Pri sklapanju ugovora o najmu stana, najmodavac mora procijeniti potrebu solemnizacije privatne isprave zbog mogućnosti pokretanja ovrhe radi iseljenja najmoprimca ishođenjem klauzule ovršnosti. Izostankom pisanog ugovora ustanovljuje ugovorni odnos na koji se primjenjuju iste odredbe ZNS-a i ZOO-a, kao da je riječ o sklapanju pisanog ugovora.

Najmoprimac uživa posjedovnu zaštitu od trenutka predaje stana najmodavca i pristupanja najmoprimca u posjed, nakon čega nitko nema pravo samovlasno smetati posjednika - oduzimanjem posjeda ili uznemiravanjem posjednika u posjedu (čl. 210. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14  - u nastavku teksta: ZV). Oduzimanjem posjeda dotadašnjem posjedniku potpuno prestaje faktična vlast te se uspostavlja nova faktična vlast onoga koji je poduzeo čin smetanja, zbog čega najmoprimac ima pravo na zaštitu svog posjeda putem suda u postupku zbog smetanja posjeda (čl. 438. – čl. 445. Zakona o parničnom postupku, NN SL SFRJ 4/77, 36/77, 6/80, 36/80, 43/82, 69/82, 58/84, 74/87, 57/89, 20/90, 27/90, 35/91, i NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, u nastavku teksta: ZPP) ili putem samopomoći.

Prema tome, posjednik koji smatra da ga se uznemirava ili da mu se oduzima njegov posjed, ima pravo podnijeti tužbu radi smetanja posjeda, a najmodavac može pokrenuti parnični postupak radi iseljenja najmoprimca te nakon ishođenja ovršne odluke pokrenuti ovršni postupak, u slučaju da nije sklopio ugovor o najmu u obliku solemnizirane privatne isprave, dok je dopuštena samopomoć oblik zaštite u kojoj se posjednik služi vlastitom snagom ili drugim privatnim sredstvima, bez posredovanja javne vlasti, kako bi obranio postojeći posjed i ponovno uspostavio faktičnu vlast (čl. 27. ZV-a).

U slučaju da se određena nekretnina prodaje u ovršnom postupku novom kupcu, Sud na prijedlog kupca naređuje najmoprimcu predaju u roku od najmanje tri mjeseca i određuje prisilnu ovrhu ispražnjenjem nekretnine i predajom, a nakon pravomoćnosti tog rješenja i isteka roka određenog rješenjem, provodi se ovrha ispražnjenjem i predajom nekretnine (čl. 130. Ovršnog zakona, NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 06/24, u nastavku teksta: OZ). Ako je ugovor o najmu sklopljen i upisan u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava na namirenje radi čijega se ostvarenja ovrha traži, isti ne prestaje prodajom nekretnine, dok oni koji nisu upisani u zemljišnu knjigu prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu (čl. 88. OZ-a).

Ovrha ispražnjenjem i predajom nekretnine provodi se prema odredbi članka 256. OZ-a, a ako najmoprimac ne ukloni dobrovoljno sve pokretnine prije provedbe ove ovrhe, primjenjuje se odredba članka 257. OZ-a. Preduvjet za iseljenje najmoprimca je prestanak ugovornog odnosa raskidom ili istekom ugovora, zbog čega su detaljne i pouzdane raskidne odredbe ugovora vrlo bitne za stranke, a sve kako bi se ubrzalo trajanje takvih postupaka te smanjio rizik budućih sporova i ovrhe radi iseljenja.

Više o ovoj temi dostupno je u stručnom članku autorice Tene Nagy, pod naslovom "Iseljenje najmoprimca", Informator, broj 6876 od 24.02.2025. godine: https://informator.hr/strucni-clanci/iseljenje-najmoprimca

Lucija Kljenak, mag.iur. 

Fotografija: Pexels