U rimskom pravu, otuđivo i nasljedivo stvarno pravo na tuđem zemljištu, koje nositelju toga prava (emfiteut) daje mogućnost potpunog korištenja zemljišta. Emfiteut je imao obvezu plaćati godišnju naknadu (canon) u novcu ili naturi vlasniku zemljišta, ispuniti sve javne obveze koje se odnose na zemljište, održavati zemljište u dobrom stanju te obavijestiti vlasnika ako namjerava otuđiti svoje pravo i tražiti od njega za to pristanak.