3. Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju te pravni promet nekretnina u Republici Hrvatskoj

3.1. Općenito

Prilikom sklapanja međudržavnih ugovora radi pridruživanja Europskoj uniji i pristupanja Svjetskoj trgovinskoj organizaciji (WTO) Republika Hrvatska privremeno je pridržala pravo da i dalje posebno uređuje posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnina u korist stranih osoba, te da za određene nekretnine odredi da ih strane osobe ne mogu stjecati u vlasništvo. Republika Hrvatska je ujedno preuzela obvezu da u primjerenom roku postupno otklanja prepreke za stjecanje vlasništva u korist fizičkih i pravnih osoba kako bi se omogućio slobodan promet robe, usluga i kapitala.

Najvećim se dijelom te obveze odnose na postupnu liberalizaciju pretpostavki uz koje strane pravne osobe (trgovačka društva, njihove podružnice i si.) mogu stjecati nekretnine na području Republike Hrvatske radi ostvarivanja prava na poslovni nastan, te radi kretanja kapitala. Sve su te odredbe Sporazuma u cijelosti usklađene s odgovarajućim odredbama Svjetske trgovinske organizacije (čl. 6. Sporazuma). Stoga se obveze koje je Hrvatska preuzela glede liberalizacije pravnog prometa nekretnina sa strancima, osim u Sporazumu, nalaze i u Protokolu o pristupanju Hrvatske Marakeškom ugovoru o osnivanju Svjetske trgovinske organizacije (u nastavku teksta: Protokol).⁴²

U Protokolu su hrvatska ograničenja u stjecanju vlasništva stranih osoba navedena u Listi izuzeća od članka II. - Statusa najpovlaštenije nacije. Iz tih odredbi proizlaze načelno ista prava koja se već sada primjenjuju glede stjecanja vlasništva stranih fizičkih i pravnih osoba. U Listi izuzeća od članka II. izričito je navedeno da strane osobe mogu stjecati vlasništvo nekretnina pod uvjetom reciprociteta i uz odobrenje ministra vanjskih poslova.⁴³ Posebno je u Listi izuzeća navedena obveza Republike Hrvatske u svezi sa stjecanjem vlasništva nekretnina pravnih osoba koje na području Republike Hrvatske pružaju usluge. Za društva osnovana i registrirana u Hrvatskoj kao pravne osobe, dopušteno je stjecanje vlasništva nad nekretninama neophodnim za pružanje njihovih usluga. Te se pravne osobe, s obzirom na to da su osnovane u Republici Hrvatskoj, smatraju domaćim pravnim osobama i na njih se primjenjuju ista pravila koja vrijede kad domaće pravne osobe stječu vlasništvo nekretnine.

Republika Hrvatska potpisivanjem Protokola nije, međutim, preuzela nikakve posebne obveze u svezi sa stjecanjem nekretnina za pružitelje usluga koji nisu osnovani i registrirani u Hrvatskoj. Za njih vrijede posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva u korist stranih osoba određene općim stvarnopravnim uređenjem. Isto pravilo vrijedi i za stjecanje vlasništva nad nekretninama neophodnim za pružanjem usluga od strane podružnice. I tada je za stjecanje potrebno odobrenje Ministarstva vanjskih poslova.44 Priznavanje tih ograničenja u stjecanju vlasništva nekretnina prilikom pristupanja WT0 obrazloženo je u Listi izuzeća političkim razlozima i stanjem u bilanci plaćanja. Zbog toga je posebno naglašeno da su ta ograničenja samo privremenog karaktera, iako nije izričito naveden rok u kojem bi se ona morala otkloniti.

Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju sadržava odredbe kojima se uređuje postupna liberalizacija pravila o pravnom prometu nekretnina s državljanima i pravnim osobama država članica u dijelu u kojem se uređuje ostvarivanje prava na poslovni nastan i promet kapitala. Tim se odredbama uređuje obveza Hrvatske radi postupnog otklanjanja ograničenja u prometu nekretnina kako bi se ostvarili sloboda poslovnog nastana i slobodni promet kapitala.

Odredbe Sporazuma o poslovnom nastanu i prometu kapitala i plaćanja utemeljene su na zakonodavstvu Zajednice, a posebno pravilima o slobodi poslovnog nastana i slobodi kretanja kapitala i plaćanja iz Ugovora o osnivanju Europske zajednice (u nastavku teksta: Ugovor)⁴⁵ na kojima se, uz slobodu kretanja radnika i slobodu prometa roba, te melji funkcioniranje zajedničkog europskog tržišta. Sloboda poslovnog nastana (čl. 44.-48. Ugovora) obuhvaća pravo fizičkih osoba državljana država članica, te pravnih osoba s područja Zajednice na pokretanje, započinjanje i obavljanje samostalne djelatnosti u drugoj državi članici, te pravo na osnivanje i upravljanje poduzećima u drugoj državi članici, te pravo na osnivanje i upravljanje poduzećima u drugoj državi članici pod uvjetima koji su propisani za državljane države članice u kojoj se takav poslovni nastan osniva (čl. 43. Ugovora).⁴⁶ Sloboda kretanja kapitala i plaćanja (čl. 56.- 60. Ugovora) znači da su za promet kapitala i plaćanja između država članica te između država članica i trećih država zabranjena sva ograničenja (čl. 56. Ugovora).⁴⁷ Ostvarivanje slobode poslovnog nastana i slobode prometa kapitala u zakonodavstvu Zajednice pretpostavlja i načelno neograničeni pravni promet nekretnina, jer i pravni promet nekretnina mora biti u funkciji djelotvornog funkcioniranja zajedničkog europskog tržišta.⁴⁸

Da bi se ostvarila sloboda poslovnog nastana, mora se omogućiti državljaninu jedne države članice da stječe i koristi nekretnine na području druge države članice (čl. 33/2/e Ugovora). Državljanin države članice koji je pravo poslovnog nastana ostvario u nekoj drugoj državi, tj. u drugoj državi članici trajno ili razmjerno trajno obavlja samostalnu djelatnost, ima pravo pod istim uvjetima kao i domaći državljanin stjecati i koristiti nekretnine za obavljanje svoje poslovne djelatnosti (poslovne prostore, tvorničke pogone i si.). S obzirom na to da su pravne osobe glede ostvarivanja prava poslovnog nastana izjednačene s domaćim osobama (čl. 48/1. Ugovora), to bi značilo da i pravne osobe koje imaju sjedište u nekoj drugoj državi članici mogu stjecati i koristiti nekretnine u državi članici u kojoj ostvaruju svoj poslovni nastan.

Pravo poslovnog nastana u drugoj državi članici pod istim uvjetima kao i domaći državljani, dakle, podrazumijeva i pravo na stjecanje nekretnina potrebnih za obavljanje poslovne djelatnosti i njihovo korištenje u drugoj državi članici pod istim uvjetima kao i domaći državljani. To bi pravo uključivalo stjecanje vlasništva takvih nekretnina, ali i njihovo uzimanje u zakup ili osnivanje na njima drugih stvarnih i obveznih prava (npr. prava građenja, koncesija) koja omogućuju korištenje nekretnina radi ostvarivanja djelatnosti na koju se odnosi poslovni nastan.⁴⁹

Iz odredbi o slobodi prometa kapitala iz Ugovora također proizlazi da su glede pravnog prometa nekretnina na području EU-a, kao i za svaki drugi promet kapitala, zabranjena sva ograničenja i diskriminacije s naslova državljanstva ili po bilo kojem drugom temelju koja bi pojedine subjekte ograničavala ili isključivala iz pravnog prometa nekretnina. To vrijedi kako za investicije u nekretnine za privatne potrebe (stanovanje, odmor i dr.), tako i za ulaganja u nekretnine radi stjecanja dobiti, neovisno o tome radi li se o direktnim investicijama ili ne. Nacionalne odredbe država članica o prometu nekretnina moraju biti u suglasnosti sa člankom 56. Ugovora, koji zabranjuje sva ograničenja u prometu kapitala.⁵⁰

3.2. Poslovni nastan (čl. 49. Sporazuma)

U sklopu odredaba o poslovnom nastanu51 (čl. 48.-55. Sporazuma) ugovorne su se strane obvezale da će stupanjem na snagu Sporazuma osigurati trgovačkim društvima iz Hrvatske, odnosno iz neke od država članica glede ostvarivanja poslovnog nastana tretman koji nije manje povoljan od tretmana kojeg odobravaju svojim trgovačkim društvima i njihovim podružnicama (čl. 49. Sporazuma). Republika Hrvatska je preuzela obvezu da će trgovačkim društvima Zajednice52 i državljanima Zajednice53 olakšati započinjanje gospodarskih djelatnosti54 na svom teritoriju. U tu će svrhu Hrvatska glede poslovnog nastana trgovačkih društava Zajednice stupanjem na snagu Sporazuma odobriti tretman koji nije manje povoljan od tretmana koji daje vlastitim trgovačkim društvima ili bilo kojem trgovačkom društvu iz treće zemlje, ovisno o tome koji je bolji (čl. 49/1/i. Sporazuma).

To zapravo znači da će Hrvatska trgovačkim društvima Zajednice omogućiti započinjanje gospodarske djelatnosti osnivanjem društava kćeri i podružnica u Hrvatskoj uz isti tretman kao što to osigurava i domaćim trgovačkim društvima. Glede djelovanja već osnovanih društava kćeri55 i podružnica trgovačkih društava zajednice⁵⁶ stupanjem na snagu Sporazuma Hrvatska će odobriti tretman koji nije manje povoljan od tretmana koji daje vlastitim trgovačkim društvima i podružnicama ili bilo kojem društvu kćeri i podružnici bilo kojeg trgovačkog društva iz bilo koje treće zemlje ovisno o tome koji je bolji (čl. 49/1/ii. Sporazuma). S druge strane, Zajednica i njezine države članice stupanjem na snagu Sporazuma također će odobriti glede poslovnog nastana hrvatskih trgovačkih društava na njihovom teritoriju tretman koji nije manje povoljan od tretmana koji države članice pružaju vlastitim trgovačkim društvima ili bilo kojem trgovačkom društvu iz bilo koje treće zemlje, ovisno o tome koji je bolji (čl. 49/3/i).

Glede djelovanja već osnovanih društava kćeri i podružnica hrvatskih trgovačkih društava na teritoriju država članica, države članice odobrit će stupanjem na snagu Sporazuma tretman država članica, države članice odobrit će stupanjem na snagu Sporazum tretman koji nije manje povoljan od tretmana koji države članice daju vlastitim trgovačkim društvima i podružnicama ili bilo kojem društvu kćeri i podružnici trgovačkog društva iz bilo koje treće zemlje osnovanom na njihovu teritoriju, ovisno o tome koji je bolji (čl. 49/3/ii). Ugovorne su se strane ujedno obvezale da neće donositi nikakve nove propise ili mjere kojima se uvodi diskriminacija trgovačkih društava Zajednice ili hrvatske u odnosu na vlastita trgovačka društva glede poslovnog nastana na svom teritoriju ili glede njihova djelovanja nakon uspostave poslovnog nastana (čl. 49/2. Sporazuma).

Sukladno preuzetim obvezama glede ostvarivanja pretpostavki za poslovni nastan trgovačkih društava Zajednice na području Hrvatske Sporazumom je određeno i koja će prava te pravne osobe imati glede korištenja i stjecanja nekretnina na području Republike Hrvatske u sklopu ostvarivanja prava na poslovni nastan, tj. prilikom započinjanja i obavljanja gospodarskih djelatnosti osnivanjem društava kćeri i podružnica u Hrvatskoj (čl. 48/d/ii. Sporazuma).

Ta su prava različito određena ovisno o tome ostvaruje li trgovačko društvo Zajednice poslovni nastan u Hrvatskoj osnivanjem društva kćeri ili putem podružnice. Obveze koje je u tom smislu preuzela Hrvatska mogu se na pozitivna hrvatska pravila o posebnim pretpostavkama za stjecanje vlasništva nekretnina u korist stranih pravnih osoba osobito odraziti glede prava koja na nekretninama u Hrvatskoj mogu imati podružnice trgovačkih društava Zajednice. Društva kćeri trgovačkih društava Zajednice osnovana u Republici Hrvatskoj, iako su društva na kojima prevladavajući utjecaj ima neko trgovačko društvo Zajednice, smatrala bi se domaćim pravnim osobama ako su osnovana i imaju registrirano sjedište u Republici Hrvatskoj (čl. 355/3. ZV-a).

Zbog toga se takva društva kćeri u pravnom prometu nekretnina niti ne smatraju stranim pravnim osobama,57 pa se na njih niti ne primjenjuju posebna pravila o posebnim pretpostavkama za stjecanje vlasništva u korist stranih pravnih osoba. Drukčije je, međutim, s podružnicama trgovačkih društava Zajednice, jer one nemaju pravnu osobnost već predstavljaju produžetak društva matice (čl. 48/c. Sporazuma). Stoga podružnice trgovačkih društava Zajednice niti ne mogu biti nositelji vlasničkih ovlaštenja na nekretninama u Hrvatskoj, već vlasnik nekretnina koje podružnica koristi za obavljanje gospodarske djelatnosti društva matice može biti samo društvo matica, tj. trgovačko društvo Zajednice koje se sa stajališta hrvatskih propisa smatra stranom pravnom osobom, lako se društva kćeri trgovačkih društava Zajednice registrirana u Hrvatskoj smatraju domaćim pravnim osobama, u Sporazumu je izričito određeno koja će prava glede nekretnina na teritoriju Hrvatske imati društva kćeri trgovačkih društava Zajednice, a koja podružnice trgovačkih društava Zajednice i to na sljedeći način:

a) društva kćeri i podružnice trgovačkih društava Zajednice imat će nakon stupanja na snagu Sporazuma58 pravo korištenja i uzimanja u najam nekretnina u Hrvatskoj (čl. 49/5/a. Sporazuma). Društva kćeri i podružnice trgovačkih društava Zajednice time su glede uzimanja u zakup i najam nekretnina u Republici Hrvatskoj u potpunosti izričito izjednačene s hrvatskim trgovačkim društvima;

b) društva kćeri trgovačkih društava Zajednice imat će nakon stupanja na snagu Sporazuma pravo stjecanja i uživanja vlasništva na nekretninama kao i hrvatska trgovačka društva (čl. 49/5/b. Sporazuma).  Iz te odredbe proizlazi da se društva kćeri trgovačkih društava Zajednice glede stjecanja vlasništva nekretnina izjednačuju s hrvatskim trgovačkim društvima, pa se za njihovo stjecanje vlasništva ne bi zahtijevale posebne pretpostavke koje se inače zahtijevaju kad strana pravna osoba stječe vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj. Kako se društva kćeri trgovačkih društava Zajednice osnovana i registrirana u Republici Hrvatskoj po pozitivnim hrvatskim propisima smatraju domaćim pravnim osobama, za njih već ni sada ne vrijede pravila o posebnim pretpostavkama za stjecanje vlasništva nekretnina. Za društva kćeri osnovana u Hrvatskoj od strane trgovačkih društava Zajednice već sada vrijede, neovisno o stupanju na snagu Sporazuma, glede stjecanja nekretnina ista pravila kao i za sve druge domaće pravne osobe;

c) društva kćeri trgovačkih društava Zajednice glede javnih dobara/dobara od općeg interesa (općih dobara) imat će, nakon stupanja na snagu Sporazuma, ista prava koja uživaju hrvatska trgovačka društva, kad su ta prava potrebna za vođenje gospodarskih djelatnosti radi kojih su osnovana (čl. 49/5/b. Sporazuma). Sve pretpostavke uz koje hrvatska trgovačka društva mogu dobiti u najam, zakup ili koncesiju na javnim/općim dobrima, vrijede i za društva kćeri trgovačkih društava Zajednice. Uz iste bi pretpostavke kao i hrvatska trgovačka društva društva kćeri mogla stjecati i sva druga prava na javnim dobrima uključujući i pravo vlasništva, te sva druga stvarna prava. No, kao što je rečeno u prethodnoj točki takav položaj društva kćeri trgovačkih društava Zajednice imaju već i sada s obzirom na to da se društva kćeri osnovana i registrirana u Republici Hrvatskoj smatraju domaćim pravnim osobama. Sporazum, međutim, mogućnosti da društva kćeri trgovačkih društava Zajednice na isti način koriste nekretnine u javnom vlasništvu, odnosno opća dobra ograničava samo na one slučajeve kad je korištenje javnog/općeg dobra potrebno za ostvarivanje gospodarske djelatnosti radi koje su osnovana, tj. radi ostvarivanja prava na poslovni nastan. Jednaki tretman isključen je za ona korištenja nekretnina koja nisu nužna za obavljanje gospodarske djelatnosti;

d) izjednačenost društava kćeri trgovačkih društava Zajednice i hrvatskih trgovačkih društava glede stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj i prava na javnim /općim dobrima isključena je glede prirodnih bogatstava, poljoprivrednog zemljišta, šuma i šumskog zemljišta (čl. 49/5/b. Sporazuma). Prema Sporazumu društva kćeri ne bi mogla stjecati vlasništvo tih nekretnina niti radi ostvarivanja prava na poslovni nastan. Nekretnine izuzete čl. 49/5/b. Sporazuma zapravo su nekretnine kojima je posebnim propisima ionako isključena mogućnost da ih stječu u vlasništvo strane fizičke i pravne osobe.

Navedena su isključenja i ograničenja zadržana samo privremeno, jer će četiri godine od stupanja na snagu Sporazuma Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje utvrditi načine za proširenje prava društava kćeri i na izuzeta područja (čl. 49/5/b. Sporazuma). Iz odredbi kojima je isključena mogućnost stjecanja određenih nekretnina u korist društava kćeri trgovačkih društava Zajednice može se zaključiti da je tendencija ugovornih strana bila da se prilikom sklapanja Sporazuma i dalje privremeno zadrže već postojeća isključenja i ograničenja stranih osoba glede stjecanja vlasništva nekretnina, kao i posebna ograničenja koja posebni propisi predviđaju glede korištenja određenih javnih/općih dobara za strane osobe. No, takva ograničenja u stjecanju vlasništva nekretnina prema pozitivnim propisima ne vrijede za trgovačka društva koja su u Republici Hrvatskoj osnovala strana trgovačka društva, jer se društva kćeri osnovana i registrirana u Hrvatskoj na kojima prevladavajući utjecaj imaju strana trgovačka društva, ne smatraju stranim pravnim osobama. Iz Sporazuma bi proizlazilo da je njime isključena mogućnost da društva kćeri trgovačkih društava Zajednice, iako su osnovana i registrirana u Republici Hrvatskoj i iako se prema pozitivnim propisima smatraju domaćim pravnim osobama, stječu određene nekretnine na području Republike Hrvatske.

Njima je zapravo u odnosu na ostale domaće pravne osobe ograničena mogućnost stjecanja nekih nekretnina koje, prema pozitivnim hrvatskim propisima, domaće pravne osobe mogu stjecati bez ograničenja. Pitanje je, međutim, je li zaista bila i intencija ugovornih strana da se prilikom određivanja pretpostavki uz koje trgovačka društva Zajednice ostvaruju poslovni nastan u hrvatskoj osnivanjem društava kćeri za ta društva kćeri uvedu posebna ograničenja u stjecanju vlasništva nekretnina koja inače ne vrijede za domaće pravne osobe. Takvim ograničenjima nije, naime, primarni cilj postupna liberalizacija pravnog prometa nekretnina i izjednačavanje u tretmanu poslovnog nastana domaćih i trgovačkih društava Zajednice, već upravo obrnuto uvođenje novih ograničenja kojima se društva kćeri trgovačkih društava Zajednice glede stjecanja vlasništva nekretnina razlikuju od ostalih domaćih trgovačkih društava;

e) na podružnice trgovačkih društava Zajednice ne primjenjuju se odredbe Sporazuma o stjecanju i korištenju nekretnina, općih dobara i javnih dobara iz čl. 49/5/b. Sporazuma.

Za podružnice trgovačkih društava Zajednice Sporazumom nije predviđen nikakav poseban režim glede stjecanja vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj. Za stjecanje vlasništva nekretnina kojeg preko podružnica zapravo stječu trgovačka društva Zajednice, primjenjivali bi se propisi koji inače uređuju pretpostavke za stjecanje vlasništva stranih pravnih osoba, kao i propisi koji isključuju mogućnost stjecanja vlasništva određenih nekretnina. Podružnice nemaju pravnu osobnost, već djelovanjem podružnice u pravnom prometu sudjeluje trgovačko društvo koje je osnovalo podružnicu i time ono stječe prava i preuzima obveze. Kad to trgovačko društvo ima registrirano sjedište izvan Hrvatske, ono se smatra stranom pravnom osobom. Sporazumom je za stjecanje vlasništva nekretnina trgovačkih društava Zajednice, koji poslovni nastan u Hrvatskoj ostvaruju preko podružnica, zadržan postojeći režim stjecanja vlasništva nekretnina uz ostvarivanje posebnih pretpostavki određenih ZV-om i drugim posebnim propisima. U Sporazumu nije određen rok u kojem će se u sklopu osnivanja poslovnog nastana osnivanjem podružnica u Hrvatskoj trgovačkim društvima Zajednice omogućiti da bez tih posebnih pretpostavki stječu vlasništvo nekretnina. Određeno je samo da će Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje u roku četiri godine od dana stupanja Sporazuma na snagu ispitati i mogućnosti za proširenje svih prava priznatih društvima kćerima, uključujući i prava na izuzetim područjima, na podružnice trgovačkih društava Zajednice (čl. 49/5/c. Sporazuma);

f) za stjecanje ograničenih stvarnih prava na nekretninama u korist trgovačkih društava Zajednice, raspolaganje stečenim pravima na nekretninama i njihovu zaštitu u Hrvatskoj ne postoje u Sporazumu posebne i izričite odredbe. Iz odredbi Sporazuma kojima je Hrvatska preuzela obvezu jednakog tretiranja trgovačkih društava zajednice, kao i domaćih trgovačkih osoba glede poslovnog nastana (čl. 49/1 Sporazuma) proizlazi, međutim, da bi se obveza jednakog tretmana odnosila na sve ono što je nužno za započinjanje i ostvarivanje gospodarske djelatnosti trgovačkih društava Zajednice u Hrvatskoj uključujući i stjecanje, raspolaganje i zaštitu ograničenih stvarnih prava na nekretninama. Takav položaj trgovačka društva Zajednice imaju već i sada prema pozitivnim hrvatskim propisima koji za stjecanje ograničenih stvarnih prava na nekretninama u korist stranih pravnih osoba ne postavljaju posebna ograničenja i zabrane.

Obveza jednakog tretiranja glede poslovnog nastana od stupanja na snagu Sporazuma vrijedi samo za pravne osobe - trgovačka društva Zajednice, tj. njihova društva kćeri i podružnice osnovane na teritoriju Hrvatske, odnosno neke od država članica. Sporazumom ugovor ne strane nisu preuzele obveze da već stupanjem na snagu Sporazuma osiguraju jednaki tretman i fizičkim osobama koje kao samostalno zaposlene osobe ostvaruju pravo na poslovni nastan radi pokretanja gospodarskih djelatnosti. Načine da se obveze ugovornih strana na jednaki tretman glede prava na poslovni nastan prošire i na fizičke osobe, koje se kao samostalno zaposlene osobe bave gospodarskom djelatnosti, Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje utvrdit će u drugoj fazi procesa pridruživanja, tj. četiri godine nakon stupanja na snagu Sporazuma (čl. 49/4 Sporazuma). Sukladno tome niti stupanjem na snagu Sporazuma za Republiku Hrvatsku nisu nastale obveze da samostalno zaposlenim osobama Zajednice koje u Hrvatskoj ostvaruju poslovni nastan omogući stjecanje vlasništva nekretnina radi obavljanja gospodarske djelatnosti pod istim uvjetima kao i domaćim državljanima.

3.3. Promet kapitala (čl. 60. Sporazuma)

U odredbama o tekućim plaćanjima i kretanju kapitala ugovorne su se strane obvezale postupno otklanjati prepreke slobodnom prometu kapitala i plaćanja sukladno pravilima Zajednice o slobodi prometa kapitala i plaćanja (čl. 59.-61. Sporazuma). Ostvarivanje slobodnog prometa kapitala i plaćanja predviđeno je u dvije faze. U prvoj fazi, koja počinje teći od stupanja na snagu Sporazuma, stranke su se glede transakcija na kapitalnom računu i financijskom računu bilance plaćanja obvezale da će osigurati slobodno kretanje kapitala koji se odnosi na izravna ulaganja u društva koja su osnovana u skladu s pravom zemlje domaćina i ulaganja koja su obavljena u skladu s odredbama Sporazuma o poslovnom nastanu, kao i likvidaciju ili povrat tih ulaganja i bilo kakve dobiti koja iz njih proizlazi (čl. 60/1 Sporazuma). Od stupanja na snagu Sporazuma stranke će osigurati slobodno kretanje kapitala s obzirom na potraživanja koja se odnose na trgovačke transakcije ili pružanje usluga u kojima sudjeluje osoba koja ima prebivalište u jednoj od stranaka, te na financijske zajmove i kredite s rokom dospijeća duljim od jedne godine (čl. 60/ 2/1).

U drugoj fazi, tj. četiri godine nakon stupanja na snagu Sporazuma, strane su se obvezale slobodno kretanje kapitala osigurati i za portfeljna ulaganja i financijske zajmove i kredite s rokom dospijeća kraćim od godine dana (čl. 60/2/3. Sporazuma). Ujedno su se stranke obvezale i da neće uvoditi nikakva nova ograničenja na kretanje kapitala i tekuća plaćanja između osoba s prebivalištem u Zajednici, odnosno Hrvatskoj i neće postojeća rješenja dodatno ograničavati (čl. 60/3. Sporazuma). Tijekom već prve četiri godine od stupanja na snagu Sporazuma stranke će poduzimati i mjere koje omogućavaju stvaranje potrebnih uvjeta za daljnju postupnu primjenu pravila Zajednice o slobodnom kretanju kapitala, a po isteku tog roka Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje utvrdit će načine potpune primjene pravila Zajednice o kretanju kapitala (čl. 61. Sporazuma).

Sukladno vremenskoj dinamici u kojoj su se ugovorne strane obvezale postupno otklanjati prepreke kretanju kapitala, Hrvatska je preuzela i određene obveze glede otklanjanja prepreka kretanju kapitala u pravnom prometu nekretnina. Pritom se razlikuju obveze koje je Hrvatska preuzela prema trgovačkim društvima Zajednice od onih koje je preuzela prema državljanima Zajednice. Obveze koje je Hrvatska preuzela glede liberalizacije stjecanja vlasništva i korištenja nekretnina u odnosu na trgovačka društva Zajednice, preuzela je u sklopu odredaba o poslovnom nastanu. U mjeri u kojoj se sloboda kretanja kapitala ostvaruje radi osnivanja poslovnog nastana, odnosno na otklanjanje prepreka kretanju kapitala ulaganjem u nekretnine radi osnivanja poslovnog nastana, primjenjuju se odredbe iz čl. 49/5. Sporazuma.

Stjecanje vlasništva nekretnina i korištenje općih i javnih dobara u Hrvatskoj u korist trgovačkih društava Zajednice, njihovih društava kćeri i podružnice, uvjetovano je, ponajprije, potrebom tih pravnih osoba da takve nekretnine koriste radi ostvarivanja svoje gospodarske djelatnosti (čl.4975. Sporazuma). U odnosu na državljane Zajednice, tj. fizičke osobe Zajednice, Hrvatska je glede stjecanja vlasništva nekretnina preuzela posebne obveze samo u odredbama o kretanju kapitala (čl. 60/2/2. Sporazuma). Njima je određeno kad će se dopustiti državljanima Zajednice stjecanje nekretnine i to neovisno o tome ostvaruju li pritom poslovni nastan ili ne:

a) Hrvatska će državljanima država članica omogućiti stjecanje nekretnina u Hrvatskoj uz potpunu i svrhovitu primjenu postojećih postupaka osim za izuzeta područja navedena u Dodatku VII. (čl. 60/2. Sporazuma). U Dodatku VII. su kao izuzeta područja navedeni poljoprivredno zemljište i područja zaštićena Zakonom o zaštiti prirode. Na izuzetim područjima državljani država članica ne bi mogli stjecati vlasništvo ni kad Sporazum stupi na snagu. Nakon stupanja na snagu Sporazuma i dalje će za državljane Zajednice vrijediti pravila o posebnim pretpostavkama uz koje strane fizičke osobe mogu stjecati vlasništvo nekretnina u Republici Hrvatskoj (čl. 356. i 357. ZV-a). I dalje će se za stjecanje vlasništva nasljeđivanjem zahtijevati uzajamnost, a za ostale pravne temelje stjecanja uzajamnost i suglasnost ministra vanjskih poslova. Sporazumom Hrvatska nije preuzela obvezu drukčijeg uređenja posebnih pretpostavki za stjecanje vlasništva niti drukčijeg uređenja postupaka u kojima se te pretpostavke ostvaruju. Preuzeta je samo obveza da se već postojeća pravila potpuno i svrhovito primjenjuju u postojećim postupcima. Svrhovitoj primjeni tih pravila svakako će pridonijeti ukidanje čl. 356/5. i 357/5. ZV-a prema kojima se suglasnost ministra vanjskih poslova nije smatrala upravnim aktom. Nakon što su ti članci ukinuti, ostvarene su pretpostavke za brže okončanje postupka dobivanja suglasnosti s obzirom na to da se u slučaju nedonošenja nikakve odluke o zahtjevu primjenjuju pravila o šutni uprave i otvara dalji put pravne zaštite podnositelja zahtjeva. S druge strane, Dodatkom VII. o izuzetnim područjima nisu navedene sve nekretnine na kojima prema pozitivnim hrvatskim propisima strane osobe ne mogu stjecati vlasništvo. Izostavljena su isključena područja iz čl. 358. ZV-a. Izostavljene su i šume i šumsko zemljište za koje je nemogućnost stjecanja od strane stranih osoba i propisana tek nakon što je potpisan Sporazum. Isključena područja iz čl. 358. ZV-a, šume i šumsko zemljište, s obzirom na to da nisu obuhvaćena Dodatkom VII. o isključenim područjima, nakon stupanja na snagu Sporazuma državljani Zajednice moći će stjecati;

b) u razdoblju od četiri godine od stupanja na snagu Sporazuma Hrvatska će postupno usklađivati svoje zakonodavstvo koje se odnosi na stjecanje nekretnina u Hrvatskoj kako bi državljanima članicama osigurala isti tretman kao i hrvatskim državljanima (čl. 60/2. Sporazuma). Nakon isteka četvrte godine od stupanja na snagu Sporazuma Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje ispitat će načine za proširivanje tih prava i na izuzeta područja navedena u Dodatku VII. Hrvatska je, dakle, u odredbama o prometu kapitala samo preuzela obvezu postupno liberalizirati stjecanje vlasništva nekretnina u korist državljana država članica kako bi ih izjednačila s hrvatskim državljanima;

c) za stjecanje ograničenih stvarnih prava na nekretninama, prava zakupa i najma u korist državljana Zajednice, raspolaganje stečenim pravima na nekretninama i njihovu zaštitu u Hrvatskoj, ne postoje u Sporazumu posebne i izričite odredbe. Iz odredaba Sporazuma kojima je Hrvatska preuzela obveze osiguravanja slobodnog kretanja kapitala (čl. 60/1. Sporazuma) proizlazi da u stjecanju takvih prava na nekretninama u korist državljana Zajednice ne bi trebala postojati nikakva ograničenja. Ograničenja i zabrane glede stjecanja ograničenih stvarnih prava na nekretninama, obveznih prava na nekretninama u korist državljana Zajednice ne postoje već ni sada u pozitivnim hrvatskim propisima.

3.4. Zajednička izjava o čl. 60. Sporazuma

3.4.1. Dopuštena ograničenja za stjecanje vlasništva nekretnina

Uspostava slobodnog prometa kapitala i prelazak na primjenu pravila Zajednice o slobodnom prometu kapitala, iziskuje u konačnici otklanjanje svih ograničenja u prometu kapitala uključujući i ograničenja ulaganja u nekretnine. To, međutim, ne isključuje pravo ugovornih strana da u svom nacionalnom zakonodavstvu ipak zadrže određena ograničenja u stjecanju vlasništva nekretnina. Ta ograničenja morala bi, međutim, biti određena sukladno načelima koja pravila Zajednice inače određuju za postavljanje ograničenja tržišnim slobodama. To proizlazi iz Zajedničke izjave o članku 60. Sporazuma kojom su se stranke suglasile da se odredbe iz čl. 60. Sporazuma neće tumačiti u svrhu sprječavanja razmjernih nediskriminirajućih ograničenja stjecanja vlasništva nekretnina temeljenih na općem interesu.

Prema Zajedničkoj izjavi o čl. 60. Sporazuma ograničenja u stjecanju vlasništva bila bi, dakle, dopuštena, ali samo ako su postavljena radi ostvarivanja nekog općeg interesa. Pritom ona moraju biti u skladu s načelom proporcionalnosti, tj. mora se raditi o ograničenju čiji se učinak ne može ostvariti nekom manje restriktivnom mjerom i to o ograničenju takvog intenziteta da odgovara cilju koji se njima želi postići.62 Uz to, ta ograničenja ne smiju diskriminirati niti izravno niti neizravno državljane i pravne osobe neke od ugovornih strana u odnosu na domaće državljane glede ostvarivanja prava koja im se priznaju u sklopu slobode prometa kapitala. Tako su stranke Zajedničkom izjavom o članku 60. i u uređenju svojih međusobnih odnosa glede ostvarivanja pretpostavki za slobodno kretanje kapitala, prihvatile primjenu načela na kojima se i u pravnom poretku Zajednice uređuju uvjeti za ograničenje tržišnih sloboda, a u sklopu njih i ograničenja pravnog prometa nekretnina.

3.4.2. Utjecaj slobode prometa kapitala na vlasničkopravne poretke ugovornih strana

Zajedničkom izjavom o čl. 60. ugovorne su se strane suglasile i da primjena čl. 60. neće ni na koji način utjecati na propise stranaka kojima se uređuje sustav vlasništva, osim u slučaju kad je to posebno navedeno u Sporazumu. Ugovorne su se strane zapravo suglasile da će u njihovim međusobnim odnosima vrijediti pravilo da realizacija obveza iz Sporazuma kao i sam Sporazum neće utjecati na njihove vlasničkopravne poretke isto kao što je i u čl. 295. Ugovora o osnivanju Europske zajednice određeno da se Ugovorom ne diraju vlasničkopravni poreci država članica.

Pritom bi, kao i u Ugovoru, pod pojmom »sustav vlasništva« trebalo podrazumijevati sve ono što se pod pojmom »vlasničkopravni poredak« podrazumijeva u Ugovoru. Pojam vlasničkopravno uređenje iz čl. 295. Ugovora tumači se, naime, vrlo ekstenzivno tako da znatno izlaz izvan okvira u kojima pojedina nacionalna zakonodavstva u sklopu građanskopravnih normi određuju pojam vlasničkopravnog uređenja.63 Uz vlasništvo i druga stvarna prava na pokretninama i nekretninama u smislu kako ih određuju i uređuju pojedine države članice, pod tim se pojmom u čl. 295. Ugovora podrazumijevaju i sva druga imovinska prava koja imaju privatne osobe, država i druga javnopravna tijela na stvarima i pravima, uključujući industrijsko i intelektualno vlasništvo, kao i vlasništvo na sredstvima za proizvodnju, udjele u trgovačkim društvima, dionice i sl.

Pod pojmom vlasničkopravno uređenje u čl. 295. Ugovora podrazumijevaju se i sve ustavnopravne norme o garanciji vlasništva, njegovoj zaštiti od oduzimanja i ograničavanja, socijalnoj vezanosti vlasništva.64 S druge strane, kao što i čl. 295. Ugovora ne isključuje u potpunosti utjecaj pravnog poretka Zajednice na vlasničkopravne poretke država članica65, tako ni Sporazum ne isključuje u potpunosti utjecaj Sporazuma na vlasničkopravne poretke ugovornih strana. Ugovorne su strane vezane odredbama Sporazuma, pa kad on stupi na snagu ne bi mogle pojedine segmente svog vlasničkopravnog poretka uređivati suprotno preuzetim obvezama iz Sporazuma i ciljevima postavljenim Sporazumom.

3.4.3. Položaj hrvatskih državljana u pravnom prometu nekretnina u državama članicama

Odredbama čl. 49. i 60. Sporazuma nije određen položaj hrvatskih državljana glede stjecanja nekretnina u državama članicama. Glede tog pitanja stranke su također postigle suglasnost Zajedničkom izjavom o čl. 60. Sporazuma. U Zajedničkoj izjavi o članku 60. izričito je naglašeno da je hrvatskim državljanima dopušteno stjecanje nekretnina u državama članicama u skladu s primjenjivim pravom Zajednice, uz posebne iznimke koje su u njemu navedene i u skladu s odgovarajućim nacionalnim zakonodavstvom država članica. Dakle, za hrvatske državljane prilikom stjecanja nekretnina na području neke od država članica primjenjuju se njezine nacionalne odredbe o stjecanju vlasništva nekretnina.

Ako ta država članica za stjecanje vlasništva nekretnina u korist stranih osoba predviđa i neke posebne pretpostavke i ograničenja, ona se moraju ispuniti kad hrvatski državljanin u njoj stječe vlasništvo nekretnine. Na hrvatske državljane koji stječu nekretnine u nekoj državi članici neće se primjenjivati pravila Zajednice koja inače vrijede za državljane država članica i zabranjuju svaku diskriminaciju i ograničenja u ostvarivanju tržišnih sloboda, te slobode kretanja. Primjenjivala bi se samo ona pravila Zajednice u kojima se izričito upućuje na državljane i pravne osobe iz trećih država, tj. država nečlanica. Tako bi, npr., došla u obzir primjena čl. 57/1. Ugovora koja izričito određuje da države članice unatoč obvezi da otklone sva ograničenja u prometu kapitala, mogu i dalje zadržati ograničenja u prometu kapitala, uključujući i ulaganja u nekretnine, koja su prema trećim državama na temelju nacionalnih pravila ili pravila Zajednice postojala 31. 12. 1993. g.66

3.5. Prilagodba hrvatskog zakonodavstva o pravnom prometu nekretnina zakonodavstvu Zajednice

Republika Hrvatska je Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju preuzela obveze postupnog usklađivanja njezinog zakonodavstva sa zakonodavstvom Zajednice. To pretpostavlja postupno otklanjanje iz hrvatskog zakonodavstva svih ograničenja i prepreka koje otežavaju ili onemogućavaju ostvarivanje svih pretpostavki nužnih za uspostavu područja slobodne trgovine, slobodno kretanje osoba, roba, usluga i kapitala u svim zakonodavnim segmentima, uključujući i propise koji uređuju pravni promet nekretnina. Posebne i izričite obveze glede liberalizacije pravnog prometa nekretnina preuzete su u odredbama Sporazuma o poslovnom nastanu i prometu kapitala.

Te se obveze do stupanja na snagu Sporazuma svode na potpunu, svrhovitu i djelotvornu primjenu već postojećih pravila o stjecanju vlasništva nekretnina u korist državljana Zajednice i trgovačkih društava Zajednice, te jednako tretiranje već osnovanih društava kćeri trgovačkih društava Zajednice glede stjecanja i korištenja nekretnina potrebnih za gospodarsku djelatnost. No, u drugoj fazi postupka pridruživanja Hrvatska se obvezala i postupno mijenjati svoje zakonodavstvo kako bi se prilikom stjecanja vlasništva nekretnina državljani i trgovačke osobe Zajednice tretirale isto kao i domaće fizičke i pravne osobe.

Isto se tako Hrvatska obvezala da nakon stupanja na snagu Sporazuma neće donositi nikakve nove propise ili mjere kojima se uvodi diskriminacija trgovačkih društava Zajednice u odnosu na vlastita trgovačka društva glede poslovnog nastana (čl. 49/2. Sporazuma), te da neće uvoditi nikakva nova ograničenja na kretanje kapitala i tekuća plaćanja između osoba s prebivalištem u Zajednici, odnosno u Hrvatskoj i da neće postojeća rješenja dodatno ograničavati (čl. 60/3. Sporazuma). Iz tih bi obveza proizlazila, dakle, i obveza Hrvatske da neće niti za pravni promet nekretnina uvoditi nova ograničenja kojima bi ograničavala ili isključivala trgovačka društva i državljane Zajednice od stjecanja i korištenja nekretnina preko mjere i izvan iznimki navedenih u samom Sporazumu. To bi značilo da se, osim onih nekretnina za koje je Sporazumom određeno da ih državljani Zajednice ne mogu stjecati, za druge nekretnine neće određivati takva ograničenja.

Posljednjim izmjenama i dopunama Zakona o šumama donesenim nakon što je potpisan Sporazum67 isključena je, međutim, mogućnost da strane fizičke i pravne osobe po bilo kojem pravnom temelju steknu vlasništvo šuma i šumskog zemljišta, iako u Dodatku VII. Sporazuma o isključenim područjima nisu navedene šume i šumsko zemljište. Glede prilagodbe postojećih pozitivnih pravila koja uređuju pravni promet nekretnina sa zakonodavstvom Zajednice tijekom postupka pridruživanja pozitivna pravila o stjecanju vlasništva nekretnina, ograničenjima i zabranama stjecanja nekih nekretnina u korist stranih osoba trebala bi se razmotriti u dva osnovna smjera. S jedne strane, trebat će razmotriti pozitivna pravila koja za stjecanje vlasništva nekretnina u korist stranih osoba predviđaju posebne pretpostavke stjecanja. Iz pravila koja u pravnom poretku Zajednice određuju načela pravnog prometa nekretnina u Europskoj uniji proizlazi da pravni promet nekretnina mora biti neograničen kako bi se u potpunosti mogle ostvariti sve tržišne slobode, a posebno sloboda poslovnog nastana, pružanja usluga i prometa kapitala, kao i opća sloboda boravka i kretanja. Sva ograničenja u stjecanju vlasništva nekretnina koja se temelje na drukčijem tretiranju stranih državljana u odnosu na domaće suprotna su tim pravili ma.68 Stroga će se u tijeku postupka pridruživanja, a posebno u njegovoj drugoj fazi, sukladno odredbama Sporazuma i odlukama Vijeća za stabilizaciji i pridruživanje, posebna pozornost morati pokloniti upravo otklanjanju postojećih posebnih pretpostavki za stjecanje vlasništva nekretnina u korist državljana i trgovačkih društava Zajednice koja su nedvojbeno diskriminatorna u odnosu na domaće državljane. S druge strane, trebat će razmotriti i pozitivna pravila koja isključuju mogućnost stjecanja određenih nekretnina u korist stranih osoba, a koje su nekretnine izričito izuzete iz stjecanja i samim Sporazumom. Sporazumom je određeno da će Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje četiri godine nakon stupanja na snagu Sporazuma razmotriti načine proširenja prava trgovačkih društava i državljana Zajednice da stječu i te izuzete nekretnine.

Ta će proširenja iziskivati promjenu pozitivnih propisa o pravnom prometu određenim nekretninama radi liberalizacije prometa tim nekretninama u odnosu na trgovačka društva i državljane Zajednice. To bi u trenutku pristupanja EU-u rezultiralo ukidanjem svih ograničenja u stjecanju takvih nekretnina u korist državljana i pravnih osoba Zajednice, osim ako ugovorom o pristupanju privremeno ili trajno za neke nekretnine ne bi bile pridržane određene rezerve.

Prilagodba hrvatskih propisa o pravnom prometu nekretnina zakonodavstvu Zajednice iziskivat će razmatranja i, eventualnu, reviziju ne samo propisa koji uređuju posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva u korist stranih osoba, već i brojnih drugih propisa koji se izravno ili neizravno odnose i na pravni promet nekretnina u Republici Hrvatskoj. U tom smislu posebnu pozornost zaslužuju pravila koja sadržavaju i druga diskriminatorna ograničenja u stjecanju prava na nekretninama kojima se u određenom smislu otežava pravni promet nekretnina i time čini smetnja slobodnom prometu roba i kapitala, kao što su, npr. pravila prema kojima se koncesija radi obavljanja određenih gospodarskih djelatnosti na određenim nekretninama može dati samo domaćim osobama i si. Iz zakonodavstva Zajednice, a posebno i odluka Europskog suda pravde proizlazi, da se zaprekom slobodnog prometa kapitala smatraju čak i ograničenja koja po svom sadržaju nisu diskriminatorna, ali koja predstavljaju neosnovano ograničenje prometa kapitala i potencijalnu opasnost da u svojoj primjeni mogu dovesti i do određenih diskriminacija na temelju državljanstva.⁶⁹ Zbog toga bi poseban predmet razmatranja postoje li u pozitivnom zakonodavstvu pravila koja stjecanje prava na nekretninama, raspolaganje pravima na nekretninama i si. uvjetuju davanjem suglasnosti određenog državnog tijela koju ono donosi na temelju diskrecijske ocjene, pravila koja isključuju mogućnost stjecanja prava na nekretninama čija je vrijednost izražena u stranoj valuti (npr. osnivanje založnog prava na nekretnini radi osiguranja tražbine izražene u stranoj valuti)⁷⁰ i sl.

*Članak je izvorno objavljen u zborniku radova »Nekretnine u pravnom prometu« povodom V. savjetovanja Inženjerskog biroa d.d., u prosincu 2002. godine u Zagrebu.
42 Vidjeti Zakon o potvrđivanju Protokola o pristupanju Republike Hrvatske Marakeškom ugovoru o osnivanju Svjetske trgovinske organizacije (Nar. nov. - MU, br. 13/00)
43 To se izuzeće ne odnosi na tvrtke osnovane i registrirane u Hrvatskoj kao pravne osobe.
44 Usp. Listu izuzeća od članka II. - Statusa najpovlaštenije nacije (Nar. nov. - MU, br. 13/00, str. 1365.)
45 Navodi se pročišćena verzija Ugovora o osnivanju Europske zajednice od 25. 3. 1957., izmijenjena i dopunjena Ugovorom iz Nizze od 26. 2. 2001., koja verzija je stupila na snagu 1. 2. 2003.
46 Vidjeti Nagel, B.: Wirtschaftsrecht der Europaischen Union, Baden-Baden, 2001., str. 83.-86.; Beutler/Bieber/Pipkorn/Streil: Die Europaische Union, Baden-Baden, 2001., str. 469.-481.; Arnull/ Wyatt/Dashwood/Ross: European Union Law, London, 2000., str. 429.-445.; Craig&de Burca: EU Law, Text, Cases and Materials, Oxford, 1998., str. 727.-762.; Horspool, M.: European Union Law, London, Edingburgh, Dublin, 2000., str. 361.-371.
47 Vidjeti Nagel, B.: o. c., str. 91.-92.; Beutler/Bieber/Pipkorn/Streil: o. c., str. 482.-486.; Craig&de Burca: o. c. str. 645.-648.
48 Potrebu neograničenog pravnog prometa nekretnina nameću i ostvarivanje ostalih tržišnih sloboda - sloboda kretanja radnika (čl. 39.-52. Ugovora), sloboda pružanja usluga (čl. 49.-55. ugovora), opća zabrana diskriminacije (čl. 12. Ugovora), te ostvarivanje općeg prava kretanja i boravka za sve državljane svih država članica kao građana Unije (čl. 18. Ugovora). Vidjeti Dietrich, M.; Die Freizugigkeit der Arbeitnehmer in der Europaschen Union, Zurich, 1995., str. 463.; Schwarze, J.: EU - Kommentar, Baden-Baden, 2000., str. 635.; Dietrich, M.: o. c., str. 463.-464.; Birk, R.: Der Einfluss des Gemeinschaftsrecht aus das Arbeitsrecht der Bundersrepublik Deutschland, Rechtder Internationalen Wirtschaft, 1/1989., str. 12.; Calliess, Ch„ Ruffert, M.: Kommentar zu EU - Vertrag und EG-Vertrag, Lucherhand, 2002., str. 732..; Kapteyn, P. J. G., VerLoren van Themaat, P.: Introduction of the Law of the European Communities, London, 1998., str. 719.; Emmert, F.; Europarecht, Munchen, 1996., str. 367., Hummer, W., Scheitzer, M.: Ausverkauf Osterreich, str. 171., Hortenhuber, H.: (Auslander) Grundverkehr nach dem EU-Beitritt, Zeitschrift tur Rechtsvergleichung, 6/1995., str. 222., 223. i 225.
49 Vidjeti Calliess i dr./Kommentar, str. 789., Hummer, W., Scheizer, M.: Musverkauf .... str. 157., Schvarze/Komentar, str. 699.
50 Vidjeti Lenz C. O..; Eg-Vertrag, Kommentar, Koln, 1999., str. 562.
51 Pojam »Poslovni nastan« za potrebe Sporazuma znači za državljane (fizičke osobe) pravo započinjanja djelatnosti kao samostalno zaposlene osobe i pravo osnivanja poduzeća, posebice osnivanja trgovačkih društava na koje imaju prevladavajući utjecaj (čl. 48/d/1. Sporazuma). Pojam »Poslovni nastan« znači za trgovačka društva Zajednice, odnosno hrvatska trgovačka društva pravo započinjanja gospodarskih djelatnosti osnivanjem društava kćeri i podružnica u Hrvatskoj, odnosno Zajednici (čl. 8/d/ii Sporazuma).
52 Pojam »Trgovačko društvo Zajednice« za potrebe Sporazuma znači trgovačko društvo osnovano u skladu s pravom neke države članice čije se registrirano sjedište, središnje mjesto upravljanja ili glavno mjesto poslovanja nalazi na teritoriju Zajednice (čl. 48/1/a. Sporazuma).
53 Pojam »Državljanin Zajednice« za potrebe Sporazuma znači fizičku osobu koja je državljanin jedne od država članica (čl. 48/1/g. Sporazuma).
54 Pojam »Gospodarska djelatnost« za potrebe Sporazuma, u načelu, obuhvaća djelatnosti industrijske, trgovačke i profesionalne prirode te obrtničke djelatnosti (čl. 48/1/f. Sporazuma).
55 Pojam »Društvo kći« nekog trgovačkog društva za potrebe Sporazuma znači trgovačko društvo na koje prvo društvo ima prevladavajući utjecaj (čl. 48/1/b. Sporazuma)
56 Pojam »Podružnica« nekog trgovačkog društva za potrebe Sporazuma znači mjesto obavljanja poslovne djelatnosti koje nema pravnu osobnost i koja u svom pojavnom obliku ima svojstvo trajnosti, kao što je produžetak društva matice, koja ima poslovno vodstvo i materijalno je opremljena za obavljanje poslova s trećim osobama tako da one, iako znaju da će ako to bude potrebno, biti u pravnoj vezi s tim društvom maticom čiji je glavni ured u inozemstvu, ne moraju poslovati izravno s tom maticom, već poslove mogu obavljati u mjestu poslovanja koje je njezin produžetak (čl. 48/c. Sporazuma).
57 Vidjeti Jelčić, O.: o. c., str. 251.
58 Sporazum stupa na snagu prvog dana drugog mjeseca koji slijedi nakon dana kad su stranke jedna drugu obavijestile o okončanju postupaka odobravanja Sporazuma kojeg stranke provode svojim odgovarajućim postupcima (čl. 129. Sporazuma).
59 Vidjeti Barbić, J.: Pravo društava, Knjiga prva, Opći dio, Zagreb, 1999,, str. 330.
60 Vidjeti bilješku br. 28
61 Šume i šumsko zemljište strane osobe ne mogu više stjecati nakon donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o šumama od 29. 1. 2002. (Nar. nov., br. 13/02).
62 Vidjeti Horspool, M.: o. c., str. 139.; Craig&de Burca: o. c., str. 349.-357.
63 Vidjeti Groeben/Thiesing/Ehlermann: Kommentar zum EU/EG-Vertrag, Baden-Baden, 1997., Band 5., str. 387., Hummer, W., Scheizer, M.: Raumordnung und Bodenrecht in Europa, Wien, 1992., str. 301.; Schwarze/Kommentar, str. 2334.
64 Vidjeti Calliess. Ch. i dr./Kommentar, str. 2111.; Groeben i dr./Kommentar, band 5., str. 386. i 387.; Lenz/Kommentar, str. 1978.
65 Iz pojedinih odredbi Ugovora koje se odnose i na vlasništvo (npr. čl. 36., 44/2/e i dr ), kao i odredbi u brojnim sekundarnim pravnim izvorima proizlazi, naime, da se njima, doduše, ne utječe na sadržaj i pravno uređenje vlasništva, ali da one imaju utjecaj na način izvršavanja vlasničkih ovlasti. Vlasništvo se, neovisno o tome kako je uređeno nacionalnom poretkom pojedine države članice, mora izvršavati u skladu s odredbama Ugovora. Vidjeti Hummer i dr./Raumordnung, str. 303.; Calliess i dr./Kommentar, str. 2458., Tridimas, T: The General Principles of EC Law, Oxford, 1999., str. 215.; Lackhoff, K.: Die Niederlassungsfreiheit des EGV - nur ein Gleichheits - oder auch ein Freiheitsrecht?, Berlin, 2000., str. 479.
66 Iz čl. 57/1. Ugovora proizlazi da za direktne investicije, uključujući investicije u nekretnine, u odnosu na treće zemlje i dalje vrijede sva ograničenja na dan 31. 12. 1993. g., koja se temelja na nacionalnom zakonodavstvu ili zakonodavstvu Zajednice. To bi značilo da kupnja izgrađenog i neizgrađenog zemljišta, gradnja radi stjecanja dohotka ili za privatne potrebe, stjecanje ograničenih stvarnih prava na nekretninama od strane subjekata koji nisu državljani država članica i dalje ovisi o tome postoje li u nacionalnom zakonodavstvu države članice u kojoj se nekretnina stječe za to neka ograničenja ili ne. Mogućnosti i uvjeti ulaganja u nekretnine na području države članice od strane osobe iz trećih država ovisit će o tome je li ta država članica na dan 31. 12. 1993. g. imala u svom nacionalnom zakonodavstvu ograničenja za stjecanje prava na nekretninama od strane stranih državljana ili ne. Ako su u tom trenutku postojala neka ograničenja za promet kapitala glede stjecanja vlasništva i drugih prava na nekretninama u korist stranih državljana, ta ograničenja i dalje vrijede. Države članice Ugovorom nisu obvezane da ta ograničenja otklone iz svog zakonodavstva, ali ne bi mogle uvoditi ni neka nova ograničenja (tzv. Verschlechterungsverbot). Vidjeti Grabitz/Hilf: Das Recht der Europaischen Union, Miinchen, 1999. (Štand: 14. Erganzungalieferung, Oktober 1999.), komentar čl. 73c. str. 1.
67 Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o šumama od 29. 1. 2002. (Nar. nov., br. 13/02)
68 Na takav zaključak ne samo da upućuju primarno i sekundarno zakonodavstvo Zajednice, već i brojne odluke Europskog suda pravde (ESP). Iz presuda Europskog suda pravde donesenih u predmetima u kojima su razmatralo kako nacionalna ograničenja zabrane u pravnom prometu nekretnina utječu na ostvarivanje tržišnih sloboda iz Ugovora proizlazi da je zabranjena svaka diskriminacija, kako izravna tako i neizravna, koja na bilo koji način utječe na mogućnost stjecanja i korištenja nekretnina radi ostvarivanja slobode poslovnog nastana i pružanja usluga, na sudjelovanje u postupcima javnih natječaja radi dobivanja nekretnina na korištenje, na ostvarivanje pogodnosti prilikom dobivanja kredita i financijskih pomoći za stjecanje nekretnina za stanovanje i si. Usp. npr. presude Europskog suda pravde donesene u predmetima: C-197/84, P. Steinhauser (ESP-Zbirka odluka, 1985., str. 1819.-1828.); C-305/87, Europska komisija/Republika Grčka (ESP-Zbirka odluka, 1989., str. 1461.-1481.); C-63/86, Europska komisija/Republika Italija (ESP-Zbirka odluka, 1988., str. 29.-55.)), A. Albore (ESP-Zbirka odluka, 2000., str. I-5865.-6005.) i dr.
69 Usp. npr. presudu Europskog suda pravde u predmetu C-302/97, Klaus Konle/Republik Osterreich, ESP-Zbirka odluka, 1999., str. 1-3099.-3142.; C540/99, H. Reisch i dr. od 5. 3. 2002. još neobjavljeno u ESP-Zbirci odluka.
70 Usp. npr. presudu Europskog suda pravde u predmetima C-222/97, M. Trummer, P. Mayer (ESPZbirka odluka, 1999., str. 1-1661.-1682.) i C-464/ 98, Westdeutsche Landesbanka Girozentrale (ESP-Zbirka odluka, 2001., str. 1-173.-206.). U njima je ESP preuzeo stajalište da je nacionalna odredba, kojom se zabranjuje stjecanje hipoteke radi osiguranja tražbine u efektivnoj stranoj valuti, neopravdano ograničenje slobode prometa kapitala i plaćanja, te da je zbog toga suprotna odredbama o slobodi prometa kapitala iz čl. 56. Ugovora.