Prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada podnijela je Vlada Republike Hrvatske, aktom od 22. kolovoza 2024. s ciljem da se urede pitanja koja su ključna za učinkovito i kvalitetno upravljanje zgradama.

Za polazište je uzeta potreba definiranja zajedničkih dijelova zgrade, minimalnog iznosa i načina plaćanja zajedničke pričuve, nužnost održavanja zajedničkih dijelova zgrade, propisivanje načina upravljanja zgradom, osnovni sadržaj ugovora o upravljanju zgradom te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika.

Stoga, kao osnovna pitanja koja se planiraju urediti predloženim Zakonom jest:

- zajednički dijelovi i uređaji zgrade i njihovo održavanje

- dodjele osobnog identifikacijskog broja (OIB) zajednici suvlasnika i osnivanje Registra zajednica suvlasnika i Registra upravitelja zgrada

- vrste održavanja zgrade i njihovo pobliže definiranje

- hitnih i nužnih popravaka zgrade te investicijskog održavanja zgrade

- povezivanja s propisima iz područja gradnje i ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine

- zajedničke pričuve te njezin minimalni iznos i način plaćanja

- osiguranja zgrade

- osnovnog sadržaja ugovora o upravljanju zgradom

- obveze donošenja i pridržavanja kućnog reda

- načina i pobližeg definiranje odluka o upravljanju zgradom koje donose suvlasnici na sastancima suvlasnika

- obveza suvlasnika i uređivanja pitanja vezanih uz predstavnika suvlasnika

- vezana uz upravitelja zgrade i obavljanje predmetne djelatnosti, njegova prava, obveze i odgovornosti

- određivanja prinudnog upravitelja zgrade

- određivanja prinudnog predstavnika suvlasnika

- sufinanciranja ugradnje dizala u postojeće zgrade

- sufinanciranja uređenja pročelja zgrade

- obveza suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stana i najam stana za radnike

- prekršajnih kazni za upravitelja zgrade i suvlasnika za povredu Zakona

- prijelaznih i završnih odredbi koja uređuju dosadašnje sklopljene međuvlasničke ugovore i ugovore o održavanju te dosadašnje upravitelje zgrade koji djelatnost upravljanja zgradama obavljaju do stupanja na snagu ovoga Zakona, rokove za donošenje propisa, akata i dokumenata koji se donose na temelju ovoga Zakona te naposljetku stupanje na snagu Zakona.

Posljedično,  donošenjem ovoga Zakona otklonit će se postojeća pravna praznina koja se odnosi na pravno uređenje pitanja upravljanja i održavanja zgrada.

Cilj donošenja ovoga Zakona je da se bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose uređenih Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima osigura kvalitetnije upravljanje i održavanje zgrada kao i pitanja značajna za postizanje toga cilja koja uključuju definiranje kriterija za utvrđivanje visine pričuve i minimalni iznos pričuve te kriterije za korištenje sredstava pričuve pri čemu se podrobnije definiraju prava i obveze te odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika, zajednice suvlasnika i suvlasnika.

Također, definira se održavanje zajedničkih dijelova zgrade i pripadajućih dijelova kao skup aktivnosti koji je od javnog interesa. Istim je stoga kao obveza vlasnika posebnog dijela ovim Zakonom propisana dužnost da omogući, odnosno dozvoli upravitelju zgrade, odnosno ovlaštenoj osobi ulaz u svoj posebni dio zgrade ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika. Na taj način je pravnom normom navedeno uobličeno kao javni interes jer je prepoznato da isto uključuje opću dobrobit, odnosno interes države pri čemu isti također služi interesu pojedinca i nije mu u suprotnosti.

Uređuje se pitanje suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stanova i najam stanova za smještaj radnika, s obzirom na to da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba.

Uvođenjem zajednice suvlasnika kao nove pravne osobe procesno će se pojednostaviti postupanje u svim odnosima prema trećima i unutar zajednice suvlasnika. Registar zajednica suvlasnika vodit će Državna geodetska uprava koja već ima iskustva u vođenju takvih registara, s obzirom na to da već vodi Registar zgrada. Registar zajednica suvlasnika bit će povezan s drugim postojećim registrima te će se podaci iz Registra zajednica suvlasnika moći koristiti i za druge potrebe, primjerice u slučaju elementarnih nepogoda, za potrebe Ministarstva unutarnjih poslova kao i vatrogasnih intervencija.

Ovaj Zakon bi trebao omogućiti i efikasniju provedbu Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada do 2050. godine („Narodne novine“, br. 140/20.) s posebnim naglaskom na povećanje otpornosti zgrada na potres i požar, kao i na zahtjeve energetske obnove zgrada s ciljem ne samo povećanja energetske učinkovitosti zgrada već i uvođenja energetski učinkovite infrastrukture za grijanje i hlađenje na obnovljive izvore energije, to jest izvore energije s manje emisija stakleničkih plinova, u skladu sa zahtjevima ublažavanja i prilagodbe klimatskim promjenama.

Na 3. sjednici, 20. rujna 2024. donesen je zaključak da se prihvaća Prijedlog zakona. Sve primjedbe, prijedlozi i mišljenja uputit će se predlagatelju radi pripreme Konačnog prijedloga zakona.

Pripremila: Lidija Doko mag. iur.

Fotografija: Novi informator