Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

Članak 1.

Ovim zakonom se uređuju uvjeti i način prodaje stanova na kojima postoji stanarsko pravo, zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i pripadajućim dijelom zemljišta, te način određivanja cijene stana.

Što se smatra stanom, određuje poseban zakon.

Prodavati se mogu i prostorije na kojima postoji stanarsko pravo, koje se, prema posebnom zakonu, ne smatraju stanom, ako prema posebnim propisima mogu biti u prometu.

Stanar može pod uvjetima propisanim ovim zakonom kupiti samo jedan stan.

Članak 2.

Odredbe ovoga zakona odnose se i na stanove na kojima je prema posebnim propisima izvršena pretvorba vlasništva, kao i na stanove koji čine imovinu za koju je pokrenut postupak prisilne nagodbe, stečaja i likvidacije.

Članak 3.

Odredbe ovoga zakona ne odnose se na prodaju stanova:

1. u pravu vlasništva na kojima je stečeno stanarsko pravo ako nije obuhvaćeno odredbom članka 2. ovoga zakona;

2. koji se nalaze u objektima ili na području pod posebnom društvenom zaštitom, za koje je posebnim zakonom određena zabrana prodaje.

Članak 4.

Svaki nositelj stanarskog prava (u daljem tekstu: stanar) može istaći zahtjev za kupnju stana u pisanom obliku nositelju prava raspolaganja stanom odnosno vlasniku koji je to vlasništvo stekao pretvorbom vlasništva izvršenom prema posebnim propisima (u daljem tekstu: prodavatelj), a prodavatelj ga je dužan prodati.

Zahtjev iz stavka 1. ovoga članka podnosi se u roku dvije godine od dana stupanja na snagu ovoga zakona, a sklapanje ugovora o kupoprodaji stana (u daljem tekstu: ugovor) mora kupac zatražiti u roku jedne godine od dana podnošenja zahtjeva za kupnju stana.

Izuzetno, rok za sklapanje ugovora za stan za koji u vrijeme određeno za podnošenje zahtjeva za kupnju stana nisu nesumnjivo utvrđene sve činjenice odlučne za prodaju stana prema zakonu, počinje teći od dana kada se ove činjenice utvrde.

Članak 5.

Općina odnosno grad prodaju svoje stanove kao i stanove koji su prodani na gospodarenje fondovima u stambenom i komunalnom gospodarstvu.

Članak 6.

Stan ima pravo kupiti stanar pod uvjetima ovoga zakona, a uz njegovu suglasnost i članovi njegovog obiteljskog domaćinstva (u daljem tekstu: kupac). Stanarom odnosno članom obiteljskog domaćinstva stanara smatraju se osobe, određene propisima o stanovanju.

Kad stanarsko pravo imaju supružnici, stan mogu kupiti zajednički, a jedan od njih samo uz suglasnost drugog.

Kad stanarsko pravo imaju sustanari, stan kupuju zajedno svaki u dijelu na kojem ima stanarsko pravo, ako se ne sporazumiju drukčije.

Iznimno od stavka 3. ovoga članka ako jedan ili više sustanara ne podnese zahtjev za kupnju svog dijela stana u roku iz stavka 2. članka 4. ovoga zakona, stan imaju pravo kupiti ostali sustanari.

Suglasnost iz stavka 1. i 2. ovoga članka daje se na ugovoru ili u posebnoj ispravi uz ovjereni potpis. U slučaju uskrate suglasnosti odlučuje se u sudskom postupku.

Članak 7.

Ako stanar nije podnio zahtjev za kupnju stana, iznimno od stavka 1. članka 6. ovoga zakona stanari u stanu u privatnom vlasništvu mogu kupiti dotični stan.

U slučaju iz stavka 1. ovoga članka stanar kojemu vlasnik odbije prodati stan, može podnijeti općini odnosno gradu ili drugoj pravnoj osobi koja prodaje stan, zahtjev za kupnju drugog stana, u roku tri mjeseca nakon proteka roka od dvije godine od stupanja na snagu ovoga zakona.

Prednost kod kupnje odabranog stana iz stavka 1. ovoga članka ima stanar ovisno o redosljedu kriterija:

1. ako je zaposlen kod nosioca prava raspolaganja;

2. ako stanuje u istom mjestu

3. čiji stan je bliži stanu koji se prodaje;

4. ako ima troje i više djece;

5. čiji stan po veličini i opremljenosti odgovara stanu koji se prodaje;

6. dužini trajanja stanarskog prava.

Kod kupnje stana prema stavku 2. ovoga članka kupcu se kod određivanja cijene stana koji kupuje uzimaju u obzir vlastita ulaganja i osobni popusti, koje bi imao u odnosu na stan u kojem stanuje.

Članak 8.

Prodavatelj je dužan sklopiti ugovor s kupcem najkasnije u roku 60 dana od dana podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora.

Ako prodavatelj na zahtjev kupca ne sklopi ugovor u roku iz stavka 1. ovoga članka, kupac ima pravo pokrenuti postupak u roku 30 dana od roka iz stavka 1. ovoga članka i zatražiti od suda presudu koja u cijelosti nadomješta ugovor.

Članak 9.

Stanar koji je vlasnik stana na kojem postoji stanarsko pravo ako je pokrenuo zakonom propisani postupak za useljenje u stan u svojem vlasništvu, nema pravo kupiti stan u kojem stanuje pod uvjetima ovoga zakona.

Članak 10.

Cijena stana utvrđuje se ugovorom ovisno o:

1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih dijelova i uređaja zgrade;

2. vrijednosti pripadajućeg zemljišta;

3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;

4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu;

Vlada Republike Hrvatske propisuje način utvrđivanja cijene stana.

Članak 11.

Građevinska vrijednost stana iz točke 1. stavka 1. članka 10. ovoga zakona određuje se vrijednošću novoizgrađenog stana iste opremljenosti i kvalitete, umanjene za iznos amortizacije.

Vrijednost novoizgradenog stana utvrđuje se prema građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta, koja je izražena u novčanom iznosu po jedinici površine stana (din/m²).

Ministar zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva objavit će podatke o građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta i važeći indeks promjene nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske na dan kada se utvrđuje vrijednost etalonskog objekta, kao i svako povećanje ili smanjenje građevinske vrijednosti etalonskog objekta za 25%.

Vrijednost pripadajućeg zemljišta u sklopu cijene pojedinog stana obračunava se tako da se vrijednost građevinske parcele podijeli s brojem četvornih metara izgrađene površine objekta pomnoženom sa brojem četvornih metara stambene površine stana koji se prodaje, ovisno o zoni naselja u kojoj se stan nalazi.

Zone u naselju propisuje skupština općine odnosno grada prema kriterijima za određivanje ovih zona koje propisuje Vlada Republike Hrvatske.

Članak 12.

Na zahtjev kupca utvrđuje se visina vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan i to:

- sredstva kojima je povećao vrijednost stana a koja vrijednost je izražena u propisanim elementima za bodovanje stana, umanjena za iznos amortizacije;

- nevraćena sredstva koja je uložio kao vlastiti udjel radi stjecanja stanarskog prava;

- sredstva koja stanaru radi stjecanja stanarskog prava nisu isplaćena na ime naknade za eksproprirane nekretnine.

U slučaju iz alineje 1. stavka 1. ovoga članka kupac uz zahtjev prilaže i izračun sudskog vještaka o visini uloženih sredstava. Sudski vještak svoj izračun temelji na elementima cijena objavljenim u Biltenu o standardnoj kalkulaciji radova u visokogradnji koji objavljuje Institut građevinarstva Hrvatske. Visina uloženih sredstava priznaje se kupcu najviše do 10% vrijednosti novoizgrađenog stana.

Članak 13.

Osobni popust priznaje se kupcu na iznos utvrđen prema točki 1, 2. i 3. stavka 1. članka 10. ovoga zakona u visini:

- 30% kada je ugovorena isplata cijene stana odjednom,

- 15% kada je ugovorena obročna otplata cijene stana.

- 0,5% po godini navršenog radnog staža kupca ostvarenog kod domaćih pravnih ili fizičkih osoba,

- 10% za obitelj sa troje ili više malodobne djece, koja žive u zajedničkom domaćinstvu,

U slučaju iz stavka 4. članka 6. ovoga zakona sustanari nemaju pravo na popust prema stavku 1. ovoga članka za dio stana koji koristi drugi sustanar.

Kad više osoba kupuje jedan stan, popust prema stavku 1. ovoga članka, obračunava se u prosjeku osobnih popusta svih kupaca.

Ako stan kupuje obiteljski umirovljenik, osobni popust iz alineje 3. stavka 1. ovoga članka priznat će mu se po osnovi navršenog radnog staža osiguranika od kojega je stekao pravo na obiteljsku mirovinu.

Članak 13a.

Opći popust koji se priznaje kupcu iznosi 30% cijene utvrđene prema članku 10. stavak 1. točka 1.- 4. ovog zakona.

Članak 13b.

Malodobno dijete čija su oba roditelja poginula u obrani suverene Republike Hrvatske ili su smrtno stradali kao žrtve u tim oružanim sukobima, ima pravo na popust u visini 100% cijene stana utvrđene prema članku 10. stavak 1. točka 1. i 2. ovog zakona. U slučaju iz stavka 1. ovog članka malodobno dijete nema pravo na povrat vlastitih sredstava koja je stanar uložio u stan.

Članak 14.

Vrijednost iz točke 1, 2. i 3. stavka 1. članka 10. ovoga zakona sadrže elemente revalorizacije.

Svi neisplaćeni obroci iz ugovora revaloriziraju se u času dospijeća, ako nastupi uvećanje ili umanjenje nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske za najmanje 10% u odnosu na dan sklapanja ugovora.

Članak 15.

Za provedbu revalorizacije u smislu odredaba ovoga zakona primjenjuju se indeksi promjena nominalnih osobnih dohodaka u gospodarstvu Republike Hrvatske koje objavljuje Republički zavod za statistiku.

Članak 16.

Plaćanje cijene stana može se ugovoriti odjednom ili obročnom otplatom prema izboru kupca.

Članak 17.

Broj mjesečnih obroka otplate ovisi o cijeni stana i starosti zgrade.

Iznos prvog obroka ne može biti niži od 3% od ugovorene cijene stana, a isplaćuje se u roku 15 dana od dana sklapanja ugovora. Na preostali dio cijene obračunava se unaprijed kamata u visini od 1% godišnje.

Vlada Republike Hrvatske propisat će način određivanja broja obročnih otplata iz ovoga članka.

Članak 18.

Prodavatelj je dužan ugovor o prodaji stana dostaviti na mišljenje nadležnom javnom pravobranitelju u roku od 8 dana.

Ako javni pravobranitelj utvrdi da je ugovorena cijena niža od utvrđene prema odredbama ovoga zakona, pozvat će stranke da u roku 60 dana dopunom ugovora usklade cijenu s odredbama ovoga zakona. U protivnom javni pravobranitelj zatražit će poništenje ugovora u roku šest mjeseci od dostave na mišljenje.

Članak 19.

Ugovorne stranke su dužne ovjeriti svoje potpise.

Organ nadležan za ovjeru potpisa ovjerit će potpise stranaka nakon što utvrdi da je ugovor podnesen na mišljenje nadležnom javnom pravobranitelju, što se potvrđuje na poleđini ugovora.

Članak 20.

Pravo vlasništva na stan, kupac stječe upisom u zemljišne knjige.

Ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, pravo vlasništva na stan stječe se polaganjem ugovora u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi i upisom u knjigu koju sud osniva o položenim ugovorima.

Ministar pravosuđa i uprave donijet će pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora.

Članak 21

Ugovor o prodaji stana uz obročnu otplatu, mora sadržavati izjavu kupca kojom dozvoljava u korist prodavatelja uknjižbu založnog prava (hipoteka) na kupljenom stanu za iznos cijene i kamata.

Članak 22.

Hipoteka se stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu.

Na području za koje se ne vodi zemljišna knjiga hipoteka se stječe upisom u intabulacijsku ili drugu knjigu u koju se upisuje založno pravo na nekretnini.

Ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, hipoteka se stječe polaganjem ugovora u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi i upisom u knjigu koju taj sud vodi o položenim ugovorima.

Članak 23.

Danom sklapanja ugovora o kupoprodaji stana u kojem stanuje stanaru prestaje stanarsko pravo.

U slučaju raskida ili poništenja ugovora, dotadašnji kupac nastavlja koristiti odnosni stan suglasno uvjetima propisanim zakonom.

Kupcu, u vremenu kada mu je ukupni prihod niži od utvrđenog zajamčenog osobnog dohotka, miruje obveza otplate mjesečnih obroka, a najduže godinu dana.

Članak 24.

Novac koji se ostvari prodajom stanova, koje prodaju općina odnosno grad, u roku pet godina nakon stupanja na snagu ovoga zakona koristi se:

1. 90% za pribavljanje stanova za preseljenje stanara iz stanova u privatnom vlasništvu te za preseljenje stanara kojima su stanovi srušeni u oružanim sukobima, za nadoknadu stanarima u privatnom vlasništvu kada kupuju drugi stan, za isplatu nadoknade prijašnjim vlasnicima za prisilno oduzete nekretnine, za nadoknadu stanarina vlasnicima stana u slučajevima određenim posebnim propisima.

2. 10% za nepovratnu pripomoć u pribavljanju stanova roditeljima s troje i više djece i drugim osobama bez stana u slučajevima određenim zakonom.

Novac ostvaren prodajom stanova u zgradama koje su spomenici kulture koristit će se za namjene iz točke 1. stavka 1. ovoga članka u iznosu od 70%, dok se 20% dotičnih sredstava namjenjuje za obnovu i održavanje spomenika kulture.

Po proteku pet godina od dana stupanja na snagu ovoga zakona, novac ostvaren prodajom stanova koristit će se:

- 25% za namjene iz točke 1. stavka 1. ovoga članka, odnosno za obnovu i održavanje spomenika kulture ako je novac ostvaren prodajom stanova u zgradama koje su spomenici kulture.

- 50% za gospodarske programe i programe smještaja socijalno ugroženih osoba,

- 25% za namjene iz točke 2. stavka 1. ovoga članka.

Članak 25.

Novac ostvaren prodajom stanova koje prodaju poduzeća ili druge pravne osobe, osim općine odnosno grada, koristi se:

- 20% za dodjelu nepovratne pripomoći za otplatu kamata stambenih kredita i za kreditiranje pod povoljnim uvjetima pribavljanja stanova za potrebe svojih radnika;

- 30% za izgradnju i popravak građevinskih objekata srušenih ili oštećenih u oružanom sukobu;

- 35% za izvršavanje programa općina odnosno grada iz članka 24. ovog zakona;

- 15% prema odluci prodavatelja. Novac iz alineje 2. stavka 1. ovog članka doznačuje se Fondu za izgradnju i popravak građevinskih objekata srušenih ili oštećenih u oružanom sukobu osnovanom pri Ministarstvu zaštite okoliša, prostornog uređenja i stambeno-komunalne djelatnosti, a novac iz alineje 3. stavka 1. ovog članka doznačuje se općini odnosno gradu.

Članak 25a.

Prodavatelj stana na kome je u oružanom sukobu nastala šteta veća od 10% njegove građevinske vrijednosti nije dužan doznačiti novac iz alineje 2. stavka 1. članka 25. ovog zakona Fondu iz stavka 2. članka 25. ovog zakona, već ga je dužan koristiti prvenstveno za obnovu tog stana.

Članak 25b.

Visinu štete iz članka 25a. ovog zakona utvrđuje sudski vještak prema količini oštećenih elemenata primjenom cijene elemenata objavljenih u Biltenu u standardnoj kalkulaciji radova u visokogradnji koji objavljuje Institut građevinarstva Hrvatske, a koji je korišten kod utvrđivanja građevinske vrijednosti dotičnog stana.

Članak 26.

Novac ostvaren prodajom stanova koji čine imovinu za koju je u toku postupak prisilne nagodbe, stečaja i likvidacije, raspoređuje se na način i u postupku predviđenom posebnim propisima.

Članak 27.

Novac ostvaren prodajom stanova vodi se na posebnim računima prema namjenama iz članka 24. i 25. ovoga zakona.

Članak 28.

Vlasnik stana u kojem stanuje stanar, može u roku dvije godine od dana stupanja na snagu ovoga zakona, prodati općini odnosno gradu taj stan po cijeni koja se utvrđuje suglasno odredbi točke 1. i 2. stavka 1. članka 10. ovoga zakona, umanjenoj za visinu vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan prema odredbi alineje 1. stavka 1. članka 12. ovoga zakona.

U slučaju iz stavka 1. ovoga članka općina, odnosno grad je dužna kupiti stan ako se stanar ugovorom obavezao na kupnju toga stana od općine odnosno grada pod uvjetima utvrđenim ovim zakonom, a vlasniku isplatiti u roku pet godina od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora i to u jednakim godišnjim obrocima uz primjenu elemenata revalorizacije prema ovom zakonu.

Članak 29.

Briše se.

Članak 30.

Prava stanara stečena važećim propisima ostaju netaknuta povodom prodaje stana u društvenom vlasništvu u kojem stanuje.

Na odnose između stanara i privatnog vlasnika stana nastale prodajom stana u društvenom vlasništvu u kojem stanuje ne primjenjuju se odredbe Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85 i 42/86) o pravu privatnog vlasnika na useljenje u stan.

Članak 31.

Stanari i druge osobe iz članka 6. ovoga zakona koji nemaju hrvatsko državljanstvo mogu kupiti stanove prema odredbama ovoga zakona samo pod uvjetima reciprociteta.

Članak 31a.

Fond u stambenom gospodarstvu dužan je na zahtjev prodavatelja ili kupca omogućiti korištenje podataka bitnih za prodaju stana (zapisnik o bodovanju stana, površine stambenih i poslovnih prostora u zgradi i sl.).

Članak 32.

Novčanom kaznom od 50.000 do 200.000 dinara kaznit će se za prekršaj pravna osoba, ako ne postupi prema odredbi članka 8. ovoga zakona.

Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 dinara kaznit će se za prekršaj odgovorna osoba u pravnoj osobi i odgovorna osoba u općini odnosno gradu.

Članak 33.

Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 dinara kaznit će se za prekršaj odgovorna osoba u općini odnosno gradu. ako ne postupi prema odredbi članka 24., 25. i 25a. ovoga zakona.

Članak 33a.

Novčanom kaznom od 10.000 do 25.000 hrvatskih dinara kaznit će se za prekršaj odgovorna osoba fonda u stambenom gospodarstvu ako ne postupi prema odredbi članka 31a. ovog zakona.

Članak 34.

Vlada Republike Hrvatske donijet će u roku 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga zakona propise iz stavka 2. članka 10, stavka 5. članka 11. i stavka 4. članka 17. ovoga zakona.

Ministar pravosuđa i uprave donijet će u roku 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga zakona pravilnik iz stavka 3. članka 20. ovoga zakona.

Skupština općine odnosno skupština grada donijet će propis iz stavka 5. članka 11. ovoga zakona u roku 45 dana od dana donošenja propisa o kriterijima za utvrđivanje zona u naselju.

Članak 35.

Danom stupanja na snagu ovoga zakona neće se primjenjivati odredbe članaka 1, 9,12,17, 21, 24, 25, 49. i 53. Zakona o prometu zemljišta i zgrada ("Službeni list SFRJ", br. 43/65, 57/65, 17/67 i 11/74 i "Narodne novine", br. 52/73) u odnosu na stanove prodaja kojih je uređena po odredbama ovoga zakona.

Članak 36.

Ovaj zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u "Narodnim novinama".