1.Uvodne napomene
Iako se i na njih odnose opća pravila građanskog prava, neki građanskopravni ugovori izdvajaju se od ostalih tako da je za njih donesen poseban zakon (koji ih regulira). Jedan od takvih ugovora je ugovor o zakupu za koji je 1996. donesen Zakon o zakupu poslovnog prostora².

Početni Zakon o zakupu uključio je kasnijim zakonodavnim razvojem i prodaju³ poslovnog prostora, odnosno od 2004. omogućena je prodaja poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, mikro i malim subjektima maloga gospodarstva, pod uvjetima i u postupku propisanom Uredbom Vlade Republike Hrvatske⁴.

Početna ideja je omogućiti kupoprodaju poslovnih prostora čiji je vlasnik država, vodila je k ideji da se omogući i kupoprodaja poslovnih prostora čiji su vlasnici jedinice lokalne samouprave. Takvu je inicijativu iznijela Hrvatska obrtnička komora u suradnji s Gradom Zagrebom, te je pokrenut postupak za odgovarajuću izmjenu i dopunu Zakona (o zakupu i prodaji poslovnog prostora): trebalo je zakonom predvidjeti mogućnost da zakupnik od jedinice lokalne samouprave i jedinice područne (regionalne) samouprave može kupiti poslovni prostor pod sličnim uvjetima i u sličnom postupku koji vrijedi za zakupnike kojima je zakupodavac Republika Hrvatska.

Međutim, do predložene izmjene nije došlo, budući da je Vlada Republike Hrvatske prihvatila preporuku tadašnjeg »Hitroreza« koji je smatrao da su važećim Zakonom mikro ili mali subjekti malog gospodarstva stavljeni u povlašteni položaj u odnosu na ostale pravne subjekte koji su u zakupnom odnosu, glede kupnje poslovnog prostora. U svrhu postizanja jednakosti pred zakonom, predložena je izmjena Zakona tako da se mogućnost prodaje proširi na sve zakupnike poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske koji uredno izvršavaju sve obveze iz ugovora o zakupu.

Važeći Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora dosad je mijenjan tri puta, a budući da je prihvaćena inicijativa Hrvatske obrtničke komore i Grada Zagreba da se zakonom omogući, uz prodaju poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, prodaja poslovnih prostora i u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave, kao i inicijativa za prodaju širem krugu subjekata - zakupcima, odnosno korisnicima tih prostora, pri čemu to nisu nužno samo mikro i mali subjekti gospodarstva, uz odgovarajuće uvjete i odgovarajući postupak, ukazala se potreba za donošenjem novoga zakona, umjesto da se dopunjuje stari. Drugim riječima, smisao i forma predviđenog opsega uključenih subjekata, s obje ugovorne strane⁵, bitno su drukčiji, tako da je sve trebalo regulirati novim zakonom⁶.

Smatralo se da kroz promjenu Zakona treba revidirati i određene odredbe važećeg Zakona koje su u međuvremenu konzumirane (primjerice, obveza usklađenja ugovora o zakupu bez prethodno provedenog javnog natječaja u određenom roku iz čl. 35. st. 1. Zakona i dr.), te da treba ugraditi odgovarajuće materijalnopravne odredbe vezane uz uvjete i postupak prodaje poslovnog prostora koje su se dosad nalazile samo u Uredbi o prodaji poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, a trebale bi biti obvezatan sadržaj Zakona.

Subjekti malog gospodarstva čine najveći broj ukupnog broja gospodarskih subjekata, te je malo gospodarstvo svojom brojnošću izuzetno važan dio gospodarskog sustava Republike Hrvatske i njegov je razvoj od posebnog interesa za državu⁷.

Prijedlogom novoga Zakona omogućuje se sadašnjim zakupcima, odnosno korisnicima poslovnog prostora u vlasništvu RH, općina, gradova, županija i Grada Zagreba, pod uvjetom da uredno izvršavaju sve obveze iz ugovora o zakupu, uz dodatni uvjet petogodišnjeg korištenja odnosnog prostora, uz propisane iznimke, kupnja tih prostora, sukladno uvjetima i postupku propisanom Zakonom, Uredbom Vlade RH, odnosno Odlukama jedinica lokalne i područne (regionalne samouprave). Ti su zakupci, kako je netom navedeno, slijedom načela jednakosti pred zakonom, ne samo subjekti malog gospodarstva, nego širi krug korisnika poslovnih prostora.

Valja napomenuti da Zakonom nije predviđena dužnost, nego mogućnost prodaje poslovnih prostora⁸, prema zadanim uvjetima, uz prethodno javno oglašavanje popisa prostora koji su određeni za prodaju. Popisi se donose sukcesivno, ovisno o utvrđenju vlasničkopravnog statusa, interesa za prodaju konkretnog prostora, te drugih okolnosti vezanih uz konkretni prostor.

U ovom članku dajemo pregled zakonskog prijedloga - I. Općih odredaba i II. Zasnivanja zakupa, s osvrtom na subjekte zakupnog odnosa i subjekte ugovora o kupoprodaji koji, možebitno, slijedi iz zakupnog odnosa, uz nekoliko napomena o elementima ugovora o zakupu poslovnog prostora.

Članak 7. ovog Nacrta propisuje da je zakupodavac dužan predati zakupniku poslovni prostor u roku utvrđenom ugovorom. U protivnom zakupnik ima pravo raskinuti ugovor, kao i pravo na naknadu štete ako je ona nastala zbog nepoštovanja ove ugovorne obveze zakupodavca.

Predloženom odredbom članka 8., zakupodavac je dužan poslovni prostor predati i održavati u stanju utvrđenom ugovorom, a u slučaju da u ugovoru to nije utvrđeno, presumira se da poslovni prostor mora biti u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom.

U članku 10. i 11. utvrđeno je da u slučaju kad zakupodavac ne preda poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno Zakonom, predloženim člankom propisuje se pravo zakupnika da može raskinuti ugovor, tražiti razmjerno sniženje zakupnine ili dovesti poslovni prostor u odgovarajuće stanje na teret zakupodavca. Jednako tako, zakupnik ima pravo i na naknadu štete.

Zakupodavca terete popravci koje je tijekom trajanja zakupa potrebno izvršiti na poslovnom prostoru radi njegovoga održavanja, u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati. Zakupodavac je te popravke dužan izvršiti bez odgađanja, po obavijesti zakupnika. Ako zakupodavac te popravke ne izvrši u primjerenom roku, ima ih pravo izvršiti sâm zakupnik. Ako zakupnik ne želi sâm izvršiti popravke, ima pravo raskinuti ugovor o zakupu.

Člancima 12. i 13. propisano je da tijekom radova na poslovnom prostoru, da bi se poslovni prostor doveo u stanje u kojem ga je zakupodavac dužan održavati i koji pada na teret zakupodavca, zakupnik nije dužan plaćati zakupninu za ono vrijeme za koje zbog tih radova nije mogao koristiti poslovni prostor za obavljanje svoje djelatnost. Također, određuje se da zakupnik nije dužan plaćati zakupninu za vrijeme u kojem se izvode radovi na javnoj površini (pročelju i krovištu zgrade) zbog kojih je onemogućeno zakupniku korištenje poslovnoga prostora, kao i da, u tom slučaju, nema pravo na naknadu štete zbog izmakle dobiti.

Člankom 13. Nacrta Zakona propisano je da zakupodavac ima pravo, za vrijeme trajanja zakupa, izvršiti radove na poslovnom prostoru u svrhu uređenja prostora ili radi uštede u troškovima energije. Istom odredbom propisana je obveza zakupodavca da o namjeri izvođenja radova pisanim putem izvijesti zakupnika, i to najkasnije dva mjeseca prije početka radova, kao i o njihovom trajanju i o novoj visini zakupnine. Ako zakupnik ne pristane na uvjete koje mu je ponudio zakupodavac, propisuje se da ima pravo u roku mjesec dana od dana primitka navedene obavijesti raskinuti ugovor o zakupu i o tome u istom roku obavijestiti zakupodavca. U tom slučaju propisuje se rok za predaju posjeda poslovnoga prostora zakupodavcu. U slučaju raskida ugovora zakupnik je dužan u roku 15 dana, predati prostor u posjed zakupodavcu.

U članku 14.-17. propisana su sljedeća prava i obveze: da zakupnik - koji je pristao na promjene ugovora o zakupu koji mu je zbog radova radi poboljšanja kvalitete prostora ponudio zakupodavac, odnosno koji nije iz tih razloga otkazao ugovor o zakupu - ima pravo tražiti oslobađanje od plaćanja zakupnine, odnosno izmjenu visine zakupnine za vrijeme trajanja radova. Jednako tako, tim se člankom propisuje da zakupnik ima pravo na izmaklu dobit samo ako zakupodavac ne završi radove u roku navedenom u obavijesti iz članka 13. Zakona, osim ako radovi nisu završeni zbog okolnosti za koje zakupodavac nije odgovoran.

Odredbom članka 15. propisano je da zakupnik može samo uz izričitu pisanu suglasnost zakupodavca obavljati preinake poslovnoga prostora kojima se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora. Ako zakupnik bez suglasnosti zakupodavca, odnosno unatoč njegovom protivljenju izvrši preinake ili nastavi s izvođenjem radova, zakupodavac ima pravo raskinuti ugovor, kao i pravo na naknadu štete. Može se zapaziti da je u samom tekstu odredbe izostala riječ »bitno«, koja je ostavljena u ovoj napomeni. Naime, u raspravi na odboru za zakonodavstvo Hrvatskog sabora iskazano je mišljenje da je svako mijenjanje konstrukcije, rasporeda i površine bitno, te je traženo da se izostavi ta riječ, pa je, suprotno odredbi članka 16. stavak 1. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora (Nar. nov., br. 91/96, 124/97 i 174/04 i 38/09) izostavljena riječ »bitno«, iako je točno i to da neke izmjene, posebno one koje se tiču namjene i vanjskog izgleda poslovnog prostora, ne moraju biti bitne.

Predloženim člankom 16. propisuje se obveza zakupnika na plaćanje ugovorom utvrđenoga iznosa zakupnine, te ako je zakupodavac Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, obvezu plaćanja zakupnine mjesečno unaprijed, najkasnije do desetoga dana u mjesecu.

Članak 17. predložeg Nacrta propisuje da je zakupnik dužan plaćati i naknadu za troškove korištenja zajedničkih uređaja i za obavljanje zajedničkih usluga. Te troškove zakupnik je dužan plaćati po dospijeću.

U ostalim odredbama Glave III., u člancima 18.-21. propisano je sljedeće:

Propisuje se da, u pravilu, zakupnik snosi troškove tekućega održavanja poslovnoga prostora te se definira što se smatra tekućim održavanjem (čišćenje, ličenje, sitni popravci na instalacijama itd.). Isto tako, propisuje se da zakupnik ne odgovara za pogoršanje poslovnoga prostora nastaloga redovitom uporabom.

Odredbom članka 19. propisuje se da zakupnik nema pravo poslovni prostor ili njegov dio dati u podzakup, osim ako nije drukčije ugovoreno, s tim da se na ugovor o podzakupu poslovnoga prostora, na odgovarajući način primjenjuju odredbe toga Zakona koje se odnose na zakup poslovnoga prostora. S obzirom na to da zakupnik iz članka 6. stavak 8. toga Zakona ostvaruje prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora, pod uvjetima iz te odredbe, izričito je propisano da nije dopušteno taj poslovni prostor dati u podzakup.

Po prestanku zakupa zakupnik je poslovni prostor dužan predati zakupodavcu u stanju u kakvom ga je primio, osim ako stranke nisu drukčije ugovorile ili je drukčije propisano Zakonom (čl. 20.).

Predloženom odredbom članka 21. propisuje se da zakupnik ima pravo kod prestanka zakupa odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje visine zakupnine.

 

1 Prva polovica rujna 2011. 
2 Zakon o zakupu poslovnog prostora (Nar. nov., 91/96), mijenjan je i dopunjavan više puta (Nar. nov., br. 124/97, 174/04 i 38/09), te je postao 2004. Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora. Taj Zakon donesen je u vrijeme važenja prijašnjeg Zakona o obveznim odnosima, pa je tako korištena i odgovarajuća terminologija. Stoga se govorilo o prodaji, odnosno ugovoru o prodaji. Novi ZOO također sadržava odredbe o ugovoru o zakupu i ugovoru o najmu (čl. od 519. nadalje), pa bi se moglo smatrati da je zakup poslovnog prostora zapravo zakup prema novom ZOO-u. Ipak, moguć je i zakup drugih stvari, osim poslovnog prostora, pa je odgovarajući zakon i prema novom prijedlogu zadržao takvo imenovanje. 
3 Sadašnjom terminologijom iz Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05 i 41/08 - u nastavku teksta: ZOO) -
kupoprodaja. 
4 Uredba o prodaji poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske objavljena je u Nar. nov., br. 102/07, a stupila je na snagu 18. studenoga 2007. 
5 Riječ je o ugovoru o zakupu poslovnog prostora, ali i o možebitnom ugovoru o kupoprodaji. 
6 Odlučeno je, slijedom iznesene argumentacije, donijeti novi Zakon, a ta aktivnost predviđena je kao Mjera 3. u sklopu Programa mjera za pojednostavljenje poslovanja subjekata maloga gospodarstva, prihvaćenog zaključkom Vlade Republike Hrvatske od 24. lipnja 2010., a sukladno Planu gospodarskih aktivnosti Programa gospodarskog oporavka Vlade Republike Hrvatske. 
7 Republike Hrvatska odredila je malo gospodarstvo, odnosno obrtništvo, dijelom temeljne podloge gospodarskog razvoja Republike Hrvatske. Kako su upravo obrtnici najčešći zakupnici poslovnih prostora, iskazana je namjera, kroz zakonsku mogućnost kupnje poslovnog prostora koji koriste, poboljšati njihov položaj pružajući im tako sigurnost za obavljanje poslovanja u vlastitom prostoru, ali i mogućnost ostvarivanja kreditnih aranžmana i dr. 
8 Republici Hrvatskoj i jedinicama lokalne samouprave i jedinicama područne (regionalne) samouprave. 
9 Odredbom ovog članka određuje se predmet uređenja toga Zakona, podredna primjena općih propisa obveznoga prava te propisuju slučajevi kad se taj Zakon ne primjenjuje. 
10 Ovim člankom utvrđuje se značenje određenih pojmova koji se koriste u izričaju pojedinih odredaba ovoga Zakona. 
11 Predloženom odredbom daje se mogućnost Gradskoj skupštini Grada Zagreba, odnosno gradskim ili općinskim vijećima da donesu odluke o općem rasporedu poslovnih prostora u njihovom vlasništvu u određenim dijelovima grada, odnosno naselja za obavljanje samo određenih djelatnosti. Ako se radi o tradicijskim ili deficitarnim zanimanjima prethodno trebaju pribaviti mišljenje udruženja obrtnika, odnosno područne obrtničke komore. Nadalje, odredbom ovoga članka propisuju se pravne posljedice u slučaju jednostrane promjene namjene poslovnoga prostora od strane zakupnika. 
12 Ovim člankom propisuje se način zasnivanja zakupnog odnosa. Zakupni odnos zasniva se sklapanjem ugovora, a za pravnu valjanost ugovora o zakupu propisan je pisani oblik ugovora te u slučajevima kad se kao zakupodavac pojavljuje Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, obvezatno je da bude potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku. 
13 Ovim člankom propisuje se predmet ugovora o zakupu, odnosno da se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određeni poslovni prostor na uporabu, a zakupnik se obvezuje za to platiti ugovorenu zakupninu. Također se propisuje osnovni sadržaj ugovora o zakupu (podaci o ugovornim stranama, točna naznaka poslovnoga prostora, djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru, iznos zakupnine, vrijeme na koje se ugovor sklapa itd.), što je potrebno radi unifikacije ugovora i izbjegavanja različitog ugovornog reguliranja. 
14 Davanje u zakup poslovnoga prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, županija i Grada Zagreba, gradova i općina te pravnih osoba u njihovom vlasništvu ili pretežitom vlasništvu putem natječaja, kao i iznimke od davanja u zakup poslovnoga prostora bez provođenja javnog natječaja, propisuje se predloženom odredbom. Nadalje, propisuje se tko donosi odluku o natječaju te tko ima prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora. Jednako tako, propisane su i pravne posljedice kod sklapanja ugovora o zakupu, protivno odredbama ovoga članka (ništetnost ugovora).