1. UVOD
Navršila se godina dana od kada je na snagu stupio Zakon o upravljanju i održavanju zgrada¹ (u nastavku teksta: ZUOZ). Nakon njegova stupanju na snagu donesena su tri pravilnika, i to: Pravilnik o Registru zajednice suvlasnika, Pravilnik o kućnom redu u zgradama i Pravilnik o Registru upravitelja zgrada². ZOUZ je suvlasnicima i upraviteljima zgrada propisao brojne obveze vezane uz prilagodbu Zakonu, a prilagodba je bila određena i rokovima (koji su već istekli) za poduzimanje pojedinih radnji, i to sljedećim redoslijedom: odabir upravitelja zgrade za zgrade za koje to još nije učinjeno³, dostava ugovora o upravljanju zgradom jedinici lokalne samouprave⁴, usklađivanje rada upravitelja zgrada s odredbama ZOUZ-a⁵, isticanje općih odredaba kućnog reda⁶, ustrojstvo Registra Zajednice suvlasnika⁷ i ustrojstvo Registra upravitelja zgrada⁸. Još je preostalo ispuniti obvezu upisa zajednice suvlasnika u Registar zajednice suvlasnika⁹ te upis upravitelja zgrade u Registar upravitelja zgrada¹⁰ (izvršenje tih radnji je u tijeku), a započelo je i ispunjenje obveze sklapanja novog međuvlasničkog ugovora¹¹ i ugovora o upravljanju zgradom¹² (zasad u neznatnom opsegu). Čini se da je još uvijek u tijeku upoznavanje i prilagođavanje novom stvarnopravnom uređenju upravljanja zgradama te pravima i obvezama suvlasnika glede njihovih posebnih dijelova, dok se samo povremeno pojavljuju problemi i pitanja u vezi s primjenom pojedinih odredaba u praksi. Jedna od novonastalih dvojbi vezanih uz primjenu ZUOZ-a odnosi se na regulaciju prenamjene zajedničkih dijelova u posebnom dijelu zgrade, ako će suvlasnici postati u jednakim omjerima suvlasnici toga posebnog dijela, kako je to propisano odredbom članka 39. st. 4. ZOUZ-a.

2. O PRAVNOJ OSNOVI (TITULUSU) STJECANJA PRAVA VLASNIŠTVA
Opće pretpostavke svakog stjecanja stvarnog prava, pa tako i prava vlasništva su sljedeće (bilo da je riječ o osnivanju prava - izvorno/originarno stjecanje - ili o prijenosu prava - izvedeno/derivativno stjecanje):

- da je objekt stjecanja sposoban biti predmetom (objektom) prava koje se stječe (sposobnost stvari)

- da je stjecatelj sposoban biti subjektom (nositeljem, ovlaštenikom) toga prava na odnosnoj stvari (sposobnost stjecatelja)¹³

- postojanje odgovarajućeg pravnog temelja (pravna osnova/iustus titulus) za stjecanje prava¹⁴.

Pravna osnova stjecanja prava bitna je pretpostavka uz koju se veže stjecanje, prestanak i promjena prava.¹⁵

Odredbom članka 114. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 15/14 i 52/25 – u nastavku teksta: ZV), kao jedan od pravnih temelja za stjecanje prava vlasništva propisan je pravni posao. Pritom, mora biti riječ o pravnom poslu kojemu je cilj stjecanje prava vlasništva¹⁶, a ako je riječ o nekretninama, on mora biti zaključen u pisanoj formi.

No, osim pravnog posla (jednostranog ili dvostranog pravnog posla - ugovora) postoje i drugi pravni temelji za stjecanje vlasništva, pa se tako ono može steći i:

- odlukom suda ili druge vlasti (članak 126. ZV-a), i to na način i pod pretpostavkama propisanima zakonom, i, ako nije propisano što drugo, pravomoćnošću sudske odluke odnosno konačnošću odluke druge vlasti

- nasljeđivanjem (članak 128. st. 1. ZV-a,), i to u trenutku smrti ostavitelja ako nije drukčije propisano

- na temelju zakona odnosno ispunjenjem pretpostavki koje su propisane zakonom za stjecanje stvarnih prava (članak 129. ZV-a), s tim da taj način stjecanja nije pravni posao, odluka suda ili druge vlasti niti nasljeđivanje.

3. O NAČINU (MODUSU) STJECANJA PRAVA VLASNIŠTVA NEKRETNINA
U stvarnopravnom uređenju Republike Hrvatske primjenjuje se tradicijsko načelo stjecanja stvarnih prava, što znači da je za stjecanje stvarnog prava na temelju pravnog posla potrebno izvršiti dodatnu radnju da bi se stvarno pravo steklo na ispravan način.

Takvo postupanje obilježje je srednjoeuropske podskupine kontinentalnoeuropskih pravnih poredaka kojemu pripada i Hrvatska, dok u romanskim pravnim poretcima vrijedi konsenzualno pravno načelo prema kojem se stvarno pravo stječe sklapanjem pravnog posla.¹⁷

Odredbom članka 119. st. 1. ZV-a propisano je da se vlasništvo nekretnine, na temelju pravnog posla kojem je cilj da vlasništvo s dosadašnjeg vlasnika prijeđe na stjecatelja, stječe upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnu knjigu, što znači da je upis u zemljišnu knjigu modus stjecanja vlasništva nekretnine na temelju pravnog posla, dok je odredbom članka 119. st. 2 ZV-a propisano da se odredba članka 119. st. 1 ZV-a primjenjuje i na promjenu i prestanak vlasništva na temelju pravnog posla.

Što se tiče upisa u zemljišnu knjigu, ako nije što drugo propisano postoje dvije vrste upisa:

- uknjižba, regulirana odredbom članka 120. ZV-a i

- predbilježba, regulirana odredbom članka 121. ZV-a.

Kada je riječ o uknjižbi, tada govorimo o bezuvjetnom stjecanju prava vlasništva na temelju pravnog posla, i takav se upis dopušta ako su ispunjene sve zakonom propisane pretpostavke za to, dok je predbilježba upis koji je uvjetan i dopušta se ako nisu ispunjene sve pretpostavke za uknjižbu, s tim da naknadnim opravdanjem predbilježba stječe učinak uknjižbe od trenutka kada je zatražen upis u zemljišnu knjigu¹⁸. Zanimljivo je spomenuti i da prema pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske (u nastavku teksta: VSRH) u vrijeme kada je stvarnopravno uređenje bilo regulirano odredbama Općeg građanskog zakonika, pravo vlasništva moglo se steći i bez upisa u zemljišne knjige, ako je pravni posao bio izvršen.¹⁹

4. O USPOSTAVI VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE
Etažno vlasništvo je vlasništvo posebnog dijela nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili prava građenja sa zgradom, a posebni dio može biti stan, poslovni prostor, samostalna garaža ili jasno omeđeno mjesto u zgradi namijenjeno ostavljanju motornih vozila, ali i drugi dio zgrade koji čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti²⁰. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine ovlašćuje suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravlja tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika i time izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je taj posebni dio njegovo vlasništvo i da čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja i od toga svakoga drugoga isključi. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine proizlazi iz i neraskidivo je povezano s idealnim dijelom nekretnine i može se ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi samo zajedno sa suvlasničkim dijelom nekretnine.²¹

Odredbama članaka 71. - 78. ZV-a uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine regulirana je na sljedeći način:

- uspostavlja se na suvlasničkom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine

- je li posebni dio nekretnine odgovarajući prosuđuje se prema tome je li taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne vrijednosti stana odnosno druge samostalne prostorije glede koje se traži uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine

- korisne vrijednosti utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, odnosno ako su suvlasnici nekretnine suglasno odlučili svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će se s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela nekretnine, tada se uzima da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio i isprava o odluci tih suvlasnika zamjenjuje pravomoćnu odluku suda

- vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom nekretnine

- pravni je temelj uspostave vlasništva posebnog dijela nekretnine pisana suglasnost svih suvlasnika te nekretnine²²

- da se ne može izvršiti upis u zemljišnu knjigu dok ne bude izdana potvrda da određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici ima svojstvo samostalne uporabne cjeline

- da se ne može upisati vlasništvo posebnog dijela nekretnine dok ne bude pravomoćna odluka suda kojom se utvrđuju korisne vrijednosti, odnosno dok ne bude izdana suglasnost svih suvlasnika.

Navedene odredbe reguliraju dobrovoljnu uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine, dok je u praksi VSRH-a stvorena praksa uspostave vlasništva posebnog dijela nekretnine sudskim putem, i to kao oblik sudskog razvrgnuća suvlasništva, jer je uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine jedan od načina razvrgnuća suvlasništva²³.

Glede sudskog razvrgnuća suvlasništva uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine, u sudskoj su praksi zauzeta sljedeća pravna shvaćanja:

„Tužbenim zahtjevom ne može se s uspjehom tražiti utvrđenje stjecanja prava vlasništva dijela građevinskog objekta i posebnog dijela zgrade bez zemljišne čestice na kojoj je isti sagrađen i ako taj posebni dio ne čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasničkih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija, jer bi takav zahtjev bio protivan načelu pravnog jedinstva nekretnine.“ (Odluka VSRH-a, Rev-928/2022 od 27. 9. 2023.).

„Sud ne može donijeti rješenje o razvrgnuću suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva bez da je pri tom utvrđeno jesu li ispunjenje sve pretpostavke za takvo razvrgnuće, odnosno bez da je utvrđeno je li ono moguće i dopušteno u smislu čl. 47. st. 1 ZVDSP.“ (Odluka VSRH-a, Rev-1050/2023 od 24. 4. 2024.).

„Slijedom navedenog, pogrešan je pravni pristup nižestupanjskih sudova kad su u ovom postupku razvrgnuli suvlasničku zajednicu geometrijskim formiranjem na dva dijela, zapadni (lijevi) i istočni (desni) dio, provodeći na takav način neupitno i svojevrsno razvrgnuće uspostavom vlasništva određenoga posebnoga dijela cijele nekretnine, ali bez da su pritom ispitali i utvrdili - jesu li ispunjene sve zakonske pretpostavke za takvo razvrgnuće, odnosno ocijenili je li ono uopće moguće i dopušteno u smislu čl. 47. st. 1. ZVDSV-a.

To je zato što se zgrada (kuća s okućnicom) u sudskom postupku ne može zakonito razvrgnuti (podijeliti) ako pojedini novonastali dijelovi u toj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici, sukladno odredbama čl. 3. i 6. st. 1. i čl. 73. st. 3. ZVDSV-a ne mogu biti samostalnim objektom prava vlasništva, tj. samostalna uporabna cjelina. Tek tada je razvrgnuće moguće i dopušteno, odnosno zakonito i može predstavljati valjanu osnovu za provedbu parcelacije, odnosno stjecanje prava vlasništva glede odijeljenih (ili etažiranih) dijelova zgrade.

Osim rečenog, samo usput valja istaknuti da se geometrijskom diobom može dijeliti zemljište ispod i oko zgrade koje služi za redovnu uporabu zgrade, odnosno pripadajuće dvorište kuće, međutim, ako na zemljištu egzistiraju posebni dijelovi kao što su septička jama te gusterna, imajući na umu njihovu namjenu (ako služe cijeloj zgradi), a vodeći računa da se stranke spore o načinu njihova razvrgnuća, opravdano se može postaviti i pitanje zakonitosti provedene diobe na tim dijelovima nekretnine.

U ponovnom postupku prvostupanjski sud će, na zakonit način, ispitati i utvrditi - mogu li odvojeni dijelovi suvlasničke nekretnine uopće biti samostalnim objektom prava vlasništva, tj. samostalne uporabne cjeline, nakon čega će donijeti novu odluku o prijedlogu za razvrgnuće suvlasničke zajednice.“ (Odluka VSRH-a, Rev-x-1060/2012 od 30. 6. 2020.).

Dakle, kad je riječ o uspostavi vlasništva posebnog dijela nekretnine, sudskim razvrgnućem potrebno je također da se ispune sve pretpostavke kao i kod sporazumnog razvrgnuća suvlasništva.

5. RADNJE KOJE JE POTREBNO PODUZETI U VEZI S USPOSTAVOM VLASNIŠTVA NOVOG POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE I KONKRETAN PROBLEM U PRAKSI
Kako se iz navedenoga može zaključiti, mnogo je složeniji postupak kada je riječ o upisu posebnog dijela nekretnine, bilo da je riječ o njegovoj prenamjeni, dogradnji, nadogradnji, preuređenju kada je u pitanju upis po dovršetku povezivanja knjige položenih ugovora i zemljišne knjige, ili upis za nekretnine glede kojih je vlasništvo posebnog dijela uspostavljeno nakon stupanja na snagu ZV-a. Naime, za takve upise potrebno je ponovno izračunati korisne vrijednosti te utvrditi je li suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne vrijednosti, potrebno je izraditi etažni elaborat i potreban je pristanak svih suvlasnika u pismenom obliku. Navedeno potvrđuje i sudska praksa (iako ne u velikom broju sudskih odluka):

„Kako je prvostupanjski sud utvrdio korisne površine stana koje pripadaju tužiteljici i tuženiku odnosno njihove korisne vrijednosti i to 67 : 82 u korist tuženika i kada je utvrdio udio tužiteljice u suvlasništvu obiteljske stambene zgrade od 45 %, a tuženika u omjeru od 55 % (134), time je, po ocjeni ovoga suda, prvostupanjski sud ispravno primijenio materijalno pravo – odredbu čl. 77. i 78. ZV-a pa je žalba tuženika neosnovana i u tom dijelu.

Predmetna presuda po svom donošenju doista neće omogućiti da stanovi stranaka steknu svojstvo samostalne nekretnine, odnosno da se provede i etažiranje predmetne obiteljske stambene zgrade, a i „ležećeg“ dvorišta, a za što će biti nužno, ako neka od stranaka na tome inzistira, da se provede postupak razvrgnuća suvlasništva.“ (Županijski sud u Puli, presuda br. Gž-821/2017 od 20. 11. 2017.).

„Ako se nakon upisa vlasništva posebnih dijelova nekretnine naknadno promijene korisne vrijednosti, one će se nanovo utvrđivati na zahtjev za to ovlaštene osobe na neki od načina predviđenih odredbama članka 77. ili 78. Zakona o vlasništvu i drugim stranim pravima.“ (Županijski sud u Velikoj Gorici, rješenje br. Gž-11146/08 od 16. 7. 2008.).

„Dakle, kako u postupku nisu utvrđene pretpostavke iz odredbi čl. 372. i 373. ZV-a u kojima su stranke do stupanja na snagu ovog Zakona stekle pravo vlasništva spornih etažnih dijelova garaže prenamjenom, nadogradnjom, prigradnjom ili dogradnjom, to je nakon stupanja na snagu ZV-a strankama kao dotadašnjim vlasnicima posebnog dijela zgrade, umjesto sudjelovanja u zajedničkom nedjeljivom vlasništvu zajedničkih dijelova porodične zgrade sa suvlasništvom zemljišta (odnosno umjesto njihova sudjelovanja u trajnom pravu korištenja zajedničkih dijelova višestambene zgrade s pravom trajnoga korištenja zemljišta) pripao odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, pa tako i predmetne garaže. Do daljnjih izmjena već uspostavljenog etažnog vlasništva zbog promjene stanja stanova, odnosno drugih prostora koji neposredno graniče ili prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi, moglo je doći samo u skladu s pretpostavkama određenim odredbama čl. 66. - 99. ZV-a, a ne dosjelošću kako to pogrešno cijene nižestupanjski sudovi.

Kako shodno prethodno izloženom, tužiteljica ostvaruje pravo na suposjed dijela garaže pobliže određenog izrekom pod t. I. prvostupanjske presude, te kako tužiteljica nje dokazala sklapanje pravnog posla o diobi ove garaže kako je to pobliže određeno izrekom pod t. II. prvostupanjske presude, te kako, suprotno revizijskim navodima tuženice, u ovom dijelu pobijana odluka nije opterećena niti bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a, valjalo je temeljem odredbe čl. 393. ZPP-a u ovom dijelu odbiti reviziju tuženice kao neosnovanu.“ (VSRH u presudi i rješenju br. Rev-2642/2016-2 od 5. 5. 2021.)

„Iz takvog prijedloga naime, proizlazi da bi iz Etaže E-2, trebalo uspostaviti vlasništvo određenog posebnog dijela kao nove etaže koji bi predstavljao stan od 34,30 m2 što je u protivnosti s definicijom etažnog vlasništva iz članka 66. stavka 1. ZV. Također nije moguće, kako to predlagateljica predlaže u žalbi, da se formira Etaža E-3 budući u tom slučaju Etaža E-2 ne bi mogla ostati upisana na način na koji je upisana, a ista etaža nije izmijenjena Elaboratom za etažno knjiženje ovlaštene arhitektice R. IL. Iz lipnja 2018. Dakle, da bi se predmetni stan kao Etaža E-3 mogao upisati u zemljišne knjige potrebno je sačiniti elaborat za cijelu nekretninu, a ne samo za dio koji je uključen u Etažu 2.“ (Županijski sud u Varaždinu u rješenju br. Gž Zk-68/2021-2 od 6. 9. 2021.)

Navedeno u praksi znači da je potreban pristanak svih suvlasnika za upis uknjižbe brisanja vlasništva posebnog dijela nekretnine i upis uknjižbe vlasništva (novog) posebnog dijela nekretnine, a isto vrijedi i za hipotekarne vjerovnike i nositelje drugih ograničenih stvarnih prava na posebnom dijelu nekretnine. Dakako, kada je riječ o založnom pravu na posebnom dijelu nekretnine, potrebno je sklopiti novi hipotekarni sporazum ili sporazum o osiguranju tražbine založnim pravom na posebnom dijelu nekretnine kako bi se ostvarila istovjetnost objekta založnog prava iz ugovora i objekta na koji je upisano založno pravo²⁴.

6. (NE)DOBROVOLJNO STJECANJE VLASNIŠTVA?
U građanskom pravu postoje četiri ključna načela, i to²⁵: načelo dispozitivnosti, načelo stranačke ravnopravnosti, načelo imovinske sankcije te načelo prometnosti ili prenosivosti subjektivnih imovinskih prava.

Načelo dispozitivnosti u građanskom pravu znači da građanskopravni odnos nastaje, prestaje i mijenja se u prvom redu voljom stranaka. S obzirom na to da svako stvarno pravo kao subjektivno pravo postoji na stvari i glede stvari odnosno ono kao pravo postoji na stvari, ali postoji i kao društvenopravni odnos trećih osoba glede neke stvari odnosno postoji kao stvarnopravni odnos, načelo dispozitivnosti znači slobodu odluke o tome hoće li se postati vlasnikom, odnosno hoće li se vlasništvo mijenjati i prestati.

Stoga su rijetki i gotovo nepostojeći slučajevi kada netko prinudno postaje vlasnikom stvari, a to se najčešće veže uz slučajeve kada postoje javnopravni interesi koji prevladavaju nad privatnim interesima. Takav su primjer odredbe članaka 170., 171. i 173. Zakona o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19 i 67/23)²⁶.

7. O (NE)PRIMJENJIVOSTI ODREDBE ČLANKA 39. ST. 4. T. 2. i 3. ZOUZ-a
Odredbom članka 39. st. 4. t. 2. i 3. ZOUZ-a propisano je sljedeće:

„(4) Kvalificiranom većinom donose se odluke o:

…

2. prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru

3. dogradnji i nadogradnji zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru.“.

Već i citirana odredba ukazuje na problem njezine primjene jer nije moguće da uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine ta nekretnina postane vlasništvo u jednakim suvlasničkim omjerima (dakle, da suvlasnici imaju suvlasništvo u određenom suvlasničkom omjeru). Naime, imajući na umu veličinu suvlasničkih omjera na posebnom dijelu svakog od suvlasnika, koji su u pravilu različiti pa im u skladu s tim omjerom pripadaju prava na zajedničkim dijelovima, time bi neki od suvlasnika stekao više ili manje prava od onoga što mu pripada, odnosno bez pretpostavki propisanih zakonom i uz naknadu propisanu zakonom njegovo pravo vlasništva bilo bi oduzeto²⁷. Ako bi se citirana odredba tumačila tako da će se „preslikati“ suvlasnički omjeri kako su oni navedeni u zemljišnoj knjizi, „preslikavanje“ nije moguće jer je potrebno izraditi novi etažni elaborat i izračunati nove korisne vrijednosti, što može značiti i promjenu veličine suvlasničkog omjera.

Razmatrajući pravnu osnovu (titulus) stjecanja prava vlasništva, očigledno je riječ o pravnom poslu, pa je potrebno da se i pribave sve isprave odnosno izradi sva dokumentacija potrebna za upis u zemljišnu knjigu, jer se vlasništvo posebnog dijela nekretnine odlukom suvlasnika stječe upisom uknjižbe u zemljišne knjige.

Dakle, potrebno je izraditi etažni elaborat i pribaviti potvrdu da posebni dio nekretnine predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu, a potrebne su i javnobilježnički ovjerene izjave suvlasnika da pristaju na uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine (izjava svih suvlasnika). S tim u vezi upitno je može li odluka kvalificirane većine suvlasnika zamijeniti izjavu svih suvlasnika, i to iz dvaju razloga:

- nije predviđeno da odluka suvlasnika bude sastavljena u pismenoj formi i ovjerena kod javnog bilježnika, i ona ne sadržava izjavu da se pristaje na uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine te

- upis suvlasništva posebnog dijela nekretnine u korist nekog od suvlasnika koji nije glasovao za tu odluku predstavlja postupanje protivno načelu dispozitivnosti.

Iz navedenih razloga upitna je valjanost tužbenog zahtjeva kojim se nalaže suvlasnicima trpljenje upisa uknjižbe stjecanja prava suvlasništva u njihovu korist.

I naposljetku, nejasno je može li funkcionalna cjelina²⁸ koja je osnovala zajednicu suvlasnika²⁹ za zajednički dio koji se nalazi na toj cjelini (ulazu) samostalno odrediti da se prenamjenjuje u posebni dio nekretnine, ili je za to potrebna odluka svih suvlasnika u zgradi. Naime, prenamjenom se mijenja veličina suvlasničkih omjera, zajednički dio je dio koji pripada cijeloj zgradi te bi njegovo oduzimanje iz suvlasništva „ostalih ulaza“ predstavljalo protupravno oduzimanje prava vlasništva. Dakako, sasvim je drukčije ako bi se u međuvlasničkom ugovoru svakog ulaza navelo da zajednički dio pripada samo jednom od ulaza. Nažalost, odredba članka 13. st. 2. ZOUZ-a koja propisuje da se odluke donose za cjelovitu nekretninu (cijelu zgradu) ako je to potrebno radi izvođenja radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta pogrešno upućuje na to da bi samo odlučivao „ulaz“ kojem pripada taj zajednički dio (na tom se ulazu nalazi zajednički dio).

8. MOGUĆE RJEŠENJE DE LEGE FERENDA
Očigledno je i nesporno da prema sadašnjoj regulaciji prenamjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio odlukom kvalificirane većine suvlasnika provedba zahtijeva poznavanje stvarno-pravnog i obvezno-pravnog uređenja u Republici Hrvatskoj te pregovaračke vještine kako bi se izbjegli dugotrajni, skupi i neizvjesni sudski postupci vezani uz upis uknjižbe stjecanja vlasništva posebnog dijela nekretnine nastalog prenamjenom zajedničkog dijela nekretnine.

Navedeno znači da će trebati pregovarati sa suvlasnicima koji se protive uspostavi vlasništva posebnog dijela nekretnine i eventualno im ponuditi novčanu naknadu, a isto tako će trebati pregovarati s nositeljima ograničenih stvarnih prava, ali i knjižnih prava koja su upisana glede posebnih dijelova nekretnine kako bi pristali da se prenamjena upiše i na novoosnovanim posebnim dijelovima nekretnine (brisanje starih etaža i upis novih etaža). Navedeno rješenje o obeštećenju trebalo bi primijeniti i glede budućeg zakonskog rješenja, kao i olakšati put za upis toga posebnog dijela nekretnine u zemljišnu knjigu.

9. ZAKLJUČAK
Sve se češće može čuti da zakonodavac u postupku donošenja zakona (pre)često ignorira suradnju sa strukom, odbija saslušati prijedloge ili ih odbija bez smislenog obrazloženja, čime (prema navodima oporbe i nevladinih organizacija) „gazi“ načela pluralističkog razmišljanja, obezvrjeđuje dosegnute razine demokratskih sloboda, i pobuđuje sumnju u autoritarna stremljenja nositelja izvršne vlasti s posljedicom kršenja temeljnih ljudskih prava i sloboda.

No, je li to doista tako, pitanje je političke borbe i upornog propitkivanja ustavnosti zakonskih rješenja pokretanjem postupka ocjene ustavnosti, ali i korištenja drugih sredstava zaštite sloboda i prava pojedinaca. Mnogo je veći problem, i u praksi dokazano, činjenica nedostatnog poimanja postojanja i shvaćanja temeljnih postulata pravnog poretka, a što u konkretnom slučaju znači očigledan „gubitak iz vida“ da u Republici Hrvatskoj postoji stvarnopravno uređenje i da su njime regulirani pravni instituti u skladu s kojima je potrebno propisati regulaciju upravljanja zgradama.

Mišljenja smo da je početni pogrešan korak bio izostanak suradnje između pojedinih ministarstava (u konkretnom slučaju Ministarstva prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine s Ministarstvom pravosuđa uprave i digitalne transformacije), a nastavljen je s propuštanjem da se u proces uz adresate normi (prije svega upravitelje zgrada) uključe i pravni stručnjaci iz područja stvarnog prava (i građanskog prava uopće, kao grane prava kojoj pripada stvarno pravo), uz naivno očekivanje da će to nadopuniti i ispraviti javno savjetovanje³⁰.

Samo godinu dana važenja ZOUZ-a dovoljno je da svaki od adresata njegovih normi, ali i onih koji te norme moraju tumačiti i primjenjivati, zaključi da je potrebno mnogo stručnog znanja, strpljivosti i usklađivanja ponašanja i očitovanja volje adresata normi kako bi se ono što je zamišljeno propisom i provelo u praksi.

Nažalost, to ne dovodi željenom olakšanju pravnog prometa, nego ga usporava, a u pojedinim slučajevima i koči. Stoga, ostaje nada u znanje i iskustvo primjenjivača normi, i u kooperativne adresate normi, uz spretniji i studiozniji pristup zakonodavca regulaciji pravnih odnosa jer, barem kod dijela javnosti nada umire posljednja jer nisu svi dani Bogom dani, pa tako niti promašaji zakonodavca, ma koliko bili štetni, nisu vječno nepopravljivi.

* Odvjetnik u Varaždinu.
1 Na sjednici održanoj 13. prosinca 2024. Hrvatski je sabor Zakon donio, Zakon je 24. prosinca 2024. objavljen u Nar. nov. br. 152/24 a stupio je na snagu 1. 1. 2025.
2 Sva tri pravilnika objavljena su u Nar. nov. br. 86/25 od 4. 6. 2025., a stupili su na snagu 12. 6. 2025.
3 Članak 61. st. 3. ZOUZ-a.
4 Članak 66. st. 3. ZOUZ-a.
5 Članak 66. st. 2. ZOUZ-a.
6 Članak 66. st. 4. ZOUZ-a.
7 Članak 60. ZOUZ-a.
8 Članak 60. ZOUZ-a.
9 Članak 66. st. 5. ZOUZ-a.
10 Članak 66. st. 5. ZOUZ-a.
11 Članak 61. st. 1. ZOUZ-a.
12 Članak 61. st. 1. ZOUZ-a.
13 Primjerice, može li osoba koja nije hrvatski državljanin steći vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj.
14 Pravni temelj određuje da je stjecanje prava u skladu s pravnim poretkom.
15 Detaljnije o pravnoj osnovi v. prof. dr. N. Gavella, doc. dr. T. Josipović, doc. dr. I. Gliha, doc. dr. V. Belaj, prof. Z. Stipković, „Stvarno pravo“, Informator, Zagreb 1998., Pretpostavke stjecanja 2/ str. 108 – 112; M. Vedriš, P. Klarić; „Građansko pravo“, Nar. nov., Zagreb, 1998., 5. Vrste pravnih činjenica obzirom na funkciju, b) Pravna osnova, str. 27 – 29.
16 Dakle, causa pravnog posla je stjecanje vlasništva.
17 Detaljnije o pravnoj osnovi v. prof. dr. N. Gavella, doc. dr. T. Josipović, doc. dr. I. Gliha, doc. dr. V. Belaj, prof. Z. Stipković, „Stvarno pravo“, Informator, Zagreb, 1998., Pretpostavke stjecanja 2, str. 112 – 116.
18 Članak 121. st. 4. ZV-a.
19 Odluka VSRH-a br. Rev-1181/2022 od 23. 5. 2023.
20 Kada se navedena regulacija razmotri, tada je upitna pravna valjanost etažiranja u praksi gdje je svako parkirno mjesto na otvorenom parkiralištu jedna etaža, kao i slučaj kada je više građevina na jednoj nekretnini, pa je svaka građevina jedna etaža i sl. Doduše time se umjetno povećava kreditni potencijal nekretnina jer postoji više nekretnina pa time i opterećenje s više založnih prava jer neće međusobno konkurirati, odnosno ako je riječ o jednoj nekretnini, tada postoji samo jedno prvo mjesto u prvenstvenom redu hipoteke, a ako je više nekretnina, tada svaka nudi prvo mjesto u prvenstvenom redu hipoteke. No, je li smisao stvarnog prava biti služavka gospodarstva?
21 U praksi uočavamo da se još uvijek kod opisa posebnog dijela nekretnine često zaboravlja navesti da je on trajno i neodvojivo povezan s vlasništvom idealnog dijela nekretnine, ali usprkos tome sudovi dopuštaju upis u zemljišnu knjigu.
22 Potpisi moraju biti ovjereni po javnom bilježniku, a da bi se mogao provesti upis u zemljišne knjige – članak 57. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (Nar. nov., br. 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24).
23 Moguće je razvrgnuće suvlasništva fizičkom diobom pokretnina, geometrijskom diobom nekretnina, diobom isplatom te uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine.
24 Detaljnije u N. Vitez „O uspostavi vlasništva posebnog dijela nekretnine - otvorena pitanja i nedoumice u praksi“, XXXIX savjetovanje Aktualnosti hrvatskog zakonodavstva i pravne prakse, Godišnjak 31, Organizator, Zagreb, 2024.
25 Detaljnije o načelima građanskog prava u M. Vedriš, P. Klarić, „Građansko pravo“ Narodne novine, Zagreb, 1998, str.7 i 8.
26 Navedene odredbe glase:
Prijenos zemljišta u vlasništvo jedinica lokalne samouprave
Članak 170.
(1) Vlasnik neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojemu je urbanističkim planom uređenja planirano građenje, odnosno uređenje površine javne namjene može to zemljište prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave.
(2) Na način iz stavka 1. ovoga članka može postupiti i vlasnik neizgrađenog zemljišta na kojemu ne može graditi jer se ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja.
Članak 171.
(1) Vlasnik građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja dužan je prije dobivanja lokacijske dozvole, prenijeti jedinici lokalne samouprave u vlasništvo dio tog zemljišta koje je prostornim planom koji određuje oblik i veličinu građevne čestice, lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom određeno za građenje komunalne infrastrukture koja služi njegovoj građevnoj čestici ili građevini koja že se izgraditi na toj čestici.
(2) Vlasnik građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja dužan je prije dobivanja lokacijske dozvole s jedinicom lokalne samouprave ili drugom ovlaštenom osobom sklopiti ugovor o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza ili druge služnosti na svojoj građevnoj čestici ili građevini koja će na njoj biti izgrađena za korist komunalne infrastrukture kada je to potrebno prema urbanističkom planu uređenja, drugom prostornom planu koji ima detaljnost tog plana, lokacijskoj dozvoli ili građevinskoj dozvoli.
Članak 173.
(1) Zemljište iz članka 170. i članka 171. stavka 1. ovoga Zakona vlasnik prenosi izjavom o prijenosu zemljišta koju daje na zapisnik nadležnom upravnom tijelu županije, odnosno Grada Zagreb, u čijem je djelokrugu obavljanje povjerenih poslova državne uprave koji se odnose na prostorno uređenje (u daljnjem tekstu: nadležno upravno tijelo). O prijenosu zemljišta se ne donosi upravni akt.
(2) Nadležno upravno tijelo dužno je pozvati jedinicu lokalne samouprave da prisustvuje davanju izjave iz stavka 1. ovoga članka najmanje četrnaest dana prije davanja izjave.
(3) Pristanak, odnosno protivljenje jedinice lokalne samouprave prijenosu zemljišta nije od utjecaja na prijenos, odnosno na stjecanje prava vlasništva zemljišta koje se prenosi.
27 Članak 1. st. 3. ZV-a: „ … pravo vlasništva i drugih stvarnih prava mogu se protiv vlasnikove volje oduzeti ili ograničiti samo pod pretpostavkama i na način određen zakonom“.
28 Članak 4. st. 1. t. 3. ZOUZ-a: „Funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koja ima svoj ulaz s javne površine, a koji je zajednički za više od 4 stana ili poslovna prostora.“.
29 Članak 13. st. 1. ZOUZ-a: „Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe ovog Zakona.“.
30 Na nacrt zakona upućena u javno savjetovanje u veljači 2024. upućen je 981 komentar. Od toga broja 896 općih komentara te 85 nadopuna teksta, što pokazuje da javno savjetovanje nije moglo niti je bilo prikladan način da se uklone mogući nedostaci koji u općoj neusklađenosti i nedorečenosti nacrta teksta zakona uopće nisu primijećeni.