Odluka o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina

ODLUKU

o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina

Članak 1.

Ovom odlukom uređuju se načela, postupci utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina, registar pomoćnih podataka i povjerenstvo za vrednovanje.

Odredbe ove odluke primjenjuju se prigodom izrade vještačkog nalaza za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina (u daljnjem tekstu: nalaz) ovlaštenih sudskih vještaka, odnosno ovlaštenih stručnjaka za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina (u daljnjem tekstu: vještak), u postupcima uređenja građevinskog zemljišta, upravljanja i stjecanja nekretnina u ime i za račun Grada Zagreba, utvrđivanja približnih vrijednosti te prigodom izrade izračuna stručnjaka iz redova službenika Grada Zagreba za interne potrebe Grada.

Odredbe ove odluke primjenjuju se na odgovarajući način pri utvrđivanju početne vrijednosti naknade za pravo građenja za smještajne i komercijalne građevine, te druge građevine od gospodarskog i socijalnog značaja, i pri utvrđivanju iznosa naknade za osnovanu služnost.

Članak 2.

Tržišna vrijednost je procijenjeni iznos izražen u novcu za koji bi se nekretninom trebalo prometovati između kupca i prodavatelja na dan vrednovanja, bez utjecaja neuobičajenih ili osobnih okolnosti, nakon odgovarajućeg istraživanja tržišta, uzimajući u obzir poštenu ravnotežu između zahtjeva općeg interesa i prava pojedinca na mirno uživanje svojega vlasništva.

Vrednovanje nekretnina je utvrđivanje vrijednosti nekretnine prema odabranoj osnovici za vrednovanje na određeni datum, a osnovica za vrednovanje prema ovoj odluci je tržišna vrijednost.

Članak 3.

Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine može biti katastarska čestica, građevna čestica ili dio građevne čestice uključujući i njene bitne sastavne dijelove kao zgrade i njihove posebne dijelove (stanove, poslovne prostore, garaže i parkirna mjesta), uređenje građevne čestice, druge objekte i opremu.

Katastarska čestica je pojedinačna nekretnina, koja nije oblikovana na temelju dokumenta prostornog uređenje i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, koja uključuje i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje te se koristi na uobičajeni način.

Neizgrađena građevna čestica je pojedinačna nekretnina, oblikovana na temelju dokumenta prostornog uređenja i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, koja uključuje i sve ono što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje.

Izgrađena građevna čestica je pojedinačna nekretnina, oblikovana na temelju dokumenta prostornog uređenja i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, koja uključuje sve ono što je na njezinoj površini, iznad nje ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili na bilo koji drugi način s njom trajno spojeno,te je njen dio dok se od nje ne odvoji. Nisu dijelovi građevne čestice one zgrade i drugo što je s njom povezano samo radi neke prolazne namjene.

Članak 4.

Početna cijena u smislu ove odluke jest tržišna vrijednost nekretnine prema nalazu koji mora voditi računa o načelima i pravilima propisanim ovom odlukom prigodom izrade nalaza.

Članak 5.

Vještaci se izabiru na javnom natječaju na temelju Zakona o javnoj nabavi, na rok od godinu dana, uz ispunjavanje sljedećih uvjeta:

- magistar, odnosno stručni specijalist struke s područja tehničkih ili društvenih znanosti,

- najmanje pet godina praktičnog rada u području utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina,

- najmanje pet godina praktičnog rada u sektoru upravljanja, razvoja ili gradnje nekretnina,

- da imaju stručna znanja o strukturi i funkcioniranju tržišta nekretnina (cijene, troškovi, najmovi, zakupi i dr.),

- da imaju stručna znanja o prostornom uređenju, stvarnopravnim odnosima i zemljišnoj upravi.

Članak 6.

Zahtjev za izradu nalaza mora sadržavati:

- naziv podnositelja,

- svrhu i dan utvrđivanja tržišne vrijednosti,

- opis nekretnine prema zemljišnoknjižnom i katastarskom stanju,

- izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena sastavljen sukladno članku 18. stavku 2. i članku 40. stavku 2. ove odluke.

Nalaz mora sadržavati sljedeće:

- naziv podnositelja,

- svrhu i dan utvrđivanja tržišne vrijednosti,

- opis nekretnine:

- prema zemljišnoknjižnom i katastarskom stanju,

- prema vrsti i namjeni,

- prema broju etaža i građevinskoj (bruto) površini,

- prema godini izgradnje,

- prema važećoj prostornoplanskoj dokumentaciji,

- potanko obrazloženje primijenjenih načela i postupka propisanih ovom odlukom.

Prigodom izrade nalaza ovlašteni vještak dužan je uzeti u obzir opće vrijednosne odnose na tržištu nekretnina, stanje katastarske čestice, koristiti se izvatkom iz zbirke kupoprodajnih cijena, isključiti neuobičajene okolnosti i služiti se postupcima utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koji su propisani ovom odlukom.

II. NAČELA ZA UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Članak 7.

Osnovna načela za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina su:

- opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina,

- stanje katastarske čestice,

- isključenje neuobičajenih okolnosti.

Opći vrijednosni odnosi

Članak 8.

Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina utvrđuju se prema cjelini okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene katastarske čestice na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.

Stanje katastarske čestice

Članak. 9.

Članak 10.

Mogućnosti gradnje prema dokumentima prostornog uređenja obuhvaćaju:

- zemljišta poljoprivredne i šumske namjene na kojima se ne očekuje gradnja već se mogu koristiti samo za poljoprivredu i šumarstvo,

- neuređena građevinska zemljišta za koja je propisana obveza izrade provedbenog dokumenta prostornog uređenja, ali on nije donesen,

- neuređena građevinska zemljišta za koja je donesen provedbeni dokument prostornog uređenja i zemljišta za koja nije propisana obveza izrade provedbenog dokumenta prostornog uređenja,

- uređena građevinska zemljišta.

Iznimno, uređena građevinska zemljišta iz stavka 1. alineje 4. ovoga članka za koja je propisana obveza donošenja provedbenog dokumenta prostornog uređenja smatrat će se neuređenim građevinskim zemljištima iz stavka 1. alineje 3. ovoga članka.

Članak 11.

Vrsta i mjera korištenja katastarske čestice proizlazi iz odredbi dokumenta prostornog uređenja i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, uzimajući u obzir i druge propise koji se odnose na određivanje vrste i mjere građevinskog korištenja. Mjera korištenja obuhvaća:

- izgrađenost čestice,

- građevinsku (bruto) površinu,

- volumen i

- broj etaža.

Iznimno, ako se na dan vrednovanja uoče veća odstupanja vrste i mjere korištenja iz stavka 1. ovoga članka, onda je mjerodavno ono korištenje koje je utemeljeno na uobičajenom poslovnom prometu.

Ako se radi o katastarskim česticama koje su namijenjene za izgradnju prometnih površina, trgova te parkovnih i zelenih površina u naselju za koje prostornim planom nije predviđena provedba urbane komasacije, vrijednost onog dijela katastarske čestice koji ulazi u takvu buduću građevnu česticu umanjit će se za najmanje 33% u odnosu na tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir poštenu ravnotežu između zahtjeva općeg i privatnog interesa.

Članak 12.

Kao prava i tereti koji utječu na vrijednost nekretnine dolaze u obzir: pravo građenja, koncesija, služnosti i druga prava i tereti u skladu s posebnim propisima.

Članak 13.

Za utvrđivanje zone za obračun komunalnog doprinosa mjerodavni su propisi koji uređuju to područje.

Članak 14.

Vrijeme čekanja do početka građevinskog ili nekog drugog korištenja katastarske čestice ovisi o "duljini čekanja donošenja dokumenata prostornog uređenja i pravomoćnih odluka upravnog tijela nadležnog za provedbu dokumenata prostornog uređenja.

Članak 15.

Kakvoća i stvarna svojstva katastarske čestice utvrđuju se:

- neizgrađenoj građevnoj čestici prema veličini i njenom obliku, kategoriji tla, pogodnosti za gradnju, nosivosti temeljnog tla, onečišćenju tla, utjecaju okoliša, mogućnosti stvarnog korištenja i iskoristivosti;

- izgrađenoj građevnoj čestici prema stanju građevine, njenoj namjeni, godini građenja i predvidivog ostatka vijeka (vremena) korištenja, načinu gradnje, oblikovanju, veličini, opremljenosti, građevinskom stanju, energetskim svojstvima i prinosu od njenog korištenja.

Izgrađenoj građevnoj čestici predvidivi ostatak vijeka korištenja je broj godina u kojima je građevnu česticu moguće još gospodarski koristiti dopuštenim načinom korištenja.

Predvidivi ostatak vijeka korištenja može se produžiti:

- održavanjem,

- rekonstrukcijom i

- osuvremenjivanjem, odnosno bitnim poboljšanjem uvjeta života ili uporabe, osobito u pogledu povećanja energetske učinkovitosti.

Predvidivi ostatak vijeka korištenja može se i skratiti izostankom navedenih mjera ako građevina na građevnoj čestici, za koju se utvrđuje tržišna vrijednost, ne odgovara više općim zahtjevima za zdravim stambenim i radnim uvjetima ili za sigurnost ljudi koji u njoj žive ili rade.

Članak 16.

Položajna obilježja katastarske i građevne čestice jesu poglavito prometna dostupnost, smještaj u poslovnom gradskom središtu, blizina javnog prometa, atraktivne pješačke zone u gradskom središtu, blizina parkirališta, blizina gradskih okupljališta, povijesne i kulturne znamenitosti grada, mogućnost izbora svih vrsta usluga, mjesto podudarnosti većeg broja preferencija, estetsko oblikovani ambijenti i uređena urbana infrastruktura.

Neuobičajene okolnosti

Članak 17.

Neuobičajenim okolnostima smatraju se značajna pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) istovrsnih nekretnina u promatranome cjenovnom bloku ili tijekom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačne nekretnine.

Kupoprodajne cijene mogu biti pod utjecajem neuobičajenih okolnosti:

- kada je postojao izvanredni interes prisilnog prodavatelja (ovršni postupak) ili kupca pri prodaji ili stjecanju nekretnine,

- kada su postojale posebne veze, rodbinske, gospodarske ili druge vrste između ugovornih strana, ili

- kada prinosi od nekretnine, troškovi gospodarenja nekretninom ili troškovi građenja jako odstupaju od onih u usporedivim slučajevima.

Takve kupoprodajne cijene izostavit će se iz daljnjeg postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti, a novi prosjek izračunat će se iz preostalih kupoprodajnih cijena. Istovjetna pravila primjenjuju se pri utvrđivanju utjecaja neuobičajenih okolnosti na cijene najamnina i zakupnina.

Iznimno, kupoprodajne cijene i druge podatke koji su pod utjecajem neuobičajenih okolnosti, dopušteno je uporabiti u postupku procjene samo onda kada se njihov utjecaj može sa sigurnošću utvrditi.

III. REGISTAR POMOĆNIH PODATAKA

Članak 18.

Registar pomoćnih podataka (u daljnjem tekstu: registar) sastoji se od zbirke kupoprodajnih cijena, plana približnih vrijednosti zemljišta i ostalih pomoćnih podataka. Registar uspostavlja i vodi Gradski ured za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada u suradnji s Gradskim uredom za katastar i geodetske poslove, Gradskim uredom za prostorno uređenje, izgradnju Grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet i Zagrebačkim holdingom d.o.o.

Podatci iz registra neće se javno objaviti osim plana približnih vrijednosti. Iznimno, izvadci iz zbirke kupoprodajnih cijena dostavljat će se ovlaštenim vještacima uz zahtjev za izradu nalaza iz članka 6. stavka 1. alineje 4. ove odluke. Podatci iz registra nisu javna isprava u smislu propisa koji uređuju upravni postupak. Registar se vodi u elektroničkom obliku.

Zbirka kupoprodajnih cijena

Članak 19.

Zbirka kupoprodajnih cijena sastoji se od:

- podataka iz isprave o stjecanju,

- okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine i

- prostornih podataka za cjenovne blokove.

Podatci iz isprave o stjecanju odnose se na temelj prijenosa prava vlasništva, osnivanje zakupa i najma, kupoprodajnih cijena, zakupnina i najamnina, načine i rokove plaćanja, nadnevke sklapanja pravnog posla, opis položaja, oblika, površine, načina korištenja nekretnine, pribavljenih podataka i analiziranih pomoćnih podataka.

Okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine su mogućnosti gradnje prema dokumentima prostornog uređenja, položaj i površina (širina i dužina), vrsta korištenja i mjera korištenja, zona za obračun komunalnog doprinosa, a za građevinske objekte to su starost, stanje i mogući prihodi.

Prostorni podatci su podatci katastra nekretnina i zemljišnih knjiga, naziv gradske četvrti, ulice i kućni broj.

Na temelju zbirke kupoprodajnih cijena izrađuje se izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena za određeni cjenovni blok prema vrsti nekretnine, koji sadrži sljedeće podatke:

- redni broj unutar jednoga cjenovnog bloka,

- nadnevak nastanka isprave o stjecanju,

- površinu čestice,

- koeficijent iskoristivosti građevne čestice ili maksimalni GBP ili drugi odgovarajući usporedni pokazatelj,

- zonu za obračun komunalnog doprinosa,

- kupoprodajnu cijenu po jedinici površine iz isprave o stjecanju.

Prigodom dostave zahtjeva za izradu nalaza, ovlaštenom vještaku dostavlja se izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena za cjenovni blok u kojem se nalazi nekretnina koje se tržišna vrijednost utvrđuje ili za jedan ili više usporedivih cjenovnih blokova.

Plan približnih vrijednosti zemljišta

Članak 20.

Plan približnih vrijednosti zemljišta je kartografski prikaz cjenovnih blokova na području Grada Zagreba. Cjenovni blokovi su grupe katastarskih ili građevnih čestica koje prema mjesnim uvjetima na tržištu nekretnina postižu sličnu cijenu.

Približna vrijednost zemljišta je prosječna vrijednost zemljišta po četvornom metru u odnosu na stanje katastarske čestice i ostala stanja te tržišnu vrijednost na određenom području. Približna vrijednost zemljišta utvrđuje se na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena za svaki cjenovni blok. U izgrađenim područjima približne vrijednosti zemljišta utvrđuju se pomoću vrijednosti koje bi postojale kada bi se radilo o neizgrađenome građevinskom zemljištu. Pri utvrđivanju približnih vrijednosti ne uzimaju se u obzir doprinosi.

Svrha utvrđivanja približnih vrijednosti zemljišta je utvrđivanje približnih vrijednosti svih nekretnina (masovno vrednovanje) unutar pojedinoga cjenovnog bloka za potrebe evidentiranja financijske vrijednosti nekretnina u aplikaciju upravljanja imovinom Grada.

Ostali pomoćni podatci

Članak 21.

Ostali pomoćni podatci su:

- indeksni nizovi,

- koeficijenti za preračunavanje,

- stopa kapitalizacije nekretnine i

- usporedni pokazatelji.

Indeksni nizovi su nizovi kojima se prate promjene općih vrijednosti na tržištu nekretnina tako da se prosječan odnos cijene nekretnine nekog obuhvaćenog razdoblja stavi u odnos s cijenama nekretnina iz baznog razdoblja s indeksnim brojem 100.

Koeficijenti za preračunavanje su koeficijenti kojima se izračunavaju razlike u vrijednosti građevnih čestica zbog različite mjere njihova korištenja i utvrđuju se na temelju velikog broja pogodnih i analiziranih kupoprodajnih cijena.

Stopa kapitalizacije nekretnina je omjer čistoga godišnjeg prihoda od nekretnine i tržišne vrijednosti nekretnine izražen u postotcima i utvrđuje se na temelju prikladnih kupoprodajnih cijena i njihovih čistih prihoda za jednako izgrađene i korištene građevne čestice.

Usporedni su pokazatelji pokazatelji kojima se kupoprodajne cijene prikazuju u odnosu na neku pogodnu jedinicu (volumen građevine, građevinska (bruto) razvijena površina i dr.).

Pomoćne podatke iz stavka 1. ovoga članka koji su potrebni za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine izlučuje se iz zbirke kupoprodajnih cijena.

IV. POSTUPCI UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

Članak 22.

Postupci utvrđivanja tržišne vrijednosti sukladno ovoj odluci su:

- usporedni postupak,

- dohodovni postupak,

- stvarni postupak.

Usporedni postupak

Članak 23.

Usporedni se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno približno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka i realizirane unazad tri godine. Usporedni postupak se primjenjuje za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za vrednovanje jednostavnijih samostojećih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža i poslovnih prostora.

Usporednim se postupkom tržišna vrijednost, u pravilu, određuje iz najmanje tri cijene usporedivih neizgrađenih zemljišta koja zadovoljavaju uvjete iz stavka 1. ovoga članka. Osim ili umjesto cijena usporedivih neizgrađenih zemljišta, za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta mogu se upotrijebiti odgovarajuće približne vrijednosti zemljišta, a za izgrađena zemljišta mogu se primjenjivati poredbeni pokazatelji.

Ako se prigodom primjene usporednog postupka utvrdi da nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti odstupa svojim obilježjima od usporedivih katastarskih čestica ili približnih vrijednosti ili usporedivih pokazatelja, onda ta odstupanja treba uzeti u obzir dodatcima ili odbitcima ili na neki drugi prikladan način.

U slučajevima iz stavka 3. ovoga članka kada opći vrijednosni odnosi utemeljeni na cijenama usporedivih katastarskih čestica ili približnim vrijednostima zemljišta odstupaju od utvrđenih na dan utvrđivanja tržišne vrijednosti, moraju se primjenjivati postojeći indeksni nizovi i koeficijenti za preračunavanje.

Dohodovni postupak

Članak 24.

Dohodovni postupak redoviti je postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske nekretnine i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda. Dohodovni postupak može biti:

- potpuni dohodovni postupak i

- pojednostavljeni dohodovni postupak.

Potpuni dohodovni postupak primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevinskih objekata iz stavka 1. ovoga članka, posebice zgrada, i to odvojeno od vrijednosti zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom se slučaju vrijednost zemlje utvrđuje primjenom pravila usporednog postupka. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevinskih objekata zajedno daju dohodovnu vrijednost izgrađene građevne čestice.

Pojednostavljeni dohodovni postupak iznimno se primjenjuje kada treba izračunati zajedno vrijednost zemljišta i građevinskih objekata u slučaju da je poznat čisti prihod i stopa kapitalizacije za cijelu nekretninu.

Članak 25.

Dohodovna vrijednost građevinskog objekta u dohodovnom postupku utvrdit će se kao omjer čistog prihoda i stope kapitalizacije građevinskog objekta.

Čisti prihod dobiva se kada se od ukupnoga godišnjeg prihoda odbiju troškovi gospodarenja. Ukupni godišnji prihod obuhvaća sve održive predvidive buduće prihode od korištenja građevine čestice, ostvarene uz primjereno gospodarenje i dopušteni način korištenja, poglavito od najamnine i zakupnine uključujući i naknade. Pogonski troškovi koji se razrezuju na korisnike ne odbijaju se od ukupnog prihoda. Ako se za korištenje građevne čestice ili njezinih dijelova ne uzimaju nikakve naknade ili naknade odstupaju od uobičajenih, u obzir se uzimaju održivi predvidivi budući prihodi.

Stopa kapitalizacije građevinskog objekta dobiva se sukladno članku 21. stavku 4. Iznimno, ako je građevna čestica mnogo veća nego što je potrebno za redovitu uporabu građevinskih objekata, odnosno ako je sukladno dokumentima prostornog uređenja moguće osnovati novu građevnu česticu veće površine, pri izračunu stope kapitalizacije cijele nekretnine ne treba pridodati vrijednost površine tog dijela zemljišta.

Članak 26.

Troškovi gospodarenja jesu amortizacija, troškovi upravljanja koji trajno nastaju pri uobičajenom gospodarenju nekretninom, pogonski (režijski) troškovi, troškovi održavanja, rizik gubitka najamnine.

Troškovi upravljanja nekretninom jesu troškovi radne snage i uređaja potrebnih za upravljanje zemljištem, troškovi nadzora, kao i troškovi zakonom propisane ili dragovoljne revizije završnih računa i vođenja poslovanja.

Pogonski troškovi su tekući troškovi koji nastaju na temelju vlasništva na građevnoj čestici ili na temelju korištenja građevne čestice kao i na temelju korištenja ostalih objekata u skladu s namjenom.

Troškovi održavanja su troškovi koji nastaju zbog istrošenosti, starenja i utjecaja atmosfere, da bi se osiguralo namjensko korištenje građevine tijekom njezina vijeka održivog korištenja.

Rizik gubitka najamnine je rizik kojim se umanjuje ukupni prihod, a nastaje zbog nenaplativih zaostataka u plaćanju najma ili praznog prostora namijenjenog najmu. Služi i za pokrivanje troškova naplate potraživanja pravnim putem, dokidanja najamnog odnosa ili iseljenja.

Troškovi upravljanja nekretninom, troškovi održavanja i rizik gubitka najamnine procjenjuju se prema iskustvenim stopama koje moraju biti u skladu s načelima dobrog gospodarenja, uzimajući u obzir predvidivi ostatak vijeka korištenja. Pogonski troškovi utvrđuju se prema uobičajenom okviru, prema stvarnoj visini, uključujući i rad i sredstva koje je uložio vlasnik. Ako ih nije moguće izračunati, utvrđuju se na temelju iskustvenih stopa za gospodarenje sličnim nekretninama.

Članak 27.

U dohodovnom postupku mogu se uzeti u obzir i ostale okolnosti koje utječu na tržišnu vrijednost, a koje nisu navedene u člancima 25. i 26. ove odluke, dodavanjem ili oduzimanjem vrijednosti ili na neki drugi prikladan način, osobito treba uzeti u obzir korištenje zemljišta u promidžbene svrhe, odstupanja od uobičajenoga građevinskog stanja zgrade ili u slučaju najma ili zakupa pod posebnim okolnostima u skladu s posebnim propisima ako to već nije uzeto u obzir nekim postotkom prihoda ili odgovarajućom izmjenom ostatka vijeka korištenja.

Članak 28.

Ako se u okviru dohodovnog postupka za građevinski objekt utvrdi da on nije više gospodarski iskoristiv, vrijednost zemljišta treba umanjiti za troškove rušenja i druge uobičajene troškove da bi izračunata vrijednost građevne čestice odgovarala usporedivim neizgrađenim građevnim česticama u uobičajenom pravnom prometu.

Članak 29.

Ako se u okviru dohodovnog postupka za građevinski objekt koji je još uvijek gospodarski iskoristiv, utvrdi da taj objekt ne može biti uklonjen u dogledno vrijeme sa zemljišta iz pravnih ili nekih drugih razloga, i to vrijeme ograničenog korištenja mora se uzeti u obzir na odgovarajući način pri utvrđivanju njegove vrijednosti. Tako utvrđena vrijednost zemljišta, s dodatkom kapitaliziranoga trajno postignutoga čistog prihoda koji je dobiven korištenjem građevine, daje vrijednost izgrađene građevne čestice.

Stvarni postupak

Članak 30.

Stvarni postupak redoviti je postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne i društvene namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda.

Stvarni postupak primjenjuje se kada treba izračunati vrijednost građevinskog objekta iz stavka 1. ovoga članka, i to odvojeno od vrijednosti zemljišta na kojem se objekt nalazi, na temelju proizvodne vrijednosti objekta. U tom se slučaju vrijednost zemljišta utvrđuje primjenom pravila usporednog postupka.

Građevinski objekti za koje se primjenjuje stvarni postupak su zgrade, objekti vanjskog uređenja neizgrađenog dijela građevne čestice (jednostavne građevine i dr.) posebni pogonski uređaji i druga oprema.

Proizvodnu vrijednost zgrada utvrđuje se na temelju procjene troškova građenja i uzimanjem u obzir njihove starosti. Proizvodnu vrijednost objekata vanjskog uređenja građevne čestice i drugih objekata, ako nisu obuhvaćeni cijenom zemljišta, procjenjuje se prema iskustvenim postotcima ili prema uobičajenim proizvodnim troškovima.

Vrijednost zemljišta i vrijednost građevinskih objekata zajedno daju stvarnu vrijednost izgrađene građevne čestice.

Članak 31.

Pri utvrđivanju proizvodne vrijednosti zgrade obično se uzimaju u obzir normalni troškovi građenja izraženi po jedinici korisne površine (m²) ili bruto volumenu građevine (m³). Proizvodna vrijednost zgrade utvrđuje se umnoškom normalnih troškova građenja izraženih po jedinici mjere sa stvarno izmjerenom korisnom površinom zgrade, odnosno njenim bruto volumenom. Ako pojedini dijelovi zgrade, posebno pogonski uređaji i druga oprema, nisu obuhvaćeni u procijenjenoj proizvodnoj vrijednosti zgrade, tada ih treba uzeti u obzir s odgovarajućim odbitcima ili dodatcima.

U normalne troškove građenja ubrajaju se i uzgredni troškovi građenja koji nastaju na uobičajen način, posebno troškovi projektiranja, vođenja nadzora i kontrole izvedbe radova, zakonom propisane provjere, komunalni i vodni doprinos, kao i troškovi financiranja koji su nužni tijekom pripreme i izvođenja radova. Normalni troškovi građenja procjenjuju se prema iskustvenim pokazateljima. Oni se, prema potrebi, moraju preračunati pomoću prikladnih indeksa promjene cijena građevinskih radova na cjenovne odnose koji vrijede na dan procjene proizvodne vrijednosti.

Ako se to može potkrijepiti dokazima i ako troškovi koji se postižu na lokalnom tržištu građevinskih usluga odgovaraju uobičajenih troškovima, proizvodna vrijednost zgrade može se utvrditi i na temelju stvarno nastalih troškova građenja za usluge, robe i radove za nekretninu koja je predmet vrednovanja.

Članak 32.

Umanjenje vrijednosti zbog starosti određuju se u odnosu na predvidivi ostatak vijeka korištenja i ukupnog vijeka korištenja građevine. Umanjenje se izražava postotkom u odnosu na procijenjenu vrijednost normalnih troškova građenja. Pri utvrđivanju umanjenja vrijednosti može se poći od vrste i načina korištenja građevine, odnosno je li uredno održavana ili se umanjena vrijednost usklađuju zbog ubrzanog starenja i neprimjerenog održavanja.

Ako je produžen uobičajeni prosječni vijek korištenja građevine uvjetovan urednim održavanjem i modernizacijom ili je skraćen zbog zapostavljenog održavanja i nedostatnoga investicijskog obnavljanja ili su druge okolnosti dovele do skraćenja vijeka ostatka korištenja građevine, tada treba procjenu umanjivanja vrijednosti zbog starosti temeljiti na izmijenjenom trajanju ostatka vijeka korištenja građevine.

Članak 33.

Umanjenje vrijednosti zbog nedostataka i šteta na građevini određuje se prema iskustvenim postotcima u odnosu na građevinsku vrijednost.

Ostale okolnosti koje utječu na vrijednost treba uzeti u obzir odgovarajućim dodatcima ili odbitcima, osobito prekomjernu zastarjelost glede gospodarskog korištenja, zatim natprosječno tekuće i investicijsko održavanje građevine kao i znatno odstupanje stvarnog korištenja od dopuštenoga.

Postupci u područjima predviđenim za mjere sanacije, u područjima u postupku sanacije i urbane komasacije

Članak 34.

Prigodom vrednovanja zemljišta koja su obuhvaćena mjerama sanacije ili su takve mjere u pripremi, potrebno je koristiti se podatcima za usporediva zemljišta i usporedive dohodovne pokazatelje, po mogućnosti iz područja koja su osim općenitih okolnosti što utječu na vrijednost zemljišta i po svojim urbanističkim nedostatcima usporediva sa službeno definiranim područjem sanacije, ali za koja se u dogledno vrijeme očekuje sanacija.

Ako nositelj prava na zemljištu ne snosi troškove sanacije, ne pripada mu pravo na porast vrijednosti zemljišta koji je pod utjecajem mjera sanacije. Stoga se usporediva zemljišta i usporedivi dohodovni pokazatelji sa službeno definiranog područja sanacije ili s područja na kojima postoje izgledi za sanaciju smiju uzimati u obzir samo ako dotične kupoprodajne cijene ili dohodovni pokazatelji nisu pod utjecajem okolnosti uvjetovanih sanacijom ili se taj utjecaj može izračunati.

Odredbe iz stavka 2. ovoga članka primjenjuju se i na područja kojih je razvoj obuhvaćen provedbenim dokumentima prostornog uređenja ako u područjima u kojima tržišna vrijednost ne odstupa od tržišne vrijednosti zemljišta u smislu mogućnosti gradnje prema dokumentima prostornog uređenja u odnosu na vrijednost iz područja koja su usporediva s područjem razvoj kojeg je obuhvaćen urbanističkim planovima u pogledu strukture naselja i gospodarstva, krajobraza i prometnog položaja ali za koja nisu predviđene nikakve razvojne (prostornoplanske) mjere.

Sanirana područja

Članak. 35.

Članak 36.

Na utvrđivanje tržišne vrijednosti u sanacijskim postupcima iz članaka 34. i 35. ove odluke, kao i u postupcima donošenja i provedbe detaljnih planova uređenja urbanom komasacijom na odgovarajući se način primjenjuje članak 157. stavak 2., članak 159., članak 160., članak 164., članci od 172. do 175. Zakona o prostornom uređenju i gradnji.

V. POVJERENSTVO ZA VREDNOVANJE

Članak 37.

Prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina vještaci izrađene nalaze dostavljaju Povjerenstvu za vrednovanje (u daljnjem tekstu: povjerenstvo).

Povjerenstvo ima predsjednika, zamjenika predsjednika i pet članova. Gradonačelnik imenuje predsjednika, zamjenika predsjednika i tri člana, a dva člana imenuje Gradska skupština.

Gradonačelnik imenuje članove povjerenstva iz nadležnih upravnih tijela Grada Zagreba i to iz Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju Grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Gradskog ureda za financije i Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove.

Imenovani članovi povjerenstva iz nadležnih upravnih tijela Grada Zagreba moraju biti tehničke ili društvene struke, imati najmanje pet godina praktičnog rada u području upravljanja imovinom te znanja o prostornom uređenju, stvarnopravnim odnosima i zemljišnoj upravi.

Članak 38.

Zadaće povjerenstva su:

- donošenje odluka u postupku izrade plana približnih vrijednosti zemljišta (masovna vrednovanja), indeksnih nizova, koeficijenata za preračunavanje, stope kapitalizacije nekretnina i usporedivih pokazatelja propisanih ovom odlukom,

- razmatranje naručenih nalaza i donošenje odluka o njihovoj usklađenosti s odredbama ove odluke te pribavljanje podataka od Porezne uprave Ministarstva financija o utvrđenoj prosječnoj tržišnoj cijeni za vrstu nekretnine koja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti,

- razmatranje izračuna stručnjaka iz redova službenika Grada Zagreba za interne potrebe Grada i donošenja odluka o njihovoj usklađenosti s odredbama ove odluke.

Ako povjerenstvo ocijeni da izrađeni nalaz nije u skladu s ovom odlukom, taj će se nalaz vratiti istom ovlaštenom vještaku na doradu. Ako povjerenstvo ocijeni da i dorađeni nalaz nije u skladu s ovom odlukom, utvrđivanje tržišne vrijednosti povjerit će drugom ovlaštenom vještaku.

VI. ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 39.

Povjerenstvo iz članka 37. ove odluke gradonačelnik i Gradska skupština imenovat će u roku od trideset dana od dana stupanja na snagu ove odluke.

Članak 40.

Registar pomoćnih podataka u potpunosti će se uspostaviti u roku od 3 godine od dana stupanja na snagu ove odluke.

U prijelaznom razdoblju, do potpune uspostave registra, vještacima će se dostavljati nacrti izvadaka iz zbirke kupoprodajnih ugovora, koje nacrte će izrađivati naručitelji nalaza.

Članak 41.

Ova odluka stupa na snagu osmog dana nakon objave u Službenom glasniku Grada Zagreba.