1. UVOD
Poslovni odnosi temeljem ugovora o građenju su dinamični i uključuju velik broj sudionika s često znatnim financijskim posljedicama u slučaju nepoštovanja ugovora. Zakonodavac je prvenstveno ove odnose uredio Zakonom o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21 - u nastavku teksta: ZOO), no ova materija uređena je i s drugim zakonima¹, a važan izvor prava predstavljaju i Posebne uzance o građenju kao i sami ugovori između stranaka (posebice FIDIC² opći uvjeti građenja). Odredba članka 12. ZOO-a propisuje da se u obveznim odnosima među trgovcima primjenjuju oni običaji čiju su primjenu stranke ugovorile i praksa koju su međusobno razvili, a isto tako i trgovački običaji koje trgovci redovito primjenjuju u istim takvim odnosima, ako sudionici u njima nisu izrijekom ili prešutno isključili njihovu primjenu. Ono što je iznimno bitno jest da ZOO u tom članku propisuje da se trgovački običaji i praksa primjenjuju i ako su suprotni dispozitivnom propisu. Praksa i običaji koji se tiču ugovora o građenju sakupljeni su i kodificirani u Posebnim uzancama o građenju³ još 1977., no 2013. uočena je potreba da ih se modernizira jer se poslovna praksa u građevinarstvu od tada znatno promijenila, stoga je zakonodavac donošenjem ZOG-a, i to člankom 199. predvidio da će Hrvatska gospodarska komora i Hrvatska udruga poslodavaca zajedno, uz prethodnu suglasnost Ministarstva, a u suradnji sa strukovnim udruženjima iz područja graditeljstva (komorama i drugim stručnim udrugama), u skladu s poslovnim običajima i praksom u obveznim odnosima iz područja građenja utvrditi i objaviti posebne uzance o građenju, kojima se uređuju odnosi između naručitelja i izvođača radova i koji se primjenjuju u skladu s posebnim propisima o obveznim odnosima. Nakon konačno osam godina 13. prosinca 2021. objavljene su nove Posebne uzance o građenju⁴.

2. DEFINICIJE
U uzanci 6. definiraju se ključni pojmovi za građenje, pri čemu su modernizirane definicije koje su se nalazile u Starim uzancama, ali isto tako definirani su i neki novi pojmovi. Tako se u odnosu na pojam naručitelja jasno ističe kako naručitelj ne mora biti investitor kao i krajnji korisnik građevine, što se u praksi do sada često pokazalo da zna biti slučaj. Definira se pojam podizvođač kao osoba kojoj je izvođač ustupio dijelove svojih radova i koji je ugovorom vezan uz izvođača, neovisno o tome što je podizvođač sklopio ugovor pod nazivom izvođač. Također, utvrđeno je da je za sve radnje/propuste podizvođača odgovoran izvođač, dok za angažman podizvođača izvođač nije dužan pribaviti suglasnost naručitelja, osim ako ugovorom nije drukčije određeno. Zanimljivo je da je iz nekog razloga ispuštena definicija pojma izvođača, što je poprilično čudno jer se nude definicije pojmova naručitelj i podizvođač. Također, ispuštena je definicija pojma građevinski objekti, ali ZOO u članku 621. definira pojam građevina na sličan način kao što su Stare uzance definirale pojam građevinski objekti, no navedena bi se definicija iz ZOO-a, prema mišljenju autora, mogla modernizirati i približiti više definiciji pojma iz članka 3. toč. 11. ZOG-a.⁵ S druge strane u Novim uzancama definiraju se pojmovi pristup na gradilište, gradilišne ceste i pomoćne konstrukcije, koje do sada nisu bile definirane. Modernizirana je definicija pojma nepredviđeni radovi kao hitni radovi koje je izvođač dužan izvesti s odobrenjem ili bez odobrenja naručitelja radi očuvanja stabilnosti i sigurnost građevine, susjednih građevina i osoba te ostali radovi koje je nužno hitno izvesti zbog tehnoloških/funkcionalnih razloga. Ova definicija različita je od definicije koju nudi ZOO u članku 624., i to iz razloga što ih ZOO veže uz izvanredne i neočekivane događaje, a također navodi da oni predstavljaju i hitne radove radi sprječavanja nastanka štete zbog tih događaja kao i radove po naredbi mjerodavnog tijela javne vlasti, što nije slučaj kod Novih uzanci. Nadalje, Nove Uzance po prvi put definiraju vrste cijena (jedinična cijena⁶ i ukupno ugovorena cijena⁷, a te su definicije u skladu s definicijama u članku 625. ZOO-a), vrste jamstva (jamstvo za ozbiljnost ponude⁸, jamstvo za dobro ispunjenje ugovora⁹, jamstvo za predujam¹⁰, jamstvo za jamstveni rok¹¹, jamstvo plaćanja¹²) te definira pojam tehničke dokumentacije¹³, dinamički plan¹⁴ i građevinske knjige¹⁵ za koju je jasno navedeno da je čine dokaznice mjera i količina te obračunski nacrti te da se u nju po potrebi ucrtavaju i odgovarajuće skice, a da je vodi izvođač, dok je ovjerava nadzorni inženjer. Ove definicije svakako su dobrodošle.

3. TEHNIČKA DOKUMENTACIJA
Tehnička dokumentacija je sastavni dio ugovora o građenju. Nove Uzance propisuju sada postupanje u slučaju proturječnosti u tehničkoj dokumentaciji, što se u praksi često događa. Naime, često se javljaju situacije kada projekt nije u skladu s ugovornim troškovnikom pa nije jasno je li u tom slučaju važniji projekt ili troškovnik. Nove uzance u tom slučaju jasno propisuju da će se za svrhu izvedbe primjenjivati projekt, dok će se za svrhu obračuna izvedenih radova primjenjivati ugovorni troškovnik, pri čemu je bitno da se to odnosi na one vrste radova koji su obuhvaćeni njime. Ako je riječ o izvedenim radovima koji nisu predviđeni troškovnikom, njihov će se obračun izvršiti temeljem jediničnih cijena sličnih radova prihvaćenih i ugovorenih u troškovniku ili cijena na tržištu rada odnosno prethodno dogovorenih cijena¹⁶. Također, uvedena je još jedna važna novost, a to je obveza naručitelja da osigura izvedbeni projekt, osim ako je to izričito ugovorena obveza izvođača¹⁷. Ova obveza nije propisana u zakonskim odredbama, no ona će zasigurno olakšati posao izvođača, jer su se u praksi često pojavljivale situacije kada se kretalo s radovima bez izvedbenog projekta pa se kasnije problematizirao rad proizvođača. S druge strane, propisana je obveza izvođača da izradi dokumentaciju izvedenog stanja i da je preda naručitelju po završetku radova ili raskida ugovora¹⁸, što prije nije bilo nametnuto kao obveza, a iznimno je bitno za razrješenje međusobnih odnosa, posebice ako se ugovor raskida pa gradnju dovršava novi izvođač.

4. ODREĐIVANJE I PROMJENA CIJENE

4.1. ODREĐIVANJE CIJENE
U ugovorima o građenju može se ugovoriti jedinična cijena ili ukupno ugovorena cijena. Ako je riječ o jediničnoj cijeni, ona vrijedi za sve više/manje radnje (radove/usluge) ako ne prelaze 10 % ugovorenih količina, no ako prelaze, sada je propisano da se na zahtjev pojedinog ugovaratelja može dogovoriti i nova cijena vodeći pritom računa o povećanim ili smanjenim troškovima¹⁹. Ova odredba posebno je korisna izvođaču koji prilikom sastavljanja ponude po troškovniku, često s obzirom na obujam određenih radova i nudi jedinične cijene pa ako očekuje veliku količinu određenih radova zna umanjiti jedinične cijene, kako bi bio konkurentniji na tržištu, očekujući da će doista takvu količinu radova i izvesti, čime bi u konačnici pokrio svoje troškove.

U odnosu na izvantroškovničke radove sada je propisano kako se njihova jedinična cijena posebno ugovora ili se određuje vodeći računa o ugovorenim jediničnim cijenama te stanju cijena na tržištu²⁰ za iste ili slične radove. Pri njihovu određivanju treba voditi računa i o uvjetima izvršenja nepredviđenih radova²¹. Također treba skrenuti pozornost kako naručitelj snosi trošak u slučaju izvedbe naknadnih radova i izrade nacrta, proračuna ili drugih tehničkih podloga koje izvođač prema ugovoru ne mora pribaviti²². Treba istaknuti da izvođač ima pravo na naknadu izvantroškovničkih radova čak i kada za njihovo izvođenje nije sklopljen dodatak ugovora o građenju u pisanoj formi, a izveden je po pisanom nalogu naručitelja²³. U tom pogledu uzance su u suprotnosti sa ZOO-om²⁴, koji propisuje obvezanost pisane forme ugovora o građenju, no sudovi su u svojoj dosadašnjoj praksi priznavali i takve izvantroškovničke radove iako bi se pritom pozivali na odredbe ugovora o djelu. S druge strane, ako je riječ o ukupno ugovorenoj cijeni, izvantroškovnički radovi nisu uključeni u ukupnu ugovorenu cijenu²⁵.

4.2. IZMJENA CIJENE
Ugovorena cijena može se mijenjati zbog točno navedenih promijenjenih okolnosti, koje su se u Starim uzancama nazivale izvanredni događaji. Sada je kao nova promijenjena okolnost navedeno prekoračenje roka gradnje izvođenjem izvantroškovničkih radova, dok se promjena troškova života više ne smatra promijenjenom okolnosti i zbog toga se više ne može tražiti izmjena cijene.

4.2.1. IZMJENA CIJENE ZBOG PROMJENE CIJENA GRAĐEVNIH PROIZVODA/OPREME/USLUGE NA TRŽIŠTU
Velika novost su uvjeti traženja izmjene cijene zbog promjene cijene građevnih proizvoda/opreme/usluge na tržištu. Naime, uzanca 19. sada propisuje kako izvođač koji je izveo radove u ugovorenom roku može zahtijevati povećanje jedinične cijene, ako su se u vremenu između davanja ponude i ispunjenja ugovora, a bez njegova utjecaja, povećale cijene pojedinih elemenata na temelju kojih je određena jedinična cijena pojedine stavke troškovnika, tako da bi ta cijena trebala biti veća za više od dva postotka. Sada se više ne propisuje mogućnost traženja izmjene cijene ako se cijene pojedinih materijala odnosno usluga promijene za više od 5 % ili ako ukupna promjena cijena svih materijala i usluga iznosi više od 3 %, čime su uzance usuglašene s odredbom članka 626. st. 1. ZOO-a. Navedena promjena cijene utvrđuje se prema službenim podacima Državnog zavoda za statistiku ili analizi HGK-a uspoređujući podatke o cijenama (indekse) za razdoblje između datuma podnošenja ponude ili ako nije podnesena ponuda datuma sklapanja ugovora u odnosu na podatke koji se odnose na vrijeme izvođenja radova, a što se često i radi u praksi. Također, u uzanci 20. navedeno je da se obračun razlike u cijeni može računati i temeljem formula, pri čemu kao polazni elementi mogu biti: indeks elemenata i materijala u izgradnji, indeks prosječne brutoplaće u građevinarstvu, indeks cijena tekućih goriva i maziva, indeks cijena proizvodnje motornih vozila te drugi indeksi i njihovi međusobni omjeri, primjereni vrsti građevinskih radova na koje se obračun primjenjuje.

4.2.2. IZMJENA CIJENA KOD KLAUZULE NEPROMJENJIVOSTI CIJENA
Vezano uz klauzulu nepromjenjivosti cijena Nove uzance mijenjaju razinu praga za izmjenu cijena. Naime, uzanca 22. navodi da se, kad stranke ugovore fiksnu cijenu, izmjena cijene ipak može zahtijevati ako se zbog promijenjenih okolnosti cijena poveća ili smanji za više od 3 %, umjesto dosadašnjih 10 % kako je bilo propisano Starim uzancama, ali i odredbom članka 627. ZOO-a. Naime, u praksi se znaju događati slučajevi u kojima dođe do velikog porasta cijena građevinskog materijala u kratkom vremenu²⁶, što se ne može predvidjeti, a često od davanja ponude do ugovaranja zna proći i po osam mjeseci. U situaciji kada građevinska industrija ostvaruje marže od 5 %²⁷, inzistiranje na starom modelu dovodi do poremećaja na tržištima. Zanimljivo će biti hoće li i zakonodavac izmijeniti na isti način odredbu članka 627. ZOO-a u dogledno vrijeme.

4.2.3. IZMJENA CIJENA KOD KLAUZULE KLJUČ U RUKE²⁸
Klauzula ključ u ruke sada je definirana tako da znači da ugovorena cijena radova predviđenih projektom obuhvaća i vrijednost onih radova koji nisu predviđeni troškovnikom, ali su predviđeni grafičkim dijelovima projekta te da na promjenu cijene ne utječu više radnje / manje radnje (izvedenih radova/usluga), ali samo pod uvjetom da naručitelj osigurava glavni i izvedbeni projekt. No, i tada je moguće doći do izmjene ugovorene cijene, i to u slučaju: 1. nastupanja promijenjenih okolnosti, 2. izvantroškovničkih radova koji nisu predviđeni grafičkim dijelovima projekta, kao i 3. promjene tehničke dokumentacije koju je zatražio naručitelj.

5. PRODULJENJE ROKA
Izvođač ima pravo zahtijevati produljenje roka za izvođenje radova ako je zbog promijenjenih okolnosti ili zbog neispunjavanja obveza naručitelja bio spriječen izvoditi radove. Također izvođač može tražiti od naručitelja koji je odgovoran za razloge produljenja rokova, da mu naknadi troškove produženoga građenja i ostalih dokazanih troškova. Sada su razlozi jednim dijelom izmijenjeni u odnosu na Stare uzance pa se produljenje roka može zahtijevati zbog: 1. više sile, prirodnih događaja, osobitih vremenskih uvjeta, neprimjerenih za izvođenje radova i/ili ugradnju građevnih proizvoda/opreme; 2. mjera predviđenih aktima nadležnih tijela za koje nije odgovoran izvođač ili nepravodobno pribavljanje odgovarajućih dozvola koje su u nadležnosti naručitelja; 3. uvjeta za izvođenje radova u zemlji ili u vodi koji nisu predviđeni tehničkom dokumentacijom; 4. zakašnjenja uvođenja izvođača u posao odnosno naknadno utvrđenje postojećih instalacija (voda, struja, telefon, kanalizacija, plin i dr.) koje onemogućavaju izvođenje radova; 5. postupaka naručitelja iz uzance 32. (Koordiniranje radova) i uzance 63. (Slučajevi u kojima se radovi mogu obustaviti); 6. zakašnjenja u isporuci opreme ako opremu nabavlja naručitelj ili je isporučuje osoba koju je naručitelj odredio te zakašnjenja u izvođenju radova imenovanog podizvođača; 7. izvantroškovničkih radova za koje izvođač pri zaključivanju ugovora nije znao niti je mogao znati da se moraju izvesti; 8. povećanja fizičkog obujma svih ugovorenih radova za više od 10 % od ukupno ugovorene vrijednosti svih radova, ako se dokaže da je produljenje roka iz tehničko-organizacijskih razloga opravdano i 9. izmjena i dopuna tehničke dokumentacije tijekom izvođenja ili kašnjenje naručitelja s dostavom navedene dokumentacije²⁹.

Isto tako izvođač ima pravo tražiti produljenje roka za vrijeme koje je bilo potrebno za izvođenje naknadnih radova, ako dokaže da je to utjecalo na rok izvršenja radova³⁰.

6. UVJETI UVOĐENJA U POSAO IZVOĐAČA
Nove uzance preciziraju nove uvjete uvođenja izvođača u posao pa se tako nameću obveze naručitelju dati na korištenje ili sukorištenje bez naknade: postojeće pristupne putove i vodoopskrbni cjevovod i vod za električnu energiju doveden do međe gradilišta, osim ako drukčije nije ugovoreno, predati elaborat iskolčenja građevine i iskolčenja glavnih osi građevine, označene granice područja gradilišta koje se izvođaču stavlja na raspolaganje te utvrditi potrebne visinske kote u neposrednoj blizini građevine, dok je izvođač preuzima. Prije samog uvođenja u posao radi se bilješka o stanju cesta i terena, vodotokova i instalacija, građevina u zoni gradnje, koju naručitelj i izvođač obostrano potpisuju. Za razliku od prije, sada u slučaju da naručitelj ne uvede izvođača u posao u ugovorenom roku, izvođač može raskinuti ugovor ili odrediti naknadni rok za ispunjenje te obveze, čim je olakšan položaj izvođača jer je prije izvođač trebao dati naknadni rok, a tek protekom njega mogao je tražiti raskid ugovora. Samo produljenje roka za uvođenje izvođača u posao može se tražiti iz istih razloga zbog kojih se traži produljenje roka izvođenja radova³¹.

7. ODNOS IZVOĐAČA I PODIZVOĐAČA
Za razliku od prije, sada je jasno opisan odnos izvođača i podizvođača te je utvrđeno kako izvođač na podizvođača ugovorom prenosi obveze, ali ne i odgovornost prema naručitelju, ali je svaki podizvođač odgovoran osigurati na gradilištu potrebnu dokumentaciju i osposobljene radnike³². Izvođač ima pravo raskinuti s njim ugovor ili mu izuzeti dio ugovorenih radova te ih povjeriti drugom podizvođaču, ako on kasni te postane nedvojbeno da neće moći izvesti svoje radove u roku ili ako nesolidno izvodi radove, uzrokuje oštećenja na radovima drugih izvođača/podizvođača na gradilištu, ne ispunjava ugovorne obveze zaštite na radu i od požara i sl. Pritom mu izvođač to priopćava tri dana unaprijed, nakon čega su dužni zapisnički obaviti primopredaju dotad izvedenih radova. Ako podizvođač ne želi potpisati zapisnik, svaka je strana ovlaštena obračun i primopredaju radova utvrditi samostalno, putem sudskog vještaka ili na drugi odgovarajući način te o tome obavijestiti drugu stranu. Sama primopredaja izvedenih radova između izvođača i podizvođača obavlja se bez odgađanja, nakon uspješno obavljenog pregleda i primopredaje radova između izvođača i naručitelja, što do sada nije bilo propisano.

8. UGOVORNA KAZNA
Ugovorna kazna može se tražiti ako se radovi ne završe u ugovornom ili produljenom roku te se ona sada obračunava do dana završetka ugovorenih radova koji izvođač upisuje u građevinski dnevnik, a taj upis mora ovjeriti nadzorni inženjer, a o čemu je dužan pisanim putem obavijestiti naručitelja³³. Ovakvo obračunavanje ugovorne kazne puno je pravednije za razliku od prije, kada se obračunavalo do primopredaje jer se tada znala često odgađati primopredaja objekta iz nerealnih razloga, čime su se ugovorne kazne neosnovano povećavale. Zahtjev za ostvarivanje prava na ugovornu kaznu mora se drugoj ugovornoj strani podnijeti bez odgađanja kad se steknu razlozi, a najkasnije do završetka radova/građevine³⁴.

9. PLAĆANJA
Plaćanja se obavljaju temeljem situacija (privremenih i okončane). Sada je propisano da se privremena situacija mora ovjeriti u roku od 15 dana od primitka, dok okončana u roku od 30 dana, a privremene situacije plaćaju se u roku od 30 dana, a okončana u roku od 45 dana od ovjere³⁵. Prije ovakva odredba nije postojala. Još jedna novost je određivanje maksimalnog iznosa razmjernog dijela od 5 % vrijednosti radova, koji naručitelj ima pravo zadržati od ugovorene cijene za otklanjanje nedostataka, što će uveliko pridonijeti pravnoj sigurnosti³⁶. Ovako zadržani iznos sada se treba vratiti izvođaču u roku od osam dana od isteka roka jamstva odnosno od davanja drugog sredstva jamstva za otklanjanja nedostataka³⁷, što je puno bolje rješenje od prijašnjeg, kada se ono vraćalo nakon otklanjanja nedostataka odnosno od primopredaje radova. Naime, inzistiranje na zadržavanju sredstava, dok se ne otklone nedostaci u situaciji kada su odnosi napeti, a nudi se drugo sredstvo osiguranja, može imati loših posljedica na sektor građevinarstva.

Pri raskidu ugovora krivnjom izvođača, omogućeno je naručitelju privremeno zadržati 10 % vrijednosti priznatih radova na ime jamstva za otklanjanje nedostataka ako izvođač za njih prije nije dao jamstvo za uredno ispunjenje ugovora³⁸.

10. PRIMOPREDAJA RADOVA I OKONČANI OBRAČUN
Završetak radova upisuje se u građevinski dnevnik te su naručitelj i izvođač u roku od 30 dana od završetka radova dužni izvršiti primopredaju, a ako je potreban tehnički pregled, to se treba obaviti u roku od 15 dana od uspješno provedenog tehničkog pregleda. Ako se tehnički pregled ne obavi u roku od 30 dana od završetka radova, izvođač tada ima pravo na priznavanje direktnih troškova do primopredaje. O primopredaji se sastavlja zapisnik, koji sada sadrži podatke o izvedenim radovima, o njihovoj kvaliteti, koje radove izvođač treba izvesti o svome trošku, popraviti ili ponovno izvesti i u kojem roku, o neizvedenim radovima, radovima za koje nije postignuta suglasnost između ovlaštenih predstavnika ugovaratelja, radovima na otklanjanju utvrđenih nedostataka koji su uočeni do primopredaje, dokumentaciji uz građevne proizvode/opremu, predanim jamstvenim listovima u skladu s člankom 78. kao i datum završetka radova i obavljene primopredaje.³⁹

11. JAMSTVO ZA KVALITETU
Izvođač jamči da su radovi izvedeni sukladno ugovoru, propisima, pravilima struke i projektu. Jamstveni rok za kvalitetu izvedenih radova je dvije godine od njihove primopredaje, ako propisima ili ugovorom nije drukčije određeno te se on produljuje za vrijeme otklanjanja nedostataka izvedenih radova. Ako iznos jamstva nije ugovoren, smatra se da jamstvo iznosi 5 % vrijednosti izvedenih radova na rok od dvije godine. Ako je ugovoreno bankarsko jamstvo, smatra se da je riječ o jamstvu na opravdani i dokumentirani poziv za plaćanje, a naručitelj ima pravo iz jamstva naplatiti samo iznos opravdanih troškova za otklanjanje nedostataka, s tim da stranke mogu ugovoriti i drukčije. Važno je reći da ako su stranke u sporu oko osnova ili iznosa naplate na teret jamstva, ono se neće naplatiti do okončanja spora, uz uvjet da izvođač pribavi produženje važenja jamstva za sve vrijeme trajanja spora⁴⁰, što je prihvatljivo rješenj

12. ZAKLJUČAK
Ove Uzance uveliko uzimaju u obzir nove gospodarske prilike i poslovnu praksu unutar građevinskog sektora te skidaju dosadašnji veliki financijski teret s izvođača. One se primjenjuju na sve ugovore sklopljene nakon njihova stupanja na snagu, a stupaju na snagu po isteku osam dana od dana objave u Narodnim novinama. Treba obratiti pozornost da za razliku od Starih uzanci, Nove se primjenjuju uvijek i njihovu primjenu ugovaratelji moraju isključiti⁴¹. Pohvalno je što je dana preporuka rješavanja sporova alternativnim putovima, kao i što su propisane obveze izvođača vezano uz ugradnju proizvoda/opreme u građevinu, provođenja kontrole ispitivanja⁴². Daljnja praksa pokazat će je li se uspjelo ovu materiju dobro razraditi tako da dovede do preokreta u građevinskom sektoru koji generira složene sporove pred sudovima, kao i hoće li potaknuti zakonodavca na izmjenu sada važeće zakonske regulative sukladno rješenjima koje nude Nove uzance.