1. UVOD
Pravo vlasništva (proprietas, dominium) u hrvatskom je pravnom poretku najšire stvarno pravo koje svom nositelju daje najveća ovlaštenja. Upravo takvu definiciju određuje članak 30. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima¹: „Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.“ Vlasnik ima sva ovlaštenja nad svojim vlasništvom sve dok svojim pravnim ili faktičnim raspolaganjima ne šteti tuđim pravima.

Pravo vlasništva je ljudsko pravo koje se štiti Ustavom Republike Hrvatske² te Europskom Konvencijom o zaštiti temeljnih ljudskih prava i sloboda³. U Ustavu je štoviše pravo vlasništva uvršteno u najviše vrednote ustavnog poretka Republike Hrvatske, stoga se ono može vlasniku oduzeti samo kad je to propisano zakonom i uz naknadu tržišne vrijednosti.

U ovom članku ponajprije ćemo se osvrnuti na situacije u kojima vlasnik, odnosno suvlasnik, svojim ponašanjem šteti pravima drugih vlasnika posebnih dijelova nekretnine, odnosno u kojim slučajevima oni mogu pojedinog suvlasnika isključiti iz suvlasništva.

2. VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE – ETAŽNO VLASNIŠTVO

2.1. DEFINICIJA ETAŽNOG VLASNIŠTVA I OVLAŠTENJA SUVLASNIKA NA POSEBNIM DIJELOVIMA NEKRETNINE
Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.⁴

Etažno vlasništvo je u pravnom poretku Republike Hrvatske postojalo i prije nego što je ZV stupio na snagu te je to pravo prethodno bilo uređeno Zakonom o vlasništvu na dijelovima zgrade⁵. Prema članku 1. toga Zakona, posebni dijelovi zgrade mogli su biti u građanskom vlasništvu ili u društvenom vlasništvu, a predmet etažnog vlasništva mogli su biti samo pojedini stanovi i pojedine poslovne prostorije. Osnovna karakteristika kojom se Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrade vodio jest napuštanje načela superficies solo cedit, koju je, ukidanjem društvenog vlasništva reafirmirao ZV, uz uvođenje načela jedinstva nekretnine.⁶

Prema ZV-u, predmet etažnog vlasništva može biti samo onaj posebni dio nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlaštenja kao što su stanovi, samostalne prostorije te sporedni dijelovi nekretnine. Međutim, pravo vlasništva svakoj pojedinog suvlasnika nije ograničeno isključivo na suvlasnički dio, već je sukladno načelu superficies solo cedit, prošireno i na zajedničke dijelove nekretnine, kao što su stubišta, hodnici i sl.

Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja te svakoga drugoga iz toga isključi.⁷ Glede upravljanja nekretnine svaki suvlasnik ima pravo svoj suvlasnički dio otuđiti, opteretiti, ograničiti, ali samo i isključivo zajedno sa svojim odgovarajućim suvlasničkim dijelom. Također, on ima pravo izvršiti prepravke na svom suvlasničkom dijelu, ne tražeći od drugih suvlasnika odobrenje. Upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine suvlasnik mora ujedno voditi računa da time ne šteti i pravima drugih suvlasnika, sukladno temeljnoj definiciji prava vlasništva.

2.2. USPOSTAVA I PRESTANAK ETAŽNOG VLASNIŠTVA
Za uspostavu etažnog vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine potrebno je da se ispune određene zakonske pretpostavke. ZV tako predviđa tri temelja uspostave etažnog vlasništva: na temelju zahtjeva suvlasnika s odgovarajućim suvlasničkim dijelom, na temelju suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine te na temelju očitovanja volje suvlasnika nekretnine.

Za uspostavu na temelju zahtjeva suvlasnika s odgovarajućim suvlasničkim dijelom potreban je pisani zahtjev suvlasnika nekretnine koji ima odgovarajući suvlasnički udio, pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine da se uspostavi etažno vlasništvo, potvrda upravne vlasti da je poseban dio samostalna uporabna cjelina te pravomoćna odluka suda. Za uspostavu na osnovi suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine potrebna je suglasna odluka svih suvlasnika nekretnine da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako da će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela nekretnine i o tome su dužni sastaviti ispravu⁸. Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom može svojim očitovanjem volje učinjenim zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi.⁹

Da bi se uspostavilo etažno vlasništvo, potrebno je da se ono upiše i u zemljišnu knjigu. Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.

Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo.¹⁰

Vlasništvo posebnog dijela nekretnine prestaje propašću objekta, uknjižbom brisanja u zemljišnoj knjizi upisa kojim je etažno vlasništvo uspostavljeno, prestankom suvlasništva te isključenjem suvlasnika iz suvlasničke zajednice¹¹.

3. ISKLJUČENJE SUVLASNIKA IZ SUVLASNIČKE ZAJEDNICE

3.1. ZAKONSKE PRETPOSTAVKE ZA ISKLJUČENJE SUVLASNIKA IZ SUVLASNIČKE ZAJEDNICE
Prethodno je navedeno da je pravo vlasništva najšire stvarno pravo, međutim ono nije neograničeno te se svaki vlasnik odnosno suvlasnik prilikom izvršavanja svojih ovlasti mora pridržavati prava drugih.

To je ponajprije nužno u izvršavanju ovlasti nositelja prava posebnih dijelova nekretnine jer nije riječ samo o pravnoj, već i stvarnoj zajednici.¹²

Takve ovlasti mogu ponekad predstavljati i dužnosti za druge suvlasnike, a ako izvršavanje ili neizvršavanje pojedinih ovlasti postane tegobno za druge suvlasnike, na raspolaganju im preostaje mogućnost pojedinog suvlasnika isključiti iz suvlasničke zajednice.

Smisao instituta isključenja pojedinog suvlasnika iz suvlasničke zajednice jest da se isključi onoga etažnog vlasnika koji je ostalim suvlasnicima učinio tegobno zajedničko stanovanje.¹³

ZV u članku 97. propisuje da je svaki suvlasnik prilikom izvršavanja svojih suvlasničkih ovlasti dužan postupati obzirno prema ostalima, a u protivnom ostali suvlasnici imaju mogućnost isključiti ga iz suvlasničke zajednice.

Članak 97. ZV-a postavio je generalnu pretpostavku prema kojoj bi se, u slučaju bilo kakvog neobzirnog postupanja etažnog vlasnika, toga vlasnika moglo isključiti iz suvlasničke zajednice.

Međutim, u daljnjim člancima, precizirano je koji se oblici postupanja imaju smatrati kao valjan razlog za isključenje iz suvlasničke zajednice.

Razlozi koji će u nastavku biti detaljnije pojašnjeni razlikuju se u odnosu na to zahtijeva li isključenje iz suvlasničke zajednice većina ili manjina suvlasnika.

3.1.1. ISKLJUČENJE IZ SUVLASNIŠTVA NA ZAHTJEV VEĆINE SUVLASNIKA
Pravo zahtijevati isključenje iz suvlasništva imaju oni suvlasnici koji zajedno imaju iznadpolovičnu većinu suvlasničkih dijelova. Prema čl. 40. ZV-a, iznadpolovična većina računa se na temelju suvlasničkih dijelova, a ne na temelju broja suvlasnika. Drugim riječima, za postizanje iznadpolovične većine potrebno je da svoju suglasnost daju suvlasnici čiji udio u suvlasništvu predstavlja iznadpolovičnu većinu.

Člankom 98. st. 3. ZV-a propisano je da se odluka o isključenju određenoga suvlasnika može donijeti u sljedećim slučajevima:

• ako suvlasnik ne udovoljava dužnostima koje proizlaze iz zajednice, osobito ako ne plati dužne iznose ni do završetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskoga suda, a ako je bilo sporno koliko je dužan platiti pa je sud donio međupresudu, tada do završetka prvostupanjske rasprave koja slijedi nakon međupresude
• ako dijelove nekretnine koji su u njegovu vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove koje rabe i drugi suvlasnici rabi na način koji znatno ide na štetu interesa drugih suvlasnika
• ako svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem učini tegobnim zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima, ili počini kažnjivo djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti kojega od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti.

ZV uređuje zatvorenu listu razloga zbog kojih se može tražiti isključenje iz suvlasničke zajednice koji predstavljaju stroge zakonske odredbe. Drugim riječima, suvlasnici ne mogu dogovorom među sobom te razloge proširivati niti ih mogu iz primjene isključiti. Ugovorno isključenje ili proširenje bilo bi pravno ništetno.¹⁴

U hrvatskoj sudskoj praksi nema puno presuda u kojima su sudovi primjenjivali odredbe čl. 98. ZV-a, prvenstveno iz razloga što bi se ovaj institut u praksi trebao koristiti kao posljednje sredstvo.

Međutim, za potrebe ovog članka bilo bi svrhovito analizirati presudu Vrhovnog suda Republike Hrvatske¹⁵. Naime, u postupku koji je prethodio revizijskom niži sudovi utvrdili su „bezobzirnim“ ponašanje tuženice kao kvalifikatornu pretpostavku za isključenje iz suvlasničke zajednice u njezinu odbijanju za davanje bilo kakve suglasnosti ili njezino odbijanje za sudjelovanje u bilo kojem postupku koji je pokrenut pred nadležnim tijelima, a u kojem se traži suglasnost svih suvlasnika, što sve može dovesti ili dovodi do njihova kažnjavanja, mogućnosti rušenja i zatvaranja njihovih poslovnih dijelova (tužitelji su vlasnici poslovnih prostora) i onemogućavanja daljnjih obavljanja poslova za koja su izdana rješenja o ispunjavanja uvjeta za njihovo obavljanje. Tako se, primjerice, tijekom postupka utvrdilo da je tuženica uskratila davanje suglasnosti radi dobivanja građevinske dozvole za unutarnje uređenje poslovnog prostora, uporabne dozvole. Također, odbila je dati suglasnost u postupcima pokrenutima radi legalizacije kroz izmjenu i dopunu građevinske dozvole za predmetnu nekretninu, podnijela je kaznenu prijavu protiv zakonskog zastupnika tužitelja zbog kaznenog djela prijevare, odbila je potpisati međuvlasnički ugovor te ugovor o etažiranju, odbila je dati suglasnost tužitelju za izgradnju nadstrešnice te je podnijela razne predstavke, pritužbe i zahtjeve određenim službama. Iako sve navedene radnje tuženice uistinu čine tegobnim stanovanje ostalim suvlasnicima, Vrhovni sud Republike Hrvatske zauzeo je stajalište da se takvo ponašanje ne može okarakterizirati bezobzirnim navodeći sljedeće: „Utvrđeno je da tuženica ... nije fizičkim radnjama niti prijetnjama usmjerenim prema tužiteljima ugrozila mirno korištenje njihovih poslovnih prostora, a uskraćivanjem davanja suglasnosti u postupcima gdje je potrebna suglasnost svih suvlasnika nije sankcionirano propisima, pa je stoga i dopušteno bez obzira na pobude zbog kojih to čini, tim više što je zakonom i reguliran način kojima se zamjenjuje suglasnost u navedenim postupcima.“

Iz citirane presude evidentno je da odredba članka 98. st. 3. al. 3. ZV-a nije precizno definirana te je ostavila prostor sudovima da prilikom donošenja presude u svakom individualnom postupku pažljivo ispitaju sve okolnosti slučaja ponajprije je li riječ o zloupotrebi subjektivnih prava etažnog vlasništva koje se isključuje iz suvlasničke zajednice.

Naime, da bi se neko ponašanje u konkretnom zakonskom okviru okarakteriziralo kao bezobzirno do mjere u kojoj bi se moglo sudskim putem tražiti isključenje iz suvlasništva, potrebno je da je takvo ponašanje inače sankcionirano drugim propisima. Primjerice, ako neki suvlasnik uskraćuje dati potrebnu suglasnost, a takva se suglasnost može pribaviti sudskim putem, suvlasnici zbog toga neće moći isključiti iz suvlasništva takvog etažnog vlasnika.

Takvo stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske bilo bi svrhovito proširiti na sve razloge koji su navedeni u članku 98. st. 3. ZV-a, ponajprije jer je institut isključenja suvlasnika iz suvlasničke zajednice prvenstveno reguliran kao krajnje sredstvo za kojim bi suvlasnici mogli posegnuti u trenutku kad ne postoji drukčiji pravni način rješavanja tegobne situacije.

3.1.2. ISKLJUČENJE IZ SUVLASNIŠTVA NA ZAHTJEV MANJINE
Ponekad u praksi može postati sporno pitanje imaju li vlasnici koji traže isključenje iz suvlasništva potrebnu iznadpolovičnu većinu. Za takve konkretne slučajeve ZV predviđa mogućnost da i manjina suvlasnika može tražiti isključenje etažnog vlasništva ako im je ponašanjem toga etažnog vlasnika do te mjere ugroženo pravo vlasništva da je u pitanju održivost čitave suvlasničke zajednice. Logično, Zakon je suzio razloge zbog kojih manjina suvlasnika može tražiti isključenje iz suvlasništva. Tako je u članku 99. ZV-a propisano da ako je neki suvlasnik nekretnine drugoga suvlasnika, koji ga ničim nije izazvao, povrijedio bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem, učinio mu tegobnim zajedničko stanovanje, ili je počinio kažnjivo djelo protiv njegove imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti ili nekoga od njegovih ukućana, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti, tada povrijeđeni suvlasnik, ako i nije dobio od drugih dovoljnu podršku da bi većina donijela odluku, može tužbom zahtijevati od ovoga da se ubuduće suzdržava od takvih postupaka.

Osim što je sam Zakon suzio razloge zbog kojih se može tražiti isključenje, potrebno je ispunjenje još i dodatnih uvjeta. Naime, suvlasnik/ci koji bi tražili isključenje pojedinog etažnog vlasnika, ne bi takvo ponašanje ničim smjeli izazvati.

Usto, trebali bi dokazati i da su pokušali prikupiti potrebnu većinu suvlasnika za isključenje etažnog vlasnika iz suvlasničke zajednice, ali da to nisu uspjeli.

Još jedna važna razlika u odnosu na isključenje na zahtjev većine normirana je člankom 99. st. 3. ZV-a. Naime, kriteriji koji se mora ispuniti da bi se dopustilo isključenje na zahtjev manjine jest da se prethodno vodio sudski postupak kojim se od suvlasnika zahtijevalo da se suzdrži od postupaka kojim se povrjeđuje pravo drugog/ih suvlasnika.

Protiv takvog suvlasnika, čije se isključenje traži, nužno mora već biti donesena pravomoćna presuda kojom mu je naloženo da se suzdrži od postupaka, a isključenje se može zatražiti tek ako taj suvlasnik postupa protivno takvoj presudi.¹⁶

4. ISKLJUČENJE SUVLASNIKA I SUVLASNIČKE ZAJEDNICE I ZAŠTITA PRAVA VLASNIŠTVA

4.1. ZAŠTITA PRAVA VLASNIŠTVA – KONVENCIJA I USTAV
Isključenje suvlasnika iz suvlasničke zajednice, na zahtjev većine ili manjine, može se ostvariti samo na temelju pravomoćne sudske odluke ako su ispunjene sve zakonom predviđene pretpostavke.¹⁷

Člankom 98. st. 5. ZV-a propisano je kako će suvlasnici, koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenoga suvlasnika, tužbom zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed, jer će se u protivnom na zahtjev tužitelja, koji ne može biti stavljen u roku kraćem od tri mjeseca od pravomoćnosti presude, tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi.

Dakle, prema citiranoj odredbi tužbeni zahtjev kojim se dopušta isključenje iz suvlasničke zajednice mora sadržavati dvije mjere kojima se od suvlasnika traži da svoj suvlasnički dio otuđi u roku od tri mjeseca te da napusti posjed.

Ako vlasnik iz nekog razloga ne proda svoj suvlasnički dio, on će se prodati na javnoj dražbi. U takvim situacijama postavlja se pitanje je li suvlasniku kojeg se isključuje iz suvlasništva na taj način povrijeđeno pravo vlasništva.

Pravo vlasništva zajamčeno je člankom 1. Protokola 1. uz Konvenciju, prema kojem: „Svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva. Nitko se ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnoga prava.“

Članak 3. Ustava nepovredivost vlasništva svrstava pod temeljne vrednote ustavnog poretka Republike Hrvatske. U članku 48. Ustava jamči se pravo vlasništva, dok se u članku 50. st. 1. Ustava navodi sljedeće: „Zakonom je moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti.“

4.2. PRETPOSTAVKE ZA LIŠENJE PRAVA VLASNIŠTVA
Vezano uz isključenje suvlasnika iz suvlasničke zajednice, postavlja se pitanje koje se pretpostavke u sudskom postupku moraju ispuniti da ne bi došlo do povrede prava vlasništva.

Europski sud za ljudska prava postavio je osnovno pravilo da svako miješanje u pravo vlasništva mora biti u skladu s načelom zakonitosti i težiti legitimnom cilju na način koji je razumno proporcionalan cilju koji se želi ostvariti.¹⁸

4.2.1. NAČELO ZAKONITOSTI
Da bi se ispunio prvi kriterij, načelo zakonitosti, postojanje pravne osnove u domaćem zakonu samo po sebi nije dovoljno. Osim toga, pravna osnova mora imati određenu kakvoću, odnosno mora biti spojiva s vladavinom prava i mora pružati jamstva protiv proizvoljnosti. To bi značilo da su odredbe domaćeg prava dovoljno dostupne, precizne i predvidljive u svojoj primjeni.¹⁹

U prethodnim poglavljima naveli smo koje su sve pretpostavke potrebne da bi se pojedini etažni vlasnik mogao isključiti iz suvlasništva.

Međutim, postavlja se pitanje jesu li odredbe ZV-a vezane uz razloge dovoljno precizne i predvidljive. Na prvi pogled izvjesno je da su odredbe članka 98. i članka 99. ZV-a nepotpuno definirane. Naime, „bezobzirno, nepristojno ili uopće nedolično ponašanje”, kako navodi ZV, nije pravna kategorija koja bi imala jasno predviđene granice. Takav opis mogao bi se okvalificirati kao subjektivan doživljaj nečijeg ponašanja, jer ono što bi nekom bilo nedolično, drugom ne mora biti.

Međutim, ovdje valja istaknuti da i Europski sud za ljudska prava pojam zakona jako široko tumači, pa tako uzima pod „zakon“ i sudsku praksu.

Već je istaknuto da je praksa hrvatskih sudova po pitanju isključenja suvlasnika iz suvlasničke zajednice malobrojna te i dalje nije razjašnjeno što bi točno predstavljalo „bezobzirno, nepristojno ili uopće nedolično ponašanje“. S obzirom na nedefiniranost tih pojmova u praksi, u sudskom postupku bilo bi otežano pozivati se na takvo ponašanje kao razlog za isključenje iz suvlasničke zajednice upravo iz razloga što takva norma nije dovoljno precizna.

4.2.2. NAČELO JAVNOG INTERESA
Drugi standard koji je Europski sud za ljudska prava postavio jest da miješanje u pravo vlasništva mora biti u općem ili javnom interesu. Taj standard puno je općenitiji od načela zakonitosti pa se može u svakom pojedinom slučaju pojedino tumačiti. Iako je riječ o „općem“ i „javnom“ interesu, Europski sud za ljudska prava ne ograničava definiciju samo na širu javnost, već se može raditi i o interesima pojedinih stanara²⁰. U tom smislu gledano, interes ostalih suvlasnika za isključenje etažnog vlasništva koje namjeravaju isključiti iz suvlasničke zajednice, svakako bi se mogao protumačiti i kao javni interes.

Stoga smatramo da bi suvlasnici u svakom slučaju uz ostale zakonske pretpostavke trebali dokazati da imaju interes za isključenje pojedinog etažnog vlasnika iz suvlasničke zajednice, odnosno da nije dovoljno dokazati da je on zakonom predviđen, već da uz postojanje razloga na strani etažnog vlasnika kojeg se isključuje, postoji opravdan „javni“ interes suvlasnika koji traže isključenje.

5. ZAKLJUČAK
Isključenje suvlasnika iz suvlasničke zajednice institut je koji predstavlja krajnju mjeru u situacijama kad je zajedničko stanovanje otežano do te mjere da je u pitanju održivost čitave suvlasničke zajednice. Iz tog razloga suvlasnici rijetko posežu za tim pravnim sredstvom pa je stoga i sudska praksa malobrojna.

U slučaju kad i dođe do postupka kojim se traži isključenje pojedinog suvlasnika iz suvlasničke zajednice, potrebno je da se ispune sve zakonom predviđene pretpostavke. Međutim, budući da je riječ o pravu vlasništva, ljudskom pravu koje je zaštićeno odredbama Ustava i Konvencije, potrebno je, uz ispunjavanje zakonskih pretpostavki utvrditi i postojanje općeg interesa.

Opći interes onih suvlasnika koji isključuju jednog etažnog vlasnika mora biti utvrđen tijekom postupka, odnosno suvlasnici se ne mogu samo paušalno pozvati na ispunjavanje zakonskih kriterija kako bi se njihovu zahtjevu udovoljilo.