podatak o čestici na kojoj je izgrađena jedna ili više zgrada koja je već evidentirana u katastarskom operatu;

- ako je predmet postupka čestica zgrada (zgradna čestica).

Time su izbjegnute situacije u kojima su sudovi inzistirali na tom dokazu unatoč tome što je čestica u zemljišnoj knjizi bila identična s katastarskom u smislu izgrađenosti i površine ili kad bi već u zbirci isprava suda postojao akt o uporabi. To je bio čest razlog odbacivanju prijedloga koji je ovom odredbom posve uklonjen.

Neuredni i nepotpuni prijedlozi
Postupanje suda s neurednim i nepotpunim prijedlozima posve je izmijenjeno u odnosu na tekst Pravilnika/10. Norma kojom je bilo određeno da će sud rješenjem odbaciti neuredan prijedlog ili prijedlog kojem nisu priloženi svi nužni prilozi zamijenjena je odredbom članka 8. Pravilnika, koji propisuje da će sud rješenjem pozvati podnositelja prijedloga da u roku 30 dana ispravi, dopuni ili dostavi nužne priloge u skladu s danom uputom: 

- ako je riječ o prijedlogu koji je nerazumljiv, 

- ako je prijedlog ne sadržava sve što je potrebno za postupanje suda,

- ako prijedlogu nisu priloženi svi nužni prilozi iz članka 3. Pravilnika.

Postupak djelomičnog povezivanja
Prema članku 1. stavak 4. Pravilnika, djelomično povezivanje provest će se ponajprije:

a) kad je na jednoj čestici sagrađeno više zgrada, a nije moguće drukčije oblikovati građevnu česticu. To olakšava postupak predlagatelju, ali i sudu, jer će u jednom postupku predmet upisa biti, ipak, manji broj posebnih dijelova; ujedno se omogućuje, ako tim zgradama upravlja više upravitelja, da oni podnesu prijedlog neovisno jedan o drugom;

b) kad jednom zgradom s više kućnih brojeva (više ulaza) upravlja više upravitelja i konačno

c) smatramo da nema prepreke da se taj postupak primjeni i u slučaju kad jedan upravitelj upravlja jednom zgradom, ali ne može podnijeti cjelovit prijedlog jer, primjerice, u jednom od ulaza postoji neki problem koji bi onemogućio upis preostalih posebnih dijelova u drugim ulazima zgrade.

Kad je riječ o djelomičnom povezivanju, podnositelj prijedloga to će posebno naznačiti u prijedlogu.

Sud će pak, kod donošenja odluke u povodu prijedloga za djelomično povezivanje na kraju upisa učiniti uočljivim da se upis odnosi samo na određenu zgradu ili kućni broj određene zgrade. Nakon što u zemljišnu knjigu budu upisane sve zgrade sagrađene na istoj čestici ili svi posebni dijelovi određene zgrade, sud će brisati upise o djelomičnom povezivanju po službenoj dužnosti (čl. 10. Pravilnika).

Rasprava
Pravilnikom/10 bilo je propisano da se će se svaki postupak povezivanja raspraviti na raspravi pred zemljišnoknjižnim sudom. Sada nije nužno da se rasprava provodi uvijek (čl. 11. st. 1. Pravilnika).

Raspravu vodi i odluku donosi sudac ili sudski savjetnik pod nadzorom suca uz sudjelovanje zemljišnoknjižnog službenika. Rasprava i odluka utemeljene su prije svega na pravilima izvanparničnog postupka, tek podredno parničnog postupka. Mogućnosti utvrđivanja pravilnog i potpunog utvrđivanja činjeničnog stanja u odnosu na nekretninu, njezine posebne dijelove i pripatke, koje su predmet postupka vrlo široke, proizlaze iz odredbe članka 13. Pravilnika prema kojoj će sud na raspravi izvesti sve dokaze koje u tu svrhu smatra potrebnima, uključujući i izvođenje dokaza očevidom na nekretnini.

Novina je to što je upravitelj o održavanju rasprave dužan obavijestiti sve suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika stanara (čl. 12. st. 2. Pravilnika). 

Na raspravu će, uz podnositelja prijedloga i upravitelja, biti pozvane i osobe za koje je sud uvidom u priložene isprave utvrdio da polažu prava na određenom posebnom dijelu, kao i druge osobe za koje je ocijenio da ih je potrebno pozvati.

Stavkom 3. članak 12. Pravilnika propisano je da će na raspravu biti pozvan svaki suvlasnik koji u postupku povezivanja upisuje svoj neupisani posebni dio nekretnine, pripadak, vlasništvo ili, pak, ispravlja podatak o pripatku, a raspolaže ispravom kojom može dokazati tu tvrdnju, ako je to potrebno radi predočavanja isprave ili utvrđivanja drugih važnih okolnosti na kojima temelji svoje pravo.

Novine kod sastava vlastovnice i teretovnice
Odredbe o sastavu vlastovnice i teretovnice nisu doživjele samo nomotehničke promjene. One su i sadržajno bogatije da bi se otklonili određeni razlozi za odbijanje prijedloga za povezivanje. Unatoč činjenici da je, i prema Pravilniku/10, bila propisana primjena pravila izvanparničnog postupka, ali i pojedinačnog ispravnog postupka, neki su sudovi smatrali da je predlagatelj dužan dostaviti sve isprave kojima se dokazuje pravno sljedništvo od uknjiženog vlasnika ili nositelja prava korištenja, pa do zbiljskog stanja nekretnine ili, pak, isprave na temelju kojih bi se brisala neka upisana služnost ili, pak, staro založno pravo¹².

Stoga je zakonodavac u odredbu članka 17. Pravilnika, koji uređuje sastav vlastovnice, uvrstio stavak 7., prema kojem se u nju ne upisuju do tada uknjiženi vlasnici ili nositelji prava korištenja na zemljištu, ako, prema podacima međuvlasničkog ugovora ili potvrde o posebnim dijelovima, nisu utvrđeni kao nositelji prava vlasništva. Time je sudovima omogućeno da pri odlučivanju, samo na temelju odredbe Pravilnika, brišu sve upise koji ne održavaju stvarno pravno stanje nekretnine koja je predmet postupka.

U tom smislu i članak 21. Pravilnika uređuje prijenos podataka. Ovdje je riječ o odgovarajućoj primjeni odredbe članka 203. stavak 2. ZZK-a, koja propisuje koji se podaci ne prenose prilikom preoblikovanja zemljišne knjige u Bazu zemljišnih podataka (u nastavku teksta: BZP). To su:

- upisi čiji sadržaj ne može biti predmet zemljišnoknjižnog upisa (nedopušteni upisi);

- upisi koji se s velikom vjerojatnošću mogu smatrati bespredmetnima, jer pravo koje im je predmetom ili na koji se oni odnose, ne postoji ili se trajno ne može faktično izvršavati ili je zastarjelo ili je to hipoteka od čijeg je upisa proteklo najmanje trideset godina, a vrijednost njome osigurane tražbine je očito neznatna.

Kad se ne provodi rasprava?
S obzirom na to da je u praksi uočeno da je dio prijedloga takav da ne zahtijeva održavanje rasprave, člankom 14. Pravilnika propisano je da zemljišnoknjižni sud može odlučiti o prijedlogu za povezivanje bez rasprave samostalno ili po prijedlogu podnositelja prijedloga ako su svi posebni dijelovi već upisani u nekoj od evidencija ili ako je iz stanja spisa moguće zaključiti da se prijedlogu može udovoljiti bez rasprave (npr. svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora i glavnoj zemljišnoj knjizi, ali upis nije objedinjen; svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora, a upisi se mogu prenijeti u glavnu knjigu tako da prijenosom podataka budu obuhvaćeni svi posebni dijelovi; svi posebni dijelovi upisani su u nekoj od evidencija, ali je potrebno samo dopuniti opis posebnog dijela; prijedlogu su priložene sve isprave potrebne za donošenje odluke i slično).

To znači da sud može i bez posebnog prijedloga predlagatelja sam odlučiti da neće održati raspravu, već će odluku donijeti na temelju stanja spisa. U tom slučaju rješenje o povezivanju može donijeti i ovlašteni zemljišnoknjižni referent ili sudski savjetnik. Time se suce oslobađa rješavanja u predmetima koji ne zahtijevaju provođenje dokaznog postupka i odlučivanje nakon tako provedenog postupka.

Prenamijenjeni posebni dijelovi
Kao otvoreni problem kod upisa, pojavili su se i posebni dijelovi koji su promijenjeni ili prenamijenjeni prema svojoj namjeni, površini li slično. Člankom 19. Pravilnika propisano je da će prenamijenjeni posebni dijelovi biti predmet upisa samo ako je za prenamjenu izdan akt o građenju i uporabi. Ako ti akti nisu priloženi, posebni će se dio upisati prema stanju kakvo je bilo kod izgradnje zgrade. Pretpostavljamo da će dokaz o stanju posebnog dijela u času izgradnje zgrade moći biti, uz potvrdu upravitelja, u kojoj bi takva činjenica morala biti posebno istaknuta, primjerice, prvi ugovor o prijenosu prava vlasništva ili korištenja, građevinska dokumentacija ili, pak, nalaz sudskog vještaka. Na to pitanje odgovorit će tek sudska praksa.

Kad se zgrada ne može upisati?
Prijelaznom i završnom odredbom članka 30. Pravilnika propisano je da ako prema važećim posebnim propisima nije moguće oblikovati građevnu česticu, ni izraditi elaborat za oblikovanje katastarske čestice i upis zgrade, tada se na prijedlog upravitelja ili drugog podnositelja zahtjeva može provesti upis svih neupisanih posebnih dijelova i njihovih pripadaka u KPU.

Time se, kao prijelazno rješenje do oblikovanja čestice i upisa zgrade, omogućuje da se barem u KPU-u upišu svi do sada neupisani dijelovi i nositelji knjižnih prava na njima prema pravilima propisanim Pravilnikom i pravilima o pojedinačnom ispravnom postupku. Nakon upisa zgrade u glavnu knjigu, posebnim se prijedlogom može zahtijevati prijenos upisa iz KPU-a u zemljišnu (glavnu) knjigu.

Zaključno
U članku smo istaknuli samo neke, prema našem sudu, najvažnije novine. Pravilnikom su izmijenjene i odredbe o dostavi i troškovima, propisana je obveza prinudnog upravitelja da pokrene postupak povezivanja, hitnost postupka i slično. Pravilnik je u odnosu na prijašnji tekst nomotehnički uređeniji, pa time i jasniji.

Imajući na umu napore države da uredi zemljišnoknjižno stanje i omogući upis prava vlasništva svima koji to iz nekih razloga nisu mogli do sada ostvariti, Pravilnik je značajan iskorak k evidentiranju etažnog vlasništva, ali i usklađenju stanja zemljišnih knjiga sa stvarnim stanjem. Treba, dakako, imati na umu činjenicu da je riječ o složenim predmetima i da rad na njima zahtijeva mnogo vremena i znanja, posebno u pripremi prijedloga, a posebno u procesu pred sudom.

Ovdje upozoravamo i na odredbu članka 31. Pravilnika prema kojoj će se postupci pokrenuti prije stupanja na snagu Pravilnika dovršiti prema odredbama ovog Pravilnika. Činjenica je da se pred sudovima nalazi više tisuća prijedloga za povezivanje koje je bilo moguće odbaciti prema odredbama Pravilnika/10, po kojim će prijedlozima sada biti potrebno pozivati na ispravke i dopune. I taj postupak opteretit će sudove, pa bi bilo nužno čim prije staviti u punu primjenu Okvirna mjerila za rad sudaca koja se odnose na zemljišnoknjižne predmete, implementacijom Z spisa u statistiku E-spisa, da bi se konačno pravilno vrednovao rad sudaca na složenim zemljišnoknjižnim predmetima.

 
1 Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13 - u nastavku teksta: ZZK 
2 Čl. 179.-195. ZZK-a. 
3 Čl. 200.-200.g ZZK-a. 
4 U nastavku teksta: ZID ZV /09. 
5 Nar. nov., br. 60/10 - u nastavku teksta: Pravilnik/10. 
6 Ta Udruga upravlja s oko 90% ukupnog fonda koji je na upravljanju. U lipnju 2012., prema podacima Udruge, bilo je riješeno svega 500 postupaka, djelomice riješeno 3.000 prijedloga, a u pripremi je bilo 15.000 prijedloga. 
7 Nar. nov., br. 143/12. 
8 U nastavku teksta: Pravilnik. 
9 Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12 - u nastavku teksta: ZV. 
10 Zakon o prostornom uređenju i gradnji i Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina. 
11 Kad zgrada nema upravitelja (čl. 93. st. 1. ZV-a) smatramo da tada potvrdu može sastaviti onaj vlasnik posebnog dijela koji je pokrenuo postupak povezivanja, budući da taj suvlasnik pri podnošenju prijedloga ima iste ovlasti kao i upravitelj. 
12 Unatoč odredbama iz čl. 141.-ZZK-a o brisanjima starih hipotekarnih tražbina.