1. Uvod
Uredbom o procjeni vrijednosti nekretnina (Nar. nov., br. 74/14 - u nastavku teksta: UPVN - stupila na snagu 26. lipnja 2014. godine) po prvi put u Republici Hrvatskoj uređuju se temeljna pitanja procjenjivanja vrijednosti nekretnina, i to: tko može procjenjivati nekretnine, na temelju kojih podataka i kojim metodama. Uredbu je donijela Vlada Republike Hrvatske na sjednici 11. lipnja 2014. godine, na temelju ovlasti iz članka 196. stavak 6. Zakona o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 153/13). 

Kao razlog za donošenje Uredbe navodi se neodrživo stanje u prometu nekretnina, koje je prouzročeno nepostojanjem pravnog akta kojim se propisuje procjenjivanje vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj, neovisno o vlasništvu, te se određuje tko su procjenitelji, kojim se metodama procjenjuje i na temelju kojih podataka. Važnost reguliranja procjenjivanja nekretnina istaknuo je Parlament, kao i Vijeće EU, koje je 28. siječnja 2014. godine usvojilo Mortgage Credit Directive, u čijem se uvodnom dijelu očekuje od država članica da osiguraju nacionalne propise o procjenama nekretnina. Uredbom se uređuju osnovni pojmovi iz područja procjene vrijednosti nekretnina na način kako je određeno u standardima i propisima država EU, te tako domaći procjenitelji i naručitelji procjena stječu osnovu za međunarodno priznate procjene.¹

2. Sadržaj Uredbe i subjekti koji provode procjenu nekretnina
Uz definiranje osnovnih pojmova, Uredbom je postavljen okvir za izradu procjena kako bi one bile izrađene pažnjom dobrog stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze te kako bi rezultat bio održiv nakon provjere. Propisane su tri osnovne metode za procjene vrijednosti nekretnina: poredbena, prihodovna i troškovna. Zasebno su propisani posebni slučajevi procjena kod: prava građenja, prava služnosti, prava plodouživanja i prava stanovanja, javnih površina te u postupcima izvlaštenja.²

Uredba se primjenjuje prigodom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama. Procjena vrijednosti nekretnine multidisciplinaran je postupak tržišnog vrednovanja prema zadacima naručitelja³, uz primjenu odredaba Uredbe i Pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina, koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i ovlašteni sudski procjenitelji, čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. 

Uredba se primjenjuje i prigodom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji tržište. U takvim slučajevima vrijednost se može procijeniti na temelju tržišnih modela (čl. 2. Uredbe).

UPVN propisuje: a) metode za procjenu vrijednosti nekretnina (poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda) te način odabira metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine, b) način procjene vrijednosti prava građenja i procjene vrijednosti prava služnosti, c) osnove za procjenu vrijednosti služnosti puta (procjena vrijednosti povlasne nekretnine, procjena vrijednosti poslužne nekretnine), d) osnove za procjenu vrijednosti služnosti vodova, e) način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja, f) osnove za procjenu vrijednosti stvarne služnosti, imati dio svoje zgrade na susjednom zemljištu (naknada za prekoračenje međe građenjem), g) procjenu vrijednosti nekretnina površine javne namjene, h) način procjene naknade za izvlaštene nekretnine te način procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima.

Procjena vrijednosti nekretnina provodi se na temelju podataka o kupoprodajnim cijenama i ugovorenim cijenama zakupa i/ili najma. Pravosudna i upravna tijela te ovlašteni sudski vještaci i ovlašteni sudski procjenitelji (tj. subjekti za koje se pretpostavlja da imaju opravdan interes) mogu podatke pribavljati iz: 1. baze podataka o kupoprodajnim cijenama (primjerice, registar pomoćnih podataka i sl.) koje vode JLS-i i JPRS-i, osnovane sukladno općim aktima predstavničkih tijela, 2. evidencija o posredovanju u prometu nekretnina prema posebnome zakonu kojim se uređuje područje posredovanja u prometu nekretnina, 3. isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela.

Prema članku 4. UPVN-a, osnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina. Iznimno, u troškovnoj metodi osnovica za procjenu vrijednosti nekretnina nije tržišna vrijednost nekretnine, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati na tržišnu vrijednost. Pod pojmom tržišna vrijednost nekretnine podrazumijeva se procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile (čl. 3. st. 1. t. 41. UPVN-a).

Radi važnosti donošenja UPVN-a, svrhovito je razmotriti određene zakone u pravnom sustavu Republike Hrvatske koji izravno upućuju na procjenu tržišne vrijednosti nekretnina.

3.1. Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske
Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine pretpostavka je za raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske.

Prema Zakonu o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 94/13), prije prodaje, zamjene ili razvrgnuća suvlasničke zajednice prodajom nekretnineu (su)vlasništvu Republike Hrvatske potrebno je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Tržišnu vrijednost utvrđuju stalni sudski vještaci s liste uspostavljene pri Državnom uredu, na temelju provedenog javnog natječaja, a u skladu s metodama procjene koje propisuje uredbom Vlada Republike Hrvatske. Isto tako, prije osnivanja prava građenja potrebno je utvrditi iznos naknade za pravo građenja u odnosu na tržišnu vrijednost nekretnine, kao i prije osnivanja prava služnosti utvrditi naknadu za umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine zbog osnivanja služnosti, osim u odnosu na nekretnine za koje je to propisano posebnim propisima. Tržišna vrijednost nekretnine je vrijednost izražena u novcu, koja se za određenu nekretninu može postići na tržištu i koja ovisi o odnosu ponude i potražnje u vrijeme njezina utvrđivanja na području na kojem se nekretnina nalazi (čl. 50. ZURIRH-a).

Prema Uredbi o načinima raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 127/13 - u nastavku teksta: UNRN), oblici raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske su: prodaja nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske, razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina, zamjena nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske s nekretninama u vlasništvu drugih osoba, te kupnja nekretnina u korist Republike Hrvatske, kao i ostali oblici raspolaganja nekretninama. Prije raspolaganja nekretninama u navedenom smislu potrebno je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnina, putem sudskog vještaka odabranog u skladu sa Zakonom. Sudski vještak tržišnu vrijednost nekretnina iz navedene Uredbe utvrđuje sukladno odredbama uredbe kojom se uređuje utvrđivanje tržišne vrijednosti, naknade za osnivanje prava građenja i naknade za osnivanje prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (čl. 3. UNRN-a). 

U tom smislu, Uredbom o metodama procjene tržišne vrijednosti, naknade za osnivanje prava građenja i naknade za osnivanje prava služnosti na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 127/13) propisano je da je tržišna vrijednost nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske koje se procjenjuju u propisanim postupcima raspolaganja nekretninama utvrđenim Zakonom o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske i uredbama donesenim na temelju toga Zakona, vrijednost izražena u novcu, koja se za određenu nekretninu može postići na tržištu i koja ovisi o odnosu ponude i potražnje u vrijeme njezina utvrđivanja prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Procjena tržišne vrijednosti nekretnina izračunava se ponderiranjem procijenjenih vrijednosti nekretnina dobivenih primjenom usporedne metode, troškovničke metode, metode kapitalizacije dobiti i metode rezidualne vrijednosti, pri čemu je obvezno ponderiranje procijenjenih vrijednosti nekretnina dobivenih po najmanje dvije metode, od kojih je usporedna obvezna (čl. 3. UNRN-a). Stoga smatramo da UNRN upućuje na primjenu UPVN-a (kao kasnijeg propisa), koji razrađuje metode procjena nekretnina.

Tržišna cijena za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske izravnom pogodbom utvrđuje se prema Pravilniku o metodologiji utvrđivanja tržišne cijene za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske izravnom pogodbom (Nar. nov., br. 141/13). Tržišna cijena (TC) za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države izravnom pogodbom vrijednost je koja se utvrđuje korekcijom početne cijene (PC) s faktorima pogodnosti (Fp) i faktorom uređenosti (Fu) poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, pri čemu su: faktori pogodnosti (Fp): a) faktor lokacije, prometne povezanosti (Fl), koji ovisi o makro i mikro lokaciji, prostoru glede blizine naselja i postojeće infrastrukture i slično, b) faktor razvojne mogućnosti (Fr), koji ovisi o mogućnosti, pogodnosti organiziranja različitih načina korištenja poljoprivrednog zemljišta (ratarstvo, voćarstvo, vinogradarstvo, povrtlarstvo, hortikultura i slično), c) faktor veličine i oblika površine (Fvp), koji ovisi o veličini i geometrijskom obliku poljoprivrednog zemljišta, te faktor ponude i potražnje (Fpp), koji ovisi o ponudi i potražnji u posljednjih godinu dana na tržištu poljoprivrednog zemljišta u katastarskoj općini. Faktor uređenosti (Fu) ovisi o sadašnjem načinu korištenja i uređenosti poljoprivrednog zemljišta (čl. 3.).

3.2. Nekretnine u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave
Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine pretpostavka je za raspolaganje nekretninama u vlasništvu JLS-a i JPRS-a.

1. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 137/99 - Odluka USRH, 22/00 - Odluka USRH, 73/00, 129/00 - 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12 -
u nastavku teksta: ZOV), u članku 391. određuje da nekretninu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave (u nastavku teksta: JLS i JPRS) tijela nadležna za njihovo raspolaganje mogu otuđiti ili njome na drugi način raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drukčije određeno, ali se ta odredba ne odnosi na slučajeve kad pravo vlasništva na nekretninama u vlasništvu JLS-a i JPRS-a stječu Republika Hrvatska, JLS-i i JPRS-i te pravne osobe u vlasništvu ili pretežnom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežnom vlasništvu JLS-a i JPRS-a, ako je to u interesu i cilju općega gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana. Zemljište u vlasništvu JLS-a i JPRS-a tijela nadležna za njihovo raspolaganje mogu prodati po utvrđenoj tržišnoj cijeni bez provedbe javnog natječaja: a) osobi kojoj je dio toga zemljišta potreban za formiranje neizgrađene građevne čestice u skladu s lokacijskom dozvolom ili detaljnim planom uređenja, ako taj dio ne prelazi 20% površine planirane građevne čestice i b) osobi koja je na zemljištu u svom vlasništvu, bez građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta nadležnog tijela državne uprave, izgradila građevinu u skladu s detaljnim planom uređenja ili lokacijskom dozvolom, a nedostaje joj do 20% površine planirane građevne čestice, pod uvjetom da se obveže da će u roku godine dana od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora ishoditi građevinsku dozvolu. Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama toga članka, ništetni su.

ZOV definira tržišnu cijenu kao vrijednost izraženu u cijeni koja se za određenu nekretninu može postići na tržištu i koja ovisi o odnosu ponude i potražnje u vrijeme njezina utvrđivanja na području jedinice lokalne samouprave.

Za razliku od raspolaganja i upravljanja državnom imovinom, pitanje upravljanja i raspolaganja imovinom u vlasništvu JLS-a i JPRS-a podnormirano je. Primjerice, nije propisan način postupanja za nekretnine koje JLS-i i JPRS-i kupuju, osim upitnog dosega načelne odredbe stavka 8. članka 35. ZOV-a, prema kojoj će se na pravo vlasništva JLS-a i JPRS-a na odgovarajući način primjenjivati pravila o vlasništvu Republike Hrvatske, ako nije što drugo određeno zakonom, niti proizlazi iz naravi tih osoba, a to vrijedi i za pravo vlasništva ustanova te s njima izjednačenih pravnih osoba. Kako navedena odredba ne upućuje na primjenu kasnije donesenog Zakonu o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 94/13), te bez izričite odredbe o primjeni pravila istog Zakona na imovinu JLS-a odnosno JPRS-a, tako smatramo da se odredbe ne mogu proširenim tumačenjem primjenjivati i na imovinu u vlasništvu JLS-a i JPRS-a. Smatramo, stoga, da bi pitanje raspolaganja i upravljanja imovinom, a posebice nekretninama u vlasništvu JLS-a i JPRS-a de lege ferenda u javnom interesu bilo potrebno detaljno propisati, jer opća odredba članka 67. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi (Nar. nov., br. 33/01,60/01,129/05,109/07,125/08,36/09,36/09,150/11,144/12i19/13), prema kojoj JLS-i i JPRS-i moraju upravljati, koristiti se i raspolagati svojom imovinom pažnjom dobrog domaćina, nije dovoljna za zaštitu javnog interesau raspolaganju imovinom u vlasništvu JLS-a i JPRS-a.

2. Prema Zakonu o prostornom uređenju (Nar. nov., br. 153/13 - u nastavku teksta: ZPU), JLS-i i JPRS-i imaju obvezu prodaje zemljišta - one su dužne na zahtjev vlasnika zemljišta odnosno građevine, po tržišnoj cijeni, prodati, bez provedbe javnog natječaja: 1. dio neizgrađenog zemljišta potrebnog za formiranje neizgrađene građevne čestice u skladu s detaljnim planom uređenja, ako taj dio ne prelazi 50% površine planirane građevne čestice, 2. dio zemljišta potrebnog za formiranje izgrađene građevne čestice u skladu s detaljnim planom uređenja te 3. zemljište koje čini građevnu česticu zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju na temelju posebnog zakona kojim se uređuje ozakonjenje nezakonitih zgrada (čl. 176.).

ZPU uređuje pravne odnose glede predaje građevinskog zemljišta u vlasništvo JLS-a. Tako je propisano da je vlasnik građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja dužan, prije dobivanja lokacijske dozvole, prenijeti JLS-u u vlasništvo dio toga zemljišta koje je prostornim planom određeno za građenje komunalne infrastrukture koja služi njegovoj građevnoj čestici ili građevini koja će se izgraditi na toj čestici. Vlasnik građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja dužan je prije dobivanja lokacijske dozvole s jedinicom lokalne samouprave ili drugom ovlaštenom osobom sklopiti ugovor o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza ili druge služnosti na svojoj građevnoj čestici ili građevini koja će na njoj biti izgrađena za korist komunalne infrastrukture kada je to, prema prostornom planu, potrebno (čl. 171.). Za preneseno zemljište odnosno za osnovanu služnost vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti prenesenog zemljišta u vrijeme prijenosa odnosno u iznosu za koji je umanjena vrijednost nekretnine zbog osnivanja služnosti u vrijeme njezina osnivanja (čl. 172.).

3.Zakon o turističkom zemljištu (Nar. nov., br. 90/10)određuje da preostalo turističko zemljište na kojem je društveno poduzeće imalo pravo korištenja, upravljanja i raspolaganja, a koje nije procijenjeno u vrijednosti društvenoga kapitala, vlasništvo je JLS-a na čijem se području nalazi to zemljište. JLS ne može otuđiti niti na drugi način raspolagati zemljištem stečenim na temelju navedene odredbe, osim davanja koncesije i osnivanja prava građenja, sukladno dokumentima prostornog uređenja. Iznimno, JLS može prenijeti pravo vlasništva na Republiku Hrvatsku bez naknade, te prodati trgovačkom društvu, na njegov zahtjev, zemljište za koje je na temelju posebnog propisa utvrđeno da služi za redovitu uporabu građevine, po tržišnoj cijeni (čl. 20. i 21. Zakona),koja se utvrđuje prema Uredbi o načinu i postupku procjene vrijednosti turističkog zemljišta odnosno građevina u kampovima, načinu isplate pri civilnoj diobi, načinu utvrđivanja tržišne cijene ostalog građevinskog zemljišta za koje je na temelju posebnog propisa utvrđeno da služi za redovitu uporabu građevine (Nar. nov., br. 12/11). Članak 4. iste Uredbe glasi: »Tržišna vrijednost idealnog suvlasničkog dijela prilikom razvrgnuća suvlasničke zajednice na kampu isplatom utvrđuje se na temelju elaborata ovlaštenog sudskog vještaka, izrađenog primjenom metode vrjednovanja prinosa (dohodovna metoda, dinamička metoda), po odabiru onog suvlasnika koji ima suvlasnički omjer veći od polovine.« Stoga smatramo da se i ovdje primjenjuju odredbe UPVN-a (kao kasnijeg propisa), koji razrađuje metode procjena nekretnina.

4. Utvrđivanje poreza na promet nekretnina
Zakon o porezu na promet nekretnina (Nar. nov., br. 69/97, 153/02 i 22/11) određuje da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Pod tržišnom vrijednosti nekretnine podrazumijeva se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

Postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina je sljedeći:

1. Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.

Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo. 

2. Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine u tom slučaju utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme. Iznimno od stavka 5. ovoga članka, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini, te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, JLS-i i JPRS-i, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili JLS i JPRS, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine (čl. 9.). 

3. Ako se radi o nekretnini za koju nema usporednih podataka, niti se radi o prethodno navedenim postupcima stjecanja nekretnine, procjena tržišne vrijednosti nekretnineprovodi se vještačenjem stručne osobe koju imenuje pročelnik područnog ureda Porezne uprave (čl. 9.a).

5. Ovrha na nekretninama
Članak 38. UPVN-a za procjenu vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima upućuje na primjenu članaka 4.-7. Uredbe. 

Odredbe Ovršnog Zakona upućuju na primjenu UPVN-a u postupcima ovrhe na nekretninama. Zakonom o izmjenama i dopunama Ovršnog zakona (Nar. nov., br. 93/14) promijenjen je stavak 1. članka 92. Ovršnog zakona, tako da glasi:

6. Izvlaštenje nekretnina
Primjena UPVN-a od osobite je važnosti u postupcima izvlaštenja. Izvla-štenje je jedan od načina ograničavanja prava vlasništva i može se provesti kada je to u interesu Republike Hrvatske, uz naknadu tržišne vrijednosti.⁴ Prema Zakonu o izvlaštenju i određivanju naknade (Nar. nov., br. 74/14), za izvlaštenu nekretninu vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti nekretnine (čl. 11.). Zakon, u stavku 2. članka 25., upućuje na primjenu UPVN-a: »Vrijednost nekretnine izražava se u novcu na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina.« 

Prema uzoru iz njemačkih propisa i u skladu sa Zakonom o izvlaštenju i naknadi, UPVN uvodi načelo »prethodnog učinka«, kojim se kvalitetno rješava pitanje naknade za zemljišta u postupcima izvlaštenja. Nadalje, prema praksi ESLJP-a iz Strasbourga, uveden je kao obvezan izračun gubitaka i dobitaka na imovini zbog postupka izvlaštenja, kao integralno rješenje za procjenu naknade.⁵

Način procjene naknade za izvlaštene nekretnine pri procjeni iznosa naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu, potrebno je utvrditi: 1. uporabno svojstvo nekretnine radi procjene naknade za gubitak prava na nekretnini prema utvrđenom uporabnom svojstvu nekretnine (naknada za gubitak prava), 2. životne uvjete i uvjete korištenja kakve je vlasnik nekretnine koja se izvlašćuje imao koristeći se uporabnim svojstvima nekretnine radi procjene povećanja naknade zbog posljedičnih gubitaka koji nastaju zbog izvlaštenja (posljedični gubitci), te smanjenja naknade za posljedične dobitke koji nastaju zbog izvlaštenja (posljedični dobitci)⁶, ali dvostruko uzimanje u obzir istih uporabnih svojstava nekretnine nije dopušteno. Za procjenu iznosa naknade treba voditi računa o danu kakvoće i o danu vrednovanja. Dan kakvoće utvrđuje se u trenutku koji prethodi neposredno prije trenutka u kojem je promijenjena namjena koja je povod izvlaštenja. 

Primjenjuje se za određivanje naknade i u sporazumnom rješavanju pitanja stjecanja prava vlasništva određene nekretnine koja se može izvlastiti, te za određivanje naknade i pri prijenosu zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave prema posebnom zakonu kojim se uređuje područje prostornoga uređenja i posebnom zakonu kojim se uređuju imovinskopravni odnosi u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina (supra točka 2.2. podtočka 2), kao i za procjenu vrijednosti druge odgovarajuće nekretnine koja se daje u vlasništvo kao naknada za nekretninu koja se može izvlastiti odnosno kao naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu.

7. Vještačenje tržišne vrijednosti nekretnine kao dokaz
UPVN nije propis koji moraju poznavati i primjenjivati samo sudski vještaci. Naime, vještačenje tržišne vrijednosti nekretnine jedan je od dokaza u upravnim ili sudskim postupcima kada je utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine odlučna činjenica za donošenje odluke o pravnoj stvari. Stoga je za službene osobe koje provode postupak, poznavanje odredaba UPVN-a condicio sine qua non i pretpostavlja znanje potrebno za ocjenu je li procjena vrijednosti nekretnina izvršena sukladno propisanoj metodologiji UPVN-a, kao i ocjenu dokaza tržišne vrijednosti nekretnine provedenog vještačenjem.

Naime, postupovni zakoni službenoj osobi koja vodi postupak, povjeravaju značajnu zadaću slobodne ocjene dokaza. Tako Zakon o općem upravnom postupku (Nar. nov., br. 47/09), određuje da se dokaz može izvesti vještačenjem kada je za utvrđivanje ili ocjenu određene činjenice koja je bitna za rješavanje upravne stvari, potrebno posebno stručno znanje kojim službena osoba ne raspolaže (čl. 65.). Prema načelu samostalnosti i slobodne ocjene dokaza, službena osoba u javnopravnome tijelu samostalno utvrđuje činjenice i okolnosti u postupku te na temelju utvrđenih činjenica i okolnosti rješava upravnu stvar. Koje će činjenice i okolnosti uzeti za dokazane, utvrđuje službena osoba slobodnom ocjenom, na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupnog postupka (čl. 9.). Zakon o parničnom postupku (Nar. nov., br. 35/91, 53/91, 91/92, 112/99, 88/01 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 43/13 - Rješenje USRH i 89/14 - OUSRH), u članku 250. određuje da će sud izvesti dokaz vještačenjem kad je radi utvrđivanja ili razjašnjenja kakve činjenice potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže. Koje će činjenice uzeti kao dokazane, odlučuje sud prema svom uvjerenju, na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, a i na temelju rezultata cjelokupnog postupka (čl. 8.).

8. Zaključak
Stupanje na snaguUredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (Nar. nov., br. 74/14) predstavlja značajan korak u ujednačavanju prakse procjene vrijednosti nekretnina i stoga značajno pridonosi načelu vladavine prava i pravnoj sigurnosti. Ostaje, međutim, utvrditi dosege posebnih podzakonskih propisa (uredaba) koje su do stupanja na snagu pravno uređivale procjenu tržišne vrijednosti određene vrste nekretnina (primjerice, nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, turističko zemljište), ali kako one upućuju na metode procjene koje su detaljno razrađene upravo UPVN-om, smatramo da nisu s njezinim odredbama u koliziji.

Primjena UPVN-a zahtijeva početno vrijeme prilagođavanja i edukacije za sve sudionike u postupcima u kojima je obvezna njezina primjena, kako za vještake, tako i za službene osobe koje vode te postupke, ali to nije zapreka za njezinu uspješnu implementaciju.

1 Prigodom izrade Uredbe korištena je najbolja praksa iz EU, uz prilagodbu lokalnim uvjetima: Baugesetzbuch -
2011 (BauGB); Immobilienwertermittlungsverordnung -
2010 (ImmoWertV); European Valuation Standards - 2012 (EVS) i International Valuation Standards Council -
2010 (IVSC). 
2 https://vlada.gov.hr/UserDocsImages//Sjednice/2014/167%20sjednica%20Vlade//167%20-%204.pdf 
3 Dvojbeno je primjenjuje li se UPVN za procjenu založne vrijednosti nekretnina. Prema njemačkim propisima, koji su bili uzor za izradu UPVN-a, procjena založne vrijednosti provodi se prema posebnom propisu - Uredba o utvrđivanju založne vrijednosti nekretnine prema par. 16. st. 1. i 2. Zakona o založnom pravu (Beleihungswerteermittlungsverordnung - BelWertV), koja se primjenjuje pri utvrđivanju založnih vrijednosti nekretnina prema odredbama par. 16. st. 1. i 2. Zakona o založnom pravu i pri prikupljanju nužnih podataka za utvrđivanje njihove vrijednosti. Prema tom propisu, predmet utvrđivanja založne vrijednosti je nekretnina, neko pravo istovjetno nekretnini ili usporedivo pravo nekog inozemnog pravnog poretka koje je opterećeno založnim pravom ili se njime treba opteretiti. Vrijednost koja je temelj zaloga (založna vrijednost), vrijednost je nekretnine koja se iskustveno može postići prodajom založne nekretnine tijekom cjelokupnog trajanja zaloga, nezavisno od povremenih tržišnih oscilacija i uz isključenje spekulativnih elemenata. Pri utvrđivanju založne vrijednosti treba buduću mogućnost prodaje nekretnine temeljiti na opreznoj procjeni, uzimajući u obzir dugoročna održiva obilježja objekta, normalne tržišne okolnosti i trenutno korištenje, kao i mogućnost drukčijeg korištenja objekta. 
4 Stavak 1. članka 50. Ustava Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 56/90, 135/97, 8/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10 i 5/14) glasi: »Zakonom je moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti.« 
5 https://vlada.gov.hr/UserDocsImages//Sjednice/2014/167%20sjednica%20Vlade//167%20-%204.pdf 
6 Procjena posljedičnih dobitaka temelji se na utvrđenim životnim uvjetima i uvjetima korištenja kakve je vlasnik nekretnine koja se izvlašćuje imao koristeći tu nekretninu, a pri tome se osobito uzimaju u obzir: 1. povećanja vrijednosti okolnog zemljišta zbog poboljšanja kategorije zemljišta i drugih obilježja koja se odnose na mogućnosti gradnje (prema naprijed pomaknuto stražnje zemljište) i 2. povećanja mogućnosti gospodarskog korištenja nekretnine zbog dovođenja prometnice i toka prolaznika do nekretnine, posebno u slučajevima pristupnih prometnica bez kojih nije moguće optimalno korištenje zemljišta i ishođenje građevinske dozvole prema posebnom zakonu kojim se uređuje područje gradnje, te je i dan kakvoće za procjenu posljedičnih dobitaka onaj u kojem je moguće optimalno korištenje i ishođenje građevinske dozvole (dan kakvoće pomiče se na dan vrednovanja). Crta razgraničenja između prednjeg i stražnjeg građevinskog zemljišta na međama je onih građevnih čestica koje su se mogle osnovati zbog izvlaštenja (čl. 35. UPVN-a).