1. OBVEZNI I ZAJEDNIČKI POREZ NA NEKRETNINE
U Hrvatskoj je od 24. rujna 2024. u proceduri javnog savjetovanja Nacrt prijedloga zakona o izmjenama i dopunama Zakona o lokalnim porezima (u nastavku teksta: Nacrt) u kojem se naziv općinskog i gradskog poreza na kuće za odmor mijenja u porez na nekretnine. Također, mijenja se i predmet oporezivanja te je Nacrtom propisano da je predmet oporezivanja svaka stambena zgrada ili stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili stan namijenjen stanovanju, dok se nekretninom ne smatraju gospodarstvene i poslovne zgrade.

Prema zakonskom prijedlogu, predmet oporezivanja neće biti nekretnine koje služe stalnom stanovanju vlasnika, povezanih fizičkih osoba ili najmoprimca, nekretnine javne namjene i one koje su namijenjene institucionalnom smještaju osoba, nekretnine koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji, nekretnine preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja, nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne samouprave koje se nalaze isključivo na teritoriju te jedinice lokalne samouprave, te nekretnine koje se u poreznom razdoblju ne mogu koristiti zbog prirodnih nepogoda i drugih objektivnih razloga. Nacrt omogućava jedinicama lokalne samouprave (u nastavku teksta: JLS) da osmisle socijalne programe na temelju kojih će socijalno ugrožene osobe moći biti oslobođene od plaćanja poreza na nekretnine.

Postojeći Zakon o lokalnim porezima (Nar. nov., br. 115/16, 101/17, 114/22 i 114/23) omogućava da JLS-i sami odlučuju o uvođenju ili neuvođenju poreza na kuće za odmor u zakonskim propisanim granicama, što znači da u gradovima i općinama koje taj porezni oblik nisu uvele vlasnici nekretnina (kuća za odmor) nisu porezni obveznici, a vlasnici nekretnina u JLS-ima koje su uvele taj lokalni porez imaju status poreznog obveznika.

Stoga se Nacrtom želi ujednačiti status poreznog obveznika za sve vlasnike nekretnina, uz zakonom propisana oslobođenja na cijelom području Republike Hrvatske, i mogućnost da gradovi i općine samostalno odrede dodatna oslobođenja za socijalno ugrožene osobe. Porezna uprava Ministarstva financija mijenjanjem naziva poreza na kuće za odmor, koji je bio opcijski porez, u porez na nekretnine s obvezom JLS-a da ga uvedu kao obvezni porez, uz mogućnost da odlukama gradskih i općinskih vijeća samostalno utvrđuju njegovu visinu u granicama koje su zakonom propisane, namjeravaju utjecati na povećanje fiskalne autonomije JLS-a.

Posebno je pitanje hoće li ili ne gradovima i općinama obvezno uvođenje poreza na nekretnine osigurati dovoljno visoku razinu potrebnih prihoda namijenjenih financiranju poslova iz samoupravnog djelokruga, veću nego što su to osiguravali prihodi od poreza na kuće za odmor, i tako smanjiti njihovu ovisnost o prihodima od pomoći središnje države. No, to će pitanje odgovor dobiti tek nakon objavljenih podataka o izvršenju proračuna gradova i općina za 2025., jer primjena poreza na nekretnine stupa na snagu 1. siječnja 2025.

Porez na kuće za odmor trenutačno se odlukama JLS-a može odrediti u rasponu do 0,60 do 5,00 eura po m², a od 1. siječnja 2025. gradovi i općine mogu porez na nekretnine odrediti u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m². Visinu poreza na nekretnine, prema Nacrtu, gradovi i općine propisivat će ovisno o smještaju nekretnine (mjestu, ulici, naselju ili zoni gdje se nekretnina nalazi), ali mogu i uvećati visinu poreza na temelju nekih drugih kriterija koji utječu na vrijednost nekretnine (npr. starost nekretnine i prisutnost sadržaja koji povećavaju vrijednost nekretnine).

Od 555 gradova i općina, njih 95 nije uvelo porez na kuće za odmor. Međutim, i njima se, kao i svim gradovima i općinama, na temelju Nacrta, s primjenom od prvog dana sljedeće godine, uvodi obvezan porez na nekretnine. Gradska i općinska vijeća morat će donijeti odluke o visini poreza na nekretnine u zakonom utvrđenom rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m². Ako grad ili općina ne donese odluku, Nacrtom je propisana visina poreza u iznosu od 0,60 eura po m². Osim visine poreza na nekretnine, gradovi i općine svojim odlukama mogu propisivati socijalne programe za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine za socijalno ugrožene osobe, kao i nadležno porezno tijelo koje će biti zaduženo za prikupljanje poreza na nekretnine (grad, općina ili Porezna uprava). Svi JLS-i u obvezi su donijeti odluke o uvođenju poreza na nekretnine do 28. veljače 2025.

Iako prema odredbama postojećeg Zakona o lokalnim porezima prihod od poreza na kuće za odmor pripada gradu ili općini na čijem se području nalazi kuća za odmor, prema Nacrtu predlaže se promjena pripadnosti prihoda od naplate poreza na nekretnine. Porez na nekretnine postaje zajednički porez čiji se prihod dijeli između države i JLS-a na čijem se području nekretnina nalazi. Naime, predlaže se da udio općine i grada u prihodu od poreza na nekretnine iznosi 80 posto, a države 20 posto. Namjera je zakonodavca da se dio prihoda od poreza na nekretnine usmjeri u pomoći za fiskalno izravnanje onim JLS-ima koji imaju smanjene fiskalne kapacitete. Za sada nije poznato hoće li se nakon usvajanja Nacrta mijenjati način izračuna fiskalnih kapaciteta gradova i općina i utvrđivanja kriterija za primjenu pomoći za fiskalno izravnanje.

2. POREZ NA NEKRETNINE vs. POREZ NA IMOVINU
Pojmovi poreza na nekretnine i poreza na imovinu ponekad se koriste kao sinonimi, iako znače različite stvari. Porez na nekretnine je godišnji porez (iznos novca) koji vlasnik kuće ili stana mora platiti općini ili gradu u kojoj se nalazi kuća ili stan, na procijenjenu vrijednost svoje kuće ili stana. Uobičajeno je u svijetu da svaki grad i općina određuje poreznu stopu poreza na nekretnine, a iznos poreza na nekretnine koji porezni obveznik mora platiti gradu ili općini dobije se množenjem objektivno procijenjene tržišne vrijednosti kuće ili stana s poreznom stopom koja je utvrđena u gradu ili općini u kojoj se nekretnina nalazi.

Porez na imovinu jedan je od najstarijih oblika oporezivanja jer se u prošlosti uglavnom oporezivalo posjedovanje zemljišta, jer su novčane transakcije bile malobrojne. Porez na imovinu postoji u većem broju zemalja i najčešće je prihod proračuna JLS-a. Porez na imovinu drugi je naziv za porez na osobnu imovinu. Osobna imovina odnosi se na predmete koji nisu trajni ili pokretne predmete. Porez na osobnu imovinu obračunava se na pokretne stvari kao što su automobili, teretna vozila, čamci, kao i poljoprivredna oprema i poslovna imovina poput strojeva pa se procjenjuje njihova vrijednost.

Oporezivanje nekretnina uglavnom se opravdava potrebom za uvođenjem veće pravednosti u sustav oporezivanja prema kriteriju koristi. Naime, prema kriteriju koristi vlasnici nekretnina imaju koristi od JLS-a ili države pa za te koristi moraju platiti porez. JLS-i ili država pružaju vlasnicima nekretnina određene usluge koje povećavaju vrijednost nekretnina, ali i koriste vlasniku nekretnine (npr. izgrađena lokalna cesta pokraj kuće u kojoj živi vlasnik podiže vrijednost te kuće, a vlasnik dobiva lakši pristup svojem mjestu stanovanja, izgradnja komunalne infrastrukture također povećava vrijednost kuće). Zbog novonastale koristi vlasnik kuće mora platiti porez na posjedovanje nekretnine (kuće). Kako se takve usluge pružaju uglavnom na lokalnoj razini, porez na nekretnine najčešće je prihod lokalnih proračuna.

3. ISKUSTVA ODABRANIH ZEMALJA
Među zemljama postoje razlike u uvođenju poreza na nekretnine. U nastavku članka ukratko prikazujemo iskustva odabranih europskih zemalja o uvedenim porezima na nekretnine.

3.1. Danska
Stambena nekretnina koja nema komercijalnu namjenu podliježe dvama vrstama poreza na nekretnine – porezu na zemljište i porezu na vrijednost nekretnine.

Porez na zemljište je porez na samo zemljište i temelji se na vrijednosti zemljišta (ne na vrijednosti zgrade izgrađene na zemljištu). Porez ubire općina u kojoj se zemljište nalazi. Stopa varira između općina, ali uglavnom iznosi od 1,8 posto i 3,4 posto (2023.).

Porez na vrijednost nekretnina obračunava se na posebnu osnovicu, odnosno na procijenjenu vrijednost nekretnine. Porezna stopa iznosi 0,92 posto na procijenjenu vrijednost nekretnine do 3.040.000 danskih kruna (2023.) i 3 posto na procijenjenu vrijednost nekretnine koja je viša od navedenog iznosa. Porezne vlasti kontinuirano procjenjuju vrijednost nekretnina, a porez na vrijednost nekretnina godišnje se obračunava.

Nekretnine koje imaju komercijalnu namjenu također podliježu dvama vrstama poreza na nekretnine – porezu na zemljište i općinskom porezu na nekretnine. Porezna stopa poreza na zemljište varira i uglavnom se kreće između 0,0 posto i 0,1 posto i izračunava se prema vrijednosti parcele. Visina općinskog poreza na nekretnine različita je u općinama i ovisi o komercijalnoj namjeni nekretnine.

3.2. Francuska
Lokalne vlasti naplaćuju različite poreze na nekretnine.

Lokalni porez na nekretnine treba platiti vlasnik nekretnine koja se nalazi u Francuskoj (bez obzira na to koristi li vlasnik nekretninu ili ne koristi). Porez se utvrđuje godišnje na dan 1. siječnja, i to na katastarsku vrijednost nekretnine (koja može varirati od stvarne tržišne vrijednosti). Poreznu stopu svake godine utvrđuju lokalne vlasti (općine, departmani i regije) pa iznos poreza može znatno varirati ovisno o lokaciji nekretnine. Stopa lokalnog poreza na nekretnine je, primjerice, u Parizu iznosila 20,5 posto (2023.).

Boravišnu pristojbu na kraju porezne godine (obično u studenom) treba platiti osoba koja koristi nekretninu na dan 1. siječnja porezne godine. Kao i kod lokalnog poreza na nekretnine, boravišna se pristojba obračunava na katastarsku vrijednost nekretnine. Boravišnu pristojbu ne plaća vlasnik kuće ili stana u kojim vlasnik nekretnine boravi, i to oni porezni obveznici s dohotkom ispod zakonski utvrđenog praga dohotka. Vlasnici praznih nekretnina i kuća za odmor su obveznici plaćanja boravišne pristojbe. Stopa boravišne pristojbe je, primjerice, u Parizu iznosila 20,32 posto (2023.).

3.3. Njemačka
Nekretnine podliježu oporezivanju porezom na nekretnine koji se naplaćuje neovisno o osobnim i/ili ekonomskim prilikama poreznog obveznika. Osnovica za utvrđivanje poreza na nekretnine je jedinična vrijednost nekretnine. Porez na nekretnine je općinski porez koji se utvrđuje u suradnji s poreznim vlastima saveznih država pa se načini procjene vrijednosti nekretnina razlikuju u pojedinoj saveznoj državi u kojoj se nekretnina nalazi. Općine su odgovorne za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine.

Reforma poreza na zemljište provedena je 1. siječnja 2020. pa se od tada vrijednost zemljišta više ne koristi za određivanje iznosa poreza na nekretnine, već se uzima u obzir vrijednost nekretnine ili prihod koji se ostvaruje od komercijalizacije nekretnine, kao što je, primjerice, prihod od najma. Provedenom reformom predviđena je uvodna klauzula za savezne države kako bi općine mogle ubirati porez na nekretnine s izmijenjenim postupkom vrednovanja. Novoizračunati porez na nekretnine plaćat će se od 1. siječnja 2025. na temelju utvrđene revalorizirane vrijednosti nekretnina i statistički određene visine najamnine. Ubuduće će u obračun poreza na nekretnine ulaziti samo nekoliko relativno jednostavnih parametara pa će se obračun poreza na nekretnine za stambene nekretnine temeljiti na pet parametara: površina zemljišta, referentna vrijednost zemljišta, vrsta nekretnine, starost objekta i visina najma.

3.4. Portugal
Vlasništvo nad nekretninom podliježe općinskom porezu na nekretnine koji je godišnji porez koji se naplaćuje na porezno registriranu vrijednost nekretnine, a plaćaju ga svake godine vlasnici nekretnine, plodouživatelji ili osobe koje imaju pravo korištenja nekretnine. Porez na nekretnine uglavnom se plaća u tri rate, u svibnju, kolovozu i studenom.

Stope poreza na nekretnine trenutačno variraju između 0,3 posto i 0,45 posto za urbane nekretnine i građevinsko zemljište. Stopa poreza na ruralne nekretnine je 0,8 posto. Te se stope godišnje povećavaju na šesterostruki iznos za urbane nekretnine koje su prazne više od dvije godine ili za ruševne zgrade. Oporeziva vrijednost je porezno registrirana vrijednost navedena u katastru. Postoji ograničen broj situacija u kojima može postojati izuzeće od plaćanja poreza na nekretnine (npr. urbane nekretnine izgrađene, proširene, poboljšane ili stečene uz naknadu, namijenjene za stambene svrhe, porezno registrirane vrijednosti do 125.000 eura, u vlasništvu poreznih obveznika, gdje ukupni bruto dohodak kućanstva ne prelazi 153.300 eura, ruralne i urbane nekretnine s niskom porezno registriranom vrijednosti koju posjeduju porezni obveznici s niskim dohotkom te nekretnine koje se nalaze u urbanim područjima koje se rekonstruira ili urbane nekretnine izgrađene prije više od 30 godina).

U 2017. uveden je dodatni porez na nekretnine. Vlasnici ili korisnici stanova u zgradama u gradskom vlasništvu (fizičke ili pravne osobe) podliježu ovom porezu, kao i vlasnici građevinskog zemljišta. Dodatni porez na nekretnine obračunava se na dan 1. siječnja svake godine na porezno registriranu vrijednost stanova u gradskim zgradama koji su u vlasništvu ili korištenju poreznog obveznika. Samci koji podliježu ovom porezu mogu odbiti 600.000 eura oporezive vrijednosti ili 1.200.000 eura ako je u pitanju par. Stopa dodatnog poreza na nekretnine trenutačno iznosi 0,7 posto za pojedince, 0,4 posto za tvrtke i 7,5 posto za subjekte s prebivalištem u poreznim oazama. Zgrade koje su prethodne godine bile izuzete od dodatnog poreza na nekretnine izuzete su i od obveze plaćanja dodatnog poreza na nekretnine u tekućoj fiskalnoj godini. Razdoblje obračuna poreza je u lipnju, a dospijeće plaćanja u rujnu.

3.5. Španjolska
Dva su lokalna poreza povezana s nekretninama. Prvi je lokalni porez za posjedovanje urbane nekretnine koji se plaća godišnje na temelju postotka (različitog za svaki grad) koji se primjenjuje na katastarsku vrijednost imovine. Drugi lokalni porez je općinski porez na promet nekretnina koji se plaća prilikom prijenosa gradskog zemljišta na drugog vlasnika (bilo prilikom kupnje ili prijenosa vlasništva na drugu fizičku ili pravnu osobu). Porez se obračunava na temelju katastarske vrijednosti zemljišta i razdoblja posjeda.

3.6. Švedska
Za stambene nekretnine plaća se općinska naknada. Najniža naknada je 0,75 posto oporezive vrijednosti procijenjene u prethodnoj godini. Postoji i državni porez na nekretnine za određene vrste nekretnina – stambene zgrade, određene industrijske objekte, objekte za proizvodnju električne energije i određene objekte u poljoprivrednoj djelatnosti. Iznos državnog poreza na nekretnine varira između 0,2 posto i 1 posto oporezive vrijednosti, ovisno o vrsti nekretnine.

3.7. Finska
Vlasnik nekretnine dužan je platiti godišnji porez na nekretnine, odnosno određeni postotak oporezive vrijednosti nekretnine. Porez utvrđuje općina i obračunava se iz tzv. porezne vrijednosti. Porezna vrijednost nekretnine u većini je slučajeva znatno niža od trenutačne tržišne vrijednosti. Trenutačna stopa poreza na nekretnine kreće se u rasponu od 0,41 posto do 2 posto, ovisno o kategoriji nekretnine. Obvezu plaćanja poreza na nekretnine snosi osoba koja je vlasnik nekretnine na prvi dan kalendarske godine.