15.12.2024.

Novi akti u saborskoj proceduri

Prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, s Konačnim prijedlogom zakona; Konačni prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

Prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, s Konačnim prijedlogom zakona

Prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, s Konačnim prijedlogom zakona podnijela je Vlada Republike Hrvatske, aktom od 28. studenoga 2024. godine.

Važeći Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti propisuje mogućnost izdavanja privremenih rješenja, s rokom važenja najdulje do 31. prosinca 2024. za pravne i fizičke osobe koje obavljaju ugostiteljsku djelatnost u nezakonito izgrađenoj građevini (zgrada ili domaćinstvo na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu). Izdano je oko 15.000 privremenih rješenja.

Predloženim izmjenama zakona potrebno je produžiti rokove važenja privremenih rješenja kako bi se omogućilo obavljanje ugostiteljske djelatnosti i pružanje ugostiteljskih usluga u objektima koji su u postupku ozakonjenja i uređivanja prava vlasništva u zemljišnim knjigama te se stoga predlaže produženje roka važenja privremenih rješenja najdulje do 31. prosinca 2026.

U slučaju neproduljenja roka važenja privremenih rješenja, rješenja bi prestala važiti po sili zakona, što bi dovelo do poremećaja u gospodarstvu zbog smanjenja smještajnih kapaciteta u turizmu, smanjenja prihoda za državni proračun i gubitka radnih mjesta. Produženjem roka važenja sprječava se i ilegalno obavljanje ugostiteljske djelatnosti.

Od 1. siječnja 2025. neće se moći podnositi novi zahtjevi za izdavanje privremenih rješenja. Postupno će se smanjivati broja privremenih rješenja dovršetkom postupaka ozakonjenja koji su još uvijek u tijeku te uređenjem prava vlasništva u zemljišnim knjigama.

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti mora se uskladiti sa Zakonom o turizmu na temelju kojeg jedinice lokalne samouprave mogu donijeti odluku o broju, vrsti i kategoriji ugostiteljskih objekata i objekata koji pružaju uslugu smještaja.

U okviru reforme stambene politike te ostvarenja cilja 3.6. Dostupno stanovanje iz Programa Vlade Republike Hrvatske za mandatno razdoblje 2024.- 2028., potrebno je uskladiti Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti s odredbama zakona kojima se uređuje upravljanje i održavanje zgrada, a kojima se propisuje obveza prikupljanja pisane prethodne suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stana i ugostitelja koji obavljaju ugostiteljsku djelatnost odnosno pružaju ugostiteljske usluge u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama, s obzirom da takav oblik najma izaziva brojne negativne učinke: utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u tim zgradama (npr. razina buke, korištenje zajedničkih dijelova zgrade), porast cijene nekretnina i cijena dugoročnog najma i smanjenje stambenog fonda za dugoročno rješavanje stambenog pitanja.

Ostavlja im se razmjeran rok od pet godina od dana stupanja na snagu ovoga Zakona u kojem su dužni pribaviti pisane suglasnosti suvlasnika sukladno odredbama zakona kojima se uređuje upravljanje i održavanje zgrada. Ako ne pribave prethodnu suglasnost u propisanom roku, pravo na obavljanje ugostiteljske djelatnosti odnosno pružanje ugostiteljske usluge u domaćinstvu prestaje po sili zakona istekom ostavljenog roka. Ostavljeni rok ostavlja iznajmljivačima dovoljno vremena za prilagodbu u vidu pribavljanja potrebne suglasnosti ili donošenja odluke o korištenju objekta za drugu svrhu, primjerice dugoročni najam.

Uvest će se uži pojam domaćina definiran kao iznajmljivač koji ima prijavljeno prebivalište na području jedinice područne (regionalne) samouprave gdje se nalazi objekt u kojem pruža usluge smještaja u domaćinstvu u sobi, apartmanu ili kući za odmor. Domaćinom se neće smatrati iznajmljivač koji pruža navedene usluge u višestambenoj i stambeno-poslovnoj zgradi kako je definirano propisom kojim se uređuje upravljanje i održavanje zgrada.

''Definiranje pojma domaćina predstavljat će pravni temelj za razlikovanje pravog obiteljskog smještaja, od iznajmljivača koji pružaju uslugu smještaja u domaćinstvu isključivo s ciljem obavljanja gospodarske djelatnosti.

Cilj zakonskih izmjena je omogućiti jasno razlikovanje pravog obiteljskog smještaja, kao dodatne vrijednosti hrvatskog turizma od smještaja ostalih iznajmljivača koji pružaju uslugu smještaja isključivo s ciljem stjecanja dobiti.

Kratkoročni najam je počeo značajno utjecati na cijene nekretnina u zemlji, te smanjuje njihovu dostupnost i podiže cijenu dugoročnog najma odnosno stanovanja. Neadekvatna struktura i kvaliteta smještajnih kapaciteta i nekontrolirani rast smještaja koji uglavnom posluje u jednom dijelu godine (sezonski smještaj) stvara sve veći pritisak na prostor, generira manji prihod po noćenju od usporedivih zemalja, generalno umanjuje konkurentnost hrvatskog turizma te smanjuje ukupan doprinos turizma cijelom gospodarstvu.''

Predlaže se donošenje ovoga Zakona po hitnom postupku i stupanje na snagu prvoga dana od dana objave u Narodnim novinama, radi sprječavanja prethodno navedenih gospodarskih poremećaja.

Konačni prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Konačni prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada podnijela je Vlada Republike Hrvatske, aktom od 28. studenoga 2024. godine.

''Stanovanje i zgrade u kojima se ono odvija zaslužuje iznimnu pozornost, kako kroz planiranje prostora, projektiranje i gradnju tako i kroz zakonodavstvo, a sve s ciljem da se građanima osigura dostojan i funkcionalan stan. Stanovanje bi radi navedenog trebalo u pitanjima kao što su dostupnost, osnovni standard kvalitete, pristupačnost ranjivim skupinama i dr. biti društveno regulirano i kontrolirano područje. To se primjerice ostvaruje kroz Zakon o društveno poticanoj stanogradnji i Zakon o subvencioniranju stambenih kredita.''

Ali pitanje upravljanja i održavanja zgrada koje je od suštinske važnosti za postizanje cilja kvalitetnog stanovanja i zaštite zdravlja i života građana do sad nije sustavno riješeno. Primjenjuju se odredbe Dijela devetog („Prijelazne i završne odredbe“), Glave 3. („Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju“) Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koje su inicijalno pripremljene za prijelazno razdoblje od 12 mjeseci. 1997. godine donesena je Uredba o održavanju zgrada, kojom su samo djelomično uređena pitanja održavanja zgrada.

Posljedica je teško i neučinkovito upravljanje zgradama, a samim time smanjenje kvalitete i sigurnosti stanovanja, nemogućnost vlasnika zgrada da ispune svoje obveze na održavanju zgrada u skladu s propisima o gradnji, otežano upravljanje zgradama, otežano poboljšanje tehničke kvalitete zgrade putem subvencioniranja.

Cilj ovog Zakona je otkloniti postojeću pravnu prazninu koja se odnosi na pravno uređenje pitanja upravljanja i održavanja zgrada te osigura kvalitetnije upravljanje i održavanje zgrada kao i pitanja značajna za postizanje toga cilja.

Ovim se Zakonom definira održavanje zajedničkih dijelova zgrade i pripadajućih dijelova kao aktivnost od javnog interesa.

Uređuje pitanje suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam stanova i najam stanova za smještaj više osoba, s obzirom na to da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi, ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja.

U sklopu Strategije demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, potrebno je povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za nestambene namjene.

Uvođenjem zajednice suvlasnika kao nove pravne osobe (dodjela OIB-a) procesno će se pojednostaviti postupanje u svim odnosima prema trećima i unutar zajednice suvlasnika. Registar zajednica suvlasnika vodit će Državna geodetska uprava koja već vodi Registar zgrada. Registar zajednica suvlasnika bit će povezan i sa Središnjim registrom stanovništva.

Olakšava se donošenje odluka o ugradnji dizala i na taj način povećava kvaliteta stanovanja posebno za starije osobe i osobe s poteškoćama u kretanju.

Propisuje se poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade u kulturno-povijesnim cjelinama gradova sa ciljem očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova u Republici Hrvatskoj.

Propisuju se i prekršajne kazne za upravitelje zgrade čime će se doprinijeti povećanju odgovornosti upravitelja zgrade za zakonito izvršavanje svojih dužnosti i obveza.

Ovaj Zakon će omogućiti i efikasniju provedbu Dugoročne strategije obnove nacionalnog fonda zgrada do 2050. godine s posebnim naglaskom na povećanje otpornosti zgrada na potres i požar, kao i na zahtjeve energetske obnove zgrada. 

''Donošenje ovoga Zakona doprinijet će sustavnom podizanju kvalitete stanovanja, efikasnijem ispunjavanju temeljnih zahtjeva za građevine, te unaprjeđenju izgleda zgrada, a s time i unaprjeđenju životnog i radnog okoliša, kroz definiranje i uređivanje pitanja koja su bitna za učinkovito i adekvatno upravljanje zgradama od strane suvlasnika, odnosno upravitelja zgrada kao i s time povezanim uređenjem pitanja održavanja zgrada. Jedan od bitnih elemenata za ostvarivanje navedenog je propisivanje načina donošenja odluka suvlasnika i povezivanje s propisima iz područja gradnje, te propisivanje minimalnog iznosa i načina plaćanja zajedničke pričuve što je uređeno ovim Zakonom.''

Kao razlike između rješenja koja se predlažu Konačnim prijedlogom zakona u odnosu na rješenja iz Prijedloga zakona i razlozi zbog kojih su te razlike nastale, navedeno je:

''U članku 17. propisano je da upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti zastupa zajednicu suvlasnika u svim postupcima koji se vode pred nadležnim tijelima, u skladu s primjedbama pučke pravobraniteljice. U članku 32. detaljno je uređen postupak u slučaju povrede kućnog reda od strane jednog od suvlasnika, u skladu s primjedbama pučke pravobraniteljice, te je članak izmijenjen u skladu s uputama Odbora za zakonodavstvo Hrvatskog Sabora. U članku 33. propisana je razlika između obavljanja tihih i mirnih djelatnosti u stanovima i djelatnosti koje nisu tihe i mirne te davanje suglasnosti za obavljanje djelatnosti koje nisu tihe i mirne. U članku 34. su detaljno uređene pretpostavke i postupak davanja suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam u skladu s primjedbom Odbora za lokalnu i područnu (regionalnu) samoupravu, Odbora za prostorno uređenje i graditeljstvo i saborskog zastupnika Mire Bulja. U članku 34. pojam „najam za radnike“ je izbrisan te je dodan članak 35. u kojem se uređuje pojam „najam za više osoba“, u skladu s primjedbom Odbora za rad, mirovinski sustav i socijalno partnerstvo. Članak 36. izmijenjen je u skladu s uputama Odbora za zakonodavstvo Hrvatskoga Sabora.
U članku 50. uređen je postupak imenovanja prinudnog upravitelja na način da za njegovo imenovanje gradonačelnik grada, odnosno općinski načelnik raspisuje javni poziv, a ponudu na javni poziv mogu podnijeti sve fizičke i pravne osobe koje su registrirane za obavljanje djelatnosti upravljanja zgradama te koje imaju uvjete propisane ovim Zakonom. U članku 63. propisane su obveze suvlasnika u prijelaznom razdoblju, odnosno obveze vlasnika stanova koji na dan stupanja na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada stanove koriste za obavljanje registrirane djelatnosti, kratkoročni najam i najam za više osoba, u skladu s primjedbama pučke pravobraniteljice, saborske zastupnice Ivane Marković, saborske zastupnice Marije Selak Raspudić, saborskog zastupnika Darka Klasića i saborske zastupnice Urše Raukar-Gamulin.''

Pripremila: Lana Matanović

Fotografija: Novi informator