Pravni položaj nekretnina koje nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala
Pretvorba društvenog vlasništva u Republici Hrvatskoj proces je koji traje više od jednog desetljeća (tranzicijsko razdoblje). Od proglašenja Ustava Republike Hrvatske do danas u stručnoj literaturi i/ili sudskoj praksi uočavaju se oprečna stajališta u interpretaciji zakona koji uređuju pretvorbu društvenog vlasništva, kao i o tome kada nastupa učinak jamstva prava vlasništva temeljem članka 48. Ustava. Nema dvojbe da je tome pridonijelo više razloga - pravni i/ili stvarni (nejasnoća propisa, nelogičan vremenski slijed donošenja propisa, odsustvo primjene pravila interpretacije, interesi itd.).

Prestanak društvenog vlasništva prije proglašenja Ustava
Hrvatski zakonodavac na istoj sjednici, prije proglašenja Ustava Republike Hrvatske, donio je dva zakona koji su važni za razumijevanje i interpretaciju zakona u području pretvorbe društvenog vlasništva. To je Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o građevinskom zemljištu i Zakon o zabrani prijenosa prava raspolaganja i korištenja određenih nekretnina na društvenom vlasništvu na druge korisnike, odnosno u vlasništvo fizičkih i pravnih osoba (u nastavku teksta: Zakon o zabrani).

Temeljem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o građevinskom zemljištu po sili zakona, prestalo je društveno vlasništvo na građevinskom zemljištu koje nije privedeno namjeni, a koje je u društveno vlasništvo preneseno odlukama skupština općina nakon 22. veljače 1974., pri čemu se priznaju valjani pravni poslovi i pravomoćni akti zaključeni ili doneseni do stupanja na snagu tog zakona.¹

To je jedan od rijetkih Zakona koji nije dovodio dvojbe u primjeni i jedan od rijetkih zakona koji je propisao institut naturalne restitucije prijašnjim vlasnicima.

Zabrana raspolaganja
Zakon o zabrani² propisao je zabranu raspolaganja nekretninama koje su temeljem zakona oduzete prijašnjim vlasnicima. Svrha tog zakona bila je stvaranje pravnih pretpostavki za vraćanje nekretnina prijašnjim vlasnicima, i to ponajprije stavljanjem tih nekretnina izvan prometa, pa od dana stupanja na snagu Zakona o zabrani, one nisu mogle biti predmet pravnog posla sve dok su u društvenom vlasništvu. Zakon o zabrani stupio je na snagu prije proglašenja Ustava Republike Hrvatske (Nar. nov., br. 56/90), a zakoni kojima je uređena pretvorba društvenog vlasništva stupili su na snagu nakon proglašenja Ustava. U primjeni pojedinih zakona, kojima je obavljena pretvorba društvenog vlasništva, bile su prisutne dvojbe (koje nisu ni danas otklonjene), o tome kakav je odnos odredaba Zakona o zabrani i posebnih zakona kojima je obavljena pretvorba društvenog vlasništva. Riječ je, prije svega, o onim zakonima čijim je stupanjem na snagu obavljena pretvorba društvenog vlasništva, u kojem su bile i nekretnine koje su postale društveno vlasništvo na temelju zakona određenih u čl. 1. Zakona o zabrani. Zakonodavac je koristio različit nomotehnički izričaj, pa neovisno od činjenice što je na snazi Zakon o zabrani, u pojedinim posebnim zakonima propisivao je odredbu o izuzimanju od pretvorbe nekretnina na koje se odnosi zabrana iz čl. 1. Zakona o zabrani.

Uspostava vlasničkog režima na tim nekretninama bila je rezervirana za zakonsko uređenje, i u isključivoj je nadležnosti zakonodavca kako će se odrediti prema prijašnjim vlasnicima čije nekretnine je imao prema čl. 1. Zakona o zabrani.³

Odredba čl. 1. st. 2. i čl. 6. Zakona o zabrani svaka za sebe proizvodila je učinke. Naime, svaka od njih, uz donošenje posebnih propisa, veže prestanak propisane zabrane, s tim da se odredba čl. 6. odnosi na nekretnine samo dok su u društvenom vlasništvu i za to vrijeme ne mogu biti predmet pravnog posla. Nakon donošenja posebnih zakona, kojima je izvršena pretvorba sredstava u društvenom vlasništvu, odredbe Zakona o zabrani primjenjuju se samo kada je to tim posebnim zakonom propisano⁴.

Konačno, prevladalo je stajalište da su oduzete nekretnine prema Zakonu o zabrani, predmet pretvorbe prema Zakonu o pretvorbi društvenih poduzeća (u nastavku teksta: Zakon o pretvorbi), pa pravne osobe nastale pretvorbom, postaju vlasnici nekretnina na kojima su njihovi prednici imali pravo raspolaganja i koje su unesene u temeljni kapital (procijenjene).

Prethodno izloženo stajalište o tumačenju čl. 1. i 6. Zakona o zabrani prihvatio je i zakonodavac u odredbi čl. 53. Zakona o naknadi za oduzetu imovinu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (u nastavku tekstu Zakon o naknadi).

Uskladivanje pravnog sustava s Ustavom
Za usklađivanje pravnog sustava s Ustavom Republike Hrvatske ustavotvorac je odredio rok od godine dana od dana proglašenja Ustava. U trenutku proglašenja Ustava (22. prosinca 1990.), ustavotvorac je smatrao da je sve zakone moguće uskladiti (donijeti nove) u roku godine dana i pravni poredak uskladiti s Ustavom. Rokovi za usklađivanje nekoliko puta su produljeni, taj rok istekao je 31. prosinca 1997.⁵ Općenito se smatra da je zakonodavac pretvorbu društvenog vlasništva i uspostavu vlasništva fizičkih i pravnih osoba dovršio stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima 1. siječnja 1997. (u nastavku teksta: ZV) uz iznimke propisane prijelaznim odredbama tog zakona. Međutim, denacionalizacija je tek u početnoj fazi, iako najavljena Zakonom o zabrani prije proglašenja Ustava, a stajališta o pravnom položaju nekretnina koje su oduzete prijašnjim vlasnicima, a koje su bile u društvenom kapitalu društvenih poduzeća, i danas su oprečna.

Pretvorba društvenih poduzeća
Zakon o pretvorbi⁶ prvi je zakon donesen nakon proglašenja Ustava, kojim je uređena pretvorba poduzeća s društvenim kapitalom u poduzeće kojemu je određen vlasnik (određen hrvatski model pretvorbe i privatizacije). Pritom je dominantno bio zastupljen autonomni model pretvorbe i privatizacije⁷. Zakon o pretvorbi, uključujući i njegove dopune, omogućavao je sljedeće autonomne pretvorbe društvenih poduzeća u dionička društva i društva s ograničenom odgovornošću:
- prodajom cijelog poduzeća ili njegovog idealnog dijela,
- investiranjem u poduzeće (primjerice, dokapitalizacijom),
- pretvaranje potraživanja u udio u kapitalu poduzeća,
- prijenosom bez naknade dijela ili cjelokupnog kapitala poduzeća na Hrvatski fond za privatizaciju (u nastavku teksta: Fond).

Neprodani dio kapitala poduzeća raspoređivao se:
- dvije trećine kapitala prenosio se na Fond,
- jedna trećina kapitala prenosila se na mirovinske fondove i to: 60% MIORH, 30% MIOIPH, 10% MIOSPH.

Društveni kapital, prema Zakonu o pretvorbi, je razlika između vrijednosti sredstava (ukupne aktive) poduzeća i vrijednosti obveza poduzeća, uključujući obveze prema pravnim i fizičkim osobama na temelju njihovih trajnih uloga u poduzeću. Zakonom o pretvorbi propisano je da u društveni kapital nije ulazilo poljoprivredno zemljište koje je vlasnicima oduzeto nakon 15. svibnja 1945., ni vrijednost stanova u društvenom vlasništvu ako je tako odlučilo tijelo upravljanja. U društveni kapital nisu ulazile šume i šumsko zemljište te poljoprivredno zemljište, što je propisano posebnim zakonima.⁸

Odluku o pretvorbi donosilo je tijelo upravljanja poduzeća i dostavljalo Fondu (prednik Agencija)⁹. Uz odluku o pretvorbi poduzeća Fondu su dostavljani i podaci i isprave propisani čl. 11. Zakona o pretvorbi. To je, između ostalog, bio podatak i dokaz o pravu korištenja nekretnina. Kao dokaz o pravu korištenja nekretnina mogao se koristiti zemljišno knjižni izvadak, odluka suda, rješenje organa uprave i ostali pravno valjani dokumenti o pravu korištenja nekretnina.¹⁰ Znači, u vrijednost društvenog kapitala ulazila je i vrijednost nekretnina na kojima je društveno poduzeće imalo pravo korištenja, ako nije bilo ustavnopravnih zapreka za stjecanje prava vlasništva na određenoj nekretnini.¹¹

Ako Fond nije imao primjedbi na namjeravanu pretvorbu društvenog poduzeća, davao je suglasnost u formi upravnog akta (potvrdu). Pretvorbom je poduzeće postalo dioničko društvo ili društvo s ograničenom odgovornošću koje u cjelini ima poznatog vlasnika. U stručnoj literaturi prisutna je dvojba je li pretvorba pravne osobe istodobno i pravna osnova za pretvorbu prava korištenja i drugih prava na stvarima u društvenom vlasništvu ili je za pretvorbu tih prava potrebna posebna pravna osnova.

Prevladalo je stajalište da je već samom pretvorbom društvenog poduzeća u poduzeće kojem je poznat vlasnik, došlo i do pretvorbe prava koja su ta društvena poduzeća imala na stvarima u društvenom vlasništvu.¹² I nadalje je prisutno i suprotno stajalište.¹³

Dioničko društvo odnosno društvo s ograničenom odgovornošću nastaje upisom u sudski registar. Tako nastalo društvo pravni je sljednik poduzeća koje je pretvorbom prestalo postojati.

Valja istaknuti da odredbama Zakona o pretvorbi nisu izrijekom utvrđena prava prijašnjih vlasnika kojima su oduzete nekretnine, na temelju zakona iz čl. 1. Zakona o zabrani. Člankom 5. Zakona o pretvorbi propisano je »pretvorbom vlasništvo nad poduzećem mogu steći: (...) 8. nekadašnji vlasnici kojima Fond prenese dionice ili udio na ime naknade za ono što im je oduzeto nakon 15. svibnja 1945. godine.« Na temelju te odredbe, Fond je rezervirao dionice ili udjele na ime naknade prijašnjim vlasnicima, ako je bilo saznanja o tome da se u vrijednosti društvenog kapitala nalaze i nekretnine oduzete na temelju zakona iz čl. 1. Zakona o zabrani. To je bila samo mogućnost da Fond na ime obeštećenja daje dionice ili udjele u društvu, i to od onih koje stekne pretvorbom podzeća. Iz sadržaja Zakona o pretvorbi prozlazi da je pitanje naknade prijašnjim vlasnicima na ime oduzetih nekretnina, kojima je društveno poduzeće imalo pravo korištenja, prepušteno uređenju posebnog zakona.

Za rezervaciju dionica na ime naknade prijašnjih vlasnika nije, dakle, bilo temelja u Zakonu o pretvorbi. Uz rezervaciju dionica bilo je aktualno pitanje dopuštenosti pravnog prometa nekretnina koje su oduzete prijašnjim vlasnicima i procijenjene u temeljnom kapitalu i pitanje upisa tih nekretnina u zemljišne knjige. U stručnoj literaturi i sudskoj praksi na oba pitanja odgovoreno je potvrdno.

Ustavni sud je u Odluci, broj: U-lll- 11056/1944 od 22. ožujka 1995. (Nar. nov., br. 23/95), u zaštiti interesa prijašnjih vlasnika ocijenio da je pitanje utvrđivanja vrijednosti imovine prijašnjih vlasnika značajno pitanje pretvorbe, a prijašnji vlasnici i njihovi nasljednici imaju u postupku pretvorbe neposredne osobne interese, utemeljene na Zakonu o zabrani, ali i drugim propisima o zabrani raspolaganja oduzetom imovinom. Prijašnjim vlasnicima, stoga, u postupku pretvorbe treba priznati barem položaj zainteresiranih osoba, iako njihova (buduća) vlasnička prava ovise o propisima koje tek treba donijeti (odluka poznata kao slučaj »Palače« na kojoj su prijašnji vlasnici kasnije temeljili zahtjeve u zaštiti svojih interesa). Ustavni sud u Odluci, broj: U-l-488/95, U-l-39/99 od 14. veljače 2000., ocijenio je da odredba čl. 5. st. 1. t. 8. Zakona o pretvorbi nije u nesuglasju s Ustavom (neobjavljeno).

Članak 47. Zakona o privatizaciji
Dionička društva i društva s ograničenom odgovornošću nastala pretvorbom u tijeku 1995., podnijela su Fondu 353 zahtjeva za izdavanje rješenja o nekretninama koje su procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala u postupku pretvorbe, u svrhu upisa prava vlasništva u zemljišne knjige.¹⁴ U tijeku tih postupaka utvrđeno je da određena društvena poduzeća u društvenom kapitalu nisu procijenila nekretnine na kojima su imale pravo korištenja. Razloga tome bilo je više: nesređene zemljišne knjige, politička odluka da se građevinsko zemljište ne procjenjuje u temeljnom kapitalu, metode i način procjene vrijednosti društvenog poduzeća¹⁵, propusti i dr.

Izloženo normativno stanje prema Zakonu o pretvorbi, i stvarno stanje prethodilo je Zakonu o privatizaciji¹⁶. Zakon o privatizaciji spada u skupinu malobrojnih zakona koji su pobudili pažnju u proceduri donošenja, posebno u raspravi na sjednici parlamenta. Na Konačni prijedlog tog Zakona podneseni su amandmani na svaku odredbu, na pojedine odredbe i više amandmana koji su imali namjeru mijenjati koncepciju Zakona.

Na brojnim stručnim sastancima prije donošenja Zakona o privatizaciji, također i poslije donošenja tog Zakona, nije bilo jednoznačnog stava kako razriješiti nastalo stanje u svezi s građevinskim zemljištem koje nije procijenjeno u vrijednosti društvenog kapitala. Dvojbe su bile prisutne zbog pravnog položaja dioničkih društava i društava s ograničenom odgovornošću nastalih pretvorbom,¹⁷ pravne sigurnosti,¹⁸ vrijednosti građevinskog zemljišta u području uz morsku obalu (kampovi i dr. turistički objekti), a sve to još u svezi ZV-a i Zakona o naknadi (u postupku donošenja, ali i nakon njihova stupanja na snagu).

Članak 47. Zakona o privatizaciji (sistematiziran u prijelazne i završne odredbe) propisuje: »Dionice, udjeli, stvari i prava koji nisu procijenjeni u vrijednosti društvenog kapitala pravne osobe na temelju Zakona o pretvorbi, prenose se Fondu, ako ne postoje razlozi za obnovu postupka, odnosno ako prijenos ne utječe na postojeću tehnološku cjelinu.«

Zakonodavac koristi izričaj »stvari ... koje nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala« prenose se Fondu ako su ispunjene zakonske pretpostavke iz te odredbe i to ako:
- ne postoje razlozi za obnovu postupka, odnosno
- prijenos ne utječe na postojeću tehnološku cjelinu.

Prva pretpostavka, razlog za obnovu postupka, utvrđuje se prema odredbama Zakona o općem upravnom postupku (čl. 249. i dr.), to znači postupka u kojem je Fond dao suglasnost na namjeravanu pretvorbu na temelju Zakona o pretvorbi (čl. 12. i 13.).¹⁹

Druga pretpostavka je faktično pitanje. Pojam »ne utječe na postojeću tehnološku cjelinu« nije određen, ali je odrediv, pa u svakom konkretnom slučaju treba utvrditi utjecaj prijenosa na postojeću tehnološku cjelinu, odnosno dopuštenost razdvajanja. Tehnološka cjelina prema čl. 47. može obuhvaćati građevine na jednoj zemljišnoj čestici, ali i na skupini čestica koje čine jedno zemljišnoknjižne tijelo.²⁰

Ako su pretpostavke propisane čl. 47. kumulativno ispunjene, nekretnina se prenosi na Fond, a pravo vlasništva na toj nekretnini Fond stječe na temelju zakona.

Polazeći od sadržaja Zakona o privatizaciji, može se ocijeniti da je namjera zakonodavca odredbom čl. 47. dovršiti postupak pretvorbe započet na temelju Zakona o pretvorbi, i pravno urediti nekretnine koje nisu procijenjene u vrijednosti poduzeća. U tom smislu treba razmatrati i sadržaj čl. 47. koji glasi »obnova postupka«, kojemu je namjera vremenski ograničiti taj postupak na rok od pet godina. Naime, pravne osobe nastale pretvorbom, imale su pravo koristiti pravna sredstva nakon što je Fond dao suglasnost na namjeravanu pretvorbu, na temelju Zakona o pretvorbi.

U primjeni čl. 47. Zakona o privatizaciji Fond donosi i dopunska rješenja kojim se nekretnine koje nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala, unose u kapital pravne osobe nastale pretvorbom. Ta praksa Fonda u korist stranke, pravne osobe nastale pretvorbom, dvojbena je, jer omogućava unos naknadno nađene imovine neovisno o roku koji je imao na umu zakonodavac u čl. 47. Zakona o privatizaciji.

U stručnoj literaturi uočavaju se suprotna stajališta o pravnom sljedništvu pravne osobe nastale pretvorbom. Prema jednom stajalištu, nekretnine koje nisu unesene u društveni kapital, ušle su u imovinsku masu pravne osobe nastale pretvorbom po pravilima o sljedništvu.²¹ Prema drugom stajalištu, pravna osoba nastala pretvorbom, pravni je sljednik samo u pogledu onih nekretnina koje su procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala.²² Samo kada bi se prihvatilo stajalište o pravnom sljedništvu na cjelokupnoj imovinskoj masi prednika, Fond bi u svakom slučaju naknadno pronađene imovine donosio dopunska rješenja o unosu u kapital pravne osobe nastale pretvorbom. Za takvu interpretaciju ne nalazim uporište u odredbi čl. 47. Zakona o privatizaciji, kao ni u odredbama Zakona o pretvorbi.

Nekretnine koje nisu procijenjene u vrijednosti kapitala, na temelju Zakona o pretvorbi, ne prenose se na Fond ako bi razdvajanje (izuzimanje) te nekretnine utjecalo na tehnološku cjelinu.

O sadržaju i dosegu odredbe čl. 47. Zakona o privatizaciji u stručnoj literaturi izražena su suprotna stajališta. Tako, po samom zakonu, postale su vlasništvo Fonda nekretnine koje nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala u postupku pretvorbe, na temelju Zakona o pretvorbi, uz iznimku, iako nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala, ako bi njihovo izdvajanje i samostalna pravna sudbina utjecala na postojeću tehnološku cjelinu.²³

Prema suprotnom stajalištu, ta odredba nema karakter odredbe koja bi isključivala pretvorbu prava korištenja i raspolaganja u pravo vlasništva, niti se može prihvatiti stajalište po kojem su na temelju samog zakona (čl. 47. Zakona o privatizaciji) neke nekretnine postale vlasništvo Fonda.²⁴

Izraženo je i stajalište da odredbu treba tumačiti u korist stranke.²⁵

U stručnoj literaturi odredba čl. 47. trpi ozbiljne kritike, ističe se njezina podnormiranost, nejasnoća, nedorečenost itd., a stajališta nadležnih upravnih i sudskih tijela također nisu jednoznačna.

Važno pitanje u primjeni čl. 47. Zakona o privatizaciji je i pitanje može li Fond stjecati pravo vlasništva na nekretninama koje nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala, a na koje se odnosi Zakon o zabrani, odnosno Zakon o naknadi.²⁶ O pravnim učincima Zakona o zabrani u odnosu na nekretnine oduzete prijašnjim vlasnicima, već smo izložili. Radi jasnoće, valja ponoviti i stajalište Ustavnog suda, prema kojem je u isključivoj nadležnosti zakonodavca kako će urediti pitanje naknade prijašnjim vlasnicima za oduzete nekretnine.

Zakon o naknadi u odredbi čl. 53. propisuje: »Prijašnjem vlasniku ne vraća se u vlasništvo i posjed imovina (neizgrađeno građevinsko zemljište, poslovni prostor i si.) koje je sukladno Zakonu o pretvorbi uneseno u društveni kapital, već prijašnjem vlasniku pripada pravo na naknadu u dionicama ili udjelima društva u čiji kapital je u postupku pretvorbe unesena ta imovina«.

Valja primijetiti, Zakon o naknadi u čl. 53. koristi izričaj »unesen u društveni kapital«, a Zakon o privatizaciji u čl. 47. koristi izričaj »stvari koje nisu procijenjene u društvenom kapitalu«. Radi se o različitim pojmovima, različitog sadržaja, ali valja voditi računa da na temelju Zakona o pretvorbi i čl. 47. Zakona o privatizaciji, ono što nije procijenjeno, nije moglo biti ni uneseno s pravnim učincima pretvorbe na temelju Zakona o pretvorbi.

Članak 53. Zakona o naknadi dakle, izrijekom isključuje mogućnost povrata neizgrađenog građevinskog zemljišta, poslovnog prostora koje je uneseno u društveni kapital.

Polazeći od sadržaja odredbe čl. 47. Zakona o privatizaciji, uz uvažavanje pravila o primjeni ranijeg propisa, ta odredba primjenjuje se i na nekretnine na koje se odnosi Zakon o zabrani koje nisu procijenjene u vrijednosti društvenog kapitala. Fond stječe pravo vlasništva na tim nekretninama pod pretpostavkama iz čl. 47. Zakona o privatizaciji.

U tom slučaju, Fond ima pravni položaj »treće osobe«, u smislu čl. 52. Zakona o naknadi koji propisuje: »Prijašnjem vlasniku ne vraća se imovina u vlasništvo i posjed na kojoj su na temelju valjane pravne osnove treće osobe stekle pravo vlasništva odnosno ako im je imovina na temelju valjane pravne osnove za stjecanje prava vlasništva predana u posjed, ukoliko ovim Zakonom nije drukčije propisano«.

Prijašnjem vlasniku, u tom slučaju, priznaje se pravo na naknadu sukladno odredbama Zakona o naknadi, a obveznik naknade je Fond za naknadu oduzete imovine. Isto stajalište zastupa Ministarstvo pravosuđa, uprave i lokalne samouprave.²⁷ Suprotno stajalište zastupa Državno odvjetništvo Republike Hrvatske.^{28 29}

Napomena uredništva: Nastavak ovog članka donosimo u ovom broju u rubrici Vlasničkopravni odnosi.

1 Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o građevnom zemljištu (Nar. nov., br. 53/90, čl. 4a. - U primjeni te odredbe Upravni sud Republike Hrvatske donio je sljedeće odluke: Na temelju odredbe čl. 4a. ne može se utvrđivati pravo vlasništva zemljišta koje je privedeno namjeni (Us-8243/1994 od 8. studenoga 1995., Izbor odluka, 1995.); Privedeno namjeni smatra se zemljište koje je pripremljeno za izgradnju. Zemljište je pripremljeno za izgradnju ako je za određeno naselje izrađen prostorni plan, uređeni imovinsko-pravni odnosi i izgrađena infrastruktura (cesta, vodovod, kanalizacija, plinovod i si.) (Us-7760/1996 od 21. siječnja 1998.; Nema zakonskih uvjeta za utvrđivanje prava vlasništva ako do prestanka važenja Zakona o građevinskom zemljištu (1. siječanj 1997.) nije pokrenut postupak za prestanak prava korištenja tog zemljišta. (Us-1054/1997 od 18. studenoga 1998., Izbor odluka, broj 2/1999,VSRH).
² Zakon o zabrani prijenosa prava raspolaganja i korištenja određenih nekretnina u društvenom vlasništvu na druge korisnike odnosno u vlasništvo fizičkih i pravnih osoba (Nar. nov., br. 53/90 - u nastavku teksta: Zakon o zabrani).
Čl. 1. i 6. propisuju: Zabranjuje se prijenos prava raspolaganja i korištenja nekretnina koje su postale društveno vlasništvo (državno vlasništvo odnosno općenarodna imovina), na temelju: Zakona o nacionalizaciji (...) (slijedi popis još pet zakona). Ova zabrana traje do donošenja odgovarajućih zakona o pretvorbi društvenog vlasništva i o ustanovljenju vlasništva fizičkih i pravnih osoba na nekretninama iz prethodnog stavka (čl. 1.). Donošenjem zakonskih propisa o vraćanju nekretnina ili plaćanju naknade za nepokretnu imovinu, oduzetu  temeljem zakonskih propisa navedenih u čl. 1. ovoga Zakona, prestaje propisana zabrana prijenosa prava raspolaganja i korištenja nekretnina u
društvenom vlasništvu (čl. 6.).
³ Ustavni sud ima ustaljeno stajalište prema kojem zakonodavac ima potpunu slobodu kako će urediti pretvorbu društvenog vlasništva, jer Ustav ne poznaje društveno vlasništvo (Odluka broj: U-l-46/1994 od 30. studenoga 1994., Nar. nov., br. 57/94, Rješenje broj: U-l-1872/2000 od 26. veljače 2003., neobjavljeno).
⁴ To je Zakon o vatrogastvu (Nar. nov., br. 58/93, čl. 48.).
⁵ Ustavni zakon za provedbu Ustava Republike Hrvatske(Nar. nov., br. 34/92 - proč. tekst i 110/96).
⁶ Zakon o pretvorbi društvenih poduzeća (Nar. nov., br. 19/91, 83/92, 84/92, 94/93, 29/94, 9/95, 21/96 i 118/99), stupio na snagu 1. lipnja 1991.
⁷ Hrvatski fond za privatizaciju do listopada 1995. izdao je 672 rješenja na namjeravanu pretvorbu, (dostavljeno u zakonskom roku do 25. lipnja 1992.), podaci bez poduzeća sa sjedištem na oslobođenom području. Protiv Hrvatskog fonda za privatizaciju bilo je pokrenuto 497 postupaka kod nadležnih sudova i to 186 pred Upravnim sudom Republike Hrvatske, 306 pred općinskim i trgovačkim sudovima, 5 izvanrednih pravnih lijekova pred Vrhovnim sudom Republike Hrvatske (podaci: Osnovni pokazatelji pretvorbe i privatizacije, Hrvatski fond za privatizaciju, veljača, 1995.).
⁸ Zakon o šumama (Nar. nov., br. 52/90 i 61/91), Zakon o poljoprivrednom zemljištu (Nar. nov., br. 34/91)
⁹ Zakon o hrvatskom fondu za privatizaciju (Nar. nov., od br. 48/92 do br. 87/96, na temelju čl. 18. prestao važiti Zakon o Agenciji Republike Hrvatske za restrukturiranje i razvoj (Nar. nov., od br. 18/90 do br. 29/91 - proč. tekst).
¹⁰ To je određeno točkom VII. Uputa za provedbu članka 11. Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća (Nar. nov., br. 26/91). Tim Uputama su određene metode i način procjene vrijednosti društvenog poduzeća.
¹¹ To su nekretnine koje nisu sposobne biti objektom prava vlasništva, čl. 52. Ustava; Ustavni sud ukinuo je odredbu članka 5. Uredbe o upravljanju nacionalnim parkovima (Nar. nov., br. 71/92, objavljena u Nar. nov., br. 70/93). U obrazloženju je navedeno: Osporena odredba koja proglašava državnim vlasništvom sve nekretnine (...) na području nacionalnog parka što se nalaze u društvenom vlasništvu, otvara još jedno ustavnopravno pitanje. Stvari u općoj upotrebi (opća dobra, res communes omnium) redovito nisu u vlasničkom režimu, kao što su napr. more, zrak (...), pa tako ne mogu biti niti u vlasništvu Republike Hrvatske, iako mogu biti stvari od interesa za Republiku Hrvatsku (čl. 52. Ustava). Osporena odredba prenosi u vlasništvo države sve pokretne i nepokretne stvari koje se još nalaze u društvenom vlasništvu, dakle i stvari na kojima se uopće ne može uspostaviti vlasnički (stvarnopravni) režim, pa je stoga ta odredba nesuglasna s odredbom čl. 3. Ustava (vladavina prava).
¹² Vidjeti Barbić, J.: Pretvorba društvenih poduzeća u Republici Hrvatskoj, Privreda i Pravo, broj 5-6/ 1991; Žuvela, M.: Građanskopravni režim nekretnina u prijelaznom razdoblju, Aktualnosti hrvatskog zakonodavstva i pravne prakse, Godišnjak I., 1994.
¹³ Vidjeti Gavella, N., Josipović.T.: Pravni učinci pretvorbe društvenih poduzeća, s osobitim osvrtom na njezine imovinskopravne učinke, Informa-tor, broj 5106-5017 od 12. i 15. veljače 2003.
¹⁴ Izvor podataka kao u točki 8.
¹⁵ Način procjene građevinskog zemljišta i način procjene građevinskih objekata određen je točkom VIII. Uputa. Za procjenu vrijednosti građevinskog zemljišta i građevinskih objekata moglo se koristiti Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (Nar. nov., br. 52/ 84). Vidjeti bilješku uz točku 10.
¹⁶ Zakon o privatizaciji (Nar. nov., br. 21/96, 71/97, 16/98 - vjerodostojno tumačenje i 73/00).
¹⁷ Zakon o trgovačkim društvima (Nar. nov., br. 111/ 93, 34/99, 121/99 - vjerodostojno tumačenje i 52/ 00 - Odluka USRH), stupio je na snagu osmog dana od dana objave, a primjenjuje se od 1. siječnja 1995.
¹⁸ Odluka Ustavnog suda, broj: U-l-472/1996, U-l- 26/1998 od 27. listopada 1999. (Nar. nov., br. 118/99). Tom Odlukom ukinuta je odredba čl. 17. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća (Nar. nov., br. 83/92), ... jer ugrožava vladavinu prava, kao jednu od najviših vrednota ustavnog poretka Republike Hrvatske, a time i pravnu sigurnost sudionika ne samo u postupku pretvorbe, već i onih koji su suglasno Zakonu o pretvorbi i drugim propisima, uslijedili nakon pretvorbe, navodi se u obrazloženju.
¹⁹ Fond donosi rješenja po službenoj dužnosti na temelju čl. 202. ZUP-a, a sukladno čl. 47. Zakona o privatizaciji kojim utvrđuje da se određena nekretnina prenosi na Fond temeljem čl. 47., jer nije procijenjena u vrijednosti društvenog kapitala i nema razloga za obnovu postupka (Rješenje klasa: UP/ 1-943-06/98-01/3 od 28. travnja 1998 ). Ta rješenja sudovi prihvaćaju kao tabularnu ispravu.
²⁰ Zakon o gradnji (Nar. nov., br. 52/99) u čl. 2. propisuje definiciju građevine: Građevina jest stvar nastala gradnjom, povezana s tlom koja se sastoji od građevnog dijela i ugrađene opreme koji zajedno čine tehničko-tehnološku cjelinu kao i samostalna postrojenja povezana s tlom koja se sastoje od ugrađene opreme i čine tehničko-tehnološku cjelinu.
²¹ Vidjeti bilješku 13.
²² Damjanović, D.: Vlasnički status nekretnina bivših društvenih poduzeća, Nekretnine u pravnom prometu. Vidjeti Savjetovanje - 2002., Inženjerski biro d.d., Zagreb
²³ Žuvela, M., Crnić, J.: Pretvorba, privatizacija, denacionalizacija - pravni status neobuhvaćenih odnosno neprocijenjenih nekretnina - primjena čl. 47. Zakona o privatizaciji, Pravo i Porezi, broj 3/2001.
²⁴ Vidjeti bilješku 12.
²⁵ Kačer, H.: Neka pitanja (stranputice) hrvatske pretvorbe i privatizacije, Informator, broj 5062- 5063 od 11. i 14. rujna 2002.
²⁶ Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (Nar. nov., br. 92/96); Ustavni sud Republike Hrvatske, Odluka i Rješenje broj: U-l-673/1996 (Nar. nov., br. 33/ 99, (...) 118/01,80/02).
²⁷ Odredbom čl. 52. Zakona o naknadi propisano je da se prijašnjem vlasniku ne vraća u vlasništvo i posjed imovina na kojoj su na temelju valjane pravne osnove treće osobe stekle pravo vlasništva, odnosno ako im je imovina, na temelju valjane pravne osnove za stjecanje prava vlasništva, predana u posjed, već se prijašnjem vlasniku priznaje pravo na naknadu sukladno odredbama toga Zakona.
Nadalje, odredbom čl. 13. st. 2. Zakona o naknadi izrijekom je propisano da je obveznik naknade u dionicama odnosno udjelima Hrvatski fond za privatizaciju i to glede naknade za oduzeta poduzeća, te u slučajevima iz čl. 44. st. 3. i čl. 53. Zakona o naknadi.
Dakle, kada se radi o imovini koja je na temelju odredbe čl. 47. Zakona o privatizaciji (Nar. nov., od br. 21/96 do br. 73/00), ex lege postala vlasništvo Hrvatskog fonda za privatizaciju, isti se u smislu odredbe čl. 52. Zakona o naknadi, ima smatrati trećom osobom, a obveznik naknade je Fond za naknadu oduzete imovine. Napominjemo, da je u svim dostavljenim drugostupanjskim rješenjima izraženo identično stajalište prema kojem se Hrvatski fond za privatizaciju smatra trećom osobom u smislu odredbe čl. 52. Zakona o naknadi, uz napomenu da Hrvatskom fondu za privatizaciju treba omogućiti sudjelovanje u postupku, s obzirom da se radi o nekretninama koje su u njegovoj imovini, pa se u tom kontekstu navodi da je Hrvatski fond za privatizaciju faktički obveznik naknade.
Slijedom navedenog, Hrvatski fond za privatizaciju, prema stajalištu ovoga Ministarstva, nije obveznik naknade u slučajevima kada je sukladno čl. 47. Zakona o privatizaciji, postao »trećom osobom« u smislu odredbe čl. 52. Zakona o naknadi, a obveznik naknade u vrijednosnim papirima je Fond za naknadu oduzete imovine. (Ministarstvo pravosuđa, uprave i lokalne samouprave, Uprava za građansko pravo, klasa: 943-01/02- 01/11, urbroj: 514-03-03/3-02-3 od 17. lipnja 2002.)
²⁸ (...) Odredbu čl. 52. Zakona o naknadi, kojom se načelno štite stečena prava trećih, ne može se tumačiti samu za sebe i bez povezivanja s drugim odredbama toga Zakona. Naime, tu odredbu treba nužno dovesti u svezu s čl. 54. tog Zakona, kojom je propisano da se ne vraća u vlasništvo i posjed imovina pravnih osoba koje su vlasništvo te imovine stekle na temelju posebnih propisa i to imovina pravnih osoba iz oblasti zdravstva, socijalne skrbi, odgoja, obrazovanja, kulture, kulturne i prirodne baštine, znanosti, energetike, vodoprivrede, športa i drugih javnih djelatnosti pod uvjetom da je ta imovina u njihovom posjedu i da služi za obavljanje njihove djelatnosti za koju su osnovane. Kako je dakle, zakonodavac u čl. 54. Zakona izričito propisao koje su pravne osobe koje su vlasništvo nekretnina stjecale temeljem zakona, izuzete od obveze naknade prijašnjim vlasnicima, a contrario te norme znači da se nekretnine svih pravnih osoba koje su vlasništvo nekretnina stekle na temelju zakona vraćaju u vlasništvo i posjed prijašnjih vlasnika.
Ako bi se prihvatilo stajalište Ministarstva...da se stjecanje nekretnina Hrvatskog fonda za privatizaciju, temeljem čl. 47. Zakona o privatizaciji, smatra stjecanjem treće osobe, koja temeljem načela zaštite stečenih prava trećih nije obveznik naknade, odnosno nema obvezu naturalne restitucije u smislu čl. 52. Zakona o naknadi, logičnim zaključivanjem to bi značilo da niti jedna osoba javnog prava nije obveznik naknade, odnosno da je mogućnost naturalne restitucije kao oblik naknade uopće isključena, jer su sve osobe javnog prava stekle vlasništvo nekretnina temeljem zakona, tj. na isti način kao i Hrvatski fond za privatizaciju. Primjerice, Republika Hrvatska je stekla vlasništvo šuma temeljem Zakona o šumama (Nar. nov., od br. 52/90 - proč. tekst do br. 8/00), poljoprivredno zemljište temeljem Zakona o poljoprivrednom zemljištu (Nar. nov., br. 34/91), nekretnine koje koriste sudovi temeljem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o redovnim sudovima (Nar. nov., br. 16/90). (...) trećom osobom u smislu čl. 52. Zakona o naknadi ne podrazumijevaju osobe javnog prava glede nekretnina koje su radi pretvorbe društvenog vlasništva i usklađenja zakona s Ustavom stjecale pravo vlasništva na nekretninama u društvenom vlasništvu, nego osobe na koje je korisnik nacionalizacije ili korisnik dugog oblika oduzimanja prenio pravo vlasništva, odnosno pravo korištenja (primjerice ako je općina prodala nacionaliziranu nekretninu fizičkoj osobi). (Državno odvjetništvo Republike Hrvatske, broj: M-1180/02 od 13. rujna 2002.)
²⁹ To stajalište zastupa i Žuvela, M., i Crnić, J. Vidjeti bilješku 23.